韩国华城市东炭区的公寓价格在土地交易许可区划定后，涨幅有所减缓，但近期又开始回升。由于首尔房价的急剧上涨，需求转向京南地区，加上三星电子员工等实际需求的增加，成为主要原因。此外，员工的绩效奖金预期和低利率的内部贷款也被认为是支持购买力的因素。 根据韩国房地产院的数据，上周东炭公寓的成交价格较前一周上涨了0.47%。自今年2月第二周开始单独统计以来，累计涨幅达到18.95%，在首都圈中最高。 东炭在统计初期的周涨幅约为0.2%，但在5月扩大至0.3%至0.4%，6月一度飙升至2.22%。随后因被指定为调控区域和土地交易许可区，涨幅有所减小。 在土地交易许可制度实施前的6月最后一周，涨幅为1.46%，但在8月第三周降至0.12%。然而，随后的周涨幅再次扩大至0.54%，并在9月最后一周上涨0.47%，显示出强劲的市场趋势。尽管在政策调控后涨幅有所缩小，但价格上涨的趋势并未停止。 市场分析认为，随着首尔房价的急剧上涨和贷款限制的增加，购房负担加重，需求转向相对价格较低的京南地区。东炭因靠近三星电子华城和器兴的生产基地，高收入的实际需求层购买力也在上升。 三星电子在5月与工会达成协议，决定设立DS部门特别经营绩效奖金。奖金的发放规模将根据业绩等因素而定，但由于半导体行业的良好表现，收入增加的预期也在上升。 从上个月开始，三星还开始接受无房员工申请内部贷款，最高可达5亿韩元，年利率为1.5%。贷款对象为25亿韩元以下的住房，在首都圈内需满足使用面积不超过85㎡的条件。 东炭的一位房地产中介表示：“最近实居目的的购房咨询增多，实际买家大多数是三星电子的员工。”他还提到：“来自首尔等外地的投资需求也占到20%至30%。” 他补充道：“尤其是在中秋节前后，购房咨询明显增多，目前仍在持续。”并表示：“有些人询问东炭的同时，也在询问分当或板桥的情况。” 主要小区的价格也处于高位。‘东炭站乐天城’的84㎡房价在24亿至26亿韩元之间，而‘东炭站示范汉华梦之绿’的101㎡房屋上月成交价为18亿1000万韩元，84㎡房屋成交价为16亿韩元。 未来，因用人半导体集群的建设带来的额外需求也被提及。随着生产设施和合作企业的入驻，拥有现有生活基础设施的东炭可能成为后续居住地的选择。 然而，短期内价格的急剧上涨使得实际需求者需要准备的自有资金增加，给进一步上涨带来了压力。由于用人半导体集群带来的人口流入还需要时间，因此开发预期是否能转化为实际购买仍然是一个变数。 光云大学房地产法律学系教授徐振亨表示：“随着首尔房价大幅上涨，购房困难的需求向外迁移，出现了气球效应。”他指出：“东炭因三星电子和未来用人半导体集群带来的预期人口流入，短期内价格上涨的趋势可能会持续。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔的公寓价格在本月略有放缓，但北部地区的上涨趋势依然持续。相反，京畿道的华城东炭区房价上涨超过6%，继续保持全国最高的涨幅，显示出首都圈房价走势的地区差异。 根据KB房地产在26日发布的7月全国房价动态，截至本月13日，首尔公寓的成交价格较上月上涨1.05%。虽然涨幅比上月（1.07%）下降了0.02个百分点，但仍保持在1%的上涨区间。 在首尔，北部地区的上涨趋势尤为明显。中浪区（2.08%）和江北区（2.01%）的涨幅均超过2%，而成北区（1.85%）、诺原区（1.60%）、江西区（1.59%）、西大门区（1.54%）、东大门区（1.44%）等地也录得较高的涨幅。 与此相比，京畿道的上涨趋势更加陡峭。京畿道公寓成交价格上涨0.87%，涨幅较上月（0.65%）有所扩大。 特别是华城东炭区上涨6.25%，创下全国最高涨幅。继上月（4.16%）之后，本月的涨幅再次扩大，刷新历史最高水平。 