政府决定将家庭贷款总量增长目标从1.5%提高至3%，并扩大房地产项目融资（PF）的金融支持。由于上半年贷款总量迅速消耗，尾款和搬迁贷款受阻，正常的住房项目也面临资金短缺，政府认为再不采取措施将难以应对。政府的房地产政策在放松实需者资金的同时，必须阻止投机需求和房价上涨的预期，这一政策面临考验。 家庭贷款总量的增加将使金融机构的年度贷款增长能力增加约30万亿韩元。政府表示，将优先将这些资金用于重建和再开发的搬迁费用、新建公寓的中期款和尾款贷款，以及青年等实需者的住房资金。由于总量管理，导致真正需要购房或入住的人无法获得贷款的副作用必须得到纠正。 问题在于市场并不会完全按照政府的意图运作。贷款能力翻倍的事实本身可能被解读为“政府最终放松了资金限制”的信号。在房价上涨预期仍然存在的情况下，这种解读尤为明显。必须细致管理各银行和用途的贷款流向，以防止增加的资金超出实需，再次引发购房热潮。放松后房价上涨再收紧的政策只会增强市场的抵抗力。 PF支持也需要遵循相同的原则。必须防止正常的住房项目因资金紧张而停滞。然而，如果对商业性差的项目进行金融支持以维持生存，那么之前进行的PF结构调整的意义将会减弱。应遵循“拯救正常项目，整理不良项目”的选择性原则。 金融监管的这种微调不应被视为政府房地产政策整体的退步。特别是最近公布的房地产税制改革引发了包括在野党在内的执政党反对声音，但改变税制以支持实际居住者，并减少对高价房屋过度的资本利得税优惠的总体方向不应动摇。 由于工作调动、赡养父母或子女教育等原因，无法居住在自己房屋的单一住房者，以及收入较低的高龄长期持有者，需要合理的例外和补救措施。然而，补充例外与颠覆政策原则是两回事。实际居住的住房应得到充分保护，但对不居住的住房或巨额资本利得不应给予过度的税收优惠，这一原则是合理的。 如果在政治压力下退让这些原则，市场可能会发出“只要坚持，最终就会放松监管”的错误信号。在增加贷款总量的同时，如果税制也退步，这一信号将更加明显。这是政府最需警惕的地方。 单纯收紧资金并不是解决之道。实需和正常的住房供应需要必要的资金流入。然而，不能以此为理由放松抑制投机和以实际居住为中心的房地产政策的基本原则。政府现在需要展示的，是在必要的地方放松资金的同时，保持房价稳定的精细政策运作。

政府的房地产后续政策逐渐显露出并非全面加强或放宽监管，而是采取“精细化”的方式。税收方面，将根据住房数量、价格及是否自住来提高高价和非居住物业的税负；金融方面则在维持贷款总量监管的同时，仅为即将入住的部分新建公寓的尾款贷款提供支持。 据相关部门透露，财政经济部的税制改革方案与金融委员会、国土交通部的住房金融及供应补充措施将会有一定的时间差发布。金融及供应措施预计将在税制改革方案发布后，最早于本月中旬公开。 税制改革的核心在于将过去集中于“持有多少套房”的征税标准细化为“持有何种价格的住房及其目的”。对于价格在一定范围以下的自住一套房者，综合房地产税和资本利得税的负担将维持在现有水平或降低；而对超高价、非居住一套房及多套房者的负担则会提高。 在上月27日举行的房地产政策国民大讨论会上，提出对超高价一套房的综合房地产税减免设定上限，并将非居住一套房的税额减免从单纯持有转向实际居住为主的方案。多套房者则讨论了通过调整基本减免、公平市场价值比例和税率来实现负担差异化的方案。然而，这些仍处于专家建议阶段，具体标准和税率尚未确定。 资本利得税的长期持有特别减免也可能会围绕实际居住进行调整。现行制度下，1家庭1住房的持有者即使未实际居住，持有时间也可享受最高40%的减免。若将居住时间的减免合并，整体减免率最高可达80%。 政府正在考虑缩小或取消单纯持有时间的减免，提高实际居住时间的减免比例。然而，为避免税负骤增，预计将以超高价和非居住物业为中心，逐步改革制度，而非中低价住房。 