政府应关注的不是强南房价，而是居民的居住不安
首尔强南的房价再次上涨。反坡、压区、代治洞等所谓核心区域的成交价格屡创新高。部分小区在短短几个月内价格上涨数千万至数亿韩元。因此，新政府的进一步房地产政策备受关注。李在明总统也表示，"房地产价格过高，实在是太贵了"，暗示可能会出台额外的政策。 然而，如果将强南房价本身作为政策目标，市场将再次成为政治的对象。政府真正需要解决的问题不是强南房价，而是国民切身感受到的居住不安。 首先，必须明确居住不安的实质。如今，国民所感受到的不安不仅仅是强南公寓价格高。年轻人逐渐失去了拥有自己住房的希望。新婚夫妇在租房和月租的负担中苦苦挣扎。中产阶级在子女教育和居住问题之间苦恼。退休群体则担心不断增加的居住费用。此外，租房诈骗和租赁市场的不确定性交织在一起，使居住不安成为国民生活中最大的负担之一。 政策应集中于解决这一问题。 当然，这并不是说要忽视强南房价。强南房地产仍然是首尔住房市场的基准价格。强南房价上涨会向周边地区扩散，进而影响整个首都圈的租赁和买卖市场。强南房价与居住不安在一定程度上是相互关联的。 但是，将控制强南房价本身作为政策目标是不可取的。强南房价不仅仅是简单的房价，而是教育、交通、医疗、文化、职住近便性和社会偏好等多年来积累的结果。供给有限，而需求却持续存在。试图仅通过税收或监管来控制这样的市场，在过去也未能成功。 实际上，历届政府曾通过加强综合房地产税、加重资本利得税、贷款限制、交易限制等多种政策来抑制强南房价。某些时期取得了一定效果，但从长远来看，房价只是在上涨和下跌之间反复波动，根本问题并未得到解决。 然而，也不必断言所有的监管都失败了。公共租赁住房的供应扩大和对居住弱势群体的支持政策取得了一定成效。问题在于，单纯以价格抑制为重点的政策未能改变市场的结构性需求。 那么，解决方案是什么呢？ 首先是稳定的供应。然而，也不能将供应扩大视为万能的解决方案。放宽重建和再开发的监管可能在短期内刺激市场预期，导致价格上涨，同时也可能加剧现有租户的居住不安。因此，供应的扩大更应注重方向而非速度。应同时推进为实际需求者提供优质住房、扩大青年和新婚夫妇的公共住房供应、增加长期租赁住房。 其次是恢复居住阶梯。目前最严重的问题是年轻人和中产阶级逐渐失去了仅凭努力就能买房的希望。住房政策的目的应不仅是简单的价格控制，而是为国民提供对未来的可预见性。 第三是解决首都圈集中问题。事实上，韩国房地产问题的本质并非房子，而是人的流动。由于良好的工作机会、教育、文化和医疗基础设施集中在首尔，因此人们也纷纷涌向首尔。强南房价的上涨更接近于结果而非原因。 在地方，人口减少和未售房屋问题严重，而首尔却担心供应不足。一方面房子供过于求，另一方面却又房子不足。这是房地产政策失败之前，国家均衡发展的失败。 最终，住房政策应与产业政策相结合。如果不改变人工智能、半导体、生物技术和未来出行等高科技产业集中在首尔的结构，就难以解决住房需求的集中问题。大田、光州、大邱、釜山、蔚山和全北等地方中心城市也必须具备优质的工作机会和创新生态系统，才能使人和企业分散。 击败强南的道路不是压制强南，而是创造更多像强南一样宜居的城市。 如果政府正在准备房地产政策，就不应被强南房价这一政治象征所束缚。国民所希望的不是特定地区的价格下跌，而是稳定的生活。拥有购房希望、无须担心租金的生活，并在地方享有良好的工作机会和教育机会的社会，才是真正的居住稳定社会。 基本是居住稳定。原则是保护实际需求者。常识是政策能力应集中于减少国民的不安，而不是与房价作斗争。 政府应关注的不是强南房价，而是国民的居住不安。而解决方案不仅在于监管和税收，还应在供应、均衡发展和地方增长战略中寻找。 这也是超越房地产问题，提高韩国未来竞争力的道路。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
2026-06-07 21:09:00
