韩国政府在多套房转让税优惠即将结束之际，宣布调整过渡期政策。根据新方案，5月9日前签约的房产，江南和龙山区的过渡期为4个月，其他地区为6个月。 副总理兼财政经济部长表示，此举是为了减少交易过程中的混乱和租户的不安。 对于租户居住的房产，政府放宽了自住义务，租约期满后，房主需自住，但不包括租户的续租权。青瓦台政策室长表示，若房主决定自住，租户续租权将不适用。 李在明总统还指出，注册出租房的转让税优惠政策需重新审视，建议在义务出租期结束后，税收政策应与普通住宅一致。 房地产行业预计，此次政策调整可能会逐步增加市场供应量，尤其是长期享受税收优惠的注册出租房。政府计划本周内修订相关实施细则，未来房地产市场的变化将成为政策调整的重要因素。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

李在明总统对首尔登记出租房的税收优惠提出质疑，并表示可能重新审视该制度。他指出，如果将租赁期满的登记出租房按普通多套房标准推向市场，预计会有显著的供应效果。 李总统在社交媒体上表示，首尔约30万套登记出租房享有多种税收减免优惠，如房产税和综合房地产税减免，以及多套房转让税豁免。他认为，如果这些房屋像普通多套房一样进入市场，将带来数十万套的供应效果。 李总统质疑为何因曾是登记出租房而长期享受优惠。他表示，是否有必要因为曾是登记出租房而永久给予特惠值得商榷。 他还提到，虽然应给予一定的处置机会，但租赁期结束后，登记出租房的税收政策应与普通出租房一致，以确保公平。 在政府决定5月9日结束多套房转让税豁免后，首尔的房屋供应有所增加。李总统认为，如果登记出租房也按同样标准调整，将进一步促进供应。 李总统提出了逐步取消特惠的方案。他表示，立即取消登记出租房的转让税豁免特惠会带来负担，可以在一定时间后取消，或在1至2年内部分适用，之后全面取消。他还建议将目标房屋限定为公寓。 李总统强调了转变住房持有观念的必要性。他表示，无论拥有多少房屋或居住在高价房中，基本上是自由的，但应对由此产生的社会问题承担一定责任。他认为，现在是时候改变观念，因为并非没有其他投资途径。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩国国家统计门户（KOSIS）于8日发布数据显示，以2024年为基准，全国39岁以下无房家庭户主规模达361.2321万户，创自2015年开展相关统计以来的最高值。其中，首尔地区无房家庭户主达99.2856万户，首次逼近百万关口；若将范围扩展至仁川、京畿等整个首都圈，则无房青年家庭总数攀升至204.5634万户，自2022年突破200万后仍保持持续上升态势。 分析指出，在人口持续向首都圈集中的背景下，高房价与相对有限的住房供给，显著抬升青年群体进入住房市场的门槛。同时，持续上涨的房租及不断加重的贷款利息负担，进一步挤压年轻人的居住空间与财务弹性，完善青年住房保障政策成为当前社会亟待推进的议题。 数据显示，首尔39岁以下无房家庭在2015年为79.9401万户，呈持续增长态势，2020年首次突破90万户，仅四年便逼近百万户大关。相比之下，青年群体持房家庭数量则持续萎缩。2024年，全国39岁以下持房家庭仅为128.8440万户，其中首都圈66.6640万户、首尔21.6129万户，均处于统计以来最低水平。从持房率看，全国39岁以下家庭为26.3%，首都圈为24.6%，首尔仅17.9%，意味着首都圈每四名青年中仅一名拥有自有住房，而首尔这一比例不足20%。 随着居住压力增大，青年群体的居住成本也在快速上涨。国家数据处家庭动向调查数据显示，去年第三季度39岁以下户主的月均租房支出为21.4万韩元（约合人民币1012元），创自2019年开始相关统计以来的新高。尽管此前房租涨幅曾短暂趋缓，但进入第三季度后再度呈现陡升态势，同比增幅达11.9%。此外，通过贷款方式解决居住需求的负担也在加重。该群体月均利息支出为16.6万韩元，是唯一连续三个季度增长的年龄层，仅次于住房贷款规模较大的40岁群体。 在居住成本显著上升的同时，青年家庭的收入条件却呈恶化趋势。去年第三季度39岁以下家庭月均收入为503.6万韩元，同比仅增长0.9%，增幅为各年龄层中最低；扣除税费与利息后的可支配收入为410.2万韩元，增幅也仅为1.2%。用于储蓄和资产积累的盈余资金为124.3万韩元，同比减少2.7%，是全体年龄层中唯一连续两个季度下滑的群体，反映出青年阶层的财务稳健性面临进一步削弱的风险。

