首尔市政府对首尔人口迁移规模与流向、迁入原因以及不同年龄段的迁移特征等结构性变化进行系统分析，并于22日发布的《首尔市人口迁移分析（2001至2024年）》报告显示，过去二十四年间，离开首尔的人口规模呈逐步下降趋势。自2019年起，20至30岁青年人口迁往外地的人数低于从其他地区迁入首尔的人数，该年龄段人口迁移格局由长期净流出转为净流入。 数据显示，首尔市人口净迁移（迁入人口减去迁出人口）虽仍维持净流出状态，但净流出规模显著收窄。2024年首尔净流出人口为4.4692万人，较2001年的11.3949万人大幅减少。从迁入结构来看，首尔全体迁入人口中，市内迁移比重由2001年的72.2%降至2024年的64.9%，而来自其他市道的迁入比重则从27.8%上升至35.1%。 据调查，20至30岁人群自2019年起在首尔实现净流入1.9万人，除2021年外，该群体始终保持净流入态势。2024年，从外地迁入首尔的人口中，来自京畿道的比例最高，达53%，其次为仁川，占7.7%。同时，首尔向京畿道的人口净流出规模呈回落趋势，从2021年的12万人降至2024年的6万人。整体来看，从首尔迁往其他市、道的人口数量，低于从其他地区迁入首尔的人口规模。 迁移动因方面，自京畿道迁入首尔的人群中，就业因素最为明显，从2013年的24.2%上升至2024年的30.6%，而因住房因素迁入的比例则从32.5%降至20.5%。在20至30岁群体中，2024年因就业原因从京畿道迁入首尔的比例达39.2%，较2013年的29.8%显著提高。 此外，2024年首尔迁入人口中单人迁移占比达79.8%，显著高于2001年的57.7%，成为当前人口迁移的绝对主流。在单人迁移者中，19至39岁人群占68.8%，主要迁移动因依次为就业（36.5%）和家庭（22.7%）。 首尔市数字城市局局长姜玉贤（音）指出，相较于人口流入规模，更应关注迁入目的与迁移方式的结构性变化。首尔市将顺应个人化迁移趋势及青年人口流入扩大的动向，依托人口迁移数据，进一步提升政策分析与城市战略制定的科学性与精准度。

随着新建公寓房源供应规模持续缩减，加之全租贷款在内的房地产调控政策趋严，租赁市场中“全租转月租”的结构性转变呈明显加速态势，租户负担进一步加重。 据房地产信息平台R114于12日发布的数据显示，截至本月16日，今年全国范围内预计新增公寓房源为21.0387万套，较2025年的27.8088万套下降24.3%。从首都圈来看，首尔市今年新增公寓供应量为2.9161万套，同比（4.2611万套）减少1.3450万套，减幅达31.6%；仁川市新增1.5161万套，同比下降24.5%；京畿道新增6.7578万套，降幅为8.9%。 “10·15房地产政策”影响，市场出租房源供应趋紧，同时全租贷款利息偿还部分也被纳入总负债本息偿还比率（DSR）监管范畴。在此背景下，已持有其他贷款或收入水平较低的租户在筹措额外全租资金方面面临更大压力。全租房源的持续减少促使租赁市场结构逐渐向房东倾斜，进一步加剧租户负担。韩国不动产院发布的统计数据显示，截至上月29日，首尔公寓全租供需指数达104.4，显示出需求明显高于供给。 据国土交通部实价公开系统统计，去年首尔公寓全租与月租的续约合同共计9.848万件，其中由全租转为月租的续约合同为5187件，占5.26%，创近五年来的最高纪录。在当前供给方占据优势的市场环境下，为维持租赁关系，租户往往不得不接受房东更倾向的月租模式。从实际交易情况看，国土交通部11月发布的住房统计数据显示，去年1至11月，全国住宅租赁交易中月租占比达62.7%；其中公寓月租交易占比达47.9%，接近总量的一半。 