在市场流动性充裕的背景下，住宅供应持续减少，今年首尔房价将延续上涨趋势。 去年韩国政府为稳定首尔房价推出多项需求抑制措施，但核心地段成交价格屡创新高，市场不安情绪持续发酵。分析指出，为稳定房价政府应在抑制需求的同时，扩大住宅供应。 据KB房地产2日发布的数据，去年12月首尔公寓成交价格环比上涨1.06%，已连续19个月保持升势。超强贷款管制出台后，整体涨幅有所收窄，但江南、汉江一带核心区域公寓价格仍维持较高涨幅。从地区来看，松坡区（2.65%）、龙山区（2.37%）、瑞草区（2.04%）等地区涨幅均超过2%。其中，龙山区已连续两个月涨幅扩大，创下去年月度涨幅最高纪录。 自“10·15”房地产调控政策实施后，一度以3%以上涨势的铜雀区（1.24%）、广津区（1.21%）、城东区（1.18%）和麻浦区（0.91%）等汉江一带，涨幅有所放缓，但高于首尔整体平均水平（1.06%）。 在超强贷款管制下，截至12月31日，首尔公寓成交量从10月的8495套骤减至11月的3265套，降幅高达61.6%。不过，在高价公寓集中、受贷款管制影响较小的江南地区及汉江区域，接连出现成交价格刷新纪录的现象。 房地产经济研究所长金仁万（音）表示：“如果今年不发生经济危机等国内外重大事件，首尔汉江带公寓成交量预计不会大幅增长，但刷新最高价的走势仍将继续。” 政府去年9月7日发布住房供应计划，表明扩大住宅供应的决心，但从政策落地到住房实际进入市场，至少需要三年以上时间，供应减少的担忧仍然存在。尤其今年首尔公寓入市量预计将同比减少约32%，供需失衡导致的房价上涨压力正日益加剧。 据房地产R114统计，今年首尔公寓入市规模为2.9161万套，较去年减少31.6%。在此背景下，多家民间研究机构预测，受短期住宅供应不足影响，首尔主要优质地段房价将持续上行。韩国建设产业研究院、大韩建设政策研究院及住宅产业研究院预测，今年首都圈住宅成交价格将上涨2%至2.5%，其中住宅产业研究院预测，首尔住宅成交价格涨幅将达4.2%。 业内普遍认为，稳定房价的关键在于同步推进实效性住宅供应政策。

一项调查显示，今年韩国地方城市公寓交易量较去年减少22.4%，未售出住房数量仍维持在5万套以上。尽管首都圈住房市场出现复苏迹象，地方市场仍面临房价下降、认购不足等困境。业界分析，明年地方住房市场仍将受位置条件、价格及开发利好因素影响，楼盘结构性分化持续深化。 据韩国国土交通部（以下简称国土部）23日发布的住房统计数据，今年1至10月全国公寓交易量为15.4764万套，同比减少15.1%。从地区来看，地方交易量降幅尤为显著。今年首都圈交易量为9.415万套，同比减少9.1%；而地方交易量则从去年同期的8.2898万套降至6.4349万套，降幅高达22.4%。 在房地产市场持续低迷的背景下，住房交易量有所收缩，未售出住房数量却不降反升。以10月底为基准，当月全国未售出住房为6.9069万套，环比增长3.5%，同比增长4.9%。其中，地方未售出住房为5.1518万套，环比增加0.2%。 未售出住房数量在今年上半年一度呈下降趋势，但自8月底起出现反弹，8月环比增长7%至6.6613万套，随后9月增至6.6762万套、10月进一步扩大至6.9069万套，连续三个月上升。尤其竣工后未售房数量达2.808万套，创下自2013年1月以来的最高水平。其中，约84.5%集中在地方城市。 由此看来，今年韩国住房市场地区分化现象持续深化。韩国不动产院数据显示，今年截至11月，全国住房交易价格累计上涨0.75%，首都圈上涨2.39%，但地方则下跌0.8%。 新房认购市场同样呈需求两极化。房地产机构R114统计显示，今年全国公寓平均认购竞争率为7.2比1，首都圈以10.07比1保持两位数水平，而地方仅为4.53比1，不及首都圈一半。 值得注意的是，去年尚未出现平均认购竞争率低于1比1的地区，但今年光州（0.50比1）和济州（0.29比1）相继出现认购不足现象，反映出地方市场需求疲软。 房地产机构R114研究员白世罗（音）表示，非首都圈新房市场在明年仍将延续分化趋势，购房者将继续根据地理位置条件、开发利好因素、房价等因素，对各个楼盘进行筛选。

