政府近日公布以扩大土地交易许可区及加强高价住宅贷款监管为核心的“10·15房地产调控政策”后，市场长期担忧的“交易断崖”与“房源冻结”现象日益显现。目前，首尔全市及京畿道12个地区被进一步划定为调控对象地区、投机过热地区以及土地交易许可区等多重监管区域。至此，首尔全境已被整体纳入调控对象地区及投机过热区范围。买卖双方普遍转入观望状态，市场陷入“既难卖出、亦难购入”的僵局。 近期，政府进一步提出强化房地产持有税的税制改革方案，业界普遍预测，房地产市场交易停滞态势将加剧。同时，房地产金融监管亦全面收紧。在首都圈及调控地区内，市价低于15亿韩元（约合人民币743.5万元）的住宅，贷款抵押限额维持现行6亿韩元不变；市价介于15亿至25亿韩元的住宅，贷款上限设定为4亿韩元；而市价超过25亿韩元的住宅，贷款上限则进一步下调至2亿韩元。 首尔房地产信息广场的统计数据显示，住宅交易量在今年6月达到9440件的峰值后，受“6·27贷款调控”政策影响，7月骤降至4023件。9月在部分追涨买盘的推动下回升至8090件，而截至10月，成交量仅为3642件。考虑到仍有30天的申报宽限期，预计最终成交量将维持在4000件左右。专家分析指出，房地产市场的“交易断崖”现象在短期内难以缓解。由于贷款门槛显著提高，加之持有税强化等后续政策的不确定性持续存在，市场观望情绪日益浓厚。 韩城大学经济与房地产学教授权大中（音）指出，随着首尔全境被划入监管范围，房地产市场整体趋于僵化，再叠加贷款条件收紧，即便是真正有购房需求的消费者也转而采取观望态度，交易断层现象预计将进一步加剧。在持有税强化等政策不确定性消除之前，当前市场的低迷态势恐将持续。

韩国住房租赁贷款出现明显的集中化现象。韩国租赁贷款余额的近三分之二集中于高收入群体，而低收入群体的贷款占比则持续下降，引发社会关注。 国会企划财政委员会所属国民力量党议员朴成训22日从韩国银行（央行）获取的资料显示，截至今年第二季度，高收入群体持有租赁贷款余额占总额的65.2%。 自新冠疫情以来，受房价与租房押金上涨影响，高收入群体贷款占比持续攀升。数据显示，以第一季度为基准，2021年为61.2%，2022年为62.3%，2023年为62.4%，去年为62.8%，今年则跃升至64.6%，第二季度进一步突破65%。 以借款人数为基准，高收入群体占比也从2021年第一季度的49.8%上升至今年第二季度的54.6%。 与此相反，低收入群体贷款占比呈持续下降趋势。截至今年第二季度，低收入群体持有的租赁贷款余额仅占总额的7.6%，较2021年第一季度的9.1%下降1.5个百分点。 以借款人数计算，从2021年第一季度的12.5%降至去年第一季度的10.3%，今年第一季度进一步降至9.9%。 综合来看，韩国住房租赁贷款已明显向高收入阶层倾斜。业内人士分析称，这一现象主要受近年租房押金飙升影响。高收入群体的租房押金额度通常较大，即便涨幅相同，其贷款余额增长也更为明显。 另一方面，有观点指出，低收入群体的贷款门槛提高，房价与租金的持续上涨也使他们可选择的住房愈发有限。朴成训指出，李在明政府的房地产监管措施导致市场上全租房供给减少，青年、新婚夫妇等刚性需求购房者正被挤出全租房市场，被迫转向月租房。 韩国有一种独特的租房模式叫“全租房”。租客向房东缴纳一大笔押金，在合同期内无需再每月支付租金。但该制度存在各种问题——房东拿到巨额押金后，往往会用于投资或购买更多房产。如果房价下跌，房东的资金链就可能断裂，导致无法退还押金。 部分专家警告称，以高收入群体为中心的租赁贷款可能加剧家庭债务风险。韩国银行行长李昌镛此前在国政监察中表示：“若不改革全租房制度，家庭杠杆率将持续上升。即便伴随阵痛，也必须调整。”