随着“全租转月租”趋势加速，租户的月租支出压力亦持续攀升。KB房地产发布的月度住宅价格动向显示，去年12月首尔公寓月租价格指数上升至131.2，创开始相关统计以来的历史新高。该指数自2025年1月的120.9持续上涨至同年12月的131.2，全年累计增幅达10.3个百分点。 韩国不动产院数据显示，首尔公寓平均月租金额由去年1月的134.3万韩元（约合人民币6402元）上涨至12月的147.6万韩元，一年内增幅超过10万韩元。友利银行房地产研究员南赫宇（音）指出，今年首都圈正面临公寓新增供应量显著不足的局面。在贷款政策收紧、利率居高不下以及税负压力共同叠加的背景下，租赁市场中月租模式占据主导的趋势预计仍将持续。

在市场流动性充裕的背景下，住宅供应持续减少，今年首尔房价将延续上涨趋势。 去年韩国政府为稳定首尔房价推出多项需求抑制措施，但核心地段成交价格屡创新高，市场不安情绪持续发酵。分析指出，为稳定房价政府应在抑制需求的同时，扩大住宅供应。 据KB房地产2日发布的数据，去年12月首尔公寓成交价格环比上涨1.06%，已连续19个月保持升势。超强贷款管制出台后，整体涨幅有所收窄，但江南、汉江一带核心区域公寓价格仍维持较高涨幅。从地区来看，松坡区（2.65%）、龙山区（2.37%）、瑞草区（2.04%）等地区涨幅均超过2%。其中，龙山区已连续两个月涨幅扩大，创下去年月度涨幅最高纪录。 自“10·15”房地产调控政策实施后，一度以3%以上涨势的铜雀区（1.24%）、广津区（1.21%）、城东区（1.18%）和麻浦区（0.91%）等汉江一带，涨幅有所放缓，但高于首尔整体平均水平（1.06%）。 在超强贷款管制下，截至12月31日，首尔公寓成交量从10月的8495套骤减至11月的3265套，降幅高达61.6%。不过，在高价公寓集中、受贷款管制影响较小的江南地区及汉江区域，接连出现成交价格刷新纪录的现象。 房地产经济研究所长金仁万（音）表示：“如果今年不发生经济危机等国内外重大事件，首尔汉江带公寓成交量预计不会大幅增长，但刷新最高价的走势仍将继续。” 政府去年9月7日发布住房供应计划，表明扩大住宅供应的决心，但从政策落地到住房实际进入市场，至少需要三年以上时间，供应减少的担忧仍然存在。尤其今年首尔公寓入市量预计将同比减少约32%，供需失衡导致的房价上涨压力正日益加剧。 据房地产R114统计，今年首尔公寓入市规模为2.9161万套，较去年减少31.6%。在此背景下，多家民间研究机构预测，受短期住宅供应不足影响，首尔主要优质地段房价将持续上行。韩国建设产业研究院、大韩建设政策研究院及住宅产业研究院预测，今年首都圈住宅成交价格将上涨2%至2.5%，其中住宅产业研究院预测，首尔住宅成交价格涨幅将达4.2%。 业内普遍认为，稳定房价的关键在于同步推进实效性住宅供应政策。

一项调查显示，计划在明年购房的受访者接近七成，而计划出售现有住房的比例不到一半。在房地产调控政策持续出台的背景下，韩国购房需求并未明显降温。 据房地产平台直房（Zigbang）近日发布的《2026年住房市场调查》结果，表示“有购房计划”的受访者占比为69.9%，较今年上半年（73.1%）略有回落，但仍处于较高水平。 从购房动因来看，46.6%的受访者表示从租房转为自有住房，其次为居住迁移（22.7%）和住房面积调整（10.3%）；而以投资为目的（7.4%）和获取租金收益（2.9%）的比例较低。 在购房预算方面，3亿韩元（约合人民币146.5万元）以下（31.9%）和3亿至6亿韩元（38.9%）占比最高，合计达70.8%；6亿至9亿韩元占16.8%，9亿韩元以上占12%。从购房时机来看，计划在2026年第一季度购房的比例最高，为45.7%；第二季度为18.3%，上半年购房的受访者合计达64%。 