韩国国土交通部28日发布的《外国人土地及住房持有统计》显示，截至今年6月底，外国人在韩国持有的住房共计10.4065万户，较去年底微增0.15%，占全国住房总量的0.53%。持有住房的外国人数量为10.2477万人。 从地区分布来看，首都圈占比高达72.5%，共计7.5484万户；地方为2.8581万户，占27.5%。按市道划分，京畿道以4.0794万户（39.2%）居首，其次为首尔2.4186万户（23.2%）、仁川1.0504万户（10.1%）、忠清南道6455户（6.2%）、釜山3160户（3%）等。 按国籍来看，中国大陆持有住房数量最多，达5.8896万户，占比56.6%；其次为美国2.2455万户（21.6%）、加拿大6433户（6.2%）、中国台湾3392户（3.3%）以及澳大利亚1959户（1.9%）。 住房类型方面，公寓、联排及多户等共同住宅占绝大多数，共9.515万户；独栋住宅为8915户。在持有数量上，持有一套住房的外国人占93.4%，持有两套的占5.3%，持有三套及以上的占1.3%。 在土地持有方面，截至6月底，外国人在韩国拥有的土地总面积为2.683亿平方米，较去年底微增0.1%，约占全国国土面积的0.27%。土地公告地价为33.9976万亿韩元（约合人民币1638.7亿元），同比上涨1.5%。 按国籍分布，美国籍持有的土地最多，占53.3%；其次为中国（8%）、欧洲（7.1%）和日本（6.1%）。从地区来看，京畿道占18.5%，全罗南道占14.7%，庆尚北道占13.5%，这些地区的外国人土地持有量相对较高。 按用途划分，林地、农地等其他用地占比最大，为67.7%；工厂用地占22.0%，休闲用地占4.4%，居住用地占4.3%。从所有者构成来看，具有外国国籍的韩侨占55.4%，外国法人占33.6%，纯外国人占10.7%，外国政府或团体占0.2%。 国土交通部表示，自8月21日起，政府已将首尔全境及京畿道23个市郡划定为外国人土地交易许可区，预计今年底前，外国人持有土地和住房的增速将有所放缓。

上月首尔公寓交易量同比激增，增幅超过两倍。然而，在建筑业景气持续低迷的背景下，竣工后未售房数量再度攀升，韩国楼市呈现结构性分化。 韩国国土交通部（以下简称国土部）28日发布的统计数据显示，10月全国住宅交易量为6.9718万件，环比增长10%，同比增长23.2%。 其中，首尔住宅交易量为1.5531万件，环比增长41.3%，同比暴增116.8%。相比之下，地方住宅交易量为3.074万件，环比增长6.2%，同比仅增长4.7%。 数据显示，全国公寓交易量为5.6363万件，环比增长13.5%，同比增长31.3%。值得关注的是，首尔公寓交易量为1.1041万件，环比增长62.5%，同比飙升176%。 首都圈住宅交易量为3.9644万件，环比增长26.7%，同比增长58.5%。国土部分析指出，10月15日政府宣布将首尔全域及京畿道12个地区指定为调控区及土地交易许可区后，市场出现“抢搭末班车”式的集中交易。 10月全国全租房及月租房交易量为19.9751万件，环比减少13.4%。具体来看，全租房交易量为7.1891万件，环比减少9%，同比减少20.3%；月租房交易量为12.686万件，环比减少15.8%，同比增长5.9%。 今年前10个月月租占比为62.7%，较去年同期上升5.4个百分点，韩国住房市场“月租化”趋势加速。 截至今年10月，全国未售房为6.9069万套，环比增加3.5%。其中，首都圈为1.7551万套，环比增加14.3%；地方为5.1518万套，环比增加0.2%。 被视为市场风险指标的竣工后未售房为2.8080万套，环比增长3.1%。地方占竣工后未售房比重高达84.5%，主要集中在大邱（3394套）、庆尚南道（3326套）、庆尚北道（3236套）、釜山（2713套）、京畿道（2236套）、忠清南道（2146套）和济州（1965套）等地。

