今年第一季度，首尔地区公寓及多户型住宅等住房的月租比例创下季度最高纪录。受高额全租押金、利率负担和全租房诈骗案后遗症等多重因素影响，传统全租向月租的转变速度持续加快。 韩国法院登记信息广场28日发布的数据显示，今年第一季度（1至3月），首尔地区确定租赁日期的住房租赁合同共计23.3958万件，其中月租合同为6.2899万件，占比64.6%，创下自2014年法院开始统计相关数据以来的季度最高纪录。 近年来，首尔月租化趋势加速显现。2021年，月租比例仍维持在年均40%左右，2022年和2023年分别升至53%和56%，去年更进一步突破60%，达到60.3%。按季度来看，去年第二季度首尔月租比例为59.1%，第三季度为60.3%，第四季度上升至61.2%，今年第一季度则急升至接近65%。 业内分析指出，首尔月租化速度加快，主要受2至3年前“逆全租难”现象缓解后，市场对供应不足的担忧加剧，推动全租押金持续上涨。同时，韩国银行基准利率及银行贷款利率下调进程缓慢，促使更多租客选择将部分上涨的押金转为月租支付。 韩国全租房的租期一般为2年，若房价下跌，全租押金价格也会随之跌落，无法满足房主返还前租客押金的需求。在这种情况下，房主只能按未返还押金的金额向租户缴纳高额利息，形成一种“逆全租”的怪现象。 首尔一家房屋中介负责人表示：“自去年下半年起，受商业银行家庭负债管理政策影响，全租贷款变得更加困难，尽管基准利率下调，但利率下降的效果有限，导致公寓月租房源持续增加。” 与此同时，由于全租房诈骗风险上升，多户型住宅的年轻租客对高额押金更加谨慎。此外，韩国住房城市保障公社（HUG）收紧了全租押金返还保险的加入标准，部分房东不得不将部分押金转为月租支付。随着别墅售价下跌，为了符合保险加入条件（公告价格的126%），不少房东选择下调押金并提高月租比例来调整租赁合同。 在全国范围内，今年第一季度，济州岛的月租比例最高，达80%。大田（68.5%）、蔚山（68%）、釜山（66.5%）等地的月租比例也超过了首尔。 市场专家表示，进入4月后，租赁市场进入季节性淡季，交易量有所下降。一些急于出租的房东可能会通过提高全租比例来促成租赁。然而，从中长期来看，随着租赁市场结构的变化，传统全租向月租的转变趋势预计仍将持续。 20日，从首尔南山俯瞰市区公寓的景象【图片来源 韩联社】

随着物价持续上涨，韩国首尔大学街一带的寄宿家庭需求激增，部分地区甚至出现“一房难求”的现象。在龙山区的一家寄宿家庭，三层楼全部作为寄宿用房，目前仅剩一个空房间。房东表示：“今天已经有两位客人来看房了，预计周六还会有一人前来。最近最近前来咨询的人明显增多。” 寄宿家庭曾是上世纪90年代末、无法入住学生宿舍的大学生们主要的居住选择。当时，单间公寓尚未普及，且房型多为简易房间，远不如如今现代化的一居室。然而，伴随经济低迷和物价高涨，寄宿模式正在韩国大学街悄然回归。 根据寄宿家庭信息平台Momstay的数据，今年1月至2月，寄宿家庭预订量达426件，较去年同期增长两倍以上。特别是以首尔主要大学街为中心，寄宿需求呈明显上升趋势。租客群体涵盖大学生、备考考生、外籍留学生及单身上班族等多种类型。 在高物价时代，能够按时吃饭是不少人选择寄宿家庭的主要原因之一。大学街周边寄宿费用平均在每月50万至60万韩元（约合人民币2500至3000元）之间，考虑到包含早餐与晚餐，这一价格被认为“物有所值”。此外，与需缴纳高额押金的单间公寓不同，多数寄宿房无需押金，或仅需不到200万韩元，大幅减轻了租房者的经济压力。 在龙山经营寄宿家庭15年的李知慧（音）表示：“从去年12月开始就一直满房，咨询量比去年明显增加。随着物价与月租齐涨，越来越多的人转而关注寄宿房。” 数据显示，首尔主要大学街一带的房租在过去一年间呈现双位数增长，令学生的租房负担加重。与此不同，多数寄宿家庭多年来并未上调租金。房地产平台Dabang的资料显示，以今年1月为基准，大学街一居室（专用面积33平方米以下）的平均月租为57.4万韩元，较去年同期上涨了11.6%；平均管理费为7.2万韩元，同比上涨了20%左右。 以新村大学街为例，目前一居室月租已较去年上涨近10万韩元，达60万韩元左右。相比之下，寄宿家庭不仅仍每日提供两顿饭，而且多年未涨价，不要求高额押金，因此深受大学生欢迎。 在城北区经营寄宿家庭的金圣林（音）表示：“房租自疫情前起就未曾调整，考虑到学生的经济压力，确实难以涨价。”居住在龙山区的大学生崔智喜（音）也说道：“现在学生们越来越喜欢吃寄宿房的饭了，房东虽然每天做很多，但还是很快被吃光。” 随着线下授课和校园生活逐渐恢复，价格亲民的寄宿房迎来新一轮热潮。同时，由于对“全租房诈骗”的担忧，许多大学生开始将目光转向寄宿家庭。 房地产业相关人士指出：“寄宿家庭不仅是安身之所，更是走入陌生都市的一种心理依托。但从另一个角度看，寄宿文化的回归也反映出当前大学生居住环境的严峻现实。这并非只是潮流，更是一种无奈之选。” 在首尔冠岳区某大学街的公交车站张贴着寄宿家庭的传单【图片提供 韩联社】

