根据今年上半年数据，首尔公寓租赁合同中每两份合同就有一份为续租合同。虽然新签合同大幅减少，但续租合同的减少幅度相对较小，续租比例首次超过50%。与去年相比，公寓的“滞留”现象尤为明显，而联排和多户住宅的续租比例则与去年持平。根据韩国国土交通部的实交易公开系统，今年上半年首尔公寓租赁合同共计57354份，其中续租合同为28770份，占总数的50.2%。新签合同为26764份（46.7%），未标明合同类型的合同为1820份（3.2%）。与去年上半年首尔公寓租赁合同中续租比例为40.4%相比，续租比例在一年内上升了9.8个百分点。由于新签合同大幅减少，而续租需求保持稳定，导致现有租户的续租比例超过了一半。随着租金上涨迅速蔓延至首尔各地，寻找新租房的押金负担加重，现有租户选择续租而非搬家的情况也有所增加。根据韩国房地产院的统计，截止到6月第四周，首尔公寓租赁价格较上周上涨0.35%，创下近12年8个月以来的最高涨幅。各区中，城东区和城北区分别上涨0.55%，而九老区（0.54%）、道峰区（0.53%）等外围地区的涨幅也在扩大。此外，首尔公寓的入驻量减少与租赁房源短缺相互影响，导致市场上可供出租的房源数量减少。实际上，新签租赁合同的减少幅度远大于续租合同。首尔公寓的新签租赁合同从去年上半年的40810份减少至今年上半年的26764份，减少幅度达到34.4%。而在同一时期，续租合同从32251份减少至28770份，仅减少10.8%。新租户能够签订的合同数量迅速减少，导致整个租赁市场的流动性减缓。相比之下，联排和多户住宅由于租赁诈骗事件后受欢迎程度下降，表现出与公寓不同的趋势。今年上半年首尔联排和多户住宅的租赁交易中，续租合同的比例从36.4%微降至36.3%，几乎没有变化。由于相对安全的公寓吸引了更多实际需求，公寓租赁市场的流动性减缓的现象愈发明显。业内人士认为，这种趋势可能会进一步加大新租户的居住负担。现有租户的续租增多，市场上可供出租的房源减少，迫使需要新房的实际需求者的选择变得更加有限。心亨锡 法律事务所调律首席专家（美国IAU教授）表示：“租金大幅上涨，加之市场上房源短缺，租户可选择的房屋数量大幅减少。虽然价格负担加重，但在寻找符合条件的租房时遇到困难，导致选择续租而非搬家的情况增多，因此以公寓为中心的续租比例上升的趋势将会持续。”

李在明政府于本月4日迎来了上任一周年，其房地产政策重点在于“以实际居住者为中心的市场秩序”和“抑制投机需求”。政府在上任初期便陆续推出金融、税制和行政监管措施，强力打击多套房持有者和“差价投资”需求。 高强度的监管措施对过热的高价房市场发出了警告信号，抑制了投机性购房需求。然而，随着对需求的抑制，实际供应的扩大和租赁市场的稳定性也显现出局限性。 政府在上任初期先后推出了6·27金融监管对策、10·15住房市场稳定对策以及恢复对多套房持有者的高额转让税等措施，同时收紧了贷款、交易和税制。监管措施实施后，江南三区和汉江带部分地区出现了涨幅放缓和急售房源涌现等短期效果。 然而，随着时间的推移，房源紧缺现象也随之出现。根据房地产大数据公司Ashi的数据，截至上月29日，首尔的公寓房源为61767套，较转让税中止前的同月9日的68495套减少了9.8%。分析认为，多套房持有者选择撤回房源或进行赠与，导致市场上可供房源减少。 价格走势也再次变得不稳定。根据韩国房地产院的数据，5月第三周首尔公寓的成交价格上涨率为0.31%，创下7个月来的最高水平。在江南地区的涨势放缓的同时，需求开始向监管相对较少的强北地区和首尔郊区转移。 租赁市场的不安也是政策评估的重要变量。政府认为多套房持有者的房产转移给实际需求者后，租赁市场的冲击将有限，但现场却出现了租赁房源减少和价格上涨的担忧。 汉阳大学教授李昌武在最近国会议员会馆举行的“李在明政府一周年房地产政策评估及未来任务”研讨会上分析称，自李在明政府上任以来，首尔平均租金上涨了8.66%。强北、诺原、道峰、城北等强北四个区的租金上涨了12.63%，而月租金则上涨了13.14%。 政府也在同时推进供应对策。通过9·7对策，提出在任期内在首都圈供应135万套住房的目标，而在今年初的1·29对策中则提出了在龙山国际商务区供应1万套住房的计划。最近，政府还宣布扩大非公寓供应、公共购房租赁以及利用市中心闲置空间的方案。 然而，市场对供应时机、位置和质量的具体要求仍然不足。虽然提出了开工目标和审批数量，但实际入住时间、位置竞争力以及替代公寓偏好的质量标准仍不明确。 建国大学房地产学系教授崔晃洙评价称：“政府抑制投机需求的理由明确，但在为市场自我调节提供出口的细节上仍显不足。” 延世大学商学院教授高俊锡表示：“如果新供应难以迅速到位，那么也应考虑为多套房持有者的现有房源在市场上流通提供出路。”

