土地交易许可区的延续与房地产市场的出路
随着政府对年底到期的土地交易许可区是否延长进行审查，监管的出路策略也成为了一个重要课题。放宽监管可能会刺激待购需求，推动房价上涨，但如果继续延长，则会导致交易萎缩和实际需求者的居住流动受限。专家指出，与其反复进行全面延长和一刀切解除，不如根据各地区市场情况调整监管强度。 据房地产行业消息，覆盖整个首尔及部分京畿道的土地交易许可区的指定期限将于12月31日到期。韩国国土交通部部长洪志善在最近的国政审查中表示，“对土地交易许可区有一定的需求”，并未排除延长的可能性。 土地交易许可区同时带来了价格抑制和交易萎缩的双重效果。韩国开发研究院（KDI）研究员吴智允分析了2020年三星、清潭、大治、蚕室的指定效果，结果显示，监管区域的交易价格比对比区域低约3.95%，而交易量则减少了31.82%。 随着时间推移，效果也发生了变化。交易减少主要集中在指定初期的3至4个月，之后有所缓解，而价格抑制效果自2022年下半年开始减弱。对长期指定区域的其他研究也表明，最初的指定和首次延长时明显的价格抑制效果在后续延长期大幅减弱。 还有一个问题是需求向监管区域外转移。数据显示，附近区域的价格比对比区域高出3.04%，而交易量则低9.70%。虽然不能断言所有区域都出现相同的“气球效应”，但在延长监管时也应考虑对周边市场的影响。 更大的问题在于何时能够解除监管并不明确。在2023年首尔市的重新指定审查中，三星洞和大治洞在使用地价和交易量等进行的定量评估中被归类为“稳定”，但由于开发项目带来的投机担忧，定性评估却被判定为“不稳定”，因此监管得以维持。 即使价格和交易稳定，如果开发项目仍在进行中，监管应维持到何时，或者即使项目尚未结束，市场稳定后是否可以部分解除，具体的结束标准并不明确。 各地区的监管期限差异也需考虑。三星、清潭、大治、蚕室自2020年以来经历了多次延长和调整，而去年新指定的区域监管适用期限仅一年多。专家指出，长期指定区域与新指定区域不应采用相同标准进行一刀切延长，而应根据近期的价格和交易情况、开发项目等进行单独评估。 KB国民银行WM星顾问团房地产首席专家金孝善表示，广泛的指定若长期化，可能会降低实际需求者的交易和市场流动性。他强调，“应考虑解除市场稳定区域的监管，而对持续过热区域则应维持监管，灵活运用非常重要。” 中央大学城市规划与房地产学系教授马刚来也指出，土地交易许可区应作为针对过热区域的临时措施进行运用，并强调“应制定明确的指定与解除标准，并灵活运用。” 还有观点认为，应从价格刺激可能性相对较小的中低价和实际需求区域开始调整监管。我们银行房地产研究院南赫宇表示，“在6000万韩元以下的住房密集区域，有必要部分解除土地交易许可区的限制。”
2026-10-18 23:40:00
