政府近日公布以扩大土地交易许可区及加强高价住宅贷款监管为核心的“10·15房地产调控政策”后，市场长期担忧的“交易断崖”与“房源冻结”现象日益显现。目前，首尔全市及京畿道12个地区被进一步划定为调控对象地区、投机过热地区以及土地交易许可区等多重监管区域。至此，首尔全境已被整体纳入调控对象地区及投机过热区范围。买卖双方普遍转入观望状态，市场陷入“既难卖出、亦难购入”的僵局。 近期，政府进一步提出强化房地产持有税的税制改革方案，业界普遍预测，房地产市场交易停滞态势将加剧。同时，房地产金融监管亦全面收紧。在首都圈及调控地区内，市价低于15亿韩元（约合人民币743.5万元）的住宅，贷款抵押限额维持现行6亿韩元不变；市价介于15亿至25亿韩元的住宅，贷款上限设定为4亿韩元；而市价超过25亿韩元的住宅，贷款上限则进一步下调至2亿韩元。 首尔房地产信息广场的统计数据显示，住宅交易量在今年6月达到9440件的峰值后，受“6·27贷款调控”政策影响，7月骤降至4023件。9月在部分追涨买盘的推动下回升至8090件，而截至10月，成交量仅为3642件。考虑到仍有30天的申报宽限期，预计最终成交量将维持在4000件左右。专家分析指出，房地产市场的“交易断崖”现象在短期内难以缓解。由于贷款门槛显著提高，加之持有税强化等后续政策的不确定性持续存在，市场观望情绪日益浓厚。 韩城大学经济与房地产学教授权大中（音）指出，随着首尔全境被划入监管范围，房地产市场整体趋于僵化，再叠加贷款条件收紧，即便是真正有购房需求的消费者也转而采取观望态度，交易断层现象预计将进一步加剧。在持有税强化等政策不确定性消除之前，当前市场的低迷态势恐将持续。

韩国银行（央行）金融货币委员会23日召开货币政策会议，决定将基准利率维持在年利率2.5%不变。 去年10月，韩国银行将基准利率下调0.25个百分点，首次转向宽松政策，并在11月意外连续降息。今年2月和5月再次降息，旨在支撑因建筑业与消费低迷及美国关税影响而放缓的韩国经济。然而，鉴于房地产市场过热，央行自今年7月起已连续三次维持利率不变。 韩国政府今年6月和9月相继推出房地产调控措施，但未能遏制首尔房价的上涨势头，本月又追加出台所谓“10·15对策”。在此背景下，韩国银行认为，若此时贸然降息，恐将进一步刺激借贷购房需求，推高房价。同时，近期韩元兑美元汇率徘徊在1430韩元附近，汇率进一步上升的风险也成为重要考量因素。 根据韩国房地产院数据，以本月13日为基准，首尔公寓价格较两周前上涨0.54%，涨幅扩大。政府近期发布的“10·15对策”中，将首尔及首都圈主要地区指定为土地交易许可区，并将高价住宅（超过15亿韩元）抵押贷款额度下调至2亿至4亿韩元。 有分析指出，若央行在政府推出房地产调控政策后不久选择降息，无疑将与政府措施形成“政策不协调”，加剧市场波动。韩国银行行长李昌镛在20日国会国政监察中表示：“央行不会通过进一步增加流动性来为房地产市场‘火上浇油’。” 此外，韩元汇率波动同样是维持利率不变的重要原因。本月14日，首尔外汇市场韩元兑美元收盘价报1431韩元，为4月29日以来首次重回1430韩元区间。若降息导致韩元进一步走弱，汇率可能长期维持在1430韩元以上水平。同时，半导体出口回升、股市上涨带动消费心理改善，以及明年经济增长率有望恢复，也使进一步降息的必要性有所减弱。 NH金融研究所所长赵永茂（音）分析认为：“如果房地产与汇率的不稳定状况持续，央行在11月下调利率的可能性将显著降低。只有当政策效果逐步显现、市场趋稳时，降息空间才可能重新打开。”