接下来，水原永通区（3.06%）、光明（2.52%）、九里（2.29%）、龙仁水枝区（1.94%）、汉南（1.74%）、成南中原区（1.70%）等地也表现出较高的涨幅。 仁川的房价从上月的-0.09%转为本月的0.04%，实现上涨。全国公寓成交价格上涨0.41%，涨幅较上月（0.33%）有所扩大，连续两个月保持上涨趋势。 高端公寓市场也持续复苏。反映市值前50名公寓变动的KB领先公寓50指数较上月上涨0.38%，涨幅较上月（0.14%）有所扩大。自5月9日对多套房产的资本利得税中止征收以来，高端大规模公寓的价格已连续两个月上涨。 租赁价格也保持上涨趋势。首尔公寓的租赁价格较上月上涨1.34%，涨幅较上月（1.43%）有所缩小。强东区（2.45%）、成北区（2.37%）、中浪区（2.25%）、金川区（2.19%）、江北区（2.14%）、诺原区（1.89%）、光津区（1.68%）等地的涨幅较大。 京畿道（0.86%）和仁川（0.32%）的租赁价格也均有所上涨，全国公寓租赁价格上涨0.53%。 包括公寓、联排别墅和独栋住宅在内的全国房屋成交价格较上月上涨0.29%。公寓（0.41%）和联排别墅（0.12%）均上涨，而独栋住宅则持平（0.00%）。全国房屋租赁价格上涨0.34%，首尔（0.81%）、京畿道（0.66%）、仁川（0.21%）均保持上涨趋势。 对未来市场的预期有所降低。全国成交价格预期指数为107.8，较上月下降0.2个百分点，首尔成交价格预期指数为124.0，较上月下降1.3个百分点。首尔的预期指数在连续三个月上涨后，本月略有下降。 同时，首尔江南11个自治区的公寓中位成交价格为16亿2500万韩元，中位租赁价格为7亿833万韩元。平均租赁价格为8亿1104万韩元。 价格最高20%与最低20%公寓的价格差距，显示出首尔的五分位比率为6.4，已连续五个月下降。这被解读为近期中低价公寓集中地区的价格上涨趋势相对较强的影响。 同时，首尔的租赁价格上涨趋势也开始向京畿道扩散。KB房地产的调查显示，华城东炭区（0.70%）、九里市（0.64%）、光明市（0.52%）、汉南市（0.44%）等地的租赁价格均有所上涨。这被认为是由于首尔周边地区的租赁需求和购房待购需求相互交织的影响。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着首尔公寓价格的上涨趋势超越江南地区，扩展至北部外郊，已连续四周上涨。位于京畿道华城的东炭也暴涨1.65%，显示出大区整体的强势。 根据韩国房地产院于6月25日发布的《2026年6月第四周（截至22日）全国周公寓价格动态》显示，首尔公寓的成交价格较上周（0.27%）扩大0.03个百分点，涨幅为0.30%。大区整体上涨0.20%，全国上涨0.10%，而地方则持平（0.00%）。 首尔的主要住宅区和具有开发潜力的地区，购房咨询持续增加，成交上涨，导致全市普遍上涨。 在北部地区，道峰区以0.46%的涨幅在首尔中位居第一，主要集中在昌东和放学洞的交通枢纽。其次是成北区（0.41%）、东大门区（0.38%）、中区（0.37%）和恩平区（0.36%）。 在江南地区，九老区以0.41%的涨幅，主要集中在开封和九老洞的主要住宅区。江南区则在大治洞和狎鸥亭洞的重建项目中上涨0.35%。松坡区（0.29%）、阳川区（0.28%）和江西区（0.27%）也保持上涨趋势。 在京畿道，华城东炭以1.65%的涨幅在全国范围内最高，主要集中在清溪洞和木洞的新建住宅区。南部的主要地区如成南中原区（0.59%）、安养东安区（0.49%）、成南修正区（0.47%）和成南分当区（0.42%）也持续强势。 我们的银行房地产研究院的南赫宇表示：“由于东炭短期内的暴涨带来的价格压力和监管担忧，部分需求已转向附近的水原永通区和成南修正、中原区等地。”他还提到：“京畿南部由于租赁市场缺乏房源，租客转向购房的现象也在持续。” 