首尔江南地区房价出现回升迹象，松坡区小户型和外围地区交易活跃，导致持续近两个月的下跌趋势停止。随着急售房源被消化，租赁价格推高房价，政府可能加快下半年税制改革。 松坡、江南房价回升根据韩国房地产院的数据，截至4月20日的第三周，首尔公寓平均售价较前一周上涨0.15%。松坡区房价在连续8周下跌后首次上涨。 国土交通部数据显示，松坡区蚕室洞“Re-Cents”27㎡公寓以18.3亿韩元成交，刷新纪录。主要小区的84㎡公寓价格回升至34亿韩元，资金流向小户型和外围地区。 买房意愿也在迅速恢复。东南区的买卖供需指数达到100.1，这是自2月中旬以来首次超过基准线100，显示出市场向卖方优势转变。 租赁市场推高房价首尔租赁价格上涨支撑了房价。松坡区的周租赁价格变动率为0.39%，为首尔最高。主要大社区的租赁房源减少，租赁需求转为购买需求。 今年以来，首尔公寓租赁价格连续4个月上涨，累计涨幅达2.17%，是去年同期的5倍。广津、城北、芦原、瑞草等区的租赁价格涨幅超过3%。 专家警告，如果租赁危机不解决，无房者可能被迫购房，进一步推高房价。 我们银行房地产研究员南赫宇表示，“改善的买房意愿反映在价格恢复上”，但政策变量如长期持有特别扣除的缩减可能导致市场观望。 7月税法修订或出台 房市回升迹象可能促使政府加快应对。李在明总统要求调整房地产税制，预计7月的税法修订将涵盖资本利得税和持有税等全面监管。最有可能的措施是缩减非居住一房主的长期持有特别扣除，将现行最高80%的扣除重组为以实际居住期为中心，强化对“投资用一房”的征税。这反映了总统认为“仅因持有而减税是鼓励投机”的意图。持有税实质化方案也在考虑中，可能将公平市场价值比率从现行60%逐步提高到80-100%。 但对单一监管政策的批评也不少。一位不愿透露姓名的业内专家指出，“许多多房主已应对政策变化，税制加强可能加剧‘房源锁定’”，并建议优先提供具体的城市供应路线图以稳定市场情绪。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

根据KB国民银行的调查，本月首尔的房价涨幅放缓，江南区连续两个月下跌。4月26日，KB房地产发布的全国房价动向显示，截至本月13日，首尔公寓价格上涨1.00%，较上月的1.43%有所放缓。首尔外围地区推动了房价上涨，东大门区上涨1.99%，其次是江西区1.88%和江北区1.75%。然而，江南区下跌0.29%，较上月的-0.16%跌幅扩大，连续两个月下跌。“KB领先公寓50”指数连续两个月低于基准线，上月为99.8，本月为99.3。该指数反映了50个主要公寓的市值变化。KB房地产解释称，由于多套房转让所得税加重的豁免即将结束，导致高价大规模住宅区的急售交易增加。两极化指标“5分位倍数”从2月的6.9降至上月的6.8，本月为6.7，连续两个月下降。首尔以外的京畿道房价上涨0.43%，仁川上涨0.04%。京畿道的龙仁水枝区上涨2.08%，涨幅最高。首都圈整体房价上涨0.55%，五大广域市（光州、大田、大邱、蔚山、釜山）和其他地方的房价分别上涨0.04%和0.14%。全国房价上涨0.32%，同时本月全国租金上涨0.44%，首都圈0.65%，五大广域市0.31%，其他地方0.17%。首都圈中，首尔租金上涨0.86%，京畿道0.60%，仁川0.37%。特别是首尔的江北区租金上涨3.86%，创历史新高。此外，首尔公寓的中位租金本月达到6亿韩元，为2022年9月以来首次突破6亿韩元。包括独栋、多户、联排住宅在内的全国住宅销售和租金分别上涨0.22%和0.31%。本月全国住宅销售价格预期指数和租金价格预期指数分别为102.0和117.5，较上月分别上升2.1和1.6点。首尔的销售价格预期指数和租金价格预期指数分别上升11.2和7.0点，达到112.0和132.4，均超过基准线100，显示出较高的上涨预期。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