由MUSINSA旗下女性设计师时尚平台29CM主办、首尔设计财团协办的“2025 DDP设计博览会（DDP Design Fair）”于15日在首尔东大门设计广场（DDP）正式开幕。作为韩国规模最大的设计类商务展会，本届活动为期五天，将持续至19日，集中展现当下韩国设计与生活方式的最新趋势。 今年的DDP设计博览会是自创办以来首次由公共机构与民间企业联合主办，标志着韩国生活方式产业正朝着更加开放、多元的方向发展。本届博览会以“人人都是生活的设计师（Everyone is a Life Designer）”为主题，鼓励观众以“生活设计师”的视角参与其中，主动探索并打造属于自己的生活方式。 早在今年5月，29CM便与首尔设计财团签署了业务合作协议（MOU），共同规划展览空间和观众体验。公司相关负责人表示：“我们希望通过此次合作，让设计不仅停留在产品层面，更成为连接生活、表达品味的桥梁。” 本届博览会共汇聚70个品牌，涵盖家具、家居用品、护肤等多个领域。展会以兼具设计感与实用性的生活提案为核心，从日常用品到空间布置，全面呈现韩国生活方式产业的广度与深度。此外，由首尔设计创业中心支持的青年设计师品牌也在现场展示了新生代设计师的创意与活力。 为扩大受众覆盖，29CM自13日起在自有应用程序（APP）上推出“DDP设计博览会”特别企划展，提供与现场同等的线上购买优惠，并联合多家参展品牌推出直播节目“29LIVE”，实现线上线下的无缝联动。 展会首日，本报记者在现场看到，DDP展厅人潮涌动，观众在各主题展区间穿梭，不少热门品牌展台前排起长队，现场氛围热烈。记者注意到，参展品牌普遍推出限时折扣，同时还展示了多款尚未上线的新产品。一位前来参展的首尔市民表示：“很多品牌以前只能在线上看到，这次能亲手触摸，感受材质和设计，体验感非常好。” 展会的最大亮点之一是以“29公寓（29APT）”为主题的29CM品牌馆。展区以首尔典型的居住空间为灵感，将高达10米的空间布置为沉浸式“品味公寓”，让观众在不同的生活场景中，感受和探索属于自己的生活方式。馆内设有四种生活方式类型——“人生极繁主义者”“崇尚休憩者”“宁静的美食家”“浪漫的实用主义者”。观众可通过填写现场问卷选择类型，并进入对应空间，亲身感受不同的生活风格。 作为深受25至39岁女性喜爱的设计师时尚平台，29CM正将业务从服装领域延伸至生活方式全域。继推出“29Home”“29Kids”等子品牌后，公司持续强化“品味策展人”的品牌形象。据统计，今年6月至8月，家具与室内装饰品类交易额同比增长约50%，圣水门店中外籍顾客的销售占比也已突破30%。 随着韩流内容和韩国美妆在海外持续走红，韩国生活方式正逐渐成为新兴潮流。29CM希望借此次展会契机，进一步提升韩国设计的国际影响力。MUSINSA相关负责人表示：“我们希望通过策展，让更多人了解韩国设计背后的生活哲学与审美态度。未来，我们将持续发掘本土原创品牌，结合线上线下的展览经验，将韩国生活方式推广到全球。”

随着首尔公寓价格持续攀升，租赁市场可供房源持续缩减，租金水平亦随之呈上行态势。进入秋季搬迁旺季，市场租赁需求显著上升，然而受限于房源供应减少及贷款监管政策收紧，首尔公寓的全租房源数量出现明显萎缩。行业分析指出，在供需失衡的背景下，短期内首尔全租及月租价格仍将维持上涨趋势。 KB房地产于30日发布的《月度住宅价格动向》显示，9月首尔全租供需指数达154.2，环比上涨2.2百分点。创自2021年10月（162.2）以来的最高水平。