韩国房地产院10月住宅价格动向调查显示，首尔公寓平均月租飙升至146万韩元（约合人民币7028元），创下自2015年统计编制以来的历史新高，较十年前上涨约61%。受政府加强调控影响，购房和全租选择减少，“全租转月租”趋势明显，居民居住成本不断加重。 今年1月至10月，首尔公寓月租合同达47.6634万件，约为2020年同期的两倍，租房合同中月租占比也从41.2%升至64.5%。统计显示，公寓平均月租年内持续上涨，从1月的134万韩元增至10月的146万韩元。江南区月租最高，为261.6万韩元，其次为龙山、瑞草、城东和松坡等区，均高于首尔平均水平。 联排住宅价格同样上涨，首尔整体住宅平均月租118.9万韩元，同比上涨约7%。按中位收入测算，二人家庭月收入约37%用于月租，四人家庭约24%，居住负担明显加重。 分析认为，贷款限制和调控政策导致购房及全租难度增加，市场可选房源集中于月租，尤其新婚夫妇和青年群体资金有限，选择月租比例上升，短期内月租需求或持续在高位。

近年来，韩国社会婚姻观随着居住形态的演变呈现出新的发展趋势。首尔多个高端住宅区内陆续出现以小区名称命名的婚介机构，引发社会关注。这一现象不仅反映出韩国婚恋文化的转型，更折射出阶层分化在婚恋市场中的具体呈现。 近日，一家以松坡区高端住宅“Helio City”命名的婚介机构完成注册，成为继“Raemian One Bailey”之后，第二个将高端住宅名称延伸至婚恋服务领域的案例。数据显示，该机构目前已吸纳约200名会员，其中约三分之二为小区住户，其余会员则主要来自周边高端住宅区。 据悉，Helio City共有9510户住户，自2018年入住以来，凭借松坡站便利的交通条件和地处江南三区的区位优势，始终保持着高端住宅的市场地位。该小区主力户型近期成交价稳定在30亿韩元区间（约合人民币1455.2万元），为婚恋市场的“同质阶层匹配”创造了自然条件。 类似趋势在江南、瑞草等高端住宅区加速扩散。去年，位于盘浦平均售价约60亿韩元的“Raemian One Bailey”高端住宅区内便出现了由住户自发组织的婚恋团体，并于今年7月正式以公寓名称为品牌注册成为法人机构。该组织初期仅限小区住户加入，被舆论质疑为“专属联姻”，随后逐步扩大招募范围，开放至瑞草、江南、盘浦等地的居民。尽管开始接受外部申请，但仍需经过严格的资格审核，会员费根据服务内容从50万韩元至1100万韩元不等。 此外，道谷洞均价约50亿韩元的“Tower Palace”公寓也出现了类似的住户联谊活动，覆盖该小区1、2、3期及周边富裕住宅区，进一步强化了“高端住宅婚恋市场”新兴生态的形成。 此类新型婚恋模式在社交媒体上引发热议。有人指出，该模式能够确保参与者身份透明、资产水平相近，有助于降低婚恋风险、提高匹配效率。但也有人认为，以居住地作为婚恋门槛将进一步加剧社会阶层分化，封闭式的婚恋网络或将强化财富分层结构，使住房不平等直接延伸至婚姻市场，形成“阶层内婚”的固化趋势。 专家分析指出，在住房价格高度分化的韩国社会，住宅小区不仅是资产实力的象征，更逐渐演变为一种社会身份的标识。当住宅与居住区域成为区分社会阶层的最直观标准时，婚恋市场便不可避免地沿着这些界线进行重组。若该趋势持续发展，住房市场的两极分化可能进一步演变为婚姻市场的分化，从而削弱社会流动性，加剧长期的阶层固化问题。 笔者认为，尽管同一社区内的相亲活动因生活圈相近而有助于提高婚恋效率，但当婚姻被异化为维持阶层地位的工具时，社会公平将面临新的挑战。如果居住地成为决定婚恋圈层的关键因素，年轻人的婚姻选择空间可能受到进一步挤压，韩国社会或将不得不面对“社交闭环”所引发的新型阶层分化带来的影响。

