“现在光州最大的富人区是奉先洞，但未来‘光州的江南’可能会改变。”在9月8日于光州北区임동的冠军城，70多岁的出租车司机A先生如是说。曾经是纺织厂的土地上，正在进行大规模公寓、现代化商业文化设施的建设。长期以来被视为工业区的임동，因大规模综合开发而有望转变为光州新的居住中心。 从工业区到4300户综合城市……现代化购物中心和酒店也将落成冠军城是开发旧前方·日新纺织厂用地的综合开发项目。计划建设4315户的住宅设施、现代化购物中心、酒店和公园等。此次推出的第一期项目包括地下3层至地上49层的12栋建筑，共3216户。根据销售方的介绍，冠军城第一期样板房于9月4日开放，首三天吸引了超过2万1000人前来参观。即使在工作日，每天也有约2000人到访。样板房内部的设计与光州现有公寓有所不同，展示的客厅三面环窗，增加了开阔感。没有小户型，均为84㎡起步，每栋楼的顶层设有顶层公寓。总共约79%的2534户为84㎡，并非仅集中于大户型。部分大户型应用了层高5.4米的“宽阔阳台”，与一般外突阳台不同，设计为进入室内的花园空间，以便于多种用途的使用。 小区内的社区设施也将大规模建设。计划建设约1万1800㎡的社区，包括游泳池、桑拿等，并提供早餐服务和酒店式大堂。开发理念是“15分钟城市”，即在短距离内能使用日常生活所需的主要设施。项目不仅提供公寓，还将现代化购物中心、学校和医疗设施与居住区连接，旨在将居住、商业和文化功能融为一体。销售方表示：“我们是以建设城市而非单纯的住宅为概念进行开发。”居民们对长期低迷的임동地区的变化充满期待。A先生表示：“这一带靠近终点站，未来还将建购物中心，旁边还有棒球场，地理位置优越。由于旧工业用地非常广阔，周边长期低迷，一旦开发正式启动，地区氛围将会大幅改变。”附近的中介公司也表示，过去对居住偏好不高的임동，最近开始接到外地的咨询，氛围发生了变化。正居贤，犀牛房地产中介公司代表表示：“平时几乎没有外地的咨询，但这次关于转让限制期、无顺位和先到先得供应的可能性等‘优质房源’的咨询显著增加，甚至接到两单来自首尔的咨询。”四年低迷仍不推出小户型……高价房源的热度面临考验与임동地区的开发期待感不同，冠军城面临的最大挑战是价格。光州房地产市场自2022年以来经历了长期低迷，冠军城第一期的平均售价为每平方米2350万韩元。84㎡的房源根据户型和楼层的不同，售价在7亿800万至8亿7000万韩元之间，越大户型价格越高。与光州的代表富人区奉先洞的热门小区相比，价格差距并不大。上个月，奉先第一风景秀丽公园84㎡的售价为8亿6000万至8亿7000万韩元，而奉先韩国阿德利乌姆3期的售价为9亿7000万韩元。冠军城84㎡的最高售价已接近奉先洞主要小区的实际交易价格。通常在房地产市场低迷期，开发商会选择推出相对价格负担较低的小户型以扩大需求，但冠军城反其道而行，排除了小户型。销售方强调：“为了打造光州的地标，我们没有设置需求量大的25坪户型。”这一战略背后是对光州市场中高价和中大户型需求的判断。销售方表示，自去年4月以来，约2000名客户进行了预咨询，结果显示，20至60岁各年龄段的关注度均匀分布，尤其是超过85㎡的中大户型和顶层公寓也受到关注。 关键在于这些预期的关注是否能转化为实际购买力。第一期将供应3216户，加上7亿至8亿韩元的起始价格，地区市场能否消化如此大规模的供应将是一个变数。刘华正，柠檬房地产中介公司代表表示：“大型百货商店和大规模住宅区的落成，以及形成光州未曾见过的新居住环境，都是最大的利好消息，但最大的负担因素是高售价。”不过，从中长期来看，现代化购物中心和新建大规模住宅区，以及附近光泉洞的开发将共同推动임동的居住偏好提升。虽然短期内难以超越以学区为基础的奉先洞的地位，但作为新的居住中心成长的潜力仍然存在。正代表表示：“光泉·임동不容易直接超越奉先洞，因为奉先洞有学区这一优势，但若光泉洞的再开发完成，光泉·임동地区在10年内有可能成为光州的主导区域之一。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