金融政策预计将维持较为保守的基调。金融当局正在制定支持未能获得尾款贷款的新建公寓购房者的方案，但现有公寓买家的尾款贷款不在支持范围内。 支持对象主要是指在去年6月27日政策实施前签订购房合同并目前准备入住的购房者。金融当局认为，难以将在政策实施前申请并准备入住数年的购房者与在今年知晓政策后签订现有公寓买卖合同的买家视为同类。 金融当局于上月28日向KB国民、信韩、哈拿、我们、NH农协等五大银行请求确保即将入住的新建公寓实际需求者的尾款贷款顺利发放。在部分新建项目中，银行根据自主判断进行集体尾款贷款的发放。金融当局相关人士表示：“尾款的顺利供应是新建公寓入住的前提。” 另一方面，对于青年、新婚夫妇或首次购房者的住房贷款比例（LTV）一律提高的方案则设定了底线。由于在供应不足的情况下，扩大贷款额度可能会将增加的资金转嫁到房价上，从而再次刺激购房需求。 房价上涨的预期仍然较高，这也是放宽贷款监管的难点之一。韩国银行发布的7月住房价格预期指数为127，比上月上升7点，创下自2021年9月以来的最高水平。这意味着预计未来一年房价将上涨的消费者数量有所增加。 银行业今年需管理的家庭贷款增速也被限制在1.5%。随着新建公寓尾款贷款支持规模的扩大，银行可能会出现其他住房贷款或信用贷款减少的“气球效应”。金融当局目前正在估算下半年尾款贷款需求及由此带来的家庭贷款净增规模。 政府正在考虑扩大供应方金融，而非广泛放宽购房者的资金。通过增加非公寓和租赁住房项目融资（PF）的公共担保规模，支持开工和供应。这种方式认为，比起向个人提供更多购房资金，支持开发商建设住房更能减少对房价的刺激。 房地产行业相关人士表示：“政府的政策将根据税制中的实际居住情况和住房价格，以及金融中的合同时间和实际供应效果来区分支持和监管对象。”并指出：“保护自住中低价一套房者的同时，提高超高价和非居住物业的税负，支持新建入住，但阻止刺激现有住房买卖需求的贷款放宽。” 然而，政策标准越细化，处于边缘的实际需求者的公平性争论也可能加剧。如何区分因工作或子女教育暂时无法居住的一套房者，以及将无房者与新建购房者区别对待的合理性，都是争议焦点。 汉阳大学政策学教授强成勋表示：“超高价住房的标准应通过多方讨论达成社会共识。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

为了收集公众对房地产政策的意见，政府运营的在线平台“房地产讨论会.kr”共接收了7476条意见。其中，关于住房金融的意见占总数的39%。 财政经济部于31日宣布，将于当天午夜结束“房地产讨论会.kr”的运营。 截至30日午夜，累计访问人数约为43000人。各领域接收的意见数量中，住房金融的意见最多，共2943条（占39%），其次是住房供应2381条（占32%）和房地产税制2152条（占29%）。 政府表示，将对接收的意见进行部门审核，并在未来的房地产政策制定过程中加以利用。 虽然专用网站的运营已结束，但对房地产政策的意见收集将通过其他渠道继续进行。 与税制改革相关的意见将在立法预告程序开始时，通过公众参与立法中心提交。财政经济部将确保网站直接链接到公众参与立法中心。 在立法预告期间提交的意见将被纳入法律草案确定前的审核范围。关于住房供应和住房金融的意见可通过公众信访系统随时提交。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府正在审查涵盖税制和金融的综合房地产对策，预计23日举行的总统主持的房地产国民大讨论会将成为未来政策方向的分水岭。综合房地产税的征税标准转变、高价住房标准以及在住房金融中对实际需求者的认可程度将成为核心议题。根据21日行业消息，此次讨论会上将主要讨论将综合房地产税的征税标准从现行的“住房数量”转向“持有住房的合计价值”。