韩国不动产院17日发布的《10月全国住宅价格动向调查》显示，首尔综合住宅交易价格指数环比上涨1.19%，涨幅几乎是上月（0.58%）的两倍，甚至超过6月27日贷款管制措施实施前的水平（0.95%），创下2018年9月（1.25%）以来7年多的新高。 单项来看，首尔公寓交易价格指数上涨1.43%，涨幅接近上月两倍，也几乎与6月房价快速上涨时期（1.44%）持平，高于全国平均水平（0.4%）约四倍。 分析人士指出，“10·15”房地产对策出台前，围绕汉江沿线等可能纳入管制区域的传闻，引发买方集中入市；政策公布后至20日，在实施两年实际居住义务前可交易的土地，也催生了最后一波“Gap投资”（差价投资）需求，进一步推高房价。 从首尔各区来看，江北地区涨幅主要集中在城东区（3.01%）、麻浦区（2.21%）、广津区（1.93%）、龙山区（1.75%）和中区（1.67%）。江南地区则以松坡区（2.93%）、江东区（2.28%）、阳川区（2.16%）、永登浦区（1.68%）及铜雀区（1.67%）涨幅显著。 首都圈整体住宅综合交易价格环比上涨0.6%，涨幅较上月（0.22%）明显扩大。其中，京畿道上涨0.34%，主要受城南市盆唐区、果川市、光明市及河南市带动；仁川市上涨0.07%。京畿道公寓价格涨幅为0.45%，较上月（0.07%）放大六倍。非首都圈住宅综合价格由-0.03%回升至持平，五大广域市跌幅收窄至-0.01%，八个道由-0.01%转为持平，世宗市涨幅收窄至0.02%。全国住宅综合买卖价格环比上涨0.29%，较上月（0.09%）明显扩大。 不动产院表示，首尔及首都圈重建区和学区房核心小区交易活跃，买方咨询集中，签约频繁；相对偏远的区域交易相对冷清，但准新建及推进中的重建小区仍呈上涨趋势，全国市场呈现明显分化。 全租市场同样保持上涨态势。10月，全国住宅综合全租价格环比上涨0.18%，较上月（0.10%）扩大0.08个百分点。首尔涨幅从0.3%升至0.44%，主要集中在居住环境优越的新建及大型小区；京畿道从0.11%上升至0.24%，仁川从0.06%升至0.14%，涨幅明显扩大。非首都圈涨幅从0.04%升至0.07%，五大广域市上涨0.13%，八个道由持平转为上涨，世宗市仍维持高位涨幅（0.9%）。

首尔及京畿道12个地区被指定为调控区及土地交易许可区的“10·15”房地产对策实施近一个月后，首尔公寓交易量骤减近八成，市场明显降温。 房地产研究机构RealToday于13日发布的数据显示，自“10·15”对策实施日（上月16日）至本月11日的27天内，首尔公寓成交量为2320套，较此前27天（9月18日至上月15日）的1.0254万套锐减77.4%。 根据政策，上月16日起,包括江南三区（江南区、瑞草区、松坡区）及龙山区在内的首尔25个自治区和京畿道12个市区被指定为调控对象区与投机过热区。此外，自10月20日起，上述区域全面划入土地交易许可区。 贷款管控方面，此前首都圈和管控地区的住房抵押贷款限额统一为6亿韩元（约合人民币290万元）。贷款限额根据房产价格分档设定：15亿韩元以下的住房维持6亿韩元限额，15亿至25亿韩元的住房降至4亿韩元，超过25亿韩元的住房则仅为2亿韩元。 受政策影响，首尔公寓交易量降幅最大的地区是永登浦区（-93.9%），其后依次为广津区（-90%）、城东区（-89.6%）、中区（-85.9%）、江东区（-85.1%）、麻浦区（-84.9%）、铜雀区（-84.9%）、钟路区（-83.5%）、东大门区（-82.6%）等。不仅是汉江沿岸投资热点区，首尔全域交易量均明显下滑。 京畿道内新被指定为调控区及土地交易许可区的地区也出现类似趋势。城南市盆唐区交易量减少86.6%，寿井区减少91.3%,中院区减少86.2%，光明市减少85.4%，安养市东安区减少81.5%，河南市减少80.9%，龙仁市水枝区减少73.9%。 相较之下，早已被指定为调控区的“江南三区”（瑞草、江南、松坡）以及龙山区则表现相对平稳。松坡区交易量仅减少2.9%，瑞草区减少7%，江南区减少29.7%，龙山区减少48.6%，降幅远低于首尔其他区域。分析认为，这些地区买家多为高收入或高净值人群，贷款限制对其影响有限。 交易量骤减的同时，交易额也大幅缩水。首尔整体公寓交易额在政策实施前27天约为12.3883万亿韩元，实施后降至3.1757万亿韩元，降幅达74.4%。然而，首尔公寓平均交易额却从政策前的12.0814亿韩元升至13.6882亿韩元。专家分析称,这主要是由于房源减少、利率下调预期等因素，部分高价成交的个别案例推高了整体平均水平。