另一方面，30.1%的受访者表示没有购房计划，主要原因包括已拥有或居住在自有住房、无追加购房意向（32.9%）以及房价过高（26.7%）。 关于出售意向，46.2%的受访者表示未来一年内有售房计划，较今年上半年（54.8%）有所回落；无售房计划的比例为53.8%。在未计划售房的原因中，以自住为目的（一户一宅）或目前未持有住房占比最高，达55.6%；其次为房价上涨（11.5%）和观望合适的出售时机（10.7%）。 在有售房计划的受访者中，居住迁移（34.8%）和住房面积调整（17.4%）等原因占比较高；此外，贷款利息负担（14.3%）、实现收益及转换投资方向（10.7%）紧随其后。售房时机方面，明年第一季度和第二季度分别占48.2%和17%。 直房分析指出，尽管购房意愿有所调整，但以刚性需求为中心的购房热度仍保持在较高水平；相比之下，售房计划趋于谨慎。在今年上半年房价上涨后，市场并未急于出售，而倾向于观望，致使售房意愿较此前有所回落。 本次调查于本月3日至17日通过直房应用程序（APP）进行，对485名用户开展为期15天的问卷调查，在95%的置信水平下，抽样误差为±4.45%。

KB房地产于29日发布的12月韩国住房价格走势统计数据显示，以本月15日为基准，首尔公寓买卖价格环比上涨1.06%，平均成交价格首次突破15亿韩元（约合人民币732.8万元），中位数价格亦超过11亿韩元，实现连续19个月上涨。尽管本月涨幅环比（1.72%）有所收窄，但单月涨幅仍保持在1%以上，整体价格走势依然坚挺。 从区域分布来看，松坡区、龙山区、瑞草区及中区的涨幅均超过2%，分别为2.65%、2.37%、2.04%和2.03%。此外，永登浦区（1.59%）、江南区（1.41%）、铜雀区（1.24%）、广津区（1.21%）、城东区（1.18%）的涨幅也均超过1%。 首尔公寓平均成交价格自今年7月（14.572亿韩元）首次突破14亿韩元后持续上行，本月达15.81亿韩元，首度站上15亿韩元关口。同时，首尔公寓中位成交价格亦攀升至11.556亿韩元，创历史新高。首尔公寓中位价曾在2021年6月首次突破10亿韩元后，走势趋弱并长期徘徊于9亿韩元区间，直至今年3月。进入4月后，中位价格重返10亿韩元以上，并在随后的8个月内保持上行态势，并于本月突破11亿韩元。 在首都圈其他地区，京畿道和仁川市公寓价格本月分别上涨0.38%和0.03%，连续7个月和2个月保持上涨态势。全国范围内，公寓买卖价格整体上涨0.32%，其中首都圈上涨0.53%，五大广域市（光州、大田、大邱、蔚山、釜山）上涨0.12%，其余八个道上涨0.09%。在全租价格方面，全国整体上涨0.42%，首都圈上涨0.5%，五大广域市上涨0.4%，其他地方上涨0.28%。 具体来看，首都圈内全租价格涨幅依次为首尔0.64%、京畿道0.51%、仁川0.14%。地方城市中，世宗市公寓全租价格显著上扬，涨幅达3%。整体而言，本月全国住房买卖价格与全租价格分别上涨0.29%和0.33%。 此外，全国住房买卖价格展望指数与全租价格展望指数分别为105.6和115.4，环比分别上升1.5个百分点和0.5个百分点，反映出市场对未来价格走势仍保持上涨预期。首尔住房买卖价格展望指数本月为117.1，环比（107.8）大幅上升9.3个百分点。该指数在上月下跌16.6个百分点后，仅隔一个月即实现显著反弹，显示出当前市场对房价继续上涨的预期已高于今年9月116.4的水平。