金允德国土交通部部长针对市场对多套房屋持有者房产税加征后可能出现的“房源紧缺”担忧进行了直接反驳。他表示：“国民主权政府是不同的，必然会有所不同。” 金部长在10日的社交媒体上发文称：“虽然对房产税加征后房源紧缺的担忧声音很大，但我们将全面重构金融、税制和供应等经济激励结构，实现从依赖房地产的经济结构向生产性经济结构的转变。”这意味着不仅仅是提高税率，而是降低通过房地产获得超额利润的预期。 政府此前暂时实施的多套房屋持有者房产税加征豁免措施于前一天结束。从10日起，调控区域内的多套房屋持有者将重新适用房产税加征。根据现行制度，在调控区域内转让住房的多套房屋持有者需在基本税率的基础上加征税率。持有两套房屋者需加征20个百分点，持有三套及以上者需加征30个百分点。长期持有特别扣除也不适用。 金部长的此次发文意在缓解因制度恢复而引发的市场不安。房地产市场普遍担心，房产税加征可能会使多套房屋持有者的出售意愿降低，反而导致房源减少。因为如果税负过重，房主可能会选择“宁愿持有也不出售”。尤其是在首尔江南、龙山区等核心区域，未来价格上涨的预期仍然存在，房产税负担可能成为延迟出售决策的因素。 然而，金部长强调，不能仅仅从房产税加征来看待市场。他指出：“政府在成立三个月内就发布了首都圈135万套住房供应对策，随后在1月29日又发布了以优质地段为中心的6万套供应方案。”关于果川、太陵等主要住房供应项目，他表示：“我们正在打破部门间的壁垒，迅速推进，以更强的政府整体能力来推动。” 金部长的表态非常明确。他希望在提高多套房屋持有者的税负的同时，增加实际需求者所需区域的供应，以降低价格预期。如果房产税加征改变了持有与出售的盈亏结构，那么供应的增加则是降低长期价格预期的手段。两项政策的协同作用有助于减少房源紧缺的担忧。 金融监管也是金部长强调的重点。他表示，正在实施强有力的金融监管和土地交易许可区的高强度市场稳定措施，并指出：“未来2026年家庭贷款增长率将控制在1.5%以内，到2030年家庭贷款占GDP的比重将保持在80%左右。”这旨在抑制曾推动房地产价格上涨的过度信贷膨胀。 这显示了政府不打算仅通过税收来控制房地产市场的政策方向。通过限制贷款增长率和土地交易许可区来阻止投机交易，同时扩大供应以降低价格上涨预期。金部长所说的“经济激励结构的全面重构”意指将税制、金融和供应三者同时运作。 金部长还警告了对非法和违规交易的打击。他表示：“我们将与总理室、国税厅、金融监督院等合作，进一步加强对房地产交易过程中是否存在违规赠与、虚假交易申报等破坏市场秩序的非法和违规行为的检查和调查。”这传达了在房产税加征恢复后，交易萎缩过程中可能出现的绕道赠与、低价合同、名义信托等违规交易的风险。 金部长也表示，未来将考虑制度的补充可能性。他提到：“将从公平的角度考虑对非居民一套房屋持有者的土地交易许可例外方案。”同时，他还表示：“将围绕财政部审视租赁经营者享有的永久性房产税减免优惠的合理性。”这意味着在保持抑制投机的大方向下，将对制度适用过程中可能出现的公平性问题进行调整。 专家认为，政府恢复房产税加征对市场的影响需要分短期和中长期来看。 短期内，交易萎缩的可能性较大。在房产税加征豁免结束前，部分为节税而出售的房源可能会出现在市场上，而在加征恢复后，卖方和买方都可能转向观望。卖方由于税负原因可能推迟出售，而买方则可能在观察政策效果的同时等待价格调整。在这种情况下，交易量可能减少，价格则可能出现有限波动，形成僵化的市场局面。 相反，中长期来看，政府的供应速度和金融监管的精准性将是关键。如果实际需求者所需区域的可入住房源快速增加，价格上涨的预期可能会降低。