李在明总统主持的房地产国民大讨论会即将召开，围绕房地产政策方向的博弈已经开始。在政府内部和外部，关于对超高价、多住房和非居住住房的持有税与资本利得税改革的可能性正在被讨论，而首尔市则强调供应扩大和租赁市场稳定的重要性。 根据12日政府和房地产行业的消息，政府计划于14日至16日举行供应、金融、税制等领域的公开讨论会，并于23日召开李在明总统亲自出席的房地产国民大讨论会。政府希望讨论此前提出的各种意见，并寻求未来房地产政策的方向。 此次讨论会不仅是简单的意见收集，更被视为下半年房地产政策方向的风向标。自6月27日贷款限制实施以来，购房需求有所减缓，但首尔的房价和租赁市场的不安依然存在。市场关注的焦点在于，是否将采取税制强化的措施，还是通过补充供应和稳定租赁市场来应对。 最敏感的议题是税制。如何确定超高价单住房的持有税标准，是否对实际居住的单住房与非居住的单住房、多住房的持有税进行差别化，以及是否减少非居住住房的资本利得税优惠等问题，可能会成为讨论的重点。尤其是长期持有特别扣除的改革和注册租赁经营者的税制优惠调整备受市场关注。 税制强化的理由是抑制投机需求。通过提高高价住房和多住房的税负，增加持有成本，从而诱导房源上市，并减少以投资为目的的购房需求。在房价持续上涨的情况下，仅靠贷款限制难以打击市场的期待心理。 然而，同时加强持有税和交易税可能带来不小的副作用。持有税的提高可能会导致卖出压力，但如果资本利得税负担也加重，房主可能会选择撤回房源，出现“房源锁定”的现象。交易减少将削弱市场价格发现的功能，降低实际需求者的选择空间。 首尔市则更加强调供应和租赁市场的稳定，而非税收。吴世勋市长在欢迎房地产国民大讨论会时表示，核心议题应聚焦于供应扩大和租赁市场的稳定，而非税收。他认为，首先应解决房价和租赁市场同时上涨的现实。 首尔市强调供应的背景在于首尔的住房供需不稳。由于新开发土地有限，重建和再开发等整治项目成为供应的关键。然而，施工费用上涨、协会分担金负担、审批延迟和融资成本增加等因素交织在一起，导致项目进展缓慢。若仅加强税制和贷款限制，可能会削弱整治项目的推进动力。 租赁市场也有可能成为此次讨论会的核心议题。由于首尔的入驻量减少、整治项目的迁移需求以及租金化趋势的叠加，租赁市场的不安加剧。即使抑制购房需求，若租赁市场的供应不足，租客的居住成本也难以降低。因此，要求将租赁市场的稳定作为单独议题进行讨论的呼声日益高涨。 业内人士表示：“仅靠贷款限制难以同时解决房价和租赁市场的不安。如果讨论会仅停留在税收强化的讨论上，可能会重复出现房源锁定和交易萎缩的争论，因此需要综合考虑供应、税制和租赁政策。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

7月被称为“税收之月”，政府将发布税制改革方案。关于“哪些税种将如何变化”的猜测和预测层出不穷。财政经济部官网几乎每天都发布声明，称“2026年税法修订案的具体内容尚未确定”。目前尚难以预测哪些税种会发生变化，只有等到正式公布后才能知晓。 在汝矣岛的证券行业，税收问题同样备受关注。股市对税收变化的敏感程度与房地产市场相当。以往的经验表明，2022年至2024年间金融投资所得税（金融税）的引入曾引发巨大争议。金融税是对股票投资所得征收的税。目前，除了部分大股东外，股票交易仍需缴纳证券交易税。 金融税的引入在过去两届政府中引发了广泛争论。该税种首次由文在寅政府于2020年底引入，计划于2023年初实施。然而，散户投资者的强烈反对使得这一计划受到阻碍。当时的各类民意调查显示，超过70%的受访者反对金融税。随后，要求废除金融税的公民请愿运动也展开。 