一项调查显示，计划在明年购房的受访者接近七成，而计划出售现有住房的比例不到一半。在房地产调控政策持续出台的背景下，韩国购房需求并未明显降温。 据房地产平台直房（Zigbang）近日发布的《2026年住房市场调查》结果，表示“有购房计划”的受访者占比为69.9%，较今年上半年（73.1%）略有回落，但仍处于较高水平。 从购房动因来看，46.6%的受访者表示从租房转为自有住房，其次为居住迁移（22.7%）和住房面积调整（10.3%）；而以投资为目的（7.4%）和获取租金收益（2.9%）的比例较低。 在购房预算方面，3亿韩元（约合人民币146.5万元）以下（31.9%）和3亿至6亿韩元（38.9%）占比最高，合计达70.8%；6亿至9亿韩元占16.8%，9亿韩元以上占12%。从购房时机来看，计划在2026年第一季度购房的比例最高，为45.7%；第二季度为18.3%，上半年购房的受访者合计达64%。 另一方面，30.1%的受访者表示没有购房计划，主要原因包括已拥有或居住在自有住房、无追加购房意向（32.9%）以及房价过高（26.7%）。 关于出售意向，46.2%的受访者表示未来一年内有售房计划，较今年上半年（54.8%）有所回落；无售房计划的比例为53.8%。在未计划售房的原因中，以自住为目的（一户一宅）或目前未持有住房占比最高，达55.6%；其次为房价上涨（11.5%）和观望合适的出售时机（10.7%）。 在有售房计划的受访者中，居住迁移（34.8%）和住房面积调整（17.4%）等原因占比较高；此外，贷款利息负担（14.3%）、实现收益及转换投资方向（10.7%）紧随其后。售房时机方面，明年第一季度和第二季度分别占48.2%和17%。 直房分析指出，尽管购房意愿有所调整，但以刚性需求为中心的购房热度仍保持在较高水平；相比之下，售房计划趋于谨慎。在今年上半年房价上涨后，市场并未急于出售，而倾向于观望，致使售房意愿较此前有所回落。 本次调查于本月3日至17日通过直房应用程序（APP）进行，对485名用户开展为期15天的问卷调查，在95%的置信水平下，抽样误差为±4.45%。

韩国银行（央行）24日发布的《消费者动向调查》显示，12月消费者心理指数（CCSI）为109.9点，环比下降2.5个百分点，创下去年12月以来最大降幅（12.3个百分点）。 此前，在关税谈判达成协议和第三季度经济增长好于预期等利好因素带动下，CCSI曾在11月上升2.6个百分点，但这一乐观情绪仅维持一个月便再次走弱。 消费者心理指数由当前生活状态、生活状况展望、家庭收入预期、消费支出预期、当前经济形势判断、未来经济前景展望这6项指数综合计算得出。该指数高于100表示与长期平均值（2003年至2024年）相比消费心态趋于乐观，低于100则意味着消费心态偏向悲观。 12月六项分指数中，当前经济形势判断降幅最大，从96点降至89点，下降7个百分点。未来经济前景展望下降6个百分点，家庭收入预期、生活状况展望、当前生活状态均环比下降1个百分点。消费支出预期指数则保持不变。 央行经济心理调查组负责人分析称：“当前经济判断指数走弱，主要是因为农畜水产品和石油等民生商品价格涨幅扩大。未来经济展望下滑则源于汇率波动加剧、人工智能（AI）产业价值重估等外部不确定性上升。” 12月住宅价格展望指数为121点，环比上升2个百分点。此前受“10·15”房地产调控政策影响，该指数在11月曾下降3个百分点，本月则迅速反弹，显示预计一年后房价将上涨的消费者比例有所增加。反映消费者对未来一年物价上涨率预期的预期通货膨胀率为2.6%，环比持平。