首尔市政府23日公布“2025首尔市十大新闻”评选结果，“首尔户外图书馆”以11.2762万票（17.1%）位居第一，成为今年最受市民欢迎的政策。第二、三位分别是“气候同行卡”（11.0927万票，16.9%）和智能健康管理项目“腕上医生9988+首尔体力9988”（8.9845万票，13.7%）。 本次评选以首尔市出入记者团选定的10项主要政策为候选，通过门户网站、首尔市M-Voting平台及外语官网同步开展，共吸引国内外22.6062万人参与，总投票数达65.8175万票。 自2022年开放以来，“首尔户外图书馆”累计访客约800万人次，已从一项市民文化政策成长为具有全国影响力的公共阅读平台。该项目以首尔广场、光化门广场、清溪川为三大核心据点，并与14处自治区户外图书馆及108所学校和文化设施联动，扩展为“快闪户外图书馆”等多元模式，不断扩大运营范围。 公共交通无限次定额制“气候同行卡”实施近两年累计充值量超过1700万笔，日均使用人数约72万人次。除地铁、公交外，用户还可追加费用乘坐公共自行车“叮铃铃”、水上交通“汉江巴士”等多种方式，并提供青年等群体差异化优惠。在首尔及部分首都圈通用的便利性，使其成为市民生活中不可或缺的交通工具。 “腕上医生9988”目前累计用户约260万名，不仅促进运动习惯形成，也在医疗费用节省、健康指标改善、情绪稳定等方面取得积极效果。“首尔体力9988体力认证中心”今年全面推广，可提供体能测试及个性化运动处方，获得市民高度评价。 第四、第五名分别为与“K-POP Demon Hunters”合作、在YouTube上获得超过532万次播放的“汉江无人机灯光秀”，以及吸引1,044万人次参观的“首尔国际花园博览会”。两项活动均被视为提升市民休闲体验的代表性案例。 第六名为支持无房新婚夫妇的“Mirinae House”，第七名为提升住房供应效率的“快速统合规划第二季”，反映市民对住房政策的持续关注。此外，“首尔规制革新365项目”“汉江水上巴士”“棚户区住房改善项目海登阳光之家”分别位列第八至第十位。 首尔市相关负责人表示：“本次投票显示，市政府推进的政策正切实改善市民生活并获得积极反馈。今后将继续推出更加贴近市民需求、丰富日常体验的多样化政策。” ※ 本报道由首尔市政府提供资料，并经人工智能（AI）系统翻译。

一项调查显示，今年韩国地方城市公寓交易量较去年减少22.4%，未售出住房数量仍维持在5万套以上。尽管首都圈住房市场出现复苏迹象，地方市场仍面临房价下降、认购不足等困境。业界分析，明年地方住房市场仍将受位置条件、价格及开发利好因素影响，楼盘结构性分化持续深化。 据韩国国土交通部（以下简称国土部）23日发布的住房统计数据，今年1至10月全国公寓交易量为15.4764万套，同比减少15.1%。从地区来看，地方交易量降幅尤为显著。今年首都圈交易量为9.415万套，同比减少9.1%；而地方交易量则从去年同期的8.2898万套降至6.4349万套，降幅高达22.4%。 在房地产市场持续低迷的背景下，住房交易量有所收缩，未售出住房数量却不降反升。以10月底为基准，当月全国未售出住房为6.9069万套，环比增长3.5%，同比增长4.9%。其中，地方未售出住房为5.1518万套，环比增加0.2%。 未售出住房数量在今年上半年一度呈下降趋势，但自8月底起出现反弹，8月环比增长7%至6.6613万套，随后9月增至6.6762万套、10月进一步扩大至6.9069万套，连续三个月上升。尤其竣工后未售房数量达2.808万套，创下自2013年1月以来的最高水平。其中，约84.5%集中在地方城市。 由此看来，今年韩国住房市场地区分化现象持续深化。韩国不动产院数据显示，今年截至11月，全国住房交易价格累计上涨0.75%，首都圈上涨2.39%，但地方则下跌0.8%。 新房认购市场同样呈需求两极化。房地产机构R114统计显示，今年全国公寓平均认购竞争率为7.2比1，首都圈以10.07比1保持两位数水平，而地方仅为4.53比1，不及首都圈一半。 值得注意的是，去年尚未出现平均认购竞争率低于1比1的地区，但今年光州（0.50比1）和济州（0.29比1）相继出现认购不足现象，反映出地方市场需求疲软。 房地产机构R114研究员白世罗（音）表示，非首都圈新房市场在明年仍将延续分化趋势，购房者将继续根据地理位置条件、开发利好因素、房价等因素，对各个楼盘进行筛选。