近期房地产市场的表现让人疑惑。政府和市场部分人士称江南区房价下跌，显示出房价稳定的信号。从统计数据来看，江南3区和龙山区等高价住宅区近期确实呈现疲软趋势。根据韩国房地产院的每周统计，首尔公寓价格在4月第二周上涨0.10%，但江南3区已连续8周走弱。江南区和瑞草区分别下跌0.06%，松坡区下跌0.01%。龙山区也再次转弱。表面上看，价格高的地区开始降温。然而，称“房价已被控制”还为时过早。因为普通市民和无房实际需求者感受到的市场却在朝相反方向发展。江南区的房价调整并不意味着购房门槛降低。相反，首尔外围和非江南的中低价公寓，实际需求者可负担的房价反而更加坚挺。同一时期，江北区上涨0.27%，江西区上涨0.24%，东大门区和城北区分别上涨0.20%，九老区上涨0.17%。市场热度并未消失，而是转移到了其他地方。交易趋势也支持这一点。3月首尔公寓交易量为4742件，比上月减少17.7%，但15亿韩元以下公寓的交易比例上升至85.3%。最近交易量排名靠前的许多小区集中在外围地区，交易量前50名中有43个集中在外围自治区。这意味着交易并未中断，而是集中在可负担的价格区间。市场整体并未冻结，而是交易重心下移。从实际交易价格来看，这种感受更加明显。根据首尔市和韩国房地产院的分析，2月首尔公寓实际交易价格比上月上涨1.9%，同比上涨15.7%。尤其是小型公寓价格涨幅最为显著，40㎡至60㎡的小型公寓涨幅达2.95%。租赁市场也类似。2月首尔公寓租赁实际交易价格比上月上涨0.22%，东北区上涨0.85%。在江南的高价住宅放缓的同时，实际需求集中的小型和中低价、非江南地区反而更加紧张。这并非偶然。政策对高价住宅的压制并未消除需求，而是促使其转移。针对高价住宅和投资需求的监管越严格，市场就越倾向于贷款可及和实际居住的区域。无法购买江南公寓的人转而在诺园、九老、江西、城北等地区寻找选择。利率环境也助长了这一趋势。韩国银行金融货币委员会在10日将基准利率维持在年2.50%。利率并未明显下降，资金压力也未突然缓解。在这种情况下，中低价住宅相对更受欢迎。利率高、贷款门槛明确时，人们更倾向于选择“能买得起的房子”而非“好房子”。市场比想象中更冷静，需求比想象中更现实。更大的问题在于政府以何种数据作为房价稳定的依据。高价房调整容易被视为政策有效，象征意义也大。江南房价下跌的消息总是传递强烈信号。然而，普通市民的住房稳定标准并不在此。关键在于人们实际想买的房子，哪怕是贷款也能触及的房子，考虑通勤和教育条件后最终决定的房价是否稳定。在这个问题面前，谁能说房地产市场已经稳定？实际需求价格的房子上涨，租赁价格也跟着上涨，无房者的负担只会加重。如果政策真正以普通市民的住房稳定为目标，就不应仅因江南部分地区的价格调整而感到安心。专家们反复强调，控制江南房价不是首要任务，而是要增加以民间为主的供应。现在需要关注的是“谁更困难”而不是“哪里下跌”。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