随着本月底亚太经合组织（APEC）领导人非正式会议临近，韩美关税谈判有望取得突破性进展，长期低迷的韩国对美汽车出口或将迎来转机。尽管韩国对美汽车出口已连续七个月下滑，但若美方将当前25%的汽车进口关税下调至15%，预计最快今年底或明年初出口有望重回增长轨道。 今年截至9月，汽车累计出口额达5197.8亿美元，同比增长2.2%。若对美出口随关税协商落地恢复正轨，韩国政府年初设定的7000亿美元年度出口目标或将达成。 韩国产业通商资源部于22日公布的汽车动向数据显示，1至9月汽车出口额达540.83亿美元，同比增长2.2%，创历史同期新高。虽然对北美和美国出口分别下降11.9%（268.33亿美元）和14.4%（226.69亿美元），但凭借欧洲、其他欧洲地区和亚洲分别增长24.8%（72.49亿美元）、34.8%（48.9亿美元）和38.7%（58.48亿美元），成功抵消了关税带来的冲击。 分析指出，汽车出口全面复苏的关键在于美国将目前针对韩国进口汽车征收的25%关税率调整至与其他竞争国相近的水平。 据悉，APEC峰会期间，韩美两国元首将先签署关税协议，后续再磋商具体实施细则。美方有望发表首脑协议，协议内容包括保持投资规模，但扩大分阶段投资和担保贷款、运用韩元投资，以及启动造船合作项目“MASGA”等投资贸易计划。 业界关注美国是否会在协议中明确下调25%汽车关税的时间。虽然在7月29日韩美关税协商后，因美方持谨慎态度未能明确具体时间，但此次情况可能转变。有分析认为，双方在APEC峰会前进行了密集高层磋商，有望呈现包括两国核心诉求的协议，汽车关税下调事项或包含其中。 关税下调不仅将推动汽车出口反弹，长期看更将对韩国整体出口产生积极影响。分析指出，若在关税下调与年末经济走势走强的双重作用下，全年出口额或将突破7000亿美元。 贸易专家预测APEC峰会将成为重要分水岭。若关税谈判继续拖延，双方都可能面临经济损失，因此两国都有意尽快达成协议，实现共赢。

韩国住房租赁贷款出现明显的集中化现象。韩国租赁贷款余额的近三分之二集中于高收入群体，而低收入群体的贷款占比则持续下降，引发社会关注。 国会企划财政委员会所属国民力量党议员朴成训22日从韩国银行（央行）获取的资料显示，截至今年第二季度，高收入群体持有租赁贷款余额占总额的65.2%。 自新冠疫情以来，受房价与租房押金上涨影响，高收入群体贷款占比持续攀升。数据显示，以第一季度为基准，2021年为61.2%，2022年为62.3%，2023年为62.4%，去年为62.8%，今年则跃升至64.6%，第二季度进一步突破65%。 以借款人数为基准，高收入群体占比也从2021年第一季度的49.8%上升至今年第二季度的54.6%。 与此相反，低收入群体贷款占比呈持续下降趋势。截至今年第二季度，低收入群体持有的租赁贷款余额仅占总额的7.6%，较2021年第一季度的9.1%下降1.5个百分点。 以借款人数计算，从2021年第一季度的12.5%降至去年第一季度的10.3%，今年第一季度进一步降至9.9%。 综合来看，韩国住房租赁贷款已明显向高收入阶层倾斜。业内人士分析称，这一现象主要受近年租房押金飙升影响。高收入群体的租房押金额度通常较大，即便涨幅相同，其贷款余额增长也更为明显。 另一方面，有观点指出，低收入群体的贷款门槛提高，房价与租金的持续上涨也使他们可选择的住房愈发有限。朴成训指出，李在明政府的房地产监管措施导致市场上全租房供给减少，青年、新婚夫妇等刚性需求购房者正被挤出全租房市场，被迫转向月租房。 韩国有一种独特的租房模式叫“全租房”。租客向房东缴纳一大笔押金，在合同期内无需再每月支付租金。但该制度存在各种问题——房东拿到巨额押金后，往往会用于投资或购买更多房产。如果房价下跌，房东的资金链就可能断裂，导致无法退还押金。 部分专家警告称，以高收入群体为中心的租赁贷款可能加剧家庭债务风险。韩国银行行长李昌镛此前在国政监察中表示：“若不改革全租房制度，家庭杠杆率将持续上升。即便伴随阵痛，也必须调整。”