全租供需指数取值范围为0至200，若指数超过100，则表明市场房源供不应求的状况较为突出。 自“6·27家庭贷款调控”政策实施以来，首尔公寓的全租房源呈持续下滑态势。尤其在城北、冠岳、中浪、江北等中低价位住宅集中区域，房源萎缩尤为显著。据房地产大数据平台Asil统计，截至本月29日，首尔公寓全租房源总量为2.3832万套，较贷款调控政策实施次日的6月28日（2.4801万套）减少约4%。 从区域分布来看，城北区全租房源降幅最大，减少40.4%；冠岳区、中浪区及江北区紧随其后，分别下降35.5%、34.7%和29%，均为中低价住宅集中区域，房源萎缩趋势尤为明显。业内分析认为，尽管秋季迁居需求上升，但由于新增房源不足以及贷款政策持续收紧，市场供应趋于紧张，从而推动全租及月租价格持续走高。 据韩国找房源平台Zigbang数据，首都圈公寓入住量从今年一季度的3.4175万户，降至第二季度的2.6088万户，第三季度进一步缩减至2.4302万户。进入10月，预计首都圈入住量仅为1128户，或将创自2015年5月以来首次跌破1000户大关。受此影响，下半年租赁市场仍将面临供应短缺、全租转月租现象增多等挑战，价格波动风险可能加剧。 业内人士进一步指出，近期贷款监管政策趋严，导致部分购房需求转向租赁市场，加剧租赁需求集中释放。同时，全租贷款条件收紧，促使月租形式在市场中占比逐渐扩大。在供应持续紧张的态势下，预计租赁价格上行趋势仍将延续。 此外，全租价格展望指数已连续两个月呈上升趋势。KB房地产数据显示，9月首尔全租价格展望指数为118.2，较上月提高4个百分点。今年1至9月期间，该指数持续位于基准线（100）以上，反映出市场对未来租金上涨的预期较为强烈。

韩国国土交通部29日公布的最新统计数据显示，截至去年年底，全国建筑物中已有44.4%为建成30年以上的老旧建筑。 建筑老化问题在地方更为严重。从地区来看，首都圈老旧建筑占比为37.7%，而地方则高达47.1%。从用途来看，全国老旧建筑中住宅占比最高，达53.8%；其次为商业建筑（34.4%）、教育及社会建筑（26.4%）、工业建筑（21%）。其中，在住宅建筑中，首都圈老旧建筑占比为45.2%，地方则为56.9%。 截至去年年底，全国建筑物总数达742.16万栋，同比增长0.4%；建筑总面积为43.15亿平方米，同比增长2.1%。其中，住宅建筑面积为19.87亿平方米，占总面积的46.1%；其后依次为商业建筑（22.1%）、工业建筑（11.1%）、教育及社会建筑（8.9%）。 从住宅类型来看，公寓面积最大，达12.88亿平方米，占住宅面积的64.8%；其次依次为独栋住宅（16.8%）、多户住宅（8.7%）、多世代住宅（6.7%）、联排住宅（2.3%）。无论首都圈还是地方，公寓面积均占住宅类型的最大比重，分别为68.9%和61.2%。 具体来看，独栋住宅面积占比最高的地区为全罗南道（42.4%）、济州（35.2%）、庆尚北道（33%）；多户住宅占比最高的地区为大田（15.3%）、大邱（12.8%）、济州（12%）；公寓方面，世宗（85.3%）、光州（76.5%）、釜山（74.5%）较高；联排住宅集中在济州（12.9%）、首尔（3.2%）、江原（2.5%）；多世代住宅则以首尔（15.1%）、仁川（11.3%）、济州（10.5%）居前。 从产权归属来看，个人所有的建筑物占77.1%（572万栋），法人所有占8%（59.1万栋），国公有占3.3%（24.5万栋）。 人均建筑面积为84.25平方米，同比增加1.88平方米。其中，首都圈为75.44平方米，同比增加1.41平方米，地方为93.37平方米，同比增加2.43平方米。