李在明政府上台以来，韩国房地产市场迎来一系列政策调整。继6月27日推出贷款限制措施、9月7日发布住房供应计划后，政府于15日再度公布被称为“史上最严房市调控措施”的第三轮房地产对策，全面加强首都圈房产监管。 韩国金融委员会15日与相关部门共同召开房地产相关部门长官会议，出台楼市稳定措施。自本月16日起，包括江南三区（江南区、瑞草区、松坡区）及龙山区在内的首尔25个自治区和京畿道12个市区被指定为调控对象区与投机过热区。此外，自10月20日起至明年12月31日，上述区域将全面划入土地交易许可区。 此次举措的核心在于，对首尔与京畿道核心区域施加三项最严格管控——调控区、投机过热区、土地交易许可区。这表明房地产政策不再仅从税收或贷款入手，而是全面打击非居住目的的投资行为。 尤其值得关注的是，上述区域已被指定为土地交易许可区，区域内的住宅购置须事先获得地方政府许可。土地交易许可制度是针对房地产投资过热地区的监管措施，在这些地区交易超过一定规模的房屋或土地时，须获得当地基层政府批准。住房交易方面，仅允许以实际居住为目的的购房交易，且必须住满两年。 此外，自本月29日起，在首都圈和管控地区，拥有一套住房者申请传贳贷款时，其利息支出将纳入偿债比率（DSR）计算。首尔21个区及京畿道12个市区当天被纳入调控范围，新规即刻生效。调控地区内无房家庭的贷款价值比（LTV）上限从70%降至40%。 贷款管控方面，目前首都圈和管控地区的住房抵押贷款限额统一为6亿韩元（约合人民币300万元）。新规实施后，贷款限额将根据房产价格分档设定，即15亿韩元以下的住房维持6亿韩元限额，15亿至25亿韩元的住房降至4亿韩元，超过25亿韩元的住房则仅为2亿韩元。 市场分析认为，此举远比文在寅时期的房地产调控措施更为严厉。文在寅政府主要针对江南部分区域和部分重建小区进行调控，但此次则覆盖首都全域和京畿道核心区域，以抑制房价过快上涨，打击投机炒房行为。此外，文在寅政府2019年“12·16”对策曾全面禁止15亿韩元以上住房的抵押贷款，而现行政策采取分级上限管理，额度也被显著压缩。 然而，政府暂未触动持有税与交易税。企划财政部财产消费税政策官金炳哲（音）表示：“房地产政策的首要目标是保障民众居住稳定。税制调整属于最后手段，将综合考虑市场影响与税收公平谨慎推进。” 除此次房地产对策外，政府还决定在国务总理直属机构下设立房地产监督机构，打击房地产领域违法行为。该机构将拥有调查与执法监督权，被视为强化市场秩序的又一重磅举措。 政府15日发布消息称，计划在国务总理直属机构下成立房地产监督机构，系统整合目前分散在国土交通部、金融委员会、国税厅和警察厅等部门的房地产监管与执法职能。新机构将常态化监控房市交易，预防并惩治违法行为。国土交通部相关人士表示，新设机构将不同于现有的“房地产消费者保护企划团”，不仅监测交易动态，还将强化执法权，并与调查体系直接衔接。 国土交通部长官金润德表示：“我们已针对炒房行为开展专项调查，并将可疑案例移交调查机关。未来将在国土部内部引入‘房地产特别司法警察’，积极应对房地产违法行为。”

据新韩银行14日消息，本月13日在首尔中区总部与面向外国留学生的平台企业Hirediversity签署业务协议，旨在加强针对外籍客户的金融服务。 Hirediversity是一家为在韩外国留学生提供行政服务的平台企业，通过“HireVisa”应用程序，支持外国人登录证办理、签证延期、居留资格与住址变更等多项行政手续。 根据协议，双方将围绕提升外籍客户金融便利性开展多方面合作，包括面向外籍客户开展联合营销等。 新韩银行相关人士表示：“本次合作是提升居住在韩国的外籍客户金融服务便利性的举措之一。今后将持续与各类针对外籍群体提供服务的平台合作，推出更便利的金融服务。” 此外，新韩银行在东大门营业网点、水原站营业网点、温阳金融中心实行周日营业，并在庆尚南道金海市、首尔独山洞、京畿道安山市运营外籍客户中心网点。同时，上月30日推出面向外籍劳动者的信用贷款产品“SOL Global Loan”。

