首尔公寓市场价格走势分化。中低价位保持上涨，而高价住宅因交易减少出现下调，价格差距有所缩小。 根据KB房地产数据，3月汉江以北14个区的公寓平均售价首次突破11亿韩元。首尔整体市场中位售价超过12亿，60㎡至85㎡的中小型公寓均价突破15亿。 不同价位呈现相反趋势。最低20%公寓均价上涨至5.1163亿，而最高20%均价则小幅下降至34.6065亿，这是两年来首次下跌。 这种变化反映在两极化指标上。5分位倍数降至6.76，连续两个月下降。金融监管是主要原因，15亿和25亿以上房产贷款限制影响高价住宅交易，导致价格调整。 税收因素也有影响。多套房转让税优惠即将结束，部分高价房持有者抛售，导致价格疲软。 中低价市场需求集中，15亿以下房产贷款相对容易，实需者购房积极，导致供不应求和价格上涨。 市场对两极化缓解是否会带来结构性变化持怀疑态度。高价房交易量少，个别急售交易即可显著影响均价。若金融监管放松或市场预期改善，高价房可能反弹。未来市场走向将取决于贷款、税收和利率政策。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

最近，首尔公寓价格涨幅再次缩小。江南地区持续疲软，外围地区涨势也有所减弱，市场观望情绪加剧。 根据韩国房地产院的数据，4月第一周首尔公寓价格较前一周上涨0.10%，涨幅较前一周的0.12%有所缩小。 自2月以来，首尔房价涨势放缓，近期虽有反弹，但速度再次放慢。短期内价格上涨导致买家谨慎，交易有所停滞。 江南地区依然疲软，主要重建区域交易减少，影响价格走势。 非江南地区的涨势也有所变化，部分地区如城东区转为上涨，但整体涨势减弱。 一些地区如江西区、城北区、九老区涨幅较高，但整体呈现涨跌互现的局面。 价格压力和需求疲劳共同作用，导致交易减少。 京畿和仁川的涨幅也有所减小，非首都圈则接近持平，缺乏明确方向。 市场预计短期内将继续“混乱局面”，核心地区可能继续上涨，但受利率和价格压力影响，涨势难以迅速扩大。 租赁市场则继续上涨，首尔租金上涨0.16%，与买卖市场走势相反。 由于房源短缺和搬家季需求，学区和交通便利地区价格上涨明显。 江南区一年多来首次转为下跌，但这被认为是受急售房源影响。买卖市场和租赁市场走势分化，未来市场方向不明。 业内认为，租金上涨可能部分转化为购买需求，但贷款限制和价格压力仍是影响因素。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府暗示可能延长资本利得税豁免的出售期限后，首尔公寓市场挂牌量迅速增加。两天内挂牌量增加了1509套，显示多套房持有者重新开始出售。根据房地产大数据平台Asil的统计，截至8日，首尔公寓挂牌量为77010套。相比6日国会提及延长出售期限的方案，短时间内增加了1509套。首尔公寓挂牌量在3月底超过8万套后，4月初开始减少。这是因为土地交易许可区的交易需要至少两周时间，而资本利得税豁免将于5月9日结束，导致一些多套房持有者推迟或撤回出售计划。政策变动后，市场预期交易期限可能延长，多套房持有者重新挂牌，挂牌量迅速恢复。多套房持有者集中的地区反应尤为明显。市场将此变化视为“待售房源的重新出现”，政策信号刺激了出售意愿。虽然挂牌量增加，但是否会成为长期趋势仍需观察。由于年初以来的政策限制，市场上已有大量房源。如果新增房源有限，挂牌量增加可能只是短期反弹。市场对政策信号反应敏感，短期内可能影响交易环境。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓申请市场热度迅速降温。虽然供应并未中断，但购房者更倾向于根据地段和价格进行选择性申请。根据房地产研究公司Real Today分析韩国房地产院的申请数据，今年第一季度首尔公寓普通供应的竞争率为38.3:1，为13个季度以来的最低水平。与去年第四季度的288.3:1相比，竞争率大幅下降，申请人数也从10万以上骤减。这种变化主要受供应结构影响。第一季度江南、瑞草、松坡等江南三区没有进行普通分配。由于这些地区的价格竞争力高，申请需求集中。江南地区供应减少时，整体竞争率下降的现象屡见不鲜。去年第三季度，江南三区的竞争率超过631.6:1，与非江南地区形成巨大差距。在某些时期，非江南地区的竞争率甚至超过江南地区。去年第四季度，因东作区“希尔斯泰特梨水站中央”的需求集中，非江南地区竞争率超过江南。因此，第一季度的申请市场更像是选择性参与的趋势。地段和价格竞争力明显的项目仍然吸引需求，而其他项目则迅速被忽视。这种变化与资金压力有关。分配价格持续上涨，贷款限制依旧。贷款额度的限制使得实际购房者的资金筹集更加困难。在非江南地区，部分项目的分配价格甚至高于江南地区。由于施工成本上升，价格结构发生变化。例如，东作区鹭梁津再开发项目“拉克拉切扎伊德派恩”59平方米的分配价格超过20亿韩元，比同期江南地区的项目价格更高。分配价格上限制度的适用与否导致价格体系扭曲。