目前的制度使得拥有多套相对低价住房的多住房者面临更大的税负，引发了税收公平性争议。在16日举行的房地产税制国民意见征询讨论会上，也提出应以住房价值为基础重新构建持有税体系。然而，标准的转变与实际税负的调整是两个不同的问题。高价住房标准的设定以及对实际居住的单套住房者的负担认可程度将直接影响市场反应。有观点认为，必须实现持有负担的现实化，但如果短期内税负加重，可能会导致租金转嫁或税收抵抗的担忧。尤其是以实际居住为目的的单套住房者，房价上涨并不会立即改善现金流，因此对税收加强的反应可能会非常敏感。有分析指出，如果将持有税加强与引导市场供应联系在一起，市场的反弹可能会超过政策效果。新韩银行的专家吴炳卓表示：“从税收公平性角度来看，提高高价住房的持有税是合理的，但通过税负压力来引导多住房者或高价住房持有者的房源进入市场的做法，可能会重复政策错误。”他还表示：“政府应以确保与价格上涨相符的合理税收公平性为名，与公众沟通，以减少市场反弹。”在金融领域，贷款监管与实际需求者保护的界限成为争议焦点。截至当天下午3点，房地产讨论会官网收到的国民政策建议总计3356件。其中，1449件集中在住房金融领域，1096件涉及住房供应，802件与房地产税制相关。特别是在住房金融建议中，约400件包含“无住房”和“实际需求”相关关键词。生涯首次住房抵押贷款额度和担保认可比例（LTV）的放宽，以及以实际居住为目的的租赁退租资金贷款额度的提高，成为市场上讨论的主要放宽对象。是否将无住房实际需求者与现有住房处置条件下的换购需求纳入同一监管框架也引发了讨论。近期，商业银行的贷款门槛提高也加剧了对实际需求者的争议。KB国民银行将首都圈和监管区域的住房购置资金贷款额度从原来的最高6亿韩元降低至3亿韩元。由于政府的家庭债务管理政策与银行自身的管理叠加，无住房者与换购需求者之间对一刀切的监管表示不满。然而，金融监管机构表示，必须保持家庭债务总量管理和防止房地产市场过热的基调。因为如果因保护实际需求者而大幅放宽贷款监管，可能会再次刺激购房需求。因此，关键在于如何界定无住房者、生涯首次购房者、现有住房处置条件下的换购需求者以及需要租赁退租资金的房主等的实际需求范围。在供应领域，放宽监管的要求也在持续。整治行业认为，为了促进市中心的供应，需要放宽搬迁贷款监管和扩大容积率激励。若再开发和重建项目的搬迁资金筹集受阻，搬迁、拆迁和开工的进度将会相应延迟，因此需要金融监管的例外或补充措施。相反，政府内部和外部也有谨慎论调，认为过度放宽监管可能刺激投资需求并加剧房价不安。虽然大家都认同需要扩大供应，但在放宽搬迁贷款和容积率激励等措施对市场的信号也需要进行评估。专家指出，此次讨论会不应仅限于简单的意见征集。税制应明确税收公平性与市场冲击的缓解，金融应管理家庭债务与保护实际需求者，供应则应在放宽监管与公共性之间明确标准。城市与经济的代表宋承炫表示：“应通过税制放宽或整治项目的监管放宽，首先确保足够的交易流通量，然后再谨慎地进行贷款放宽。”他还表示：“作为市中心供应的关键，搬迁贷款监管应灵活调整，以缓解项目进展的压力。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