韩国政府确认多套房产转让税的延期政策将结束，并计划下周公布减少租赁问题等不便的补充措施。 具润哲副总理在社交媒体X上表示：“虽然多套房产转让税的延期将结束，但我们会制定措施，尽量减少因出租房屋给国民带来的不便，并将在下周公布。” 他强调：“我们将打造一个以居住为中心的市场，而非投资。” 他提到最近首尔地区房产供应增加，称“几天内房源增加”，并视为积极信号。 政府计划在5月9日结束多套房产转让税的延期措施。但对于在此日期前签订合同的调整地区交易，正在考虑给予3至6个月的尾款和登记延期。 对于目前有租客居住的房屋，政府也在考虑制定保护租客的补充措施，以应对短期内出售的困难。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

本月首尔全租供需指数升至163.7，创下4年4个月以来的最高水平，显示全租市场供应紧张态势持续加剧。全租供需指数以100为基准线，数值越高意味着“供应不足”的比重越大。自去年7月起，该指数已连续6个月呈现上升趋势。 据KB不动产29日发布的《月度住宅价格动向》数据，1月首尔全租供需指数环比上升3.9点，达到163.7，为2021年9月（167.7）以来的最高值。回顾走势，首尔全租供需指数在去年1月录得125.2后一度反复波动，但自“6·27对策”实施后的7月起，已连续6个月上涨。 尤其是在将首尔及京畿道12个地区纳入“三级调控”的“10·15对策”出台后，全租房源进一步减少，供需失衡状况持续扩大。分析指出，随着土地交易许可区域的指定，新购住房须履行2年实际居住义务，导致“夹带全租购房”的所谓“Gap投资”模式受限，租赁房源至少在两年内难以重新流入市场。 不动产大数据企业“阿实（Asil）”的数据显示，截至前一日，首尔公寓全租房源为2万2079套，较上月（2.3263万套）减少5.1%，较去年同期（2.9566万套）更是锐减25.4%。 在房源持续减少而需求稳定流入的情况下，首尔公寓全租价格已连续30个月上涨。KB不动产数据显示，1月首尔公寓全租价格环比上涨0.47%，延续30个月的上行走势。其中，广津区（0.88%）、江东区（0.84%）、城北区（0.83%）、松坡区（0.70%）、江南区（0.61%）等地涨幅尤为明显。业内认为，供需失衡正推高全租及月租价格压力，而下月新公寓交付量将进一步减少，租赁市场不安态势恐将持续。 直房（Zigbang）数据显示，2月全国公寓入市量预计为1.2348万套，为今年上半年最低水平，较前月（2.1136万套）减少约9000套，同比也减少6000套以上。其中，首都圈公寓计划入市量为5192套，环比减少32%。首尔仅有483套新房入市，且以小规模小区为主。 直房相关人士表示：“今年各季度公寓平均入市量约为4.3万套，明显低于去年季度均值超过6万套的水平。”他指出，“地区间供需不平衡可能导致需求向热门小区和区域集中，进而成为部分地区价格波动的重要因素。” ※ 本报道由人工智能（AI）系统翻译，并经《亚洲日报》编辑。

一项调查显示，计划在明年购房的受访者接近七成，而计划出售现有住房的比例不到一半。在房地产调控政策持续出台的背景下，韩国购房需求并未明显降温。 据房地产平台直房（Zigbang）近日发布的《2026年住房市场调查》结果，表示“有购房计划”的受访者占比为69.9%，较今年上半年（73.1%）略有回落，但仍处于较高水平。 从购房动因来看，46.6%的受访者表示从租房转为自有住房，其次为居住迁移（22.7%）和住房面积调整（10.3%）；而以投资为目的（7.4%）和获取租金收益（2.9%）的比例较低。 在购房预算方面，3亿韩元（约合人民币146.5万元）以下（31.9%）和3亿至6亿韩元（38.9%）占比最高，合计达70.8%；6亿至9亿韩元占16.8%，9亿韩元以上占12%。从购房时机来看，计划在2026年第一季度购房的比例最高，为45.7%；第二季度为18.3%，上半年购房的受访者合计达64%。 另一方面，30.1%的受访者表示没有购房计划，主要原因包括已拥有或居住在自有住房、无追加购房意向（32.9%）以及房价过高（26.7%）。 关于出售意向，46.2%的受访者表示未来一年内有售房计划，较今年上半年（54.8%）有所回落；无售房计划的比例为53.8%。在未计划售房的原因中，以自住为目的（一户一宅）或目前未持有住房占比最高，达55.6%；其次为房价上涨（11.5%）和观望合适的出售时机（10.7%）。 在有售房计划的受访者中，居住迁移（34.8%）和住房面积调整（17.4%）等原因占比较高；此外，贷款利息负担（14.3%）、实现收益及转换投资方向（10.7%）紧随其后。售房时机方面，明年第一季度和第二季度分别占48.2%和17%。 直房分析指出，尽管购房意愿有所调整，但以刚性需求为中心的购房热度仍保持在较高水平；相比之下，售房计划趋于谨慎。在今年上半年房价上涨后，市场并未急于出售，而倾向于观望，致使售房意愿较此前有所回落。 本次调查于本月3日至17日通过直房应用程序（APP）进行，对485名用户开展为期15天的问卷调查，在95%的置信水平下，抽样误差为±4.45%。