过去十年间，韩国选择结婚但暂不办理婚姻登记的新婚夫妇显著增加。专家指出，这一现象与住房贷款、购房申请机会等制度带来的不利因素密切相关。 韩国统计厅14日向国会企划财政委员会所属共同民主党议员郑日永提交的资料显示，过去十年间，举办婚礼后延迟一年以上办理婚姻登记的比例，从2014年的10.9%大幅上升至2024年的19%。也就是说，截至去年，平均每五对新人中就有一对选择推迟一年以上登记结婚。 与此同时，婚外出生比例也创下新高。去年，韩国婚外出生婴儿占全部出生人数的5.8%（13827人），达到历史最高水平。分析指出，这一现象与婚姻登记后住房相关福利减少密切相关。结婚象征两个个人与家庭的结合，但在现实中，办理婚姻登记反而可能导致在购房贷款、住房申请及税收方面遭遇不利。 在韩国住宅金融公社的“购房支援贷款”制度下，未婚人士年收入在6000万韩元（约合人民币30万元）以下时，最多可贷款2亿韩元；但如果是新婚夫妇，则夫妻合计年收入须低于8500万韩元才有资格申请贷款。在住房公积金方面，未婚时两人可分别申请，但一旦进行婚姻登记，则仅能以家庭为单位申请一次。 此外，在不动产取得税方面，如果未婚状态下各自持有一套住房，仅适用1%至3%的普通税率；婚姻登记后则成为“一户两房”，如果住房位于调控地区，则适用高达8%的重税税率。也就是说，从现实角度来看，“法律上的婚姻”可能在置业方面成为不利条件。 郑日永议员表示：“婚姻登记延迟与收入两极化的统计数据，反映出年轻一代面临的现实困境。”他同时指出：“为了让结婚不再成为一种经济负担，而是自愿的选择，企划财政部等相关部门应该重新设计住房、税制及金融制度。”

韩国证券公司的共识预测显示，今年第三季度，KB、新韩、韩亚、友利四大金融控股集团净利润预计达4.9646万亿韩元（约合人民币248亿元），与去年同期基本持平。全年净利润有望达18.1335万亿韩元，同比增长9.7%，刷新历史纪录。 分析认为，业绩向好主要源于旗下银行业务表现稳健。尽管“6·27”房地产调控政策已经落地，但此前受理的住房按揭贷款在8月前后集中发放，推动家庭贷款规模增加。同时，在家庭负债管控政策下，贷款利率维持高位，净息差（NIM）也保持在良好水平。 从韩亚证券公司汇总的银行分项预测来看，今年第三季度KB国民银行净利润预计为1.738万亿韩元，同比增长7.7%；新韩银行为1.549万亿韩元，同比增长19.4%；友利银行为9350亿韩元，同比增长3.4%；韩亚银行为1.173万亿韩元，同比增长1.4%。 然而，多数银行家庭贷款增量已逼近全年目标，加之政府将出台新措施稳定住宅市场，市场普遍预计下半年银行业绩将面临压力。 根据金融监督院数据，五大商业银行中，新韩银行和NH农协银行家庭贷款增量已超过全年计划目标。NH农协银行今年贷款增量目标为2.12万亿韩元，前9个月贷款余额已达2.3202万亿韩元，超额完成目标。新韩银行全年目标为1.6375万亿韩元，前9个月余额已达1.9668万亿韩元。此外，韩亚银行贷款增量达8651亿韩元，完成全年目标的95%；KB国民银行达1.7111万亿韩元，完成全年目标的85%。 在增量接近上限与政府监管趋严预期下，韩国银行业下半年盈利改善节奏或放缓。据悉，政府正在考虑强化总负债本息偿还比率（DSR）限制，或将住房抵押贷款上限由6亿韩元降至4亿韩元等应对方案。与此同时，银行贷款资产质量持续恶化。四大银行今年二季度不良贷款率为0.3%，其中新韩、友利银行较去年同期均上升0.1个百分点。自2022年以来，四大银行该指标已由0.1%攀升至0.3%。