韩国最大在野党国民力量党正在以党论推进一项所谓“禁止中国人三大购物法”，声称中国人利用韩国医保、选举权及房地产交易制度的漏洞，导致韩国人遭受“逆向歧视”。然而，本报对国民力量党所指的“逆向歧视”逐一进行了求证，结果发现多数主张与政府公开的官方统计数据或现行制度相去甚远，实为通过煽动反华情绪换取政治利益的做法。 ▲中国人“白嫖”韩国医保？ 有关中国人“白嫖”医保的争议在韩国时常被推上舆论的风口浪尖，国民力量党议员金美爱在提出的《国民健康保险法修正案》说明中称，以2023年数据为准，中国人在韩缴纳健康保险总额8103亿韩元，使用保险支出为8743亿韩元，出现约640亿韩元的赤字。 但实际情况并非如此，保健福祉部长官郑银敬日前在出席国政监查时亲自辟谣，根据国民健康保险公团的统计，去年中国人在韩缴纳医保盈余为55亿韩元。虽然2023年前确有赤字，但自去年4月《健康保险法》修订实施后，身份验证与被抚养人资格审查标准加强，财政状况大幅趋稳。且2023年的统计存在误差，中国人医保收支当年赤字实际为27亿韩元，远低于公开的640亿韩元。 从总体上来看，外国人健康保险收支自2016年后连续8年保持盈余，截至2024年总体盈余为9439亿韩元。 ▲外籍居民投票干涉韩国内政？ 另一争论焦点是外籍居民的投票权，国民力量党议员金恩慧在国政监查会议上表示，哪怕是外国国籍，只要取得韩国永久居住权3年以上，即使不在韩国居住也可以进行投票。但根据《出入境管理法》规定，持有永居权的外国人若在两年重新入境期间未回国，外国人登记信息将被注销，因此长居海外者无法进行投票，且地方选举本不适用海外投票制度。 根据檀国大学2021年发布的研究报告，拥有地方选举投票权的外籍居民中，83%为结婚移民者或旅韩同胞，即所谓的与韩国“特殊关系人”，包括持有F4签证、F5永居权，以及结婚移民，上述人员与韩国公民有家庭或血缘关系，或通过法务部规定的资格审查与居住年限，具有长期定居意愿，享受准国民待遇。 ▲“包租婆”大部分都是中国人？ 根据金恩慧的说法，中国人是在韩外国人中持有土地和住宅最多的群体，是房地产投机的最大玩家，这一说法也值得商榷。根据国土交通部今年5月公布的数据，外国人住宅持有规模确实以中国人居首，但若按照土地面积计算，美国人占比52.5%以绝对优势居首，中国人仅占7.9%。 93.4%的外国人仅拥有一处不动产，拥有三处以上者仅占比1.3%，且江南三区等地的豪宅购房者中，美国和加拿大国籍占比更高。 金恩慧还声称，中国人不受韩国贷款规定限制，靠投机倒把成为“包租婆”，从韩国人手中收房租。这也是缺乏事实根据的说法，外国人在韩国境内申请购房贷款时，与本国人一样适用LTV、DSR、DTI等金融监管标准。 还有说法称中国人可在本国银行贷款避规，但根据中国国家外汇管理局的规定，中国人每年境外汇款上限为5万美元，几乎不可能获得境外购房贷款。 ▲对华免签将导致间谍及犯罪激增？ 国民力量党议员朱晋佑主张，韩国政府对中国游客实施免签入境无疑是为间谍发放活动通行证。 上月29日起至明年6月30日，韩国政府对中国团体游客实施临时性入境免签政策，但政府同时强调，这一免签制度实行严格的事前审查与管控。免签政策仅适用于经法务部批准的韩国旅行社组织的中国团队游客，在入境韩国前须完成电子入境申报与高风险群体筛查等流程。 同时，旅行社必须在出发前24小时通过法务部HiKorea网站登记团队名单、住宿、护照信息等。法务部会据此自动筛查高风险与潜在非法滞留者，若被归类为风险群体将直接被拒绝入境。 共同民主党方面则对国民力量党主导的这一法案表示出担忧，国民力量党试图以煽动反华情绪换取政治利益的做法，不仅会严重损害韩国的国际声誉，还可能加剧其国内种族歧视问题，加之中国是韩国最大贸易伙伴，当前两国双边关系仍存在诸多不稳定因素，此类法案最终或将百害无一利影响韩国自身利益。

国民力量党议员姜旻局于20日从金融监督院获取的资料显示，截至今年8月底，韩国信用卡贷款中逾期1个月以上未偿还的金额达1.483万亿韩元（约合人民币74.5亿元）。自2022年以来，韩国信用卡贷款逾期规模持续攀升，预计今年将创历史新高。 数据显示，信用卡贷款逾期未还金额从2021年底的7180亿韩元上升至2022年底的8600亿韩元，2023年底进一步增至9830亿韩元，去年底则跃升至1.094万亿韩元。截至今年8月底，该数值已攀升至1.483万亿韩元，在四年间增长超过一倍。与去年8月底的1.372万亿韩元相比，仅一年内就增长了约8%。 同期，韩国信用卡贷款总规模从44.665万亿韩元小幅上升至44.785万亿韩元，增幅仅为0.3%。在贷款总量基本持平的情况下，逾期金额的急剧上升导致整体逾期率显著提高。2021年底的信用卡贷款逾期率为1.9%，2022年底升至2.2%，2023年和2024年底均为2.4%，而截至今年8月底，该比率已上升至3.3%。 姜旻局指出，由于银行贷款门槛提高，部分信用能力较弱的借款人转向卡贷方式筹措资金，这可能成为影响信用卡公司健全性的潜在风险因素。金融监管机构应对信用卡公司加强不良债权处置与管理指导。

