一项调查显示，过去10年间，首尔人口（以本国人为准）减少了近77万人。相比处于人口衰退危机的地方自治团体如釜山、大邱和全北等地区，首尔人口减少速度更快。 据韩国统计厅17日公布的数据，截至去年，首尔居住人口为942.8372万人，约为韩国总人口（5143.9038万人）的18.3%。上述数据基于行政安全部门管理的居民登记人口情况进行统计后得出。 然而，数据显示，以居民登记为准，首尔人口呈下降趋势。2012年至2016年，首尔人口从1019.5318万人降至992.8372万人，首次跌破1000万人后持续处于下降趋势。去年，首尔居民登记人口（942.8372万人）较2012年相比减少了76.6946万人。 如果比较同一时期韩国17个地方自治团体的人口增长率，首尔的人口减少率为-7.5%，位居全国第一。与受人口减少影响的地区如釜山（-6.2%）、大邱（-5.7%）、全罗北道（-5.5%）、大田（-5.1%）等相比，首尔的减少速度更快。 专家们认为，其他地区和首尔的人口减少原因有所不同。首先，对于釜山、大邱、全北、大田等地方自治团体的人口减少，可以看作是人口向首都圈（首尔、京畿道和仁川）集中移动现象变得更加严重。同一时间，首都圈人口从2513.2598万人增加到2598.5118万人，增加了85.2520万人（3.4%）。 尽管首尔地区人口减少，但从整个首都圈来看，人口增加有所增加，这意味着人口集中到首都圈的现象持续发生，但此处首尔都市圈指的是京畿道和仁川，而不包含首尔。 事实上，过去10年间，京畿道的居民登记人口从1209.3299万人增加到1358.9432万人，增加了149.6133万人（12.4%）。仁川的人口也从284.3981万人增加到296.7314万人，增加了12.3333万人（4.3%）。结果就是，在非首都圈人口向首都圈集中现象持续存在的同时，首都圈内部出现了从首尔向京畿道或仁川的人口流动现象。 由于大部分就业机会集中在首尔，房价上涨被认为是出现上述现象的主要原因。特别是过去几年房价不断上涨，导致许多居住在首尔的人选择搬到京畿道或仁川地区。 根据最近统计局发布的住房拥有状况分析（以经济活动和儿童家庭为中心）数据，从工资劳动者（以工资为目的向事业或事业单位提供劳动的人）家庭的住房拥有率来看，首尔的比例为47.9%，是17个地方自治团体中最低的。而蔚山为66.9%，庆南为63.8%。在这之中，首尔是唯一一个低于50%的地方自治团体，这意味着在工资劳动者家庭中，首尔购置住房更加困难。 【图片来源 GettyimagesBank】

据韩国不动产院22日公布的数据，4月第三周（4月18日至22日）首尔公寓买卖收支指数为91.4，自大选以来连续7周实现增长，为三个月以来最高值。 买卖收支指数反映房地产市场的供求关系。当指数超过100点时，表示市场中买房人多于卖房人，低于100点时则相反。随着指数不断上涨并接近100点，意味着首尔公寓市场买房需求正在逐渐回升。 从地区来看，首尔东南圈江南四区买卖收支指数为96.5，为首尔五大区域中最高。房屋再建项目展望良好的西南圈（阳川区、江西区、九老区、永登浦区、铜雀区、冠岳区）由前一周的91.0上涨至4月第三周的91.5。总统办公室搬迁计划确定后，龙山区、钟路区对地区开发的期待值上涨，买卖收支指数由前一周的89.1上涨至91.3。 需求回升导致部分黄金地段房价上涨。不动产院日前公布的数据显示，4月第三周全国公寓售价与上周持平，变动幅度为0.00%，连续两周由降幅转为稳定。首尔公寓售价变动幅度连续三周稳定在0.00%，其中江南区、束草区房价上涨0.03%，龙山区连续两周上涨0.03%。 国土交通部公开数据显示，本月15日，首尔江南区狎鸥亭一栋155平方米的公寓以59亿韩元（约合人民币3076万元）的高价售出。同日，首尔阳川区木洞一栋64平方米的公寓以16.5亿韩元卖出，价格较上一公开售价上浮3000万韩元。本月5日，首尔汝矣岛一套104平方米的公寓以21.9亿韩元卖出，较此前最高价格高出2.4亿韩元。 为防止投机行为造成房地产市场混乱，首尔市政府日前决定，将针对狎鸥亭、汝矣岛、木洞、圣水洞等地区的土地交易许可制适用期限延长一年，适用于土地交易许可制的地区在进行房产交易时，需首先得到地方自治团体的许可，且要求购买人在六个月以内入住。 首尔公寓小区 【图片提供 韩联社】