江南地区高价公寓密集，近期房产交易方式发生变化，越来越多的人选择家庭内部赠与，资产转移趋势明显扩大。根据法院登记信息广场的数据，上个月首尔集合建筑（包括公寓）赠与数量为901件，同比增加约一倍。其中，江南三区的增长尤为显著。江南区以87件居首，随后是瑞草区和松坡区，各约60件。特别是江南区，在一年内增长超过一倍，成为上升趋势的主导。赠与的主要群体是老年人。江南区申请者中超过一半为70岁以上，瑞草区也以60岁以上为主。相反，接受房产的多为40至50岁，显示出资产从父母一代向子女一代的转移加速。这种交易方式的变化与市场趋势密切相关。房价进入调整阶段，持有者在考虑出售时转向赠与。价格下降使得赠与税负减轻，这也是一个影响因素。税收环境变化的不确定性也在起作用。多套房产持有者的转让税减免即将结束，未来税负可能增加，促使持有策略调整。市场上，房源增加和价格调整同时进行。首尔公寓房源一个月内增加了10%以上，供应压力加大。江南三区和汉江带等主要地区的房源增幅相对较大。一些小区显示出价格调整的信号。压谷亭和大峙洞的主要公寓最近报价比之前交易低数亿韩元，反映市场气氛变化。业内人士认为，这一趋势不仅仅是交易减少。上涨期以买卖为主，而调整期则以节税和风险管理为关键因素，交易方式因此改变。专家预计，赠与为主的趋势可能会持续。税制改革方向明确前，为规避不确定性，这种选择可能会继续。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓价格持续上涨，但江南区主要地区价格下跌，市场差异明显。非江南地区保持上涨趋势，而高价住宅集中的江南区则表现疲软。根据KB房地产3月全国房价动向调查，首尔公寓价格较上月上涨1.43%，涨幅较上月的1.34%有所扩大。非江南区的上涨尤为显著。城北区、东大门区、冠岳区、江西区、永登浦区、西大门区、江东区等地涨幅超过2%，中低价公寓的实际需求推动了价格上涨。然而，江南区的趋势不同。江南区本月下跌0.16%，是自2024年3月以来首次下跌。瑞草区和松坡区虽保持上涨，但涨幅放缓。高价住宅市场的疲软在主要指标中也有所体现。KB领先公寓50指数为132.4，较上月下降0.9点，转为下跌。这表明市值较高的主要小区价格普遍调整。这种变化被认为是税制和市场环境变化的综合结果。在多套房转让税重课豁免即将结束之际，高价公寓的急售房源增加，导致价格下跌压力加大。从首都圈整体来看，涨势仍在继续。京畿道和仁川公寓价格分别上涨0.58%和0.07%，安养东安区、光明、龙仁、河南等部分地区涨幅达到2%。首都圈整体涨幅为0.76%。地方市场相对稳定。五大广域市上涨0.12%，其他地方保持平稳。全国公寓价格上涨0.44%。租赁市场也在上涨。全国公寓租金上涨0.43%，首都圈上涨0.61%。首尔租金上涨0.75%，涨幅较高。尤其是诺园区、道峰区、中区、东大门区等中低价地区的租金涨势明显，实际需求的租赁需求持续流入。市场情绪指数显示买卖和租赁趋势分化。全国房价预期指数下降，但租金预期指数上升，显示未来租金上涨预期更高。价格两极化也在加剧。高价和低价住宅之间的差距指标5分位倍数达到13.3，创下调查以来的最高纪录，表明市场内价格差距进一步扩大。业内人士认为，这一趋势可能会持续一段时间。高价住宅市场对政策变量和税收负担反应敏感，而中低价市场则以实际需求为主，保持相对强势的双重结构正在固化。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩国政府近日宣布，将投资移民制度实施期限延长至明年12月31日。该制度自2010年起实施，允许外国人通过在济州、仁川、釜山、江原道平昌、全罗南道丽水等5个地区的旅游休闲设施项目中投资一定金额，取得在韩居留资格。 韩国法务部于本月3日正式公告，该制度的实施期限延长至明年12月31日。