尽管扩大了实际居住宽限期，购房者贷款门槛依然高
政府虽然扩大了土地交易许可区域内的实际居住宽限期，但贷款监管依然严格，使得无房购房者的交易门槛依旧较高。虽然可以购买包含租户的房屋，但真正面临资金被押在租赁保证金上的买家，在支付尾款时仍然面临困难。 根据9月17日国土交通部的消息，土地交易许可区域内租赁住房的实际居住宽限申请期限将从今年年底延长至2027年12月31日。除了现有租赁合同的剩余期限外，续签合同也可作为宽限理由，最多可延长2年。国土部计划于10月1日实施，若获得续签合同的认可，最迟将在2029年之前入住。 虽然可以推迟入住，但这并不意味着可以推迟购房。买家在获得许可后必须在4个月内购房。从今年5月12日起，买家必须保持无房状态，并且在实际入住后仍需居住2年。 限制资金筹措的贷款监管也没有变化。目前在监管区域内，非优待对象的一般无房者的住房抵押贷款比例（LTV）为40%。总债务偿还比率（DSR）和按房价计算的贷款总额限制也适用，因此实际可贷款金额可能会根据借款人的收入和现有债务等因素减少。 现有的实际居住宽限申请在整体土地交易许可申请中所占比例也不大。根据首尔市的数据，8月首尔公寓的实际居住宽限申请为135件，占总申请3012件的4.5%。虽然宽限申请比上月的207件减少了34.8%，但整体申请也大致以相同幅度减少，因此比例保持不变。然而，整体申请中也包含了无需宽限的立即入住等案例。 如果继承租户的租赁保证金，卖方立即需要支付的现金将减少。但如果无房者仍需继续居住在其他租赁房屋，情况就会有所不同。因为他们的资产大部分被当前居住的房屋的租赁保证金锁定，可能无法用于支付定金或尾款。 例如，若要购买一套售价为6亿5000万韩元的房屋，若保证金为3亿韩元，即使继承保证金，仍需额外筹集3亿5000万韩元（不包括附加费用）。与现金实力充足的买家不同，若自有资金被锁定在当前居住的房屋的租赁保证金中，则需要额外的资金筹措。 即使是同样的无房者，拥有充足现金资产的家庭与大部分资产被锁定在租赁保证金的家庭之间，此次措施的感受效果可能会有所不同。 保证金继承与住房抵押贷款额度不能简单相加。因为有租户的房屋，保证金和担保权的顺序等都会影响贷款审核。继承的保证金在未来也需返还给租户，因此在入住时也需准备返还资金。 韩国建设政策研究院研究员李恩亨表示：“宽限期的延长不太可能立即导致交易量的增加。” 如果符合首次购房者或低收入者、实际需求者的优待条件，可以享受比一般借款人更宽松的贷款标准。然而，目前并非所有无房者都能成为优待对象。根据过去的住房拥有历史、收入、房价等因素，即使在无房实际需求者中，贷款额度也会有所不同。 另一方面，此次措施被认为在扩大有租户房屋的交易可能性方面是有效的。因为承认续签合同后，现有租户在更长时间内居住的条件下，买卖房屋的空间增大。然而，续签合同必须在申请宽限之前签订，并且续签期限必须在申请期限内开始才会被认可，并非所有租户的居住期限都会自动延长2年。 KB国民银行房地产首席专家金孝善表示：“税制改革后出现的房源被土地交易许可制度限制，承认续签合同使得租户居住的房屋在交易的同时仍能作为租赁物量保留。”但他指出，若要真正实现交易，还需考虑交易监管的问题。
2026-09-18 01:00:00
