公共整治项目未能缓解首尔入驻危机
随着首尔入驻危机的显现，政府作为供应补充措施提出的公共整治项目中，实际开工的区域竟然一个也没有。尽管政府在六年前引入了旨在快速推进停滞整治项目的制度，但候选地的指定并未能转化为开工和入驻，这一问题引发了广泛关注。 根据职房8日的报告，今年首尔预计入驻的公寓数量为16412套，同比下降48%。其中87%的数量依赖于再开发和重建等整治项目。在今年首尔公寓入驻量大部分依赖整治项目的情况下，若公共整治未能开工，未来的入驻困难和租赁市场的不安将加剧。 公共整治的初衷是由LH和SH作为实施者参与，快速整治长期停滞的老旧地区。政府提供了提高容积率、放宽规划限制、排除销售价格上限、统一审查、项目资金贷款等激励措施，目标是将原本需要十年左右的整治项目缩短至五年左右。 然而，实际结果未能达到预期。根据首尔市整治项目的信息，35个公共再开发选定区域中，没有一个地方进入开工阶段。达到管理处分许可阶段的区域也为零。获得项目实施许可的区域仅有新设1、阳平13、巨山新村等3个地方。 瓶颈并不在开工前，而是在更早的阶段就已显现。在35个公共再开发项目中，有14个仍停留在协会成立许可阶段。公共实施方式下，居民代表会议的组成与LH、SH实施者的指定是并行进行的，但之后却有许多区域未能进入项目实施许可阶段。这表明，仅凭候选地的选定和实施者的指定，难以转化为实际供应。 首批示范项目的8个区域也未能加快进度。自2021年选定以来，已过去五年多，但没有一个区域进入开工阶段。最快的新设1区域预计在2025年获得项目实施许可，2027年开工，2029年竣工。按照政府的构想，今年本应是入驻可见的时点，但现实却停留在开工前阶段。 政府表示，公共再开发并不比民间再开发特别缓慢。由于民间再开发从整治计划决定到项目实施许可也需要较长时间，因此公共整治同样需要时间。然而，既然公共整治被提出作为供应补充措施，就应以实际开工转化率进行评估。 造成停滞的原因包括同意和接受度以及项目可行性问题。公共再开发虽然降低了初期同意率以便于候选地的进入，但若反对率超过一定水平，可能会导致项目的重新审查或取消，从而影响项目的稳定性。金湖23区域的调查依据显示支持率不一，但反对率超过30%，因此被解除公共再开发资格，转为快速综合规划的民间方式。 近年来，建筑费用、人工成本和金融成本的急剧上升也是一大负担。此外，公共贡献、捐赠、公共性保障等附加条件的交织，使得公共整治的项目可行性更加动摇。即使公共作为实施者介入，若无法降低成员的分担费用并确保项目可行性，居民的同意也难以维持。公共的介入并不意味着居民之间的冲突和项目可行性问题会自动解决。 公共重建的扩展也面临局限。在五个先导项目中，部分区域已进入项目实施许可或整治计划阶段，但没有一个案例进入开工。盈利性较高的重建项目更倾向于民间方式，而公共重建则主要参与那些因道路穿越、过度容积率、长期争议等原因难以自力推进的项目，显示出结构性局限。 最终，公共整治的问题并非候选地的发掘不足，而是开工转化的失败。即使公共参与了原本无法通过民间方式解决的整治项目，若同意、接受、项目可行性、分担费用和建筑费用等问题未能解决，实际供应也难以实现。 新韩首尔首席顾问杨志英表示：“比起候选地的指定，实际开工的转化率更为重要。”她指出：“在项目可行性未得到保障的结构下，即使公共作为实施者参与，也难以加快进度。”
2026-07-08 20:08:00