从用途来看，全国人均住宅建筑面积为38.8平方米，商业建筑面积为18.65平方米。分地区看，忠清北道人均住宅面积最大（43.98平方米），商业建筑则以济州最高（30.22平方米）。 值得关注的是，30层以上高层建筑的许可面积同比大增23.8%。分地区看，首都圈略减0.4%，而地方则大幅增加39.9%。整体来看，去年全国建筑许可面积减少9%，但开工和竣工面积分别增长6.7%和10.9%。其中，公寓许可面积下降6.4%，但开工面积增加16.9%，竣工面积更是大幅增长30%。

自6月27日住房抵押贷款额度限制政策实施以来，住宅类房地产交易呈明显萎缩态势，带动7月全国房地产市场交易量与交易金额双双下滑。 房地产平台Real Estate Planet于16日发布的《2025年7月全国房地产类型交易动向报告》显示，该月全国房地产交易量为8.4437万件，交易金额为31.6081万亿韩元（约合人民币1625亿元 ），较6月（10.4415万件，52.2414万亿韩元）分别下降19.1%和39.5%。该报告数据基于韩国国土交通部的实价交易资料。 从类型来看，住宅类房地产交易量普遍下滑，其中公寓（-35.5%）、联排及多户住宅（-21.5%）、办公型公寓（-14%）、独栋住宅（-8.1%）均出现不同程度下降；非住宅类则表现良好，商铺·写字楼（28%）、工厂·仓库（21.5%）、商业·办公楼（9.1%）及土地（1.7%）均实现正增长。 交易金额方面，公寓类降幅最为显著，同比下降52.1%；工厂·仓库（-39.5%）、联排及多户住宅（-28.4%）、办公型公寓（-20.3%）、土地（-17.4%）、独栋住宅（-14.5%）、商铺·写字楼（-4.1%）以及商业·办公楼（-3.1%）亦呈现不同程度回落。 全国公寓交易量为3.436万件，较6月的5.3275万件减少35.5%；交易金额则从33.6168万亿韩元锐减至16.935万亿韩元，跌幅达52.1%。从地区来看，首都圈公寓市场回调尤为明显。首尔市公寓交易量由1.937万件骤降至3948件，降幅达63.9%；交易金额从14.5435万亿韩元降至5.604万亿韩元，下跌65.2%，为全国最高跌幅。 京畿道公寓交易量为8586件，交易金额为4.4673万亿韩元，较上月（1.7191万件，11.1235万亿韩元）分别减少50.1%和59.8%。仁川市交易量从3037件下降至1808件，降幅40.5%；交易金额则由1.2994万亿韩元降至7000亿韩元，下跌46.1%。 相比之下，商用类房地产交易量呈上升趋势。全国商铺·写字楼交易量达3760件，较6月（2938件）增长28%，增幅居各类物业之首；但其交易金额从1.5945万亿韩元微降至1.5295万亿韩元，减少4.1%。分地区来看，忠北地区商铺·写字楼交易量由52件大幅上升至275件，涨幅高达428.8%；全国共有12个市道该类交易量实现增长。交易金额方面，江原地区由173亿韩元增至635亿韩元，上升267.5%，全国共10个市道环比上涨。 Real Estate Planet分析指出，7月全国房地产市场交易量与交易金额的环比下降，主要受“6·27贷款调控”政策影响。该政策实施后，购房者资金筹措条件有所收紧，导致住宅类房地产市场的购房意愿明显降温。