此前，上述5个地区的制度有效期原定于今年4月30日到期。根据新规，外国人在旅游度假类房地产项目中投资10亿韩元（约合人民币461万元）以上，即可获得允许从事经济活动的居住资格（F-2签证）；若持续保持投资状态满5年，则可申请永久居留资格（F-5签证）。 韩国法务部出入境与外国人政策本部相关负责人表示，制度到期前政府已就延期问题征询各地方政府意见，各地普遍反映该制度对促进地方经济发展仍具积极作用，经由投资移民协商机制研究后，最终决定予以延期。 2000年代，韩国虽已建立吸引外资的制度框架，但尚未引入投资移民机制。外资主要以直接投资（FDI）形式进入，通常通过设立企业或股权投资进入韩国市场。然而，在旅游开发和房地产等大型项目中，资金稳定性问题屡屡显现。 在此背景下，韩国政府于2010年首次推出“投资移民制度”，以达到一定规模的投资为条件，向外国投资者授予居留资格。该制度最初以济州为试点，采取房地产投资模式，规定投资额达到一定标准并持续一定期限后，投资者可申请永久居留权。这一制度不仅着眼于吸引资本，更标志着韩国将投资与移民政策相挂钩的制度探索，成为此后投资移民制度发展的起点。 从各地区实施情况看，济州是该制度运行最为活跃的地区。数据显示，2023年外国人通过投资移民制度在济州购入房地产37套，总额289.95亿韩元；2024年为17套，总额202.12亿韩元；2025年为24套，总额203.13亿韩元。在2020年至2022年期间，外国投资者共购入78套，总投资额达695.2亿韩元，增长逾8倍，其中中国投资者占比超过九成。相比之下，其他地区的投资规模则相对有限。 然而，投资移民制度在韩国社会并非没有争议。制度最初设定的投资门槛为5亿韩元，但实施过程中问题逐渐浮现。部分外国投资者在取得永久居留权后迅速撤资套现，韩国民众对“过度发放永久居留资格”提出质疑。 部分观点认为，以房地产投资换取居留资格的做法可能推高房价，并带来投机风险。从国际趋势来看，曾对此类政策持开放态度的国家正陆续收紧，被称为“黄金签证”的房地产投资移民制度在多地遭到叫停。韩国移民政策研究院副研究员金亨镇（音）在研究报告《韩国投资移民制度的现状与课题》中指出，出于对外资炒高房价及非法资金流入的担忧，中国香港（2010年）、加拿大（2012年）、新西兰（2022年）、葡萄牙（2023年）以及澳大利亚、西班牙（2024年）已相继取消相关政策。 金亨镇建议，韩国应逐步压缩争议较大的房地产类间接投资移民，转而着力吸引能够带动产业发展的直接投资，例如为具备商业潜力的外国创业企业在韩落地创造更有利的制度环境。他同时指出，在吸引外国直接投资方面，英国、新加坡、中国等多数国家通常配套实施投资区位支持政策，在提供企业所得税减免等税收优惠的同时，还通过补贴等手段吸引海外企业落户，并建立后续监管与服务机制，对外资企业实施持续跟踪管理。

房价上限制度下的‘彩票式’购房模式将迎来调整。为了调节低于市场价的分配结构，韩国国会正在推动一项新法案，要求在房价上限制度下的民间住宅中强制购买国民住宅债券。根据23日的消息，韩国国会议员安泰俊提出了一项住宅法修正案，要求中签者购买一定金额的债券，以回收部分市场差价。房价上限制度的楼盘因价格竞争力被称为‘彩票式购房’。在首尔江南三区和龙山区，分配价格比市场价低30%，中签者可获得数亿韩元的差价，导致市场过热。修正案旨在制度性吸收部分差价，规定根据分配价与市场价的差异确定‘国民住宅债券’的强制购买规模，并将所得资金用于住房城市基金。这种方式曾在2006年应用于板桥新城的分配，此次扩大到民间市场。