随着韩国政府出台首都圈“房价上限制”对象住宅需义务居住2至5年的规定，有民众担心这或导致“全租难”问题越演越烈。 韩国国土交通部近日对此表示：“要求房价上限制对象住宅义务居住的规定，不会立即对全租市场造成太大影响。”房价上限制是指期房住宅销售价必须低于标准建筑费、占地费、性价比费等综合计算出的费用总价。首都圈房价上限制对象住宅中，根据销售价高低，民间住宅和公共住宅分别被要求义务居住2至3年和3至5年。新修订的法案将于19日施行。 分析称，购房者为了履行居住义务，无法短期内出租房屋，房源供应量将大幅减少。国土部表示：“履行居住义务是面向19日以后的入住申请人进行的，考虑到楼盘建设时间，申请人实际入住时间为2024~2025年左右。这时政府出台的2·4对策等住宅供给政策效果将全面显现，届时市场上房源较多，因而不会对全租市场产生太大影响。” 国土部还表示：“享受房价上限制的无房产人士在搬入新房后，其此前居住的住房将继续在租赁市场流通，因而租赁市场的房源总量不会发生变化”。 在首尔江南区韩国贸易协会看到市中心公寓。【图片来源 韩联社】

成也房价、败也房价，文在寅政府时期对不动产市场的过度干预成为韩国房价近五年暴涨的主要原因之一，也间接导致韩国年轻一代在最近的首尔釜山市长选举，乃至韩国总统大选中将选票投给国民力量党候选人尹锡悦，以实现政权交替。如今距离尹锡悦当选已经过去近一个月，民众对新政府房地产政策的变化半是期待半是担忧。 按照竞选公约，尹锡悦的不动产政策方针为“放宽不动产政策，让市场决定房价”，具体措施主要包括放宽贷款价值比例（LTV）、个人偿债比率（DSR）等限制。但业界指出，这些方法好比双刃剑，解决实际居住者需求的同时，也可能主张投机需求、再次刺激房价上涨。 韩国候任总统尹锡悦 【图片提供 韩联社】 ▲LTV限制或大幅放宽 为了给楼市降温，文在寅政府按照房产价格限定LTV。按照现行规定，投机地区、投机过热地区9亿韩元以下房产LTV为40%，9至15亿韩元房产LTV为20%，15亿韩元房产不可申请贷款；调整对象地区9亿韩元以下房产LTV为50%，超过9亿为30%；非限制地区为70%。虽然一定程度抑制了投机现象，但给房屋实际居住需求者带来极大不便。 尹锡悦竞选时承诺，将把购买第一套房产的家庭LTV提升到80%，其它家庭一律限制在70%，多套房产者LTV限定在30%至40%。 首尔市内一家银行的个人贷款业务窗口 【图片提供 韩联社】 目前总统交接委员会正在对不动产供应、金融、税制等问题做研讨，有分析称LTV完全被放开的可能性较大。实际推行时，将银行监督工作施行细则《住房抵押贷款相关风险管理详细标准》当中的行政指导规定进行变更，并应用在银行住房贷款业务中即可。LTV限制放宽后，按照房价、地区等制定的规定预计也将全部被调整。 ▲增加低息房贷，提升押金贷款比例 新婚夫妇住房低息贷款方面，尹锡悦竞选时承诺，将对首套房购买者提供3亿韩元3年、新婚夫妇4亿韩元3年的低息贷款，新婚夫妇生孩子后相关贷款期限延长至5年。目前韩国住房抵押贷款年利上限在6-7%之间，低息贷款商品利率将在2-3%之间。 全税和月租房保证金（押金）贷款方面，尹锡悦竞选公约计划将贷款比例定在80%左右，其中首都地区贷款额度3亿韩元、其他地区2亿韩元。业界认为，实现该计划需要银行采取追加放贷等方式，提升贷款额度。目前各地全税房保证金过高、月租太贵，导致首尔等广域自治团体政府设立的“青年月租房保证金贷款项目”使用率偏低。 首尔市内一家不动产中介 【图片提供 韩联社】 ▲DSR限制或推迟实施 “能赚多少，就借给你多少”，DSR是银行对贷款人收入等偿债能力综合评估后得出，效果是减少坏账风险、抑制房地产投机。目前韩国多数银行DSR限制在40%以下（2亿韩元以上贷款）——年收入5000万客户申请贷款应偿还本金和年利息不能超过2000万韩元。 业界指出，即使放宽LTV限制，受限于DSR，年轻人实际购房或租房时筹集资金仍然“紧巴巴”。为了抑制家庭负债增速，政府去年底出台措施，计划从2022年7月起将DSR40%限制适用于1亿韩元以上贷款，目前来看该措施的推行预计将延迟或取消。 3月30日，市民从首尔市内一家银行贷款广告前走过。 【图片提供 韩联社】 ▲业界：稳定房价需要“综合性”对策 有观点称，随着韩国政府货币政策正常化措施不断推行，高利率时代已经来临，1900万亿韩元规模的家庭负债是摆在总统工作交接委经济部门面前最大的难题。新政策不仅需要对贷款规定做调整，还需要考虑房源供应计划、税率等综合因素。