KB房地产数据中心针对通过KB国民银行办理住房抵押贷款并在首尔购买公寓的家庭收入进行分析，并于26日发布的结果显示，在首尔购房的家庭平均年收入达9173万韩元（约合人民币47.8万元），创自2008年相关统计以来的最高水平。 具体而言，2021年，在首尔购置房产的家庭年收入尚处于5000万至6000万韩元区间；至2023年第四季度，该数值首次突破7000万韩元，达7813万韩元；去年第三季度进一步上升至8236万韩元，成功跨过8000万韩元门槛。今年第一季度与第二季度，该项指标连续刷新纪录，分别达8874万韩元和9173万韩元。 同期，通过KB国民银行贷款所购首尔公寓的中位价格为9.7亿韩元，收入房价比（PIR）为10.6，即房屋总价约为家庭年收入的10.6倍。该指标曾在2022年第二季度攀升至14.8的高点，之后呈回落趋势，分析认为这一变化与购房家庭收入水平的持续提高有关。 首都圈其他地区购房家庭收入亦呈增长态势。同期，京畿道购房家庭的平均年收入为6174万韩元，首次突破6000万韩元；仁川地区则为5007万韩元。两地的收入房价比分别为8.8和8.5。KB房地产数据中心相关人士指出：“在贷款审核政策日趋严格的背景下，申贷对象的收入水平自然上升，同时实际收入的增长也对这一趋势产生了积极影响。” 自6月底起，政府开始实施“6·27贷款调控”政策，将首都圈住房抵押贷款上限设定为6亿韩元。预计该措施将进一步推动购房群体收入水平向上调整，而公寓价格涨幅相对收窄，收入房价比有望保持稳定或呈下降趋势。

韩国价格前20%的公寓与后20%的公寓之间的价格差距扩大至历史最高水平。高端公寓的平均价格首次突破14亿韩元（约合人民币722.9万元）大关，并持续保持上升趋势。尽管自“6·27贷款调控”政策实施以来，首尔及首都圈高价公寓涨幅有所放缓，但价格仍维持高位；反之，地方公寓价格持续低迷，房价两极分化现象进一步加剧。 根据KB不动产于25日发布的《8月全国住宅价格动向》报告，截至本月11日，全国前20%高端公寓的平均价格已达到14.114亿韩元。自今年3月突破13亿韩元以来，仅时隔五个月便再度攀升至14亿韩元区间。 KB不动产相关人士指出，随着高端公寓价格持续上涨，公寓交易价格的“五分位倍率”扩大至12.1，创自2008年12月开展相关统计以来的最高纪录。“五分位倍率”是指前20%公寓的平均价格与后20%平均价格之比，数值越高意味着公寓价格之间的差距越大。 五分位倍率的扩大主要受到首尔及首都圈公寓价格持续上涨的影响。数据显示，本月首尔公寓买卖价格环比上涨0.6%，连续15个月保持上升态势。尽管今年6月涨幅一度达1.43%，自“6·27贷款调控”政策实施后，7月涨幅回落至1.28%，连续两个月呈收窄趋势，但整体上涨势头仍未改变。本月首尔公寓的平均成交价格为14.2224亿韩元，较上月（14.572亿韩元）增加1652万韩元。 反之，本月五大广域市（釜山、大邱、大田、光州、蔚山）公寓买卖价格环比下降0.21%，跌幅较上月（-0.14%）进一步扩大。其他地区的公寓交易价格变动率亦为-0.06%。受“恶性房源”（指竣工后长期未能售出的住宅）问题及地方房地产市场持续低迷影响，地方房价仍处于下行态势。 从当前趋势来看，房价两极分化现象短期内难以缓解。尽管业内曾预测“6·27贷款调控”政策将促使首尔房价出现回落，但自本月以来，市场预期再度转向看涨。业内专家指出，有必要实施差异化的区域政策以应对当前房地产市场分化。房地产大数据研究机构R114在近期报告中强调，地方市场持续面临需求萎缩和未售房源增加的双重压力，而首尔及首都圈则仍处于房价上涨通道，两极分化态势不断加剧。因此应尽快出台切实可行的供应调控措施，以促进房价稳定和市场均衡发展。

