李在明：100亿房地产的税负是否低于100亿劳动收入？
房地产市场难以解读。购房也很困难。政府推出的政策同样复杂。这就是我们从“难”字出发看待房地产的原因。 李在明总统在4日的国务会议上表示，劳动所得超过1亿韩元的部分，地方所得税最高可达49.5%；而房地产即使转让收益达到100亿韩元，实际缴税却仅为几亿韩元。他指出，虽然可以对偶然上涨的自住住房给予减免，但投资性房地产即使赚取数十亿韩元却几乎不缴税，这显然不符合公平原则。 公众的印象很简单：通过劳动赚取100亿韩元，几乎要交一半的税；而通过房地产赚取100亿韩元，实际只需缴几亿韩元。这种税制给人一种偏向房地产的印象。 简单来说，特定的超高价长期自住一套房可能会如此。但如果通过投资房地产赚取100亿韩元，并不意味着每个人只需缴几亿韩元。总统的比较将不同的房屋和不同的税务放在了一起。 数字条件如何变化 总统提到的数字与今年3月经济正义实践市民联盟的计算相似。根据该分析，如果以25亿韩元购入首尔狎鸥亭的公寓，并以127亿韩元出售，转让收益为102亿韩元，但未考虑附加费用的转让所得税计算额约为7亿6000万韩元，地方所得税另算。在另一案例中，若15年内劳动所得为42亿5000万韩元，所得税约为12亿韩元，而同一期间内相同金额的公寓转让收益则需缴纳2亿4000万韩元的税。 经济正义实践市民联盟的102亿韩元案例假设为一户家庭持有并居住超过10年的住房，享受最高80%的长期持有特别扣除。劳动所得的比较则是以每年2800万韩元计算15年。然而，标题中突出“102亿韩元的收益和7亿6000万韩元的转让税”这一超高价案例。 当时，经济正义实践市民联盟的土地住房委员会主席赵正勋在总统主持的房地产政策国民大讨论会上也提到，1户家庭的自住住房优惠助长了公寓的集中现象，提出了缩减的必要性。他甚至强烈表示，几乎所有的房地产购买都应视为“投机”。虽然他的发言主要针对1户家庭的税制优惠，但实际上模糊了自住住房和投资性住房的界限。 更直接的联系是南企业土地+自由研究所所长南某。在同一讨论会上，他声称，若在居住10年的住房中获得10亿韩元的转让收益，转让税平均约为1000万韩元，而10年内劳动所得10亿韩元的税则为2亿5000万韩元。总统立即回应称，他在担任议员和成南市长期间也曾遵循南某的主张。至少，总统的发言确认了他参考了南某过去的税务主张，但并不意味着此次的“100亿”这一具体数字也是来源于南某。 南某解释称，转让税为1000万韩元，即实际税率为1%。然而，这1000万韩元是基于什么购入价和转让价，以及适用的必要费用和扣除条件，单凭公开发言难以确认。劳动所得10亿韩元的税为2亿5000万韩元的计算也未提供收入的年度分布和扣除条件。如果这些数字是推动政策的专家所提供，那么不仅要说明实际税率，还应解释其基础税额的计算公式和前提。 经济正义实践市民联盟的7亿6000万韩元是适用1户家庭的免税和长期持有、居住所获得的最高80%特别扣除的结果。高价1户家庭的转让收益中，12亿韩元以下的部分是免税的，超过部分才需纳税。比较的单位也不相同。劳动所得的49.5%是包含地方所得税的最高边际税率，而7亿6000万韩元则是扣除地方税、免税和特别扣除后的计算税额。 然而，仅凭这一差异也不能认为总统夸大了劳动所得的税负。因为100亿韩元的劳动所得实际负担率也接近最高税率。关键不在于税率的形式，而在于10年累计的长期自住一套房的税额被呈现为投资性房地产的一般税负。 股票转让税为零吗 如果劳动所得与资产所得的公平性问题存在，那么房地产不能单独看待。国内上市股票的非大股东在法律上不需承担转让所得税。如果现行制度下，分散投资于多只上市股票且不符合大股东的条件，即使总收益达到100亿韩元，也可以假设不需缴纳转让所得税。 当然，税收并非完全不存在。出售价格上会附加证券交易税。这并不意味着总统提到房地产没有理由。然而，若要提出劳动与资产所得的公平性这一一般原则，就不能仅仅以房地产为结论。 公平性是特例的边界问题 对长期自住一套房给予免税和扣除的原因在于保障居住稳定和顺畅的居住迁移。将非大股东的上市股票转让收益排除在征税范围内，也有资本市场活跃的政策理由。仅仅因为与劳动所得的征税方式不同，便不能直接断定其中任何一项是不当的特权。 问题在于特例与免税的存在及其边界。是否应以居住保护为理由，对超过100亿韩元的收益适用最高80%的扣除，而不设金额上限；或者以资本市场活跃为理由，将超高额股票收益排除在征税范围内，这些都应以相同的原则进行考量。总统需要问的不是为何通过房地产投资赚取100亿韩元只需缴几亿韩元，而是拥有居住保护和资本市场活跃名义的税制优惠是否应以同样的力度适用于超高额资产收益。 100亿韩元的房地产收益是否总是比100亿韩元的劳动所得缴税少？并非如此。只有在超高价长期自住一套房的特例重叠时，才可能出现这种结果，而投资性房地产的税负并非如此。 总统对超高额资产收益的税制优惠边界的质疑是合理的。然而，总统的解释中，长期自住一套房的税额被呈现为投资性房地产的案例，这样就无法找到公平的答案。 税收公平并不是简单地将最极端的数字进行对比，而是要验证是谁的收入、在什么条件下产生的，以及每种资产所附带的特例和免税应允许到何种程度。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
2026-08-06 00:12:00