随着资本利得税减免即将结束，多套房持有者纷纷出售房产，导致首尔公寓市场交易格局显著变化。上升交易比例迅速下降，市场进入调整阶段的观点逐渐增多。根据6日直房分析国土交通部的实际交易数据，上个月全国公寓交易中，上升交易比例为44.5%，较上月减少3.5个百分点。在首都圈，上升交易比例为44.0%，一个月内减少6.5个百分点，而下降交易比例则增加到40.4%，增加了5.7个百分点。这表明市场中价格上升的交易减少，而下降的交易增加，交易方向正在改变。首尔是上升交易减少最明显的地区。首尔公寓上升交易比例从2月的59.0%下降到3月的51.4%，减少了7.6个百分点，为去年8月以来的最低水平。江南区是这一变化的中心。江南三区的上升交易比例从61.2%骤降至50.0%。其中，江南区下降了18.2个百分点至40.5%，而瑞草区和松坡区分别下降至53.1%和52.7%。江南区因高价公寓比例高，对税制变化反应最为敏感。由于今年公告价格上涨，持有税负担加重，加上资本利得税减免即将结束，多套房持有者开始抛售房产，导致低于市场价的急售房源增多，上升交易比例迅速下降。非江南区的上升交易比例也有所下降，但不如江南区急剧。上升交易从58.8%减少到51.5%，而下降交易从27.3%增加到31.5%。这显示出市场整体购房情绪减弱，价格上升趋势放缓。首都圈以外地区相对稳定。京畿道上升交易比例为42.9%，减少4.6个百分点，仁川为40.2%，减少6.1个百分点。而非首都圈仅减少0.7个百分点至44.9%。目前市场上买卖双方处于观望状态。买家期待进一步下跌，而卖家不愿轻易降价，导致交易延迟。未来市场走向将受到政策和利率变化的影响，尤其是资本利得税减免结束后，房源供应和购房情绪的恢复将成为关键因素。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着资本利得税减免即将结束，多套房产持有者开始抛售房产，首尔公寓市场交易格局显著变化。数据显示，3月全国公寓交易中，价格上涨的交易比例降至44.5%，比上月减少3.5个百分点。在首尔，价格上涨交易比例从2月的59.0%降至3月的51.4%，为七个月来最低。江南区的变化尤为明显，价格上涨交易比例从61.2%降至50.0%。江南区因高价公寓比例高，对税制变化反应敏感。由于公告价格上涨和资本利得税减免即将结束，多套房产持有者加速抛售，导致市场上低于市价的抛售房增多。非江南区的价格上涨交易比例也有所下降，但幅度较小，从58.8%降至51.5%。市场上买卖双方的观望情绪浓厚，买家期待价格进一步下跌，而卖家不愿降价，导致交易延迟。未来市场走向将受政策和利率变化的影响，尤其是资本利得税减免结束后的市场反应。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在首尔的公寓市场中，85平方米以下的中小型户型需求明显增加。过去房价上涨时，大型户型受欢迎，但由于分配价格上涨和贷款限制，市场趋势发生了变化。根据房地产研究公司Real Today's分析，今年首尔85平方米以下的公寓平均竞争率为36.8:1，而85平方米以上仅为6.9:1，差距显著。这种趋势在过去几年中逐渐固定。2021年，大型户型竞争率高于中小型，但随着房价调整，需求迅速转移。到2023年，中小型户型占据优势，差距进一步扩大。在最近的申请中，这一变化更加明显。以“Raemian Elavine”为例，59平方米B型竞争率为228.8:1，44平方米为140.1:1，而84平方米仅为6.09:1至16.64:1，115平方米则进入第二轮申请。同一社区内，小型和大型户型的申请结果差异显著。尽管大型户型供应量少，但竞争率低，显示实际需求减少。在永登浦区文来洞的“ The Sharp Prilla”中，平均竞争率为89.2:1，但不同面积和价格的申请结果差异明显。59平方米A型竞争率高达896:1，而74平方米和84平方米的中大型户型仅为30至50:1。这种差异源于分配价格和资金结构。首尔公寓分配价格迅速上涨，中大型户型的总成本增加。即使是相同面积，也需要更多资金，导致需求自然转向中小型。贷款限制是需求的关键因素。房价超过15亿韩元时，贷款额度大幅减少，资金不足的买家难以购买中大型户型。相对较低的分配价格使得贷款更容易，资金计划更简单。居住趋势的变化也有影响。随着1至2人家庭的增加和空间效率的重视，大型户型的偏好减弱。专家认为，这一趋势可能会持续。只要贷款限制和分配价格上涨的结构性因素存在，中小型户型的需求将继续增加。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓价格持续上涨，但江南区主要地区价格下跌，市场差异明显。非江南地区保持上涨趋势，而高价住宅集中的江南区则表现疲软。根据KB房地产3月全国房价动向调查，首尔公寓价格较上月上涨1.43%，涨幅较上月的1.34%有所扩大。