在首尔代表性的大学商业区——弘大入口站和新村站附近，外国游客已成为主要消费群体，部分办公楼的楼层已签订了住宿设施的租赁合同。这被解读为外国游客的住宿和旅游需求增加所致。
尽管大学周边的销售额有所增长，但小型商铺的空置率也在上升。主要消费群体20岁年轻人的比例下降，加上外卖、在线和无人等非接触消费的扩散，导致了这一变化。
租金也在持续上涨。商业房地产综合服务公司AlSquare收集的数据显示，位于新村站步行范围内的菲德利亚塔一处租赁物业的专用面积租金，即NOC，在去年第三季度为174200韩元。相比于2022年第一季度的142500韩元和2024年第四季度的170800韩元有所上涨。NOC是指租金和管理费合并后的实际租赁成本。
根据韩国房地产院的数据，弘大和合井地区的办公楼空置率在今年第一季度为6.1%，高于首尔平均的5.2%，但在去年第三和第四季度时低于首尔平均水平。正善地产的代表郑宇镇表示：“该地区的办公楼租赁供应有限，最近三年新建的大型建筑在竣工前就已租出，因此租金每年上涨3%至5%。”
随着外国游客消费的增加，弘大入口站的商业区销售额也呈上升趋势。根据首尔市商业区分析服务的数据，弘大入口站发展区域的去年销售额为6187亿韩元，比2021年的4755亿韩元增长了约30.1%。2022年为5903亿韩元，2023年为6260亿韩元，2024年为6359亿韩元，销售额持续上升。运营外国游客专用支付平台WOWPASS的橙色广场表示，麻浦区弘大是外国游客消费的第三大区域。
相比之下，新村站的发展区域则显得乏力。新村站发展区域的销售额在2021年为3312亿韩元，2022年为3838亿韩元，2023年为4170亿韩元，然而在2024年降至4072亿韩元，去年为3826亿韩元，连续两年下降。在同一大学周边商业区内，外国游客需求和人流恢复的情况因地区而异。
然而，销售额的增长并未惠及每个角落。自去年以来，大学周边的小型商铺空置率大幅上升。小型商铺指的是高度不超过2层、建筑面积不超过330㎡的普通商铺建筑。
弘大和合井地区的小型商铺空置率在去年第三季度达到了14.2%。这一数字比前一季度2025年第二季度的4.6%增长了三倍以上。今年第一季度的空置率也达到了13%，保持在两位数。新村和梨大地区在去年第三季度的空置率为15.1%，并在今年第一季度保持相同水平。与2025年第二季度的4.6%相比，显著上升。
曾是大学周边主要消费群体的20岁年轻人比例也在下降。在新村站商业区，20岁年轻人的销售比例从2021年的33.3%降至去年的27.2%。在弘大入口站，20岁年轻人的销售比例从2021年的47.9%降至去年的43.4%，减少了4.5个百分点。
由于小商户和个体经营者的疫情贷款延期措施于去年9月结束，导致小型店铺的销售恢复缓慢，金融成本和租金负担加重。
首尔大学消费者趋势分析中心的研究员李秀珍表示：“基本上，消费模式变化的影响很大。外卖、非接触和无人消费方式的增加，使得过去那种亲自到店消费的情况减少。”
她进一步指出：“空置率急剧增加两倍以上，说明政策影响也非常大。小商户和个体经营者贷款延期结束后，脆弱的店铺负担加重。”
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