一项调查显示，韩国30多岁成唯一净资产下滑年龄层。分析指出，这一趋势主要受全·月租价格攀升以及就业市场低迷影响。 韩国统计厅国家统计门户（KOSIS）8日公布数据显示，去年韩国人均资产为5.6678亿韩元（约合人民币272.6万元），同比增长4.9%；29岁以下（1.55亿韩元）、40多岁（6.2714亿韩元）、50多岁（6.6205亿韩元）及60岁以上（6.0095亿韩元）各年龄层资产均呈增长趋势，其中40多岁与50多岁增幅达到7.7%。 然而，30多岁却逆势下滑。去年30多岁家庭平均资产为3.5958亿韩元，同比减少0.6%。尽管同期经常性收入增加2.6%，但金融资产减少0.5%、实物资产下降0.7%及储蓄减少1.3%。 负债方面，去年全国人均负债为9534万韩元，同比增长4.4%。30多岁负债则增至1.0898亿韩元，远高于平均水平，导致其净资产降至2.506亿韩元，同比下滑1.3%，成为唯一净资产减少的年龄层。 反映财务稳健性的资产负债比率方面，全国平均为16.8%，较上一年略有改善；但30多岁却升至30.3%，增加0.5个百分点。40多岁也略有上升（22.8%），而50多岁与60岁以上基本保持不变。 业界分析指出，30多岁群体净资产减少和财务状况恶化，很大程度上受到房地产价格飙升以及全·月租房保证金上涨影响。国家数据处（原统计厅）公布数据显示，以户主为基准，去年首尔无房的30多岁家庭达52.7729万户，较前一年增加1.7215万户，为2015年开始统计以来最高纪录。 据KB不动产数据，今年11月首尔公寓平均成交价达14.889亿韩元，同比暴涨17.9%，连续18个月上涨。全国平均公寓价格也涨至5.5157亿韩元，增幅达7.5%。受此影响，全租价格同步上扬。首尔平均全租价格达6.6146亿韩元，全国平均则为3.1481亿韩元，分别上涨5.4%和3.2%。 国家数据处相关负责人表示：“30多岁负债主要受抵押贷款增加影响。在金融与实物资产双降的背景下，负债增长导致净资产下滑；房价上涨引起全月租保证金负担进一步加重。”

韩国国土交通部（以下简称国土部）9日表示，将公布修订后的《房地产交易申报法》施行令，并于明年2月10日起正式施行。根据新规，在被指定为“土地交易许可区域”的地区购买住房的外国人，必须提交资金筹措计划书及相关证明材料。 此举旨在防范部分外国人规避韩国金融监管，利用海外资金在未实际居住的情况下投机性购买高价住宅，从而推高房价。为此，国土部于今年8月将首尔全域以及京畿道23个市郡、仁川7个自治区划为外国人土地交易许可区。根据规定，外国个人、企业或政府机构在许可区内购买6平方米以上的住宅，须事先获得政府批准，获批后须在4个月内入住，且实际居住至少两年。 此次修订的施行令是对此前措施的进一步强化，旨在更细致地审查外国人的交易目的，防范投机行为。根据新规，若交易买方为外国人，申报材料中须明确其在韩居留资格及是否在韩国居住满183天。国土部方面表示，这将有助于提前阻断无资质租赁经营、逃税等违法行为。 在资金来源方面，新规要求外国人在土地交易许可区域购房时必须提交资金筹措计划书，包括海外借贷与存款来源、海外金融机构信息、押金承继情况及国内贷款用途等。国土部预计，这将有助于查处投机行为。国土部相关人士指出：“此次修订为防止外国人房地产投机建立了制度性基础。未来将以此为根本，建立以实际居住需求为核心的交易秩序，进一步促进房价稳定。” 自国土部推出外国人土地交易许可区制度以来的三个月（今年9月至11月），首都圈外国人房产交易量为1080套，同比减少40%。具体来看，首尔房产交易量降幅最大，达49%；京畿道和仁川分别下降66.1%和17.3%。在韩购房外国人中，中国大陆人数最多，占比72.9%，其后依次为美国（14%）和加拿大（3%）。交易量下降幅度同样以中国（-39%）和美国（-41%）最为显著。