非江南区的上涨尤为显著。城北区、东大门区、冠岳区、江西区、永登浦区、西大门区、江东区等地涨幅超过2%，中低价公寓的实际需求推动了价格上涨。然而，江南区的趋势不同。江南区本月下跌0.16%，是自2024年3月以来首次下跌。瑞草区和松坡区虽保持上涨，但涨幅放缓。高价住宅市场的疲软在主要指标中也有所体现。KB领先公寓50指数为132.4，较上月下降0.9点，转为下跌。这表明市值较高的主要小区价格普遍调整。这种变化被认为是税制和市场环境变化的综合结果。在多套房转让税重课豁免即将结束之际，高价公寓的急售房源增加，导致价格下跌压力加大。从首都圈整体来看，涨势仍在继续。京畿道和仁川公寓价格分别上涨0.58%和0.07%，安养东安区、光明、龙仁、河南等部分地区涨幅达到2%。首都圈整体涨幅为0.76%。地方市场相对稳定。五大广域市上涨0.12%，其他地方保持平稳。全国公寓价格上涨0.44%。租赁市场也在上涨。全国公寓租金上涨0.43%，首都圈上涨0.61%。首尔租金上涨0.75%，涨幅较高。尤其是诺园区、道峰区、中区、东大门区等中低价地区的租金涨势明显，实际需求的租赁需求持续流入。市场情绪指数显示买卖和租赁趋势分化。全国房价预期指数下降，但租金预期指数上升，显示未来租金上涨预期更高。价格两极化也在加剧。高价和低价住宅之间的差距指标5分位倍数达到13.3，创下调查以来的最高纪录，表明市场内价格差距进一步扩大。业内人士认为，这一趋势可能会持续一段时间。高价住宅市场对政策变量和税收负担反应敏感，而中低价市场则以实际需求为主，保持相对强势的双重结构正在固化。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓价格在七周后再次上涨。根据韩国房地产院发布的3月第四周周报，首尔公寓价格较前一周上涨0.06%，涨幅扩大0.01个百分点。尽管整体趋势上升，但江南地区仍然疲软。江南区下跌0.17%，而瑞草区和松坡区分别下跌0.09%和0.07%。龙山区也继续下跌0.10%。汉江带的部分地区如江东区、城东区和铜雀区也加入了下跌行列。高价住宅的下跌与税负有关，多套房业主在转让税减免结束前增加了出售。相反，非江南地区和外围地区则继续上涨。诺园区和九老区分别上涨0.23%和0.20%，城北区、恩平区、江西区和永登浦区的涨幅在0.16%至0.17%之间。这些地区的中低价公寓吸引了实际需求，贷款限制较少的1500万韩元以下房源较多，导致需求集中在价格较低的旧房或小型公寓上。在首都圈，京畿道公寓价格上涨0.06%，与前一周持平。安养东安区、九里和龙仁水枝区涨幅较大，而果川则继续下跌。仁川下跌0.01%，为约七个月来首次下跌。首都圈整体上涨0.05%。租赁市场也在上涨，全国租金上涨0.10%，首尔上涨0.15%。春季搬家需求和地铁沿线、大型社区的需求持续。租赁房源减少，房地产大数据公司Asil称，首尔租赁房源较年初减少27%。供应减少而需求保持，导致租金上涨压力持续。一位房地产行业人士表示：“目前首尔房地产市场是供应不足和外围地区实际需求支撑价格的结构。价格和地区的分化将继续。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

由于税负增加，首尔房地产市场出现大量抛售，市场平衡受到影响。多套房持有者面临的资本利得税增加和公告价格上升导致的持有税负担加重，房源数量超过8万套，但买家需求不足，部分地区库存增加。根据房地产大数据平台Asil的数据显示，截至21日，首尔公寓房源为8万80套，这是自去年6月以来首次超过8万套。房源增加速度迅猛，公告价格发布前的16日为7万5959套，之后每天增加800套以上。今年初相比，增幅超过40%。税负增加是房源激增的直接原因。随着多套房持有者资本利得税增加和公告价格上升，持有税负担加重，导致抛售加速。尤其是高价住宅集中的地区变化明显，江南区房源为1万966套，增幅最大。其他如瑞草区、永登浦区、江东区和龙山区也有显著增长。这些地区因公告价格上升而税负增加，导致抛售集中，房源快速积累。公告价格发布后，因持有税负担增加，咨询量激增，抛售持续增加。尽管如此，交易主要集中在急售房源，买家倾向于低价房源，普通房源交易较少。不同地区情况不同。最近两天部分房源消化，总房源减少至7万7000套，但减少速度因地区而异。江北地区如中浪区、恩平区和江北区，因自住需求较多，房源减少较快。而江南区和汉江沿岸主要地区如麻浦、龙山、城东等，房源消化速度较慢，高价住宅市场买家需求不足。市场正处于抛售增加和需求疲软的阶段。卖家因税负调整价格出售，买家则期待进一步下跌，观望情绪浓厚。这种趋势可能会持续，税收、利率和贷款限制等因素同时影响市场。房源增加是否会导致价格调整或交易停滞，取决于买家需求的恢复。目前，买卖双方的差距难以缩小，观望情绪持续。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。