韩国国土交通部不动产交易系统于11日发布的数据显示，自6月27日住房抵押贷款额度限制政策实施以来，首尔地区公寓交易结构发生显著变化，9亿韩元（465.5万元）以下的低价公寓成交占比近50%，较新政实施前上升11.8个百分点，反映出金融调控政策对房地产市场的结构性影响正在持续深化。 统计数据显示，在政策实施前后的两个43天对比周期内（5月16日至6月27日与6月28日至8月10日），首尔公寓交易市场呈明显分化态势。新政实施前，1.4528万套成交公寓中9亿韩元以下占比为37.7%（5473套）；而新政实施后，在整体成交量缩减至4646套的背景下，低价房源占比逆势攀升至49.5%（2052套）。其中，6亿韩元以下公寓成交占比增幅最为显著，达到8.1个百分点。 市场分析指出，贷款额度上限设定为6亿韩元的新规，直接导致不同价格区间房源呈“冰火两重天”格局。具体来看，6亿韩元以下公寓成交占比由新规前的14.7%上升至22.8%，增加8.1个百分点，涨幅最大；6亿至9亿韩元区间房源占比由23%升至26.8%，提升3.8个百分点。而中高价房源则普遍下滑，9亿至15亿韩元区间占比由34.7%降至28.6%，下降6个百分点，15亿至30亿韩元区间占比由23%降至15.6%，骤降7.4个百分点，成为跌幅最大的价格区间。 传统热门区域的高端住宅市场受到政策冲击尤为明显。据首尔不动产信息中心统计，7月首尔公寓成交量环比暴跌69.5%，其中城东区（-88.6%）、麻浦区（-84.5%）等高价房源集中区域的降幅远超市场平均水平。相较之下，以江北区（-54%）、道峰区（-58%）为代表的低价房源集中区域市场韧性相对较强。 当前首尔房地产市场呈分化态势，受限贷政策影响的普通购房者集中涌入低价市场，然而30亿韩元以上超高端公寓成交占比不降反升，由新政前的4.6%提升至6.2%，显示出高净值人群受金融调控政策影响有限。多家房产中介机构表示，随着市场逐步消化政策影响，以刚性需求为主的低价房源交易已呈现回暖迹象，但整体市场复苏仍有待观察。

近期，首尔全租房押金（保证金）持续攀升，平均保证金在短短三个月内上涨了7%。若延续这一趋势，今年年底首尔全租平均保证金将达6亿韩元大关。 韩国国土交通部6日发布的统计数据显示，今年7月首尔全租公寓的平均保证金为6.1691亿韩元（约合人民币320万元），连续三个月呈上涨趋势，累计涨幅达7.2%。 从首尔各区情况来看，道峰区涨幅最为显著，保证金从4月的3.0645亿韩元涨至3.6847亿韩元，涨幅达20.2%；中区从6.0374亿韩元涨至6.7565亿韩元，上涨11.9%；阳川区从5.3951亿韩元涨至5.9942亿韩元，上涨11.1%。整体来看，首尔北部地区的涨幅尤为显著。 全租价格大幅上涨的主因是租赁房源的急剧减少。数据显示，全租合同签约量从3月的1.5197万件降至6月的1.212万件。随着韩国政府加强房地产调控，7月份签约量进一步跌至9546件，首次跌破1万件关口。 房地产专家分析指出，受政府限制贷款政策影响，越来越多房东选择月租模式替代全租，导致市场上“半全租”现象增多，进一步加剧了全租房源的短缺。“半全租”是指全租和月租之间的一种租赁形式，租客支付一部分较高的保证金，同时每月还需支付一定金额的月租。 由于首尔住房供应预计将持续紧张，秋季租赁市场面临更大不确定性。公寓实际交易数据显示，以本月6日为基准，首尔全租房源总计2.3467万套，同比减少11.5%。其中，江东区房源从3346套锐减至788套，减幅达76.5%；江北区从492套减至186套，减幅为62.2%；松坡区也从3025套减至1157套，减少61.8%。 业内人士预测，如果政府不调整现行房地产调控政策，今年年底首尔全租平均保证金很可能突破6亿韩元。在全租房源日益减少、需求持续增长的双重压力下，预计今年下半年全租保证金仍将延续上涨态势。