韩国经济人协会（以下简称韩经协）8日发布报告显示，去年韩国家庭的非金融资产占比达64.5%，在主要国家中居首位。从主要国家来看，美国为32%，日本（2023年）为36.4%，英国为51.6%。 报告指出，在韩国家庭的金融资产中，现金仍占据主导地位。现金比例从2020年的43.4%上升至去年的46.3%。相反，股票、债券和衍生品等投资资产的比例则从25.1%降至24%。 相比之下，美国在过去5年（2020年至2024年）金融资产占家庭资产比例最高，且投资资产占比从2020年的51.4%升至去年的56.1%。报告认为，金融投资资产活跃主要得益于近年资本市场的良好表现。 日本虽长期保持以现金与存款为中心的金融资产结构，但投资资产占比也从15.2%升至20.9%，呈逐步上升趋势。英国则持续维持以私人养老金为核心的金融资产结构，去年保险及养老金占比达46.2%，在主要国家中最高。投资资产占比从14.3%升至17.3%。 报告指出，与主要国家相比，为缓解非金融资产过度集中问题，韩国政府需提高金融投资资产比重。对此，报告提出多项政策建议。 在税制改革方面，报告建议简化现行复杂的股息所得税与资本利得税结构，并从长期角度引入“金融所得单一税率分离课税”体系，将利息、股息及资本利得纳入统一框架。 此外，报告强调加强金融教育的重要性。由于缺乏投资经验的群体更容易成为金融诈骗的目标，建议将计划于明年在高中引入的金融教育进一步扩展至小学阶段，并构建涵盖诈骗预防、风险应对以及基础投资方法的教学体系，以提升国民金融素养。 韩经协经济产业本部本部长李相镐（音）表示：“家庭资产过度偏向房地产，不利于资金向企业投资等生产性金融领域流动。应通过培育金融投资文化，实现企业成长与家庭资产增值的良性循环。”

首尔及京畿道12个地区被指定为调控区及土地交易许可区的“10·15”房地产对策实施近一个月后，首尔公寓交易量骤减近八成，市场明显降温。 房地产研究机构RealToday于13日发布的数据显示，自“10·15”对策实施日（上月16日）至本月11日的27天内，首尔公寓成交量为2320套，较此前27天（9月18日至上月15日）的1.0254万套锐减77.4%。 根据政策，上月16日起,包括江南三区（江南区、瑞草区、松坡区）及龙山区在内的首尔25个自治区和京畿道12个市区被指定为调控对象区与投机过热区。此外，自10月20日起，上述区域全面划入土地交易许可区。 贷款管控方面，此前首都圈和管控地区的住房抵押贷款限额统一为6亿韩元（约合人民币290万元）。贷款限额根据房产价格分档设定：15亿韩元以下的住房维持6亿韩元限额，15亿至25亿韩元的住房降至4亿韩元，超过25亿韩元的住房则仅为2亿韩元。 受政策影响，首尔公寓交易量降幅最大的地区是永登浦区（-93.9%），其后依次为广津区（-90%）、城东区（-89.6%）、中区（-85.9%）、江东区（-85.1%）、麻浦区（-84.9%）、铜雀区（-84.9%）、钟路区（-83.5%）、东大门区（-82.6%）等。不仅是汉江沿岸投资热点区，首尔全域交易量均明显下滑。 京畿道内新被指定为调控区及土地交易许可区的地区也出现类似趋势。城南市盆唐区交易量减少86.6%，寿井区减少91.3%,中院区减少86.2%，光明市减少85.4%，安养市东安区减少81.5%，河南市减少80.9%，龙仁市水枝区减少73.9%。 相较之下，早已被指定为调控区的“江南三区”（瑞草、江南、松坡）以及龙山区则表现相对平稳。松坡区交易量仅减少2.9%，瑞草区减少7%，江南区减少29.7%，龙山区减少48.6%，降幅远低于首尔其他区域。分析认为，这些地区买家多为高收入或高净值人群，贷款限制对其影响有限。 交易量骤减的同时，交易额也大幅缩水。首尔整体公寓交易额在政策实施前27天约为12.3883万亿韩元，实施后降至3.1757万亿韩元，降幅达74.4%。然而，首尔公寓平均交易额却从政策前的12.0814亿韩元升至13.6882亿韩元。专家分析称,这主要是由于房源减少、利率下调预期等因素，部分高价成交的个别案例推高了整体平均水平。