2022年成立的尹锡悦政府将金融税的实施推迟了两年，定于2025年初实施，显然是考虑到了散户的反对声音。并且在2024年的税法修订案中，政府正式决定废除金融税。当时在野党民主党内部也因如何应对政府的金融税废除而产生了分歧，最终同意了这一决定。 金融税是否会再次被引入？随着股市迎来繁荣，投资市场的资产两极分化加剧，金融税的引入论再次浮出水面。 政府目前仍表示尚未做出决定。然而，政治界（执政党）频频发出关于股市相关税收变化的言论，暗示着潜在的变化。 这一切的开端是民主党议员真性俊。他是执政党内主张引入金融税的坚定支持者。2024年担任民主党政策委员会主席时，他曾强烈主张引入金融税，结果遭到散户的强烈反对，党内也有“会影响选票”的担忧。最终，在同年11月，时任党首李在明宣布“同意政府废除金融税”的党内共识，结束了争论。 然而，真性俊在16日的广播节目中再次主张引入金融税。他表示：“金融税不仅具有财富再分配的性质，同时也能推动金融税制的现代化。因为只有在盈余超过5000万韩元时才会征税，所以对大多数小额投资者来说，这实际上是有利的税制。” 在23日国会举行的讨论会上，资本市场税制改革的议题再次被提及。来自民主党、进步党、祖国创新党、社会民主党等泛执政党议员，以及参与连带、民主劳动总联盟、韩国劳动总联盟的代表出席了此次讨论会。在会上，有人提出应对房地产和股票的未实现收益征税。例如，尽管通过股票投资获得了巨额的评估收益，但在未出售股票的情况下也应征税。 散户投资者对金融税复活的可能性已经感到恐慌。股票相关的主要论坛上频频出现“如果金融税复活，股市将大幅下跌”的言论。尽管金融税符合“有所得就有税”的基本税收原则，但这一论点并未得到广泛认可。散户们认为，若新增税种将降低国内股市的投资吸引力，导致外资和大资金撤出。 因此，金融税的问题不再是“预测与分析”的领域，而是“信念”的问题。支持引入金融税的人认为2022至2024年间的税负不会很大，但这一论点并未消除人们对股市崩盘的担忧。试图纠正不合理税制的主张也无法消除“如果大资金都撤出该怎么办”的担忧。股市和股票投资者对税收的敏感程度与房地产市场不相上下。 在KOSPI9000时代，股市日复一日地经历着剧烈波动。市场对被视为坏消息的新闻反应敏感。2026年，政府将对金融税作出何种结论，值得关注。

随着住房供应萎缩、税负加重和金融环境恶化，房地产市场的复苏受到限制。与会者指出，为了恢复居住阶梯和市场活力，必须同时进行税制改革和民间供应体系创新。需要一种保护实际需求者，但不妨碍正常交易和供应的“双向”解决方案。 在2026年6月24日，阿周经济新闻与全球经济财政研究院在首尔中区韩国新闻中心举办的“2026房地产政策论坛”上，围绕“李在明政府一年，房地产政策评估”主题，讨论了房地产税制和住房供应政策的成果与局限性，以及未来的改进方案。此次论坛吸引了国土交通部、房地产与建筑行业、学界和金融界的相关人士参加。 阿周新闻公司会长郭永吉在开幕词中表示：“房地产市场和建筑行业再次站在重要的十字路口，希望此次论坛不仅能确认问题，还能汇聚现实的对策和建设性的建议。” 新韩银行首席顾问禹炳卓以“保护实际需求与消除市场扭曲的房地产税制改革方向与建议”为主题进行了发言。他指出，房地产税制可能会在市场稳定的目标下，同时引发交易萎缩、租赁房源减少等副作用。他分析，多房产者的资本利得税加重和持有税强化短期内可能会导致房价下跌，但也可能导致实际居住要求加强、租赁房源减少和租客需求增加。 住房产业研究院住房研究室主任金德礼继续以“住房供应135万套+α与民间活力提升的供应体系创新方案”为主题发言。他指出，现政府提出了在首都圈供应135万套住房、扩大城市住房供应、补充非公寓供应等措施，但实际市场的供应恢复进展缓慢。