随着韩国首都圈被划定为房地产调控区域，住房租赁市场的结构性供需失衡持续加剧。进入今年以来，首尔公寓的全租房源数量已减少约22%，全租价格连续45周保持上涨态势。同时，随着租赁需求逐渐向首尔周边扩散，京畿道地区的全租房源短缺现象亦日益突出。市场普遍预期，当前“全租难”的局面在未来一年内仍将持续。 据韩国不动产院本月15日发布的数据，截至12月第二周（以8日为基准），首尔公寓的全租供需指数达104.7。该指数取值区间为0至200，用于反映全租市场供需相对强度，高于100即表明需求超过供给，反之则相反。数据显示，今年5月中旬前，该指数一度低于100，此后持续攀升，尤其在“10·15房地产政策”实施后，上涨趋势显著加快。 行业分析指出，这一变化主要源于首尔25个自治区及京畿道12个市区被列为房地产调控区及投机过热区域，相关政策规定购房后两年内须实际居住，且不得将该类住房用于全租，从而导致市场供给受限。 房地产平台Asil统计显示，截至当前，首尔公寓全租房源数量为2.4854万套，较今年1月初的3.1814万套减少21.9%。某房地产中介表示，在新政出台前，购买公寓后用于全租的比例曾达到30%至40%，而当前市场上符合条件的全租房源已大幅减少。 伴随房源收缩，全租价格持续攀升。韩国不动产院数据显示，12月第二周首尔公寓全租价格环比上涨0.15%，这一趋势正逐渐向京畿道蔓延。今年以来，京畿道公寓全租房源数量减少38.7%，从3.111万套降至1.9071万套；12月第二周全租价格环比上涨0.12%，创下年内最高单周涨幅。 市场普遍担忧，当前供需紧张态势或延续至明年。房地产机构R114预测，首尔公寓新增供应量预计将从今年的4.2611万套降至明年的2.9161万套，降幅达31.6%。建国大学房地产研究院教授朴合秀（音）分析指出，不仅首尔地区，京畿道的全租紧张局面亦可能持续至明年。该地区在承接首尔外溢租赁需求的同时，自身住房供给亦显不足，供需失衡态势或进一步加剧。

一年前，韩国突然爆发前所未有的政治危机，在政治权力冲突急剧升级的背景下，尹锡悦政府宣布进入全国紧急戒严状态。军队进入主要行政据点，政治体系几乎陷入瘫痪，社会与经济秩序面临严重混乱风险。国际社会高度警惕，海外资本密切观望，韩国经济如同“风前残烛”，濒临信用体系全面崩溃的边缘。 韩国国会随即召开全体会议解除戒严，并通过对尹锡悦的弹劾案。今年4月4日，宪法法院裁定通过弹劾，正式罢免尹锡悦的总统职务。在震撼全球的紧急戒严事件中，韩国经济一度陷入险境，但随着政治混乱逐渐平息，依靠半导体景气回升和消费复苏等动力，韩国正在尝试再次实现经济腾飞。 李在明在戒严事件7个月后就任总统，把扩张性的财政政策以及以人工智能（AI）、生物产业等未来新兴产业为核心的创新经济，作为主要增长战略。韩国必须借此跨越老龄化等结构难题，以及中美竞争导致的全球贸易与经济安全格局变化，从中寻找新的发展机遇。 戒严事件导致韩国多年以来苦心建立的国际信用面临坍塌危机。国家信用评级一旦下降，则会引发连锁反应，对金融市场和国民经济造成巨大冲击。戒严在宣布之后随即解除，但国际信用评级机构却接连发出警告，对韩国经济保持谨慎态度毫不放松。 戒严造成的冲击也显著体现在经济指标上。今年第一季度韩国实际GDP增长率环比降至-0.2%，主要受到消费心理恶化影响。美元兑韩元汇率剧烈波动，从戒严当日下午收盘1402.9韩元攀升至去年底及今年初的1470韩元以上。国会就弹劾对峙期间的去年12月9日，韩国综合股价指数（KOSPI）盘中跌至2360.18点，为约13个月以来低位。 随着宪法法院宣判罢免总统，韩国经济在政治不确定性中迎来转折。5月总统席位空缺期间与7月新政府成立后推出的两轮合计约45万亿韩元追加预算，为内需复苏提供支撑。其中，第二次追加预算中的约12万亿韩元“民生恢复消费券”使用期限临近，近期零售销售额指数环比上升3.5%，时隔三个月实现反弹。 半导体热潮叠加AI政策推动投资意愿增强。半导体需求预期增长以及中美贸易谈判缓和推动KOSPI首次突破4000点，三星电子与SK海力士等股价创新高。韩国经济增长率在第二季度回升至0.7%，第三季度进一步上升至1.2%（初步数据）。韩国银行（央行）分别上调今年与明年经济增长预期至1%和1.8%。 在新旧政府交替的国政空白期间，韩国也承受到来自美国的关税压力。李在明上任后紧急推进谈判，最终在亚太经合组织（APEC）领导人非正式会议期间与美国达成协议，对美国进行2000亿美元现金投资和1500亿美元造船合作投资，以此换取汽车等主要产业关税从25%降至15%。 戒严对韩国经济带来的冲击已经逐渐消散，但房地产依旧是一大难题。6·27贷款调控与10·15调控区域扩大政策陆续出台，但全租房价一个月内上涨超过2%，首尔公寓价格创下5年2个月以来最大涨幅，市场依旧紧张。 此外，特朗普第二任期的贸易政策与居高不下的汇率也是新的挑战。专家认为美元强势可能持续，高汇率有利于出口，但韩国产业结构依赖进口材料加工供应出口企业，因此中小企业的困难可能加剧，需要增强中小企业与大型企业的谈判优势，并扩大政策金融支持。 明知大学经济学教授禹硕振（音）指出，紧急戒严引发的动荡一度令市场波动和消费信心下降，但最终对经济的实质影响相对有限。相比之下，特朗普第二任期政府的政策不确定性对韩国经济的冲击更为深远，因此需要持续关注外部环境变化，采取前瞻政策和风险管理措施，确保经济稳健运行。

