李在明政府上台以来，韩国房地产市场迎来一系列政策调整。继6月27日推出贷款限制措施、9月7日发布住房供应计划后，政府于15日再度公布被称为“史上最严房市调控措施”的第三轮房地产对策，全面加强首都圈房产监管。 韩国金融委员会15日与相关部门共同召开房地产相关部门长官会议，出台楼市稳定措施。自本月16日起，包括江南三区（江南区、瑞草区、松坡区）及龙山区在内的首尔25个自治区和京畿道12个市区被指定为调控对象区与投机过热区。此外，自10月20日起至明年12月31日，上述区域将全面划入土地交易许可区。 此次举措的核心在于，对首尔与京畿道核心区域施加三项最严格管控——调控区、投机过热区、土地交易许可区。这表明房地产政策不再仅从税收或贷款入手，而是全面打击非居住目的的投资行为。 尤其值得关注的是，上述区域已被指定为土地交易许可区，区域内的住宅购置须事先获得地方政府许可。土地交易许可制度是针对房地产投资过热地区的监管措施，在这些地区交易超过一定规模的房屋或土地时，须获得当地基层政府批准。住房交易方面，仅允许以实际居住为目的的购房交易，且必须住满两年。 此外，自本月29日起，在首都圈和管控地区，拥有一套住房者申请传贳贷款时，其利息支出将纳入偿债比率（DSR）计算。首尔21个区及京畿道12个市区当天被纳入调控范围，新规即刻生效。调控地区内无房家庭的贷款价值比（LTV）上限从70%降至40%。 贷款管控方面，目前首都圈和管控地区的住房抵押贷款限额统一为6亿韩元（约合人民币300万元）。新规实施后，贷款限额将根据房产价格分档设定，即15亿韩元以下的住房维持6亿韩元限额，15亿至25亿韩元的住房降至4亿韩元，超过25亿韩元的住房则仅为2亿韩元。 市场分析认为，此举远比文在寅时期的房地产调控措施更为严厉。文在寅政府主要针对江南部分区域和部分重建小区进行调控，但此次则覆盖首都全域和京畿道核心区域，以抑制房价过快上涨，打击投机炒房行为。此外，文在寅政府2019年“12·16”对策曾全面禁止15亿韩元以上住房的抵押贷款，而现行政策采取分级上限管理，额度也被显著压缩。 然而，政府暂未触动持有税与交易税。企划财政部财产消费税政策官金炳哲（音）表示：“房地产政策的首要目标是保障民众居住稳定。税制调整属于最后手段，将综合考虑市场影响与税收公平谨慎推进。” 除此次房地产对策外，政府还决定在国务总理直属机构下设立房地产监督机构，打击房地产领域违法行为。该机构将拥有调查与执法监督权，被视为强化市场秩序的又一重磅举措。 政府15日发布消息称，计划在国务总理直属机构下成立房地产监督机构，系统整合目前分散在国土交通部、金融委员会、国税厅和警察厅等部门的房地产监管与执法职能。新机构将常态化监控房市交易，预防并惩治违法行为。国土交通部相关人士表示，新设机构将不同于现有的“房地产消费者保护企划团”，不仅监测交易动态，还将强化执法权，并与调查体系直接衔接。 国土交通部长官金润德表示：“我们已针对炒房行为开展专项调查，并将可疑案例移交调查机关。未来将在国土部内部引入‘房地产特别司法警察’，积极应对房地产违法行为。” 京畿道水原市居民区【图片提供 韩联社】

【图片提供 韩联社】 23日，韩国已故前总统卢武铉逝世14周年纪念仪式在庆尚南道金海市烽下村举行。韩国前总统文在寅及夫人金正淑等出席仪式，焚香祭故人。

