尽管韩国国会通过了一项法案，允许京畿道的特例市如水原、高阳、龙仁等直接处理共同住宅改建的基本计划，但现场却普遍倾向于重建。这使得政策效果可能受到限制。

根据业内消息，旨在扩大特例市权力的《特例市支持特别法》于7日通过国会全体会议。该法案将共同住宅改建基本计划的制定和变更纳入特例市市长的职权范围，免去省长的批准。

共同住宅改建基本计划是指在改建项目中，最多可增加15%的户数，以集中管理可能产生的搬迁需求，并支持项目的10年期计划。该计划综合设计了项目各阶段的实施方案、居民意见的反映和需求的分散等。

目前，除了首尔市、广域市和特别自治市外，人口超过50万的大城市的市长在制定或变更共同住宅改建基本计划时，需根据《住宅法》第72条第4款获得省长的批准。例如，水原市在经过城市规划委员会审议后，需向京畿道申请批准其基本计划。只有在经过京畿道相关部门的协商和省规划委员会的审议后，最终公告才能生效。

随着这一程序的取消，预计能够更迅速地制定符合地方条件的支持措施。实际上，各地方政府也提出了促进改建的方向。

水原市在基本计划中指出，“条例制定后，实质性的支持措施仍然不足”，并提出了建立改建支持中心的方向。龙仁市在基本计划中提出了与政府政策相结合的技术应用指南，如长寿化、模块化施工法等。

然而，现场的氛围与期待存在较大差距。尤其是在分当、一山、平村、山本和中东等第一期新城市，改建推进的项目因业务延迟和内部冲突而纷纷转向重建，市场动力明显减弱。曾被称为改建市场最大阵地的京畿核心地区，开始出现脱离的趋势。

一山新城市就是一个典型案例。文村16单元作为高阳市首个获得改建项目的合作社，因反对意见增多而陷入解散和项目中断的困境。同一天获得合作社成立许可的强线村14单元，在去年总会上决定解散改建合作社，实际上停止了项目。

在项目推进过程中，收益性和速度的不确定性加大，居民的选择逐渐转向重建。最近，重建政策放宽，容积率激励措施扩大，项目的可行性改善，而改建项目最多只能增加15%的户数，限制了普通销售的户数。

尽管特例市权力的扩大为制度基础奠定了意义，但实际项目的推进与此是两个不同的问题。高阳市一位改建项目的居民表示：“即使程序加快，(持有者)能赚多少才是关键。”他还提到：“最近重建政策放宽，项目的可行性看起来更好，居民之间也不断讨论是否重新审视项目方向。”

仍有一些地区将改建作为替代方案推进。改建的可能年限为竣工后15年，远低于重建的30年，同时在合作社成员地位转让限制等规制方面相对自由。

在水原市永通区，25年以上的老旧公寓改建项目正在积极推进。新城、新安、双龙、振兴（民营5单元）以及斗山、宇成、汉信（民营8单元）等项目，去年末获得307%容积率的项目计划批准。此外，龙仁市最近包括水智特里亚公寓在内的6个项目（△水智初入村公寓 △博元公寓 △东部公寓 △韩国公寓 △成福站河滨公园）也获得了项目计划批准。



※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

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