过去五年间，从韩国中小企业市场振兴公团（以下简称“市场振兴公团”）获得政策资金（低息贷款）后最快倒闭的前100家企业，其平均经营时间仅为30.5天。意味着这些企业在获取贷款后仅约一个月便停止运营，引发业界对政策资金已严重偏离其扶持初衷的担忧。 共同民主党议员许成武于13日从市场振兴公团获取的资料显示，2021年至今年7月期间，倒闭速度最快的100家企业共获贷款总额达15.65亿韩元（约合人民币782.2万元）。各企业贷款金额介于1000万至7000万韩元之间，从贷款发放到停业的平均时间仅为30至31天。其中，约五分之一企业的贷款余额比例超过70%。从行业分布来看，住宿与餐饮业占比最高，达49家；其次为服务业（23家）、批发零售业（14家）、制造业（7家）以及其他行业（2家）。 按年度来看，获得低息贷款后申请停业的企业数量及对应贷款金额分别为2021年6969家（759亿韩元）、2022年1.279万家（1132亿韩元）、2023年3682家（1035亿韩元）、2024年2313家（604亿韩元），今年截至7月已有793家企业（214亿韩元）申请停业。 同期，包括低息贷款在内的政策资金整体支援规模在2021年新冠疫情高峰期达到3.761万亿韩元，创历史新高。此后逐年下降至2022年的3.3082万亿韩元及2023年的2.9459万亿韩元。然而，去年资金规模回升至3.5591万亿韩元，而今年1至7月的支援金额已达3.5455万亿韩元，几乎与去年全年水平持平。 造成“超短期倒闭”现象的主要原因包括审查流程偏重快速执行而简化审核标准、部分个体工商户利用制度漏洞谋取不当利益，以及市场振兴公团内部人力资源配置不足。市场振兴公团去年共查处23起涉嫌提交虚假材料等恶意倒闭或疑似案例，涉及贷款金额约5.4亿韩元。相关案件已于去年10月移送检方，目前仍在调查中。 市场振兴公团相关负责人表示，企业可能因业务转型或法人化等多种原因注销登记，公团在政策资金申请与签约阶段均会评估停业风险，并于每年年底对当年获贷企业的停业状况进行监测，以强化绩效与风险管控。 专家指出，应扩大利用人工智能（AI）等技术的运用，以加强最低限度的资料验证程序。目前仅凭提交个体工商户相关证明即可轻易获得贷款，政府应至少整合金融机构所掌握的基础数据，通过人工智能系统进行二次核验，再作出贷款审批决策。

NH农协银行30日宣布，为提升在韩外籍劳动者的金融服务可及性，正式推出“NH K-外国人信用贷款”产品。 据介绍，该产品是继本月25日推出“NH GlobalWITH”综合金融套餐后的又一新举措，旨在应对海外劳动力流入韩国带来的金融需求增长，帮助外籍客户在韩实现稳定生活。 贷款对象为持有F2、F5、F6、E7、E9等居留资格，且根据韩国国民健康保险公团记录已连续就业6个月以上的在韩外籍劳动者。 贷款额度从100万韩元（约合人民币5076元）起，最高可达3000万韩元，贷款期限为6个月至60个月。符合优惠条件的客户可享受最高1个百分点的年利率优惠。 NH农协银行个人数字金融部门副行长朴内春（音）表示：“未来我们将通过多元化渠道持续推出定制化金融产品，进一步扩大外籍客户的金融服务覆盖面。”