在24日韩国国会全体会议上，执政党单方面主导通过“黄色信封法”。由此可见，政府与执政党的“亲劳工反企业”政策基调已经固化，而企业正在苦思对策。部分大型企业已经开始引进人工智能（AI）与机器人投入一线，尽量减少招聘，并准备在6个月后“黄色信封法”正式实施时，应对外包工会的罢工行动，研究委托业务最小化的方案。 据韩国财界25日消息，三星电子、LG电子、SK海力士等国内主要企业已经开始在特定领域引入能够替代员工的“AI代理”。企业判断，继“黄色信封法”之后，总统李在明竞选承诺中的“缩短法定工时（每周4.5日工作制）”可能成为下一个亲劳工法案，因此抢先展开布局。 三星电子负责芯片设计的系统LSI部门最近成立AI代理特别工作组（TF），负责在半导体设计领域全面导入AI代理系统。LG电子已经引入AI平台EXAONE，SK海力士则使用GaiA，并计划进一步扩展至AI代理层面的业务应用。 所谓AI代理，不仅能进行信息检索与文件处理，还能通过深度学习掌握特定领域知识，胜任专业工作，相当于“AI员工”。从芯片设计、新药研发、轮胎制造等尖端领域，到财务、法律与会计等专业领域，都有可能应用。 在李在明政府推动“每周4.5日工作制”的背景下，企业决定通过投资AI替代人力。企业普遍认为，文在寅政府时期推行的52小时工作制导致韩国的研发能力减弱，中国在主力产业中逐步赶超。面对政府监管与中国“人海战术”的双重压力，企业必须依靠AI突破难题。业内高层指出：“中国每年工科毕业生数量是韩国的30倍，并且在‘996’制度下工作，以韩国的人力结构根本无法追赶。” 随着“AI代理”的普及，企业的新手招聘进一步减少。过去三年间，AI已逐步进入各行各业，国内主要企业的20多岁员工占比已经从2022年的24.8%降至去年的21%。一旦“AI代理”全面应用，企业必定进一步缩减招聘。一位企业人士直言：“AI代理可以同时完成3至4名员工的工作，并且全年无休。4.5日工作制会加速企业初级员工的消失。” 雪上加霜的是，企业同时还在加快机器人替代人力的步伐。韩国的劳动生产率不仅低于日本（1.1）、德国（1.53），甚至低于经合组织平均水平（1.27）。工时不断缩短的同时，《重大灾害处罚法》与“黄色信封法”等加重企业责任与人力成本。相反，搭载AI的机器人已经发展到可以取代人类的程度，因此企业没有理由不积极投入使用。 浦项制铁已经在光阳炼铁厂的高危作业区引入波士顿动力的四足机器人Spot，HD现代集团旗下的HD现代三湖则有约85台机器人负责70%的焊接工作。上述机器人在AI积累的数据下不断提升效率，并且不受52小时工作制的法律限制。 切实感受到机器人生产力的HD现代目前正在自研负责喷漆与清洁的人形机器人与四足机器人。波士顿动力母公司现代汽车也计划年内把人形机器人Atlas投放至全球生产一线。由此可见，劳动监管反而在加速岗位的消失。 与此同时，为应对“黄色信封法”的实施，企业提前开始分析外包企业的劳资关系。该法通过后，合作厂商的劳资关系已经成为能够直接导致产线停摆的核心威胁。实际上，现代制铁的外包厂商已经在法案通过后一天在国会前举行记者会，要求“真正的老板”现代制铁与“非正式员工”对话，并公开向原厂提出谈判要求。 人形机器人Atlas工作现场【图片来源 波士顿动力】