随着首都圈房价持续上涨，韩国金融机构不良贷款增加，金融脆弱性指数（FVI）连续三个季度上升，为新冠疫情以来首次出现这一趋势。 韩国银行（央行）11日公布数据显示，今年第三季度金融脆弱性指数为32.9，较前一季度（31.9）小幅上升1个百分点。该指数自去年第四季度起已连续三个季度呈上升趋势。 金融脆弱性指数是衡量中长期金融风险的关键指标，综合反映资产价格（房地产、股票、债券）、信用扩张（家庭、企业、对外债务）以及金融系统韧性等因素。该数值越高，意味着未来一旦发生金融危机，国家经济承受的冲击越大。 央行解释称，近期指数上升主要受多项宏观审慎指标恶化影响。其中，家庭债务占名义GDP比例在今年第二季度升至89.7%，较第一季度（89.4%）上升0.3个百分点，这是自2021年第二季度（98.8%）升至第三季度（99.2%）以来，时隔15个季度首次出现回升。 房地产市场的过热现象进一步推高了家庭债务水平。尽管政府接连出台房地产调控政策，但以首都圈为中心的房价仍维持上涨势头。央行经济统计系统数据显示，今年10月首尔公寓销售价格指数达100.984（以2022年1月为基准100），自2022年9月（100.297）以来首次突破100点关口。该指数自去年5月（90.130）起已连续17个月上扬。 此外，金融机构稳健性指标同样呈现恶化趋势。截至今年第三季度，韩国四大金融控股公司（KB、新韩、韩亚、友利）的关注类贷款总额达18.35万亿韩元（约合人民币893亿元），创历史新高；不良贷款规模也增至9.27万亿韩元，同比增长20%。 央行方面指出，尽管家庭贷款增速有所放缓，但首都圈房价上涨预期依然强烈，金融失衡带来的风险持续存在。央行同时警告称，对脆弱行业及长期低迷产业敞口较大的金融机构，其资产质量可能进一步恶化。

受韩国政府近期连续出台多项房地产调控政策影响，全租房价格持续飙升、房源愈发稀缺。在此背景下，部分无法承受压力的首尔市民开始向外搬迁，但临近首尔市的果川、河南、安养和城南等京畿地区情况同样严峻。 在首尔市民向外转移的情况下，带动首尔周边地区租金上升。分析指出，这种趋势或将引发原本居住在京畿地区的居民被迫搬到更偏远的地区。 韩国不动产院数据显示，截至11月首周，京畿道公寓全租价格环比上涨0.09%，已连续13周保持增长态势。其中，河南市涨幅最大，达0.47%，其后依次为，城南盆唐区（0.39%）、水原灵通区（0.28%）、光州市（0.28%）及安养万安区（0.21%）。 京畿道部分小区全租价格实际涨幅显著。在河南市学岩洞“HILLSTATE Central Wirye”面积为98.71㎡全租价格从上月8亿韩元（约合人民币391万元）升至本月8.5亿韩元。城南市寿井区仓谷洞“Wirye Central Xi”全租价格（84.94㎡）也从上月7.7亿韩元涨至本月的8亿韩元，目前市场价已飙升至9.5亿韩元。 据房地产大数据平台Asil统计，截至6日京畿道公寓全租房源仅存2.0638万套，较年初（3.0999万套）锐减33.5%。其中，安养万安区降幅最为显著，从1308件骤减至仅51件，降幅高达88.5%；龙仁处仁区从909件降至192件，抱川市从181件降至45件，河南市从738件降至208件，城南中原区从395件降至121件。 业界预测，随着新建公寓供应量急剧收缩，京畿道租赁危机将持续蔓延。今年京畿道新建公寓供应量为6.6万户，明年将降至4.3万户，降幅近35%。业内分析表示，长期供应短缺与非公寓类住房需求萎缩，使首都圈全租价格上涨趋势长期化。 汉城大学经济·房地产学科权大中（音）教授表示，因首尔全租房稀缺，部分租客开始搬到租金压力相对较小的京畿地区。但在住房供需结构性失衡未得到改善的情况下，这种“租客外溢”现象将进一步加剧。