他提到，通过9·7政策，提出在首都圈五年内供应135万套的目标，而1·29政策则宣布了扩大和加快城市住房供应的6万套新建计划，但现场的感受仍然有限。 论坛上，民间住房供应的重要性也得到了强调。短期内，提出了为租赁住房供应奠定基础、调整对住房需求者和供应者的过度贷款监管、扩大非居住设施利用的土地使用和建筑标准改善等任务。 随后，权大中汉城大学经济与房地产学系教授主持了小组讨论。南赫宇我们银行房地产研究院、李有利国土交通部住房政策科长、尹成镇国土研究院副研究员、高钟完韩国资产管理研究院院长参与了讨论，探讨了恢复居住阶梯和市场活力的政策方向。 国土交通部第一副部长金义卓在致辞中表示：“当前住房市场最紧迫的任务是稳定住房供应，政府正在努力恢复萎缩的住房供应，正常化停滞的项目，并改善民间的供应条件。” 接着，韩国房地产中介协会会长金钟浩表示：“房地产市场与国民生活息息相关，是民生的核心，希望此次论坛能客观评估过去一年的政策成果，并为恢复居住阶梯和市场活力提供现实的对策。”

首尔公寓市场再次陷入低迷。尽管政府扩大了对有租户的非居住一户住宅的实际居住义务的豁免，但市场反应却低于预期。与市场普遍期待的房源增加相反，现场气氛更倾向于观望，而非立即挂牌出售。 市场变化在数字上也有所体现。根据房地产平台阿实的数据，截至13日，首尔公寓的交易量为64383件，较9日的68495件下降了6.1%。虽然在12日允许非居住一户住宅的实际居住义务豁免后，房源略有反弹，但增幅仅为0.6%。部分人士表示：“这并不足以改变市场氛围。” 房主的考虑很简单。他们认为，与其急于出售房产并承担税负，不如再坚持一段时间。市场上曾经挂牌的急售房源大部分已经成交，最近在首尔主要区域，房价反弹的预期也再次升温。 实际的价格走势也在发生变化。根据韩国房地产院的数据，5月第一周首尔公寓的成交价格较前一周上涨了0.15%。以成北区（0.27%）、东大门区（0.24%）、江南区（0.30%）、松坡区（0.17%）为中心的上涨交易持续进行。整体来看，首尔的涨幅也较前一周（0.14%）有所扩大。尽管交易量本身不多，但市场上再次出现了强烈的价格防御心理。 租赁市场的氛围则更加敏感。在同一时期，首尔公寓的租赁价格上涨了0.23%，涨幅较前一周有所扩大。松坡区上涨0.49%，广津区上涨0.34%，成北区上涨0.36%。在租赁需求持续的情况下，许多房主认为与其出售房产，不如继续出租或实际居住更为有利。 问题在于，这种氛围不仅仅是交易减少。选择不出售房产的决定导致市场房源减少。最近在江南地区和主要重建项目中，出现了撤回房源或再次提高挂牌价格的现象。 随着7月税制改革方案的临近，观望情绪也在加重。由于可能会有额外的税制调整或供应对策，市场普遍认为现在没有必要急于出售。政策方向的不确定性越大，市场上的买卖双方都更容易采取观望态度。 最终，市场的走势与政府的预期相悖。当交易冻结时，部分监管会被放松，而价格再次上涨时，税收和监管会加强，但市场参与者对未来的价格走势和供应预期的反应比对税收的反应更为敏感。 在开工减少和供应不足的担忧持续的情况下，仅靠短期的监管调整难以推动房源流动。要改变市场的预期，首先需要展示出税收或监管放松之外，未来实际供应能够稳定持续的强烈信心。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