3日，江南三区某公寓全景【图片提供 韩联社】 近年来，韩国房地产市场呈显著波动，特别是在进步党派执政期间，房价上涨问题引发社会广泛关注。从卢武铉、文在寅到现任总统李在明，进步党在应对经济危机和推行住房政策的过程中，政策效果屡受争议，被质疑为房价飙升的推手。随着李在明政府计划进一步放宽家庭贷款限制，市场对房地产两极分化加剧的担忧日益加深。 韩国市民团体“经济正义实践市民联合”日前发布的《各届政府任期内首尔公寓价格变动分析》显示，进步党在执政期间首尔公寓价格呈明显上涨趋势。卢武铉政府任期内（5年），首尔公寓均价从3亿韩元（约合人民币158万）增长5.3亿韩元，涨幅达80%。文在寅政府时期，均价从5.8亿韩元上涨6.8亿韩元，涨幅达119%。相比之下，保守党执政时期的房价表现相对平稳，李明博政府任期内房价甚至出现10%的下跌。朴槿惠政府和尹锡悦政府在任期内分别仅上涨1亿韩元和2000万韩元，涨幅分别控制在21%和1%。 在首尔富人区的“江南三区”这一趋势更为显著。卢武铉政府任期内该区域公寓均价从5.2亿韩元上涨至11.5亿韩元，文在寅政府时期则从12.7亿韩元攀升至26.5亿韩元，两届政府任期内的涨幅均超过100% 分析人士认为，进步党政府倾向于采取扩张性财政政策和货币宽松应对经济危机，例如2008年全球金融危机和2020年新冠疫情，然而这一政策虽然短期内刺激了消费和就业，但也导致市场流动性过剩，资金大量涌入房地产和股市，推高资产价格。 以文在寅政府为例，他曾许诺遏制房价，3年来，文在寅先后出台20余项房产新政以抑制楼市过热，但最终的结果惨不忍睹，房价不但没有下跌反而开始暴涨。同时，为应对疫情冲击，文在寅政府不断超发货币，进行大放水，同时还大幅降低央行利息，让国民可以更轻松获得贷款，但这些贷款没有流向实体经济，反而流向了房地产。 经济学家认为，在经济下行周期，房地产市场往往被视为避险资产，诱发大规模投机行为，导致过量资本涌入楼市。专家指出，扩张性经济政策虽能短期内提振经济，但若缺乏有效供给，反而可能助长资产泡沫，加剧市场波动风险。 尽管房地产市场持续高热，但李在明政府仍未释放明确的调控信号。自2025年初正式执政以来，新政府尚未构建完整的房地产政策体系，但李在明曾明确表示，将避免通过加税抑制房价，转而采取增加住房供给为核心策略。政策框架包括加速新城市开发，推进第一批新城市再开发，建设交通便利的第二批新城市，并打造具备就业吸引力的第三批新城市；放宽重建限制，通过简化审批流程，鼓励老旧住宅区改造；扩大公共住房供应，推动都市公共住房复合开发项目，并针对青年群体推出专项公寓计划。 然而，政策实效仍面临市场质疑。最新统计显示，今年5月首尔公寓成交量已达7251套，部分热门地区的购房指数逼近2021年楼市狂涨时期峰值。同时，首都圈与地方房地产市场分化趋势持续加剧。首尔房价连续16周上涨，而地方城市则持续走低。为遏制市场过热，李在明政府近期出台一系列贷款限制措施，包括家庭贷款总额下调至原先的50%，设定购房贷款上限为6亿韩元，并对首都圈多套房持有者的新增房贷实施严格限制。 房地产专家指出，仅靠金融调控手段难以从根本上实现市场均衡。要解决房价两极分化问题，需通过提升地方城市综合竞争力、培育区域特色产业集群、构建高效交通网络和完善基础设施、创造优质就业机会等措施，促进人口和资源的流动，从而有效缓解首都圈住房压力。 从短期来看，扩张性财政措施虽能短期对冲经济下行压力，但可能引发资产价格泡沫膨胀、青年群体住房可及性恶化等深层矛盾。若住房供给体系长期未能得到根本性改革，政策干预或将陷入“补贴推高房价”的负向循环。当前，李在明政府面临刺激经济与抑制房地产投机的双重挑战，需通过土地税制改革和区域均衡发展等政策推动房地产市场软着陆。在全球经济放缓的态势下，韩国房地产政策不仅关乎经济稳定，更涉及公平与社会可持续发展。