房地产市场难以解读，购房也变得困难。政府推出的政策同样复杂，‘难’的房地产问题正是从这里开始。
6月3日地方选举结束，16位地方首长已确定，其中13个地区的市政管理发生了变化。只有首尔的吴世勋、庆尚北道的李哲宇和庆尚南道的朴完洙三位当选者的政策将继续沿用。大多数当选者即将就职，然而在此之前，过渡委员会将首先展开工作。在候选人时期的承诺已被验证为“是否纳入计划”。而现在，情况有所不同。如果未纳入，那就要看他们正在整理什么，以便将其纳入。房地产市场是通过行动而非承诺来运作的。
未反映的铁路承诺，已全力以赴纳入第五次计划
最紧迫的问题是铁路。目前已公布的第四次国家铁路网建设计划中并未包含当选者的核心项目。京畿道的秋美爱当选者提出的GTX-E、F、G、H新线，釜山的全在洙当选者的BuTX与伽德新机场连接的TRX，忠清地区的CTX主线外延长，韩半岛KTX等多条快速铁路均未纳入第四次计划。
一个典型的例子是东南地区。釜山的全在洙与蔚山的金相旭当选者来自民主党，而庆尚南道的朴完洙当选者则来自国民力量。由于同一区域内政党分歧，合作并不会自然而然地形成。前任市政管理推动的蔚山-梁山-釜山的区域铁路已于2025年7月通过了可行性研究，东南地区循环区域铁路（晋营-蔚山站）也在进行可行性研究。全在洙的BuTX与TRX将进一步增加。在同一东南地区内，线路、预算与优先级可能会发生冲突。三个区域的合作与竞争将决定东南地区大都市铁路网的未来。
‘不花税’的地下化，真正的房地产项目从现在开始
地下化的情况也是如此。根据2024年实施的《铁路地下化综合开发特别法》，2025年2月选定了釜山、大田、安山作为首批示范项目。然而，地下化综合计划尚未公布。如果首尔、仁川、天安等多个当选者承诺的新增区段要顺利推进，综合计划的纳入是第一道关卡。在下一个任期内，市民能够感受到的变化可能不是‘开工’，而是‘计划确认’。首批示范项目的开工目标甚至定在2030年。
SOC承诺的真正面目在于此。六位当选者承诺的铁路地下化项目结构如下：铁路用地出资→项目实施者发行债券筹集工程费用→地下化与上部土地开发→上部高密度开发→用开发收益偿还债券。并非用税收来建设，而是通过上部建筑与商铺的销售与租赁收益来支付费用。根据首尔市的估算，项目费用为25.6万亿韩元，上部开发收益为31万亿韩元。开发收益是项目费用的121%。如果开发收益减少20%，则为24.8万亿韩元，低于项目费用。
开发收益的估算是项目可行性的核心变量。‘不花税’的说法意味着财政负担较小，而并非费用消失。房地产市场必须填补这些费用。当选者需要决定的是上部开发的容积率、用途区域的变更以及项目实施者的出资结构。
新机场的本质也是如此。庆尚北道的李哲宇知事的TK新机场，大邱市长当选者的机场后续开发，光州机场迁移，世万金机场，釜山的伽德新机场，表面上都是交通基础设施，但从房地产的角度来看，核心在于后续开发与配套区域的开发。如何利用新机场迁移后的土地是一个重要课题。
供应枯竭，未售房源堆积，投入速度与规模决定成败
当选者面临的住房市场正处于两极分化的中心。根据国土交通部2026年4月的住房统计数据，1至4月，首尔的住房许可为12760套，比去年（16787套）减少了24.0%；全国竣工为75230套，比去年（139139套）急剧减少了45.9%。如果许可减少，2至3年后入住将枯竭。竣工数量已经减少了一半。同时，截至4月底，未售房源为65179套，其中地方占47881套，达到73%；已竣工但未售的未售房源中，地方占25166套，达到85.3%。更为关键的信号是，4月份一个月内，首都圈的未售房源减少了1314套，而地方则增加了1210套。首都圈的新建房源枯竭，而地方的空房堆积，市场两极化现象愈发严重。
在这个市场中，新市政与省政的首要任务非常明确。首都圈如何阻止许可与开工的悬崖，地方如何解决堆积的未售房源。这两个问题的解决方案并不相同。首都圈需要加快整治项目的许可处理速度、分配价格的监管以及城市整治型项目的活跃，这是短期内的应对措施。朴赞大当选的仁川市长承诺了营地市场的综合开发与东仁川行政中心开发等市中心项目，而秋美爱当选的京畿道知事的GTX与新城市供应，吴世勋市长的整治项目加速都应对这一许可悬崖。
而地方则需要优先解决未售房源。需要激活未售房源购入型租赁、调整分配时点、地方大城市的市中心整治，以及在需求得到确认的地方重新调整供应。全在洙、许泰正、金相旭当选者面临的首要现实是新市政的承诺之前，已经堆积的未售房源。
新居住模式是其中一种工具。吴世勋的土地租赁型公寓与非公寓建设支持，朴赞大的市民REITs与仁川型社会住房，全在洙的公共SPC土地租赁，赵相浩当选的世宗市长的青年基本住房。然而，如果在许可与未售房源市场已经存在的情况下，这些模式投入市场需要2至3年，那么这些模式就不是诊断的答案。SH、LH、城市公社的条例整顿、出资基金的筹集、土地的获取、示范项目的启动都需要从过渡委员会阶段开始同时推进。模式的名称不如投入的速度与规模更能左右市场。年均1000至2000套的模式无法填补首尔日益减少的入住量。
※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