新韩银行30日宣布，面向居住在韩国的外籍劳动者推出信用贷款产品“SOL Global Loan”。 据了解，申请条件与额度该贷款产品面向在新韩银行连续三个月领取工资的外籍劳动者。申请人需持有特定类别签证（E9、E7、F2、F5），且签证有效期剩余时间须超过6个月。贷款额度最高可达2000万韩元（约合人民币10万元），贷款期限从6个月到36个月。 外籍客户可通过营业网点或手机应用“新韩SOL Bank”申请贷款。未来，新韩银行还计划在外籍客户专用应用程序（APP）“SOL Global”上线该项服务。为庆祝新产品推出，即日起至11月30日，凡申请贷款额度查询的客户均可获赠价值5000韩元的CU便利店消费券。 新韩银行相关负责人表示，此次推出的贷款产品旨在为外籍劳动者提供更便捷的金融服务。今后还将持续扩充面向外籍客户的金融产品线，不断提升服务便利性。 为进一步优化外籍客户的金融服务体验，新韩银行自今年7月起在东大门营业网点、水原站营业网点、温阳金融中心试点周日营业制度，并在庆尚南道金海市、首尔秃山洞、京畿道安山市等外籍人口聚集地设立专门服务网点。

随着首尔公寓价格持续攀升，租赁市场可供房源持续缩减，租金水平亦随之呈上行态势。进入秋季搬迁旺季，市场租赁需求显著上升，然而受限于房源供应减少及贷款监管政策收紧，首尔公寓的全租房源数量出现明显萎缩。行业分析指出，在供需失衡的背景下，短期内首尔全租及月租价格仍将维持上涨趋势。 KB房地产于30日发布的《月度住宅价格动向》显示，9月首尔全租供需指数达154.2，环比上涨2.2百分点。创自2021年10月（162.2）以来的最高水平。全租供需指数取值范围为0至200，若指数超过100，则表明市场房源供不应求的状况较为突出。 自“6·27家庭贷款调控”政策实施以来，首尔公寓的全租房源呈持续下滑态势。尤其在城北、冠岳、中浪、江北等中低价位住宅集中区域，房源萎缩尤为显著。据房地产大数据平台Asil统计，截至本月29日，首尔公寓全租房源总量为2.3832万套，较贷款调控政策实施次日的6月28日（2.4801万套）减少约4%。 从区域分布来看，城北区全租房源降幅最大，减少40.4%；冠岳区、中浪区及江北区紧随其后，分别下降35.5%、34.7%和29%，均为中低价住宅集中区域，房源萎缩趋势尤为明显。业内分析认为，尽管秋季迁居需求上升，但由于新增房源不足以及贷款政策持续收紧，市场供应趋于紧张，从而推动全租及月租价格持续走高。 据韩国找房源平台Zigbang数据，首都圈公寓入住量从今年一季度的3.4175万户，降至第二季度的2.6088万户，第三季度进一步缩减至2.4302万户。进入10月，预计首都圈入住量仅为1128户，或将创自2015年5月以来首次跌破1000户大关。受此影响，下半年租赁市场仍将面临供应短缺、全租转月租现象增多等挑战，价格波动风险可能加剧。 业内人士进一步指出，近期贷款监管政策趋严，导致部分购房需求转向租赁市场，加剧租赁需求集中释放。同时，全租贷款条件收紧，促使月租形式在市场中占比逐渐扩大。在供应持续紧张的态势下，预计租赁价格上行趋势仍将延续。 此外，全租价格展望指数已连续两个月呈上升趋势。KB房地产数据显示，9月首尔全租价格展望指数为118.2，较上月提高4个百分点。今年1至9月期间，该指数持续位于基准线（100）以上，反映出市场对未来租金上涨的预期较为强烈。