为期一年的多套房转让税加重豁免政策将于9日结束。自10日起，多套房持有者在调控地区出售房产时，转让所得税负担将大幅增加。不过，若在9日前完成土地交易许可申请，部分地区可享受至11月的转让税豁免。根据财政经济部消息，9日后，多套房持有者在调控地区出售房产时，最高适用82.5%的实际税率。现行转让所得税基本税率为6%至45%。自10日起，调控地区的两套房持有者需额外支付20个百分点，三套及以上房产持有者需额外支付30个百分点的加重税率，加上地方所得税（10%），最高税率可达82.5%。政府为缓解多套房持有者的税负压力，设立了例外条款。若在9日前完成土地交易许可申请，即使最终交易完成时间延至11月，仍可适用基本税率。在10·15政策前被指定为调控地区的首尔江南三区（瑞草、江南、松坡）和龙山区，若在9月9日前完成交易，可免于加重税率；其他地区则需在11月9日前完成。随着多套房转让税豁免即将结束，房地产税制改革的可能性也被提出。长期持有特别扣除制度旨在缓解因通货膨胀导致的名义所得税负担，并鼓励长期持有房地产。现行所得税法规定，普通房地产持有3年以上，每年可享2%的扣除，最多可达30%。一户一宅者可根据持有和居住时间合计享受最高80%的扣除。例如，持有并居住10年以上的单一住宅，持有期和居住期的扣除率分别为40%，可使转让收益的80%免于征税。然而，最高80%的扣除率被指对高价住宅持有者过于优惠。此前，李在明总统曾通过社交媒体对长期持有特别扣除的结构提出质疑。政治圈内关于税制改革的讨论也逐渐升温。无党派议员崔赫镇提出的所得税法修正案建议删除非居住者扣除，并对持有3年以上、居住2年以上的单一住宅适用16%至80%的扣除率。进步党议员尹宗吾提出的修正案则以废除长期持有特别扣除为核心。不过，目前提出的法案尚未与政府协商，实际推进的可能性不明。预计7月的税制改革方案中将包含房地产相关内容。政府官员表示：“（房地产税制改革）尚无定论，正在综合考虑时机和方法。”

首尔江南地区房价出现回升迹象，松坡区小户型和外围地区交易活跃，导致持续近两个月的下跌趋势停止。随着急售房源被消化，租赁价格推高房价，政府可能加快下半年税制改革。 松坡、江南房价回升根据韩国房地产院的数据，截至4月20日的第三周，首尔公寓平均售价较前一周上涨0.15%。松坡区房价在连续8周下跌后首次上涨。 国土交通部数据显示，松坡区蚕室洞“Re-Cents”27㎡公寓以18.3亿韩元成交，刷新纪录。主要小区的84㎡公寓价格回升至34亿韩元，资金流向小户型和外围地区。 买房意愿也在迅速恢复。东南区的买卖供需指数达到100.1，这是自2月中旬以来首次超过基准线100，显示出市场向卖方优势转变。 租赁市场推高房价首尔租赁价格上涨支撑了房价。松坡区的周租赁价格变动率为0.39%，为首尔最高。主要大社区的租赁房源减少，租赁需求转为购买需求。 今年以来，首尔公寓租赁价格连续4个月上涨，累计涨幅达2.17%，是去年同期的5倍。广津、城北、芦原、瑞草等区的租赁价格涨幅超过3%。 专家警告，如果租赁危机不解决，无房者可能被迫购房，进一步推高房价。 我们银行房地产研究员南赫宇表示，“改善的买房意愿反映在价格恢复上”，但政策变量如长期持有特别扣除的缩减可能导致市场观望。 7月税法修订或出台 房市回升迹象可能促使政府加快应对。李在明总统要求调整房地产税制，预计7月的税法修订将涵盖资本利得税和持有税等全面监管。最有可能的措施是缩减非居住一房主的长期持有特别扣除，将现行最高80%的扣除重组为以实际居住期为中心，强化对“投资用一房”的征税。这反映了总统认为“仅因持有而减税是鼓励投机”的意图。持有税实质化方案也在考虑中，可能将公平市场价值比率从现行60%逐步提高到80-100%。 但对单一监管政策的批评也不少。一位不愿透露姓名的业内专家指出，“许多多房主已应对政策变化，税制加强可能加剧‘房源锁定’”，并建议优先提供具体的城市供应路线图以稳定市场情绪。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。