近期，韩国政府持续强化房地产调控政策，推动住房租赁市场结构出现显著变化，以月租模式取代全租模式的趋势日益加速。 韩国不动产院于18日发布的《全国住宅价格动向调查》报告显示，上月，首尔地区全租与月租价格涨幅创自2015年以来的最高水平。此外，自“10·15”房地产调控政策实施后，首尔公寓租赁市场中高价月租交易比重呈明显扩大态势。分析指出，全租房源供应短缺加速租赁模式向月租转换，而月租需求的急剧增长又进一步推高租金水平，导致租户居住成本负担不断加剧。 调查显示，首尔住宅全租与月租综合指数环比上升0.52%，创自2015年11月（0.53%）以来的最大涨幅。该指数旨在反映租户实际承受的居住成本变动趋势。按住宅类型来看，上月首尔公寓的全租与月租指数涨幅最高，达0.64%，其次依次为联立住宅（0.39%）及独栋住宅（0.25%）。考虑到联立住宅与独栋住宅的涨幅与前月基本持平，本轮租金上涨主要受公寓市场驱动。 随着月租交易量持续增长，进入今年以来月租交易占比持续维持在60%以上。截至去年年末，月租交易占比尚处于57.6%，仍位于50%区间；随后月租交易量迅速扩张，至今年2月达61.4%，首次突破60%门槛，并连续九个月保持在这一区间。 同时，高价月租交易比重亦同步上升。据国土交通部不动产实际交易价格系统统计，在“10·15”政策发布后的五周内（10月16日至11月20日），首尔公寓新增月租交易中，月租金超过100万韩元（约合人民币4800元）的交易共计2870件，占全体的55.6%。 租户的居住支出负担日趋沉重。韩国不动产院数据显示，截至上月，首尔公寓平均月租金达147.6万韩元，创历史新高，同比（134.1万韩元）上涨超过10万韩元。若以今年韩国四口之家的中位收入609.8万韩元为基准，月租金支出约占家庭收入的24%。 市场普遍预计，随着房地产持有税上调，房东可能将增加的税负转嫁至租户，从而进一步推高全租与月租价格。韩国租税财政研究院去年发布的《公示价格对住宅市场的影响》报告指出，公示价格每上升10%，全租价格预计上涨约1%至1.3%。公示价格上调带动财产税与综合房地产税等持有税负增加，进而传导至租赁市场价格。 KB房地产首席专家委员朴元甲（音）指出，当前第一、第二代婴儿潮世代已进入或即将进入退休阶段的背景下，若持有税负骤然加重，所引发的社会反响可能较以往更为强烈。因此，有必要在调整持有税的同时，协同推进取得税与转让所得税的下调，以维持市场与社会平衡。

随着韩国首都圈被划定为房地产调控区域，住房租赁市场的结构性供需失衡持续加剧。进入今年以来，首尔公寓的全租房源数量已减少约22%，全租价格连续45周保持上涨态势。同时，随着租赁需求逐渐向首尔周边扩散，京畿道地区的全租房源短缺现象亦日益突出。市场普遍预期，当前“全租难”的局面在未来一年内仍将持续。 据韩国不动产院本月15日发布的数据，截至12月第二周（以8日为基准），首尔公寓的全租供需指数达104.7。该指数取值区间为0至200，用于反映全租市场供需相对强度，高于100即表明需求超过供给，反之则相反。数据显示，今年5月中旬前，该指数一度低于100，此后持续攀升，尤其在“10·15房地产政策”实施后，上涨趋势显著加快。 