韩国银行（央行）28日向国会企划财政委员会所属国民力量党议员朴成训提交的资料显示，今年第二季度韩国家庭贷款人均贷款余额达到9660万韩元（约合人民币49万元），创下2012年编制相关统计以来的最高纪录。 自2023年第二季度（9332万韩元）以来，人均贷款余额已连续八个季度上升，较去年同期（9428万韩元）增加200多万韩元。整体借款人数从去年同期的1972.1万人下降至1970.8万人，但贷款余额却由1859.3万亿韩元增至1903.7万亿韩元，带动人均水平走高。今年第二季度贷款余额也首次突破1900万亿韩元大关。 从历史走势来看，贷款余额自2020年第二季度的1692.3万亿韩元起，在当年第三季度突破1700万亿韩元，又在2021年第二季度突破1800万亿韩元，呈现持续上升趋势。自去年第一季度（1852.8万亿韩元）以来，已出现连续五个季度上升。 从年龄来看，40多岁群体人均贷款余额在第二季度升至1.21亿韩元，创下历史新高；30岁以下群体也达到8450万韩元，同样刷新纪录。业内人士指出，今年上半年出现“掏空灵魂”购房投资热潮，导致30至40多岁人群不仅成为家庭贷款增长的主力，也带动人均贷款金额快速走高。 50多岁人群的人均贷款余额为9920万韩元，创下自2022年第四季度（9940万韩元）以来时隔两年半的最高水平。60岁以上群体则从去年第四季度的8590万韩元降至今年第一季度的8560万韩元，但在第二季度又回升至8580万韩元。 在高龄人群中，脆弱借款人群的增加尤为突出。今年第二季度，60岁以上脆弱借款人群达到24.9万人，较上一季度（23.6万人）增加1.3万人，创下历史新高。50多岁脆弱借款人群也增至32.3万人，同样刷新纪录。相反，40岁以下维持在44.6万人，与上一季度持平；40多岁则小幅降至36.5万人。 脆弱借款人群是指同时身负多重债务（三家以上金融机构贷款），并且收入排在后30%或信用分数在664分以下的低信用借款人。朴成训议员强调，家庭债务是威胁国家整体经济的“结构性引爆点”，政府必须尽快为金融脆弱群体建立实质性安全网。

韩国国会企划财政委员会所属祖国革新党议员车圭根于26日从韩国银行（央行）获取的资料显示，受内需持续低迷影响，自营者（自主经营的个人或群体）的收入负债比率（LTI）出现上升趋势。今年第二季度，自营者的LTI达344.4%，较上季度的344.3%微增0.1个百分点。该比率自2022年第四季度创350.2%的高点后，曾连续九个季度回落，至今年第一季度降至344.3%，但在第二季度出现反弹，意味着自营者家庭债务规模已接近其收入的3.5倍，且贷款增速超过收入增长，债务偿还压力进一步加大。 非自营者方面，今年第二季度的LTI为222.5%，较上季度（220.9%）上升1.6个百分点。非自营业者的LTI自2023年第三季度（217.6%）触及短期低点后，已连续七个季度保持上升态势。受自营者和非自营者LTI双双上升影响，整体借款人的LTI也从去年第一季度的234.3%攀升至今年第二季度的237.8%，连续五个季度增长。 截至今年第二季度末，自营者贷款余额达1069.6万亿韩元（约合人民币5.4万亿元），较第一季度末（1067.6万亿韩元）增加2万亿韩元。收入结构来看，同期低收入自营者的贷款规模从137.5万亿韩元增至141.3万亿韩元，而中等收入自营者（从191万亿韩元降至189.8万亿韩元）与高收入自营者（从739.2万亿韩元降至738.5万亿韩元）的贷款余额则出现下降，呈现出明显反差。 此外，自营者的非银行贷款余额从第一季度末的425.7万亿韩元上升至第二季度末的427.1万亿韩元，增加1.4万亿韩元，增幅超过同期银行贷款（从641.9万亿韩元微增至642.5万亿韩元）的两倍以上。车圭根指出：“自营者LTI再度上升现象值得高度关注。政府应积极推动包括债务减免在内的支持政策，以帮助处于经营困境边缘的自营者缓解压力。”