韩国租房市场正加速向月租模式转变。今年前两个月，超过六成的新签订租赁交易为月租（包括有押金的月租和半全租）。其中，半全租通常需要支付较高的押金，但每月租金相对较低。 根据韩国国土交通部1日发布的《2月住宅统计》，今年1月至2月，全国新签订租赁交易中，月租比例达61.4%。自2021年的41.7%以来，这一比例逐年上升，分别为2022年的47.1%、2023年的55.2%和2024年的57.5%，今年首次突破60%，四年内增长近20个百分点。 与首都圈相比，非首都圈地区的月租比例增长更为显著。今年1月至2月，首都圈月租占比为60.2%，较去年增长3.1个百分点；非首都圈地区则达到63.5%，增幅更大，为5.4个百分点。其中，首尔的月租占比最高，为65.2%。 从住宅类型来看，公寓的月租比例虽呈缓慢上升趋势，但别墅等非公寓式住宅的月租比例则大幅增长。今年1月至2月，全国公寓月租比例为44.2%，较去年上升2个百分点，首尔为43.8%，地方为45.4%。同期，非公寓住宅的月租比例达76.3%，较去年增加5.6个百分点。 业界专家分析指出，近年来，骗取押金的租房诈骗案件频发，导致居民避险意识增强，同时地方房地产市场的低迷，这些因素共同促使租房市场转向月租模式。在房地产市场整体疲软的背景下，房价停滞促使房东调整策略以提升收益，选择减少押金或直接转为月租模式。同时，基准利率和存款利率的双重下降，进一步加深了房东对月租模式的偏好。 友利银行房地产研究室室长咸永镇（音）表示，受利率下降和租房诈骗案件的影响，一些房东降低了押金占房价的比重，以满足保证返还押金的要求，而另一些房东则直接将押金制转为月租制。他进一步指出：“若经济放缓导致利率进一步下降，韩国租房市场向月租模式转变的趋势可能会更加明显。” 首尔市内多户型住宅和联排住宅一景【图片来源 韩联社】

20日，首尔松坡区某房地产中介。【图片来源 韩联社】 韩国统计厅国家统计研究院于27日发布的《各群体人生履历比较研究》报告显示，31至35岁年龄段的住房形态正经历显著结构性变化。根据对1970至1989年间出生群体的追踪分析，全税租房比例各代际呈递减趋势，而月租与自有住房比例则同步上升，反映出随着房地产暴涨，资产差距扩大，青年群体住房选择的"两极化"特征正在深化。 报告采用五年代际划分法，系统比较了不同出生队列在30岁初期的居住形态变迁。数据显示，月租居住比例呈持续增长态势。1970至1974年出生群体在该年龄段的月租比例为17.3%，1975至1979年出生群体增至19%，1980至1984年出生群体达到20.8%，1985至1989年出生群体则进一步攀升至21.3%。随着代际更替，30岁初期群体选择月租住房作为主要居住方式的现象日益普遍。 同时，自有住房比例也保持上升趋势。1970至1974年出生群体在30岁时期住房自有率为48.1%，1975至1979年出生群体为46.6%，1980至1984年出生群体为51.1%，1985至1989年出生群体为49%，虽然数据小幅波动，但整体上稳中有升。 反之，30岁时期全税租房比例呈下降曲线。研究指出，这一现象折射出韩国青年群体在房地产价格持续上涨背景下的居住策略分化。具备经济实力的群体加速向自有住房过渡，而资金受限群体则被迫转向长期月租模式。 国家统计研究院专家表示："住房形态的代际演变是宏观经济环境、房地产政策调控与个体经济能力共同作用的结果。当前数据显示，30岁群体的居住选择正在形成明显的双轨分化，这一趋势可能对未来住房结构产生深远影响，或加剧社会不平等问题。"