行业分析指出，这一变化主要源于首尔25个自治区及京畿道12个市区被列为房地产调控区及投机过热区域，相关政策规定购房后两年内须实际居住，且不得将该类住房用于全租，从而导致市场供给受限。 房地产平台Asil统计显示，截至当前，首尔公寓全租房源数量为2.4854万套，较今年1月初的3.1814万套减少21.9%。某房地产中介表示，在新政出台前，购买公寓后用于全租的比例曾达到30%至40%，而当前市场上符合条件的全租房源已大幅减少。 伴随房源收缩，全租价格持续攀升。韩国不动产院数据显示，12月第二周首尔公寓全租价格环比上涨0.15%，这一趋势正逐渐向京畿道蔓延。今年以来，京畿道公寓全租房源数量减少38.7%，从3.111万套降至1.9071万套；12月第二周全租价格环比上涨0.12%，创下年内最高单周涨幅。 市场普遍担忧，当前供需紧张态势或延续至明年。房地产机构R114预测，首尔公寓新增供应量预计将从今年的4.2611万套降至明年的2.9161万套，降幅达31.6%。建国大学房地产研究院教授朴合秀（音）分析指出，不仅首尔地区，京畿道的全租紧张局面亦可能持续至明年。该地区在承接首尔外溢租赁需求的同时，自身住房供给亦显不足，供需失衡态势或进一步加剧。

随着韩国青年群体收入增长陷入停滞，住房成本与利息支出等负担持续加重，20至30多岁人群的可支配收入近三年来持续缩减，使得通过储蓄或投资实现资产积累日趋困难。 国家数据处统计门户网站（KOSIS）于14日发布的数据显示，以今年第三季度为基准，39岁以下家庭户主月均可支配余额为124.3万韩元（约合人民币5934元），同比下降2.7%，时隔三年再度呈负增长。而全体家庭户主的月均可支配余额则为143.7万韩元，同比上升12.2%。 可支配余额是指家庭总收入扣除税费、利息等非消费性支出以及食品、居住等消费性支出后的剩余部分，通常被视为可用于储蓄或投资的资金。青年群体可支配收入余额的减少，主要源于收入增长放缓与支出持续上升的双重压力。 数据显示，今年第三季度，39岁以下户主家庭月均收入为503.6万韩元，同比微增0.9%，无论是增速还是增量，均创自2019年开始统计以来的最低水平。 从收入结构来看，占比最高的经常性收入为495万韩元，同比增长1.3%，但增幅为2022年第三季度（0.8%）以来最低。其中，劳动收入为377.1万韩元，同比下降0.9%，为2020年第三季度（-0.2%）以来首次转为负增长；经营性收入为53万韩元，已连续三年下滑，反映出青年就业环境趋紧以及自营业务景气度低迷。 与收入相比，支出显著上升。第三季度，39岁以下户主家庭月均支出为379.3万韩元，其中消费性支出达285.9万韩元，同比增长3.1%。包含月租在内的住房支出为21.4万韩元，同比上升11.9%，明显高于全体户主家庭平均水平（12.9万韩元，增长2.2%）。 在非消费性支出（税费、利息、保险等）方面，青年群体亦承受较重负担。其中，利息支出为16.6万韩元，同比激增23.4%，远高于全体家庭户主的增幅（14.3%）。分析指出，20至30多岁群体可支配余额的减少，也与脱离劳动力市场的青年人数增加密切相关。由于劳动收入与经营收入占总收入的主要部分，该部分收入一旦萎缩，可支配收入自然难以提升。 据统计，截至上月，处于失业、求职或暂时休息状态的20至30多岁青年人数达158.9万人，同比增加2.8万人。西江大学经济学系教授许俊英（音）指出，在收入基础本就脆弱的背景下，青年群体可支配余额的下降，可能进一步恶化资产积累环境并抑制消费意愿。公共部门应推动更为积极的青年就业政策，同时配合面向该群体的金融支持措施，以缓解当前的结构性压力。