据NH农协银行17日消息，该行在韩国金融委员会主办的“2025年上半年技术金融评估”中获得第二名。尤其在信用贷款和初创企业贷款新增规模方面位居首位，展现在普惠金融领域的突出实力。 据悉，“技术金融”是一项支持拥有技术实力但财务状况相对薄弱的初创及中小企业发展的制度。为确保技术金融的稳定供给和风险管理，金融委员会每年委托金融监督院与信用信息院对各银行的技术金融供给状况进行评估。 近年来，NH农协银行持续加强对中小企业的成长与创新支持。截至9月，其技术金融贷款余额已突破20万亿韩元（约合人民币1000亿元）。此外，“NH技术评价优质企业贷款”产品推出仅9个月，其余额即突破1万亿韩元，增长速度远超预期。 NH农协银行行长姜泰英（音）表示，支持中小企业的发展是银行的核心使命。未来我们将继续扩大对初创、制造业及农牧业企业的生产性金融支持。

近来，部分遭遇海外诈骗陷阱的韩国年轻人被骗至柬埔寨，成为“债务免除”或“高薪工作”骗局的受害者，这一事件再次引发社会对青年经济困境的关注。数据显示，韩国20多岁群体不仅贷款逾期率在各年龄段中最高，甚至有不少人被迫转向非法高利贷等“灰色金融”领域，成为所谓的“边缘青年”。 据韩国五大银行（KB国民、新韩、韩亚、友利、NH农协）17日公布的《各年龄段家庭贷款现况》显示，截至今年6月底，20多岁借款者的家庭贷款余额达34.566万亿韩元（约合人民币1735.94亿元）。这一规模低于30多岁（195.4933万亿韩元）、40多岁（221.1409万亿韩元）、50多岁（172.2824万亿韩元）及60岁以上（132.1934万亿韩元）群体，但贷款质量最为脆弱。 20多岁群体的平均贷款逾期率（逾期1个月以上）为0.41%，在所有年龄段中位居第一，其后依次为50多岁（0.37%）、40多岁（0.35%）、60岁以上（0.32%）及30多岁（0.23%）。更值得关注的是，这一数值较去年同期（0.39%）上升0.02个百分点。 一家商业银行相关人士指出，生活成本与房租保证金持续上涨，导致年轻人信用贷款和房贷规模扩大，而还款能力却难以同步提升。另据某银行数据，截至今年7月，29岁以下客户的信用贷款逾期率达0.8%，远高于30至60岁群体的0.37%，也高于60岁以上的0.62%。 失业、收入不稳定或信用受限导致越来越多年轻人被迫求助二级金融机构甚至非法高利贷。据韩国庶民金融振兴院去年6月发布的《低信用者问卷调查分析报告》，在1538名信用等级6至10级的低信用者中，20至30多岁受访者中有10%表示有非法金融借贷经验，这一比例较2022年的7.5%和2023年的9.8%持续上升。 国会共同民主党议员李康一从金融监督院获取的《各金融业信用注意者现况》数据显示，截至去年7月底，登记在韩国信用信息院的20多岁信用注意者为6.5887万人，较2021年底（5.258万人）激增25.3%。同期全国信用注意者总数从54.873万人增至59.2567万人，增幅仅约8%，可见20多岁群体的信用风险上升速度远超整体平均水平。 韩国银行（央行）相关人士分析称，2013年至2019年间，30岁以下借款者在家庭贷款中的占比为29.6%；但在2020年至2021年，这一比例上升至38.3%。该年龄段收入基础薄弱，预计2020年以后发放的贷款中，30岁以下群体的违约率可能出现预期以上的上升。金融委员会表示，扩大青年就业与收入是缓解债务负担的根本对策，政府正在研究为年轻人提供更多经济与金融教育及理财咨询的方案。