相反，果川市在中央洞和富林洞的老旧公寓中下降了0.15%。 租赁市场的上涨趋势也在持续。首尔公寓的租赁价格从上周的0.30%上升至0.35%。由于大规模住宅区、学区和交通枢纽的房源减少，导致上涨的租赁合同持续签署。 在首尔，成东区和成北区以各自0.55%的涨幅位居第一，随后是道峰区（0.53%）、诺原区（0.49%）和松坡区（0.42%）。在京畿道，华城东炭（0.53%）、光明（0.40%）、九里（0.36%）和水原永通区（0.29%）的租金也在上涨。 南研究员指出：“尽管租赁价格上涨幅度较大，但公寓成交价格的上涨相对较慢。在首尔外郊的道峰区和九老区等地，政策贷款可用于6000万韩元左右的公寓，吸引了无房单身家庭和新婚夫妇等实际需求的流入。” 他还表示：“由于首尔热门限制区域的房价强势持续，需求也向京畿道的德阳、日山西区和水原权善区等非限制区域转移，出现了‘价格对齐’的现象。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着首都圈房地产市场的观望态势持续，实际需求者大量留在租赁市场，京南核心地区的租赁危机愈发严重。尤其是大规模就业机会和新交通网络的集中发展使得华城东炭、成南、光明等地的租赁房源短缺，周租金上涨率接近0.7%，显示出过热的迹象。 根据KB房地产在5月第四周发布的周度住房市场动态，首都圈的租赁价格较上周上涨0.15%，保持了稳健的上升趋势。然而，细分地区来看，京南重点区域的上涨幅度远超平均水平。 涨幅最大的是华城市东炭区（东炭新城中心）。华城东炭的周租金上涨率较上周上涨了0.69%，创下首都圈的最高纪录。附近的成南市中原区也以0.55%的高涨幅紧随其后，而近期因大规模整治项目迁入需求和区域交通网络改善而上涨的光明市也以0.42%的涨幅创下高点。此外，安养东区（0.32%）、水原永通区（0.30%）等地也表现出强劲的上涨势头，京南居住带整体推动了首都圈租赁价格的上涨。 这些数据在国土交通部的实际交易公开系统中得到了反映。华城东炭的代表性小区“东炭站乐天城”102㎡的租赁房源（新房）在本月19日的租赁保证金实际交易价格突破了9亿8000万韩元，创下新高。保证金较年初上涨了近1亿韩元。“东炭湖宫”最近也以6200万韩元的保证金签订了合同，打破了之前的最高价。 租金暴涨并非仅限于东炭。成南市盆塘区的“板桥阿尔法里昂1单元”以17500万韩元的保证金签订了租赁合同，比之前的最高价上涨了5000万韩元。白贤洞的一家中介公司表示：“租客们反映，几个月内租赁保证金上涨数千单位，导致他们放弃续租，面临被迫迁往外围的境地。” 京南地区租赁价格快速上涨的原因是多方面的。首先，首尔住房市场的供应不足直接影响到了京畿道。截至今年4月，首尔公寓的入驻量与去年相比已减半。感受到供应短缺的首尔租客们开始转向相对居住条件优越、施工延误风险较小的京南生态新城或开发区，需求逐渐积累。同时，部分投资需求避开了管制区域，导致房源紧张或价格上涨，进一步加剧了租赁市场的不稳定。 由于租客们难以筹集保证金，纷纷涌向月租市场，出现了“租赁向月租化”及月租价格暴涨的现象，风险已达到警戒水平。尤其是京南半导体带（龙仁器兴、水原永通、华城东炭）一带，大企业后勤员工的近距离居住需求强劲，月租需求迅速增加。 实际上，东炭附近的办公楼和小型公寓的保证金为3000万韩元，月租在120万至150万韩元之间的房源占主流，且这些房源的等待名单也在不断增加。 东炭站的一家中介公司表示：“如果租金上涨率持续超过买卖价格上涨率数月，租客们将面临‘不如买房’的购房压力，”并指出：“租赁市场的不稳定可能在下半年连锁反应推高买卖价格。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。