如果贷款监管能够准确瞄准投机需求，而不对实际需求者的购房通道造成过度阻碍，市场稳定效果也可期待。然而，如果供应延迟，租赁价格持续上涨，房产税加征可能会被视为导致房源减少的政策。 一位房地产专家表示：“尤其是首尔核心区域和首都圈外缘的反应可能会有所不同。”他指出：“在江南区、龙山、麻浦、城东等受欢迎区域，持有预期收益较高，房源紧缺的情况可能更为明显，而在价格上涨预期较弱且贷款负担较大的区域，部分卖压可能会加大。”即使适用相同的税制，市场反应也必然会因区域供需和预期心理的不同而有所差异。 金部长在发文中表示：“房产税加征与房价预期影响因素众多中的一个。”这表明政府并不将房产税加征视为房地产市场稳定的单一解决方案。整体来看，政府的立场是希望通过税收、贷款、供应、监管和制度补充等多方面共同改变房地产市场的预期收益结构。 房地产行业人士认为，金部长的此次发文不仅是简单的说明，而是政府针对房产税加征恢复所引发的市场不安所发布的政策宣言。 一位业内人士表示：“现在剩下的任务是将这一宣言转化为市场数字的证明。”他预测：“房源将减少或增加的程度、交易量的承受能力、租赁价格是否稳定、供应对策是否能真正加速，将决定此次房产税加征恢复的成败。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着多套房业主的资本利得税加征在四年后重新实施，首尔的房地产市场预计将进入一个新的“房源紧缺”阶段。分析认为，强劲的重建预期将促使江南地区的业主长期持有，而外郊中低价位区域的租赁不安将刺激购房需求，进一步加大价格上涨压力。尽管各地区的情况有所不同，但市场普遍认为方向一致。 业内人士表示，江南地区在减税房源消化后，业主的期待心理迅速上升。大治洞某公寓附近的中介代表指出：“现在只剩下希望抬高价格的房源。”他还表示：“在重建项目中，业主希望根据许可阶段再多获得几千万到几亿韩元。”他预测：“一旦获得项目实施许可，价格将进一步上涨。”他补充道：“在减税宽限期内，出于减税目的的房源提前上市，但未来可能会出现房源断崖的可能性。” 自加征税实施以来，江南地区的房源紧缺速度已开始反映在价格上。根据5月第一周的数据，松坡区（0.17%）和瑞草区（0.04%）在减税急售房源消化后，价格开始反弹。 为了享受税收优惠而进行的交易已结束，未能及时处置的多套房业主转向持有或赠与，预计新房源的流入将更加受限。自10日起实施的加征税率下，持有三套及以上房产的实际税率最高可达82.5%，包括地方所得税。这种税负反而成为多套房业主出让意愿下降的因素。大治洞某公寓中介人士表示：“在减税宽限期内未能出售的业主，已经转向赠与或长期持有。”他认为：“10日后，这种趋势将更加明显。” 目前，尚未出现明显的变量来逆转房源紧缺的趋势，而政府正在考虑的长期持有特别扣除的改革被视为潜在的房源释放因素。大治洞某中介表示：“如果长期持有特别扣除的条件被加强，持有5至10年的业主可能会有所行动。”但他也指出：“仍需关注国务会议的通过等变量。” 在首尔外郊，供应减少和价格上涨的情况也在加剧。多套房业主的急售房源消耗后，租赁市场的紧缺现象加剧，分家和新婚需求预计将流入购房市场。 东大门区某中介人士表示：“由于没有租赁房源，顾客不得不转向购房。”他还提到：“急售房源和租赁房源的缺乏叠加，预计这种趋势在今年下半年难以扭转。” 专家警告称，首尔外郊地区在加征税重新实施后，价格上涨压力将进一步加大。尽管政府暗示可能会有更多的监管措施，但中低价位区域的租赁价格上涨，购房价格也将随之上涨的趋势在短期内将持续。 金仁满金仁满房地产研究所所长表示：“今年2至3月的汉江带价格调整并非趋势性下降，而是为了规避资本利得税的卖方理性选择所导致的短期现象。”他还指出：“在加征税的压力下，江南地区和汉江带已显现反弹迹象，1500万韩元以下的区域价格反而保持上涨。” 李恩亨韩国建筑政策研究院研究员也表示：“主要区域的房价走势仍有上涨的可能。”他认为：“考虑到内外部变量，首尔外郊地区的房价也将难以大幅下跌。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。