在韩国政府公布“10·15房地产对策”之前的九月，首尔公寓交易中约37%的购房者为30多岁人群，该年龄段购房者比例创近四年来的最高水平。分析指出，此前，“6·27贷款管控”出台后，符合首次购房及无住房条件的年轻群体，充分利用政策性贷款优惠，以接近全额贷款上限的方式竭力购房，导致公寓交易显著上升。 韩国不动产院10日发布的公寓交易数据显示，今年9月首尔共申报公寓成交6796件，其中30多岁购房者占36.7%，创自2021年9月（38.85%）以来的最高值。反之，自去年以来连续数月维持在30%以上的40多岁购房者占比则连续两个月低于30%，其中8月为26.8%，9月为27.4%。 专家分析指出，“6·27贷款调控”政策将首都圈购房贷款上限限制在6亿韩元（约合人民币294万元），并规定已持有房产者若再次购房须在六个月内出售原有住房，显著强化了监管力度，使得能够享受政策性金融支持的30多岁群体购房比例相应上升。此外，尽管整体贷款条件收紧，首尔公寓价格持续攀升，导致不少年轻购房者产生“现在不买未来更贵”的紧迫心理，进而出现“恐慌性购房”及“竭尽全力购房”行为，进一步推高该年龄段的购房需求。 从区域分布来看，江西区30多岁购房者占比最高，达48%，其次分别为冠岳区（46.1%）、城东区（45.5%）、恩平区（43%）、永登浦区（42.8%）、西大门区（41.7%）、城北区（41.3%）、东大门区（41%）、九老区（40.3%）及中区（40%）。这些地区普遍具备区域优势，距离企业集中的市中心较近，且公寓价格相对较低。相比之下，公寓价格较高的江南区（24.2%）、瑞草区（25%）、松坡区（30%）等“江南三区”及龙山区（23.5%）的30多岁购房者占比仍然较低。 专家预计，随着“10·15房地产对策”将首尔全域及部分首都圈地区列为管制区及土地交易许可区，未来符合政策性贷款条件的30多岁刚需购房者数量或将进一步上升。尽管投资性购房渠道受限，首次购房者仍可在6亿韩元贷款额度内享受最高70%的贷款比例。 房地产中介相关人士指出，当前贷款监管政策收紧导致房源交易难度加大，若未来市场逐步趋稳，总价在15亿韩元以内的中低价公寓，预计将重新吸引年轻一代购房者入市。

一项调查显示，上月韩国首都圈（首尔·京畿·仁川）地区，外国人购买房产（公寓、联排及多户住宅、办公型公寓等）的数量创2年8个月以来的最低纪录。 据韩国法院登记信息广场于3日发布的数据，今年10月在首都圈完成房产所有权转移登记的外国人数量为560人，创自2023年2月（427人）以来的最低水平。 进入今年以来，首都圈范围内外国人购房数量从1月的606人增至8月的1051人，连续七个月保持增长。针对这一现象，韩国政府自8月26日起将首尔全境以及京畿道、仁川市的主要区域指定为外国人土地交易许可区，并规定外国人如非出于实际居住目的，不得购买住房。 自韩国政府发布6·27贷款管控措施后，将首都圈住房抵押贷款上限设定为6亿韩元，本地购房需求因监管加强而显著下降。然而，由于外国人不受该限制影响，持续购房行为引发社会争议。为此，政府进一步将外国人土地交易许可制度的适用范围扩大至所有住宅类不动产，包括公寓、独栋住宅、联排及多户住宅等，但办公型公寓因归类为“非住宅用途”而不在此列。 根据该制度，外籍购房者必须事先获得地方自治团体批准，并在取得许可后的四个月内入住所购住宅，同时须履行购房后连续两年实际居住的义务，意味着以投资为目的的购房行为已被明确禁止。此外，对于外国人在韩国出售房产所获资本利得，如涉及需由海外税务机构追缴税款的情况，韩国国税厅将进行信息通报并转交相关海外税务机构。政府也同步加强了对涉及外国人的住房交易的常态化监督与专项调查。受上述政策影响，首都圈外国人房产交易人数从8月的1051人下降至9月的976人，上月进一步降至560人，连续两个月呈回落态势。 具体来看，10月外国人在首尔的购房人数从9月的174人减少至133人，京畿道从540人降至288人，仁川市则由262人降至139人。建国大学房地产研究生院教授朴合洙（音）指出，首都圈实施的外国人土地交易许可制度效果已逐步显现。于对等原则在一定程度上限制外国人购置房地产，是维护韩国国内房地产市场稳定的必要举措。 从国籍分布来看，上月于首都圈购房的外国人中，中国籍购房者人数最多，为438人，其次为美国籍133人，加拿大籍33人。