为更专业高效地运作超过1200万亿韩元（约合人民币6万亿元）的大规模基金，韩国国民年金公团推进内部“投资控制塔”的大规模改革。 据国民年金公团6日消息，截至今年6月，基金规模已达1269万亿韩元。此前，该基金由单一投资委员会统一管理，但由于公募基金与私募基金性质差异显著，在决策效率与风险管理方面均存在局限性。 公募基金主要包括股票与债券，需要根据市场变化快速反应；而私募基金则涵盖房地产、基础设施等领域，需要进行复杂的价值评估与长期战略规划，两类基金的投资逻辑截然不同。 根据新体制，投资委员会将分设为公募基金投资委员会和私募基金投资委员会。公募基金投资委员会专门负责股票与债券投资，灵活应对市场波动；私募基金投资委员会则聚焦非上市企业、房地产、基础设施等长期投资项目。 国民年金公团表示，此次改革对标国际大型养老基金的“全球标准”。除投资委员会双轨化外，公团还计划对整体基金运作机制展开全面诊断。 从今年年底起，公团将引入专业咨询机构，对投资组合结构进行系统分析，制定中长期改进方向，以确保基金可持续增长。目前，国民年金公团已推行“基准投资组合制度”及“智能贝塔策略”等多元化投资战略，以分散风险、提升收益。 尽管受美国关税政策等国际金融市场不确定性因素影响，国民年金在今年上半年仍实现4.08%的收益率。自1988年制度建立以来，国民年金年均累计收益率达6.54%，累计收益规模达787.5万亿韩元，占基金总规模的62%。

尽管韩国政府近期连续出台多项房地产调控政策，但消费者对房价上涨的预期依然高涨，创下近四年来最高水平。 韩国银行（央行）28日发布的《消费者动向调查》显示，10月房价展望指数为122，环比上升10个百分点。这是自2021年10月（125）以来的最高值，涨幅也为2022年4月以来最大。 住宅价格预期指数反映消费者对未来一年房价走势的预期。该指数高于100，意味着预计“房价上涨”的受访者比例超过预计“房价下跌”的受访者。央行分析认为，以首都圈为中心的公寓价格上涨推动了整体预期的上升。 韩国银行经济心理调查组组长李惠英（音）表示：“本次调查于本月14日至21日期间面向全国2500户家庭进行，其中约75%的受访者在首日完成问卷，因此消费者对政府10·15房地产对策的反应尚未充分反映在本次结果中。” 李惠英还指出，尽管政府已先后推出“6·27”、“9·7”、“10·15”等一系列房地产调控措施，但该指数仍高于6月的120水平。 调查还显示，10月消费者信心指数（CCSI）为109.8，较上月（110.1）下降0.3个百分点，连续两个月下滑，为四个月来的最低水平。分析认为，这与韩美贸易谈判长期化及中美贸易摩擦再度升温有关。 消费者心理指数由当前生活状况、生活前景展望、家庭收入展望、消费支出展望、当前经济状况判断及未来经济展望等六项指标综合计算得出。该指数以100为基准，高于100表示消费者心理较长期平均水平（2003年至2024年）更为乐观，低于100则相反。 在六项指标中，当前生活状况（96）、生活前景展望（100）、家庭收入展望（102）、消费支出展望（110）、当前经济状况判断（91）环比持平。然而，未来经济展望（91）环比下降3个百分点。 此外，利率展望指数上升2个百分点至95，显示在汇率波动与房价上行压力下，市场对降息的预期有所减弱。反映未来一年消费者物价上涨预期的通货膨胀预期为2.6%，环比上升0.1个百分点。