安议员表示，通过债券购买可以在住房城市基金条件恶化的情况下获得稳定资金。若在过去五年内应用于分配楼盘，预计可筹集1.5万亿韩元。新制度可能改变购房市场的需求结构，因分配价外的额外费用增加了资金负担。市场价与分配价差距大的地区负担更重，通常通过折扣出售债券，实质上增加了现金成本。购房需求可能分散，市场萎缩因素也可能同时作用。制度实施后的竞争率和分配成绩将影响市场走势。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着政府宣布结束多套房产转让所得税减免，房地产政策趋于收紧，首尔房价涨幅有所缩小。根据韩国房地产院3月16日发布的“2月全国房价动向调查”，首尔房价较上月上涨0.66%，涨幅较上月减少0.25个百分点。去年12月和今年1月的涨幅分别为0.80%和0.91%。 在首尔，重建项目预期推动了部分地区的房价上涨。城东区上涨1.09%，城北区上涨1.08%。广津区和麻浦区分别上涨0.98%和0.89%。 在江南地区，永登浦区以1.12%的涨幅领跑，主要由于大林洞和永登浦洞的重建项目。观光区和九老区也分别上涨0.90%和0.88%。 首都圈整体涨势持续，但涨幅略有缩小。京畿道房价上涨0.36%，与上月持平。水原市寿城区上涨2.36%，涨幅最大。仁川上涨0.04%，涨幅略有缩小。非首都圈房价上涨0.06%，连续四个月上涨。蔚山和全北分别上涨0.38%和0.24%，而世宗市则下跌0.01%。 全国房价上涨0.23%，涨幅缩小0.05个百分点。首尔公寓价格涨幅从1.07%降至0.74%。京畿道和仁川的涨幅也有所缩小。韩国房地产院表示，市场呈现出涨跌并存的局面，部分地区的重建项目推动了房价上涨。 租赁市场方面，尽管全国租金上涨0.22%，但涨幅缩小。首尔租金上涨0.35%，但涨幅缩小0.11个百分点。松坡区因大型项目入驻而下跌0.21%。月租价格涨幅更为明显，全国上涨0.24%，首尔上涨0.41%。 房地产市场预计短期内将继续呈现地区差异。重建项目预期推动的地区可能继续上涨，但供应增加和政策收紧可能限制涨幅。房地产行业人士指出，虽然部分地区的重建项目推动了房价上涨，但整体市场可能会保持有限的涨势。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

创业经济=金基英著，知音传媒。 作者指出，韩国经济正面临房地产、低出生率和美中冲突的“三重困境”，强调通过创新突破。他表示，“韩国的跑道正在迅速缩短”，如果不进行创新，韩国经济可能无法起飞。他提出“创业国家论”作为解决方案。 书中指出，韩国经济被房地产结构束缚，创新能力减弱。资金集中在房地产，不仅拒绝创新，还强化了对大企业、专业职位和公共部门工作的偏好，导致社会对创业和转向初创企业的挑战精神缺乏支持。相比之下，中国政府在房地产市场下滑的情况下，未采取大规模刺激措施，而是专注于电动车、电池和人工智能等战略产业，提升了技术竞争力。作者强调“需要更多创新型初创企业”，并提出可借鉴的海外案例，如以色列初创企业从一开始就瞄准美国市场，芬兰通过“诺基亚散居”现象崛起了超级细胞等技术公司。他指出，韩国国内初创企业如Toss、Baedal Minjok、Zigbang等面临巨大经营亏损，强调进军海外市场的重要性，并建议设立“创业国家基金”。此外，作者认为韩国被称为“医学院共和国”的教育结构，反而可能成为K-生物和K-医疗产业发展的机会。然而，书中未提及如何积极培养医科科学家，以及政府如何创造支持创业失败后再挑战的环境，令人遗憾。打破“房地产不败神话”也是一个问题。高房价不仅阻碍创新，还影响消费、结婚和生育。