上月首尔公寓交易量同比激增，增幅超过两倍。然而，在建筑业景气持续低迷的背景下，竣工后未售房数量再度攀升，韩国楼市呈现结构性分化。 韩国国土交通部（以下简称国土部）28日发布的统计数据显示，10月全国住宅交易量为6.9718万件，环比增长10%，同比增长23.2%。 其中，首尔住宅交易量为1.5531万件，环比增长41.3%，同比暴增116.8%。相比之下，地方住宅交易量为3.074万件，环比增长6.2%，同比仅增长4.7%。 数据显示，全国公寓交易量为5.6363万件，环比增长13.5%，同比增长31.3%。值得关注的是，首尔公寓交易量为1.1041万件，环比增长62.5%，同比飙升176%。 首都圈住宅交易量为3.9644万件，环比增长26.7%，同比增长58.5%。国土部分析指出，10月15日政府宣布将首尔全域及京畿道12个地区指定为调控区及土地交易许可区后，市场出现“抢搭末班车”式的集中交易。 10月全国全租房及月租房交易量为19.9751万件，环比减少13.4%。具体来看，全租房交易量为7.1891万件，环比减少9%，同比减少20.3%；月租房交易量为12.686万件，环比减少15.8%，同比增长5.9%。 今年前10个月月租占比为62.7%，较去年同期上升5.4个百分点，韩国住房市场“月租化”趋势加速。 截至今年10月，全国未售房为6.9069万套，环比增加3.5%。其中，首都圈为1.7551万套，环比增加14.3%；地方为5.1518万套，环比增加0.2%。 被视为市场风险指标的竣工后未售房为2.8080万套，环比增长3.1%。地方占竣工后未售房比重高达84.5%，主要集中在大邱（3394套）、庆尚南道（3326套）、庆尚北道（3236套）、釜山（2713套）、京畿道（2236套）、忠清南道（2146套）和济州（1965套）等地。

韩国房地产院10月住宅价格动向调查显示，首尔公寓平均月租飙升至146万韩元（约合人民币7028元），创下自2015年统计编制以来的历史新高，较十年前上涨约61%。受政府加强调控影响，购房和全租选择减少，“全租转月租”趋势明显，居民居住成本不断加重。 今年1月至10月，首尔公寓月租合同达47.6634万件，约为2020年同期的两倍，租房合同中月租占比也从41.2%升至64.5%。统计显示，公寓平均月租年内持续上涨，从1月的134万韩元增至10月的146万韩元。江南区月租最高，为261.6万韩元，其次为龙山、瑞草、城东和松坡等区，均高于首尔平均水平。 联排住宅价格同样上涨，首尔整体住宅平均月租118.9万韩元，同比上涨约7%。按中位收入测算，二人家庭月收入约37%用于月租，四人家庭约24%，居住负担明显加重。 分析认为，贷款限制和调控政策导致购房及全租难度增加，市场可选房源集中于月租，尤其新婚夫妇和青年群体资金有限，选择月租比例上升，短期内月租需求或持续在高位。