最近，公寓申请市场上，首尔与地方的竞争率差距超过7倍。然而，在地方，申请成绩因地区和项目而异，面积需求也存在差异。专家认为，公寓申请市场正在从简单的地区两极化向住房类型的“超选择”趋势扩展。 根据韩国房地产院于10日公开的数据，统计了2023年7月1日至31日的普通供应（不包括特别供应、无排名供应、任意供应、取消后再供应等）中，确认住房类型的供应户数和申请数量的33个项目，共计7539户，申请量为34821件，简单加权竞争率为4.62对1。 不过，首尔与地方的温差明显。首尔的4个项目中，691户普通供应接收了14648件申请，竞争率达21.20对1。相比之下，非首都圈的8个省市中，4692户接收了13096件申请，竞争率仅为2.79对1。首尔的竞争率是地方的7.6倍。 从供应量和申请比例的对比来看，首尔的集中现象更加明显。首尔的普通供应量仅占整体的9.2%，却吸收了42.1%的申请量。如果不算首尔，整体竞争率降至2.95对1。部分首尔项目拉高了整体平均水平。 相反，釜山的347户申请仅收到73件，竞争率为0.21对1；蔚山为0.15对1，全北为0.13对1。济州的378户仅收到23件申请，竞争率为0.06对1，申请者甚至未达到供应户数的十分之一。申请数量低于供应户数的项目有19个，占57.6%。超过一半的项目实际上没有获得与供应户数相当的申请者。 申请集中在极少数项目上。特定地区和特定项目的需求出现了“选择性申请”。在申请数量前五的项目中，张维普瑞吉奥马克元、昌原汉信德休梅加中心、东作中央东门迪伊斯特、潘塔希尔兹W1期、月溪中兴S-CLASS丽维尔等项目共接收了22253件申请，占整体申请数量的64.6%。 在首尔内部，各项目之间的差异也很大。东作中央东门迪伊斯特的34户接收了3903件申请，竞争率达114.8对1。月溪中兴S-CLASS丽维尔的62户接收了3024件申请，竞争率为48.8对1。德派恩阿尔提亚的85户接收了1753件申请，张维普瑞吉奥马克元的510户接收了5968件申请。 在住房类型方面，需求者的选择更加细分。今年整体来看，由于房价上涨和贷款限制，较小户型受到青睐。 在张维普瑞吉奥马克元的第一顺位申请中，46㎡的专用面积竞争率为81.17对1，最高。而普通供应量较多的84㎡B仅为4.43对1。最高房价从46㎡的8000万韩元跃升至84㎡的1.7亿韩元，导致申请需求转向小户型。 在诺良津德派恩阿尔提亚中，59㎡A的竞争率为50.1对1，59㎡B为36.7对1，而109㎡的竞争率仅为1.8对1。东作中央东门迪伊斯特的59.7098㎡也出现了198.67对1的高竞争率。 然而，月溪中兴S-CLASS丽维尔则呈现出相反的趋势。该项目由36、59、84㎡组成，84㎡的竞争率达105对1，成为最高竞争率。这显示出在同一城市中，供应量、房价、地理位置和周边新建项目的稀缺性等因素共同影响了住房类型的相对价值。 专家认为，这种选择性申请在地方将更加明显。汉城大学经济与房地产学系的权大中教授表示：“同一地区内，申请成绩差异明显，地理位置、品牌、房价和生活基础设施等因素决定了成败。” 此外，有分析指出，申请者倾向于在中标后再考虑资金筹措和周边市场价格，仅对认为有竞争力的项目进行申请，而不是无条件使用申请账户。房地产行业人士表示：“在政府监管下，申请趋势正在发生变化。”并指出：“由于贷款限制，小户型成为主流，但根据地理条件，84㎡的申请也在逐渐普及。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着首尔公寓每3.3㎡售价达到5000万韩元中段，申请市场发生了显著变化。由于施工成本上涨和贷款限制，资金门槛提高，导致购房者从84㎡转向59㎡的小户型。 在东작区新推出的“라클라체자이드파인”项目中，84㎡的中签分数仅为62分，低于市场预期，因售价高达25亿韩元，只有资产雄厚者才能负担。 相反，59㎡的小户型竞争激烈，平均竞争率为39.8比1，远超整体平均的26.9比1，最高中签分数达到74分。 在首尔其他新盘中，小户型的中签分数普遍高于84㎡。例如，강서구 방화동的“래미안 엘라비네”59㎡B的竞争率为228.8比1，中签分数为69分，而84㎡B的竞争率仅为16.1比1，最低分数为50分。 영등포구 문래동的“더샵 프리엘라”59㎡的中签分数为69分，而84㎡B则为62分。 在서초구的“오티에르 반포”中，44㎡的竞争率高达622.8比1，中签分数平均为76.5分，远高于84㎡A和97.6㎡。 根据부동산R114的数据，去年首都圈60㎡以下小户型申请人数首次超过60~85㎡的中型户型，首尔有59.7%的申请者选择小户型。 由于售价上涨和贷款限制，首尔84㎡的平均售价为18.9亿韩元，而59㎡为14亿韩元，差距约4.9亿韩元。 施工成本上涨是售价上涨的结构性原因。韩国建设技术研究院的数据显示，今年2月建筑成本指数同比上涨2.04%，连续6个月创新高。 专家认为，只要高利率和贷款限制持续，购房者将继续降低标准，选择更易中签的小户型。材料供应不稳定导致开工延迟，进一步加剧了供应短缺。 백새롬 부동산R114的研究员表示：“随着单人家庭增加和家庭分化加速，再加上售价上涨，原本考虑84㎡的购房者转向更便宜的小户型。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。