尽管总统不断通过社交媒体呼吁稳定房地产市场，但目前的“房价战争”是否能改变市场方向，仍无人敢断言。 “问题在于资本的性质。房地产中的资金拒绝创新，即使新技术出现，这些资本也不愿冒险。整个国家的风险承受能力降低，创新总量减少。流入房地产的资本很难成为下一代半导体IP或AI初创企业的种子资金。在韩国，房地产不仅是资产，更是金融秩序的核心。过去20年，‘理性’的韩国人更相信杠杆而非劳动。房地产被视为几乎唯一‘不会失败的投资’。”（第10页） 你也是跑者=Runner Imba（柳文镇）著，编辑。每月跑800公里的跑步高手作者强调，“跑步是最简单的开始，却能带来最大的改变”。他认为跑步不仅是运动，更是改变生活方式的力量。即使在身体沉重的日子，强迫自己出去跑步，最终会获得“我能做到”的自信。 书中介绍了跑步的效果。即使短跑也能提高心肺耐力，并有助于缓解压力。书中还提供了初学者的实用建议，如在前两周内以1分钟走路和2分钟跑步的方式开始，帮助持续跑步。此外，书中详细介绍了适合跑步的时间和地点、晨跑和夜跑的优缺点、季节性着装等信息。还包括如何不伤膝盖地跑步、跑前吃什么、为上班族设计的跑步计划、克服跑步低潮的方法以及马拉松比赛准备过程。 每章末尾的作者短评“Runner Imba的一句话建议”在想放弃跑步的瞬间鼓励读者。“初学者需要的不是速度计，而是跑步的心态”，“坚持不是每天跑，而是不断跑”等。 “因此，慢跑的最佳标准是：‘能边跑边说话吗？’这是一个简单而适用的指标。如果能和朋友并肩跑步，自然地交谈，那就是慢跑。如果气喘吁吁难以连贯地说话，那就是高强度训练；如果能在说完一句话后不需要喘气，那你就是在适当的慢跑速度。即使独自跑步，这个标准也适用。即使不张口说话，也可以在心里默数‘一、二、三、四……’或哼唱歌词，或者觉得‘即使有人在旁边也能说话’，那你已经找到了合适的慢跑速度。（第68-69页）※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩国国土交通部次官金怡卓视察了计划首次入住的仁川桂阳地区。根据国土部消息，金次官于3日下午访问了仁川桂阳和富川大庄公共住宅区，全面检查首次入住准备情况、解冻期安全管理及加快项目进度的方案。此次检查重点在于确认计划于12月入住的仁川桂阳A2和A3区（1285户）的居住空间、公共设施和基础设施的准备情况。金次官在现场要求韩国土地住宅公社（LH）等相关人员“由于第三期新城首次入住备受期待，必须细致检查，确保入住过程顺利，并通过一站式服务中心减少居民不便，让公众感受到高品质新城的魅力。”他还提到解冻期的安全问题，强调在冬季冻结的地基可能在解冻时变得不稳定，需提前检查薄弱环节并加强加固措施，保持现场管理体系以便及时应对异常情况。第三期新城项目以南杨州王宿、河南交山、仁川桂阳、高阳昌陵、富川大庄五个地区为中心推进。政府已完成包括这些地区在内的首都圈22个公共住宅用地的指定，总计24万户的补偿、开发和开工程序正在进行中。各区的申请情况有所不同。2024年10月进行的仁川桂阳A3区本申请中，229户的招募吸引了721人申请，竞争率为3.14:1。A2区普通供应的283户则有2299人申请，竞争率为8.12:1。房价、市场条件及预申请中签者的流失等因素影响了竞争率。金次官表示，“住房供应直接关系到国民生活的稳定”，并要求“从计划到施工，提前发现并解决影响项目进度的延误因素，以确保政府的住房供应扩展和加速目标顺利实现。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。