“没有父母的支持，就无法买房。” 这是最近金融委员会举办的房地产金融研讨会上提出的观点。这句话最准确地总结了持续两个小时的讨论。参与的青年表示，由于政策贷款的收入和资产标准，真正需要支持的人反而被排除在外，呼吁降低门槛。 对此的回应在预期之内。有人立即反驳，增加贷款可能会刺激房价和家庭债务。因为在供应不足的情况下，仅仅增加购房资金，最终只会让房主受益。放宽贷款会导致房价上涨，但如果收紧贷款，青年又无法购房。 这是几年来反复出现的困境。两者都是正确的说法，使人感到更加沮丧。目前，依靠工资积蓄难以承担房价的青年，贷款实际上是他们唯一的购房手段。同时，贷款增加也确实会使更多资金流入房地产市场，从而支撑房价。 政府对此矛盾并非不知。收紧监管会受到“踢掉民众住房阶梯”的批评，而扩大例外则会被指责为“用债务支撑房价”。无论选择哪一方，都会产生副作用，因此金融当局的困惑也可以理解。 然而，在整个讨论过程中，我感到一种奇怪的异质感。政府在思考应该给青年多少贷款，而青年则在质疑为什么必须背负如此多的债务。双方在同一场合提出了不同的问题。 如果提高政策贷款的上限，青年购房的可能性确实会增加。但如果房价不变，青年需要终生偿还的本金和利息负担也会随之增加。虽然可能成功购得房屋，但之后的生活可能会被贷款偿还所束缚。结婚、生子、换工作和创业等选择可能会被迫推迟。 相反，如果统一收紧贷款，现金不足的人将首先被市场挤出。能够从父母那里获得数亿韩元支持的人可以坚持，而无法获得支持的人则会被淘汰。对于有收入但初始资产不足的青年而言，贷款限制实际上成为了进入市场的禁区。贷款限制不仅没有阻止“父母的机会”，反而成为了巩固资产差距的工具。 但这并不意味着要完全放宽贷款限制。投机需求和超出偿还能力的借贷理应被阻止。然而，所有贷款不应被视为同样的风险。多套房者的额外购房资金与无房者的首次购房资金目的截然不同。没有区分实际居住情况、收入流动、生命周期和房价的统一监管，难以在防止投机的同时保护实际需求者。 政策贷款的上限也不应仅仅停留在提高上。购房时提供贷款，之后却让人承受过重的本金和利息负担，这并不能算作真正的住房支持。应当配合扩大长期固定利率、改善偿还结构以及支持青年资产形成等措施，使其能够承担债务。 金融政策是解决住房问题的手段，而不是住房政策本身。增加贷款上限可能并不是搭建阶梯，而是让人背负更重的负担去攀登。相反，限制贷款则是关闭了阶梯的入口。 青年们所渴望的并不是更多的借债权利，而是无论父母的银行余额如何，都能凭借自己的收入获得购房的公平机会。政府应该问国民的不是“要放宽贷款还是收紧贷款”，而是“为什么没有债务就无法购房的结构形成了？”如果问题错误，答案自然也会错误。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府将启动房地产政策改革前的公众意见征集程序，计划举行住房供给、监管、金融和税制领域的讨论会，并设立在线意见征集渠道。 政府于14日宣布，将于14日至16日举行住房供给、住房金融和房地产税制领域的讨论会，以制定符合公众共识的房地产政策。 财政经济部、国土交通部和金融委员会将于14日共同召开住房供给与监管领域的讨论会，15日召开住房金融讨论会，16日召开房地产税制讨论会。 讨论会将邀请各部门的部长和专家参与。专家发言后，参会者将自由提出在实际生活中遇到的不便和困难、制度改进建议以及政策的支持与反对意见。整个过程将进行直播。 为了方便无法到场的公众，政府还设立了在线意见征集渠道。从14日起，网站“房地产讨论会.kr”将开放，接受关于住房供给与监管、住房金融、房地产税制等三个领域的公众意见。 主要讨论主题包括合理化民间再开发与重建的监管、利用龙山国际商务区等市中心闲置土地、调整非公寓新建供给的金融与税制监管、调整青年等实际需求者的贷款监管及政策贷款的扩大等。 在税制领域，将讨论持有税的适当水平、综合房地产税的征税标准、对实际居住者与非居住者及多套房者的差别征税、对高价住宅的征税加强、长期持有特别扣除的改革以及多套房者的加税制度的整顿等议题。 政府计划在各领域讨论会和在线意见征集过程中收集到的主要意见，将于23日的总统主持的房地产大讨论会上进行讨论。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。