被誉为创业型中小企业“资金生命线”的技术信用贷款规模近期呈现快速增长态势。韩国五大商业银行在过去一个月内新增放贷超过2万亿韩元（约合人民币100亿元）。分析认为，这与政府推动银行业向生产性金融转型、以及对家庭贷款施加总量管制等政策因素密切相关。 韩国金融界最新统计数据显示，截至9月底，KB国民银行、新韩银行、韩亚银行、友利银行、NH农协银行五大银行的技术信用贷款余额达158.89万亿韩元，较上月增加2.22万亿韩元，创年内单月最大增幅。 技术信用贷款的核心特点是，企业即使缺乏传统抵押资产，也能根据公司的技术实力与商业化潜力获得融资。该制度于2014年推出，旨在为创新型中小企业破解融资难问题。目前，这类贷款约占中小企业贷款总额的20%，已成为初创企业的重要融资渠道。 今年前三个月，受去年7月政府收紧评估制度的影响，银行对技术信用贷款的态度一度保守。然而，自今年4月起贷款余额开始连续增长，且增幅呈逐月扩大趋势。数据显示，7月新增贷款7860亿韩元，8月增至1.3万亿韩元，9月更攀升至2.22万亿韩元。短短三个月，新增贷款规模增长逾两倍。 业内分析认为，这一增长趋势与政府政策调整密不可分。在政府要求银行业控制家庭贷款规模、加大生产性金融投放的大背景下，技术信用贷款成为商业银行的重点投放方向，因此贷款规模获得快速增长。与此同时，以知识产权（IP）质押贷款为代表的其他创新金融产品也实现同步增长。其余额从去年年底的1.33万亿韩元增至今年9月的1.35万亿韩元。 IP质押贷款以专利权、商标权、设计权等无形资产为抵押，为科技企业和创意产业企业开辟了新的融资渠道。业内人士指出：“目前企业贷款中，近八成仍依赖担保或抵押。基于技术与IP的创新贷款产品增加，说明金融体系正在朝更加多元化、包容性的方向发展，这是一个积极信号。”

近期，韩国围绕外国人房地产购置问题的争议不断升温。舆论认为，外国买家因不受与本国居民同等的贷款与税务监管，在韩国房地产市场形成了“逆向歧视”。与此同时，部分舆论将问题过度政治化，甚至夹杂反华情绪。业界普遍认为，政策讨论应基于制度公平与市场稳定，而非民族偏见。 本月13日，韩国国会国土交通委员会召开国政监察会议，多名国会议员集中质询了外国人购房监管漏洞问题。国会议员一致指出，与必须遵守总债务本息偿还比率（DSR）、贷款价值比（LTV）等多重贷款管控的韩国居民不同，外国人可通过海外金融机构贷款绕开相关限制，在韩国房地产市场上拥有更强的购房能力。 国民力量党议员金姬廷进一步批评称，部分外国人通过无资质房屋出租实施“全租房诈骗”，之后直接出境，受害者几乎无法获得补偿。当前既无出境限制，也缺乏针对性的政府对策。 国民力量党议员金恩慧则指出，国土交通部此前推出的“外国人土地交易许可区”制度仍存在监管漏洞。国土部在今年8月经中央城市规划委员会审议，将首尔及京畿道、仁川的部分区域指定为“外国人土地交易许可区”，旨在防范外国人利用境外资金进行投机性购房。 根据规定，外国个人、企业或政府机构在许可区内购买6平方米以上的住宅，须事先获得政府批准，批准后4个月内入住且实际居住至少两年。金恩慧指出，该制度存在明显缺陷。在这些区域，外国人购房无须提交资金来源等材料，虽然规定必须“居住至少两年”，但许可往往先发放，事后才确认是否实际居住。 国土部方面坦言，基于互惠原则实施外国人购房限制在执行层面仍面临困难。各国的土地所有权制度、外国人购地规定存在明显差异，难以在韩国法律框架下实现统一适用。 韩国房地产院统计显示，在韩国持有住房的外国人数量从2022年下半年8.16万人增至去年下半年9.86万人，两年内增加近1.7万人。值得注意的是，购房集中于江南三区（瑞草、江南、松坡）及麻浦、龙山、城东和广津。 国土交通委员会所属共同民主党议员郑俊镐发布资料显示，截至去年12月，美国人在首尔持有的公寓数量达5678套，其中六成以上位于汉江带地区。中国人购房数量排名第二，在江南地区购入159套。 大韩建设政策研究院研究员李殷炯认为，应基于“公平与透明”原则重新审视外国人购房问题。外国人购房的资金来源不明，且土地所有权可永久持有，与本国人相比确实存在不公平。虽然目前房地产交易量尚不足以扰乱市场，但需要尽快在制度层面进行讨论。 然而，亦有不同声音认为，部分政策诉求背后存在反华情绪。共同民主党议员田溶冀提出了一个值得思考的问题：“李明博政府时期通过投资移民制度，让中国资本大量流入济州岛；如今却又限制中国人购房。这种‘门开了又关’的做法反映出政策的不一致性，需要认真反思。”