在23日由李在明总统主持的房地产国民大讨论会上，指出从审批到开工、竣工、入住的住房供应链断裂的问题。 当天，明知大学房地产学教授晋美允作为发言人强调，政府需要提供金融和税制支持，以尽快打通受阻的住房供应渠道。 晋教授强调了住房供应的紧迫性，并提出了恢复断裂供应管道的七项关键政策任务。 她表示：“自2022年以来，审批和开工数量同时急剧减少，尤其是开工量大幅下降。这将导致未来竣工和入住数量的减少，以及现有交易市场的房源减少，从而最终加大低收入和中产阶级的居住成本。” 她还指出：“在租赁诈骗事件后，租客的信任崩溃，青年单身家庭和新婚夫妇的重要居住选择——非公寓新建项目大幅减少。因此，迫切需要恢复住房供应管道，使审批与开工、开工与竣工、入住相连。” 晋教授强调，为了解决供应瓶颈，首先需要有针对性的金融和税制支持，以恢复新建供应。她指出：“在完成土地获取和审批后，仍未能开工的环境需要改善，优先支持可开工的项目。然而，放松监管或支持可能会刺激价格或预期，因此应采取有选择的差别支持。” 她还强调，必须解决民间整治项目各阶段的瓶颈问题。晋教授表示：“整治项目是需要重点开放的长期住房供应通道，但仅靠放宽容积率是有限的。需要持续管理施工成本负担、金融支持、分摊费用、协会冲突等各阶段的瓶颈，并检查监管放松是否真正转化为供应。” 此外，晋教授提到：“应整合规划、补偿、土地开发、交通等各阶段的风险因素，强化中央与地方政府及公共部门的协作，以便让公众感受到‘我能住得起的房子’的重要性，提供负担得起的价格和多样化的住房类型。” 她还指出，应同时推进针对低利用和闲置土地的计划性综合开发。她表示：“由于产业、就业和消费结构的变化，未能得到合理利用的商业和工业区域需要灵活转变为居住用途，但应优先采取有选择的计划性综合开发，而非一刀切的放宽。” 此外，晋教授还补充说，应通过培养专业租赁主体来扩展租赁中介市场。她指出：“需要培养具备专业性的租赁人，以填补严格的公共租赁与私人租赁市场之间的巨大空白，使新建和长期租赁运营成为可能。同时，接受支持的租赁人必须遵守公共性、透明管理和保护租客的义务。” 晋教授表示：“公共部门应超越单纯的居住安全网，承担起在经济衰退期防御供应下行的市场创造者角色，强化为希望首次购房的人降低进入门槛的住房阶梯作用。”她还提到：“应改善重叠复杂的制度体系，如调控区域、投机过热地区、土地交易许可区域等，保持对市场不安的应对能力，同时减少公众负担和不便。” 会议结束后，李在明总统还向晋教授询问了自2022年以来住房审批和开工数量急剧减少的结构性原因。 晋教授回答：“自2022年底开始的加息影响很大。造成建筑行业开工延迟的主要是由于疫情后全球供应链的混乱、材料采购问题和施工成本上升等内外部环境恶化，而非政策因素。” 关于当前情况和未来展望，晋教授表示：“目前这种情况仍在持续。虽然大企业通过民间重建项目等使市场有所回暖，但占建筑行业90%以上的中小住宅建筑商参与的市场仍然大幅低迷。” 她还指出，持续的高利率、材料采购困难、项目融资市场未改善等问题，使得“考虑到客观经济形势，审批和开工的萎缩趋势在短期内可能会持续。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府已将京畿道华城的动坦区、龙仁的奇兴区和九里市指定为投机过热地区和调控对象地区。同时，京畿道还将这些地区纳入土地交易许可区域。这实际上形成了“三级监管”。由于这些地区的房价上涨趋势明显，因此实施监管是不可避免的。然而，监管并不是宣布后就结束，还需要管理后续的需求走向。 韩国国土交通部表示，动坦和奇兴的房价上涨是由于半导体行业的特殊需求和GTX-A线的开通等交通基础设施改善的影响。九里市则因靠近首尔的交通枢纽需求而导致价格上涨。投机过热地区和调控对象地区的指定将于7月1日生效，而土地交易许可区域的指定将于7月5日生效，持续至2027年底。 被划入监管区域后，购房贷款的额度将减少，已有房产持有者的购房贷款几乎被禁止。同时，税收、申购和转让限制也将加强。在土地交易许可区域，非自住目的的交易将受到限制，直接抑制了投资需求。这是为了冷却短期过热市场的强有力措施。 问题在于时机。这项措施更接近于事后反应，而非前瞻性应对。根据韩国房地产院6月第四周的数据，今年公寓价格累计上涨率为动坦区11.38%、九里市7.87%、奇兴区6.21%。同期，京畿道整体上涨率为2.67%，明显高于整体水平。在价格急剧上涨被确认后，才采取了强有力的监管措施。虽然交易量可能会减少，但是否能回落到之前的上涨水平仍然是个问题。 更需要警惕的是气球效应。需求并不会因监管而消失。当进入门槛提高时，需求可能会转向价格负担较低且监管较少的邻近生活区。有分析指出，动坦邻近生活区的病点在5月首次购房者数量在一个月内增加了约5倍。这并不是病点一个地区的问题。如果邻近生活区的价格接近且没有监管，可能会出现类似的趋势。 政府的应对也不能仅限于指定区域。应关注动坦、奇兴和九里的交易量，同时也要观察邻近非监管生活区的首次购房、贷款利用、外地购房者的购买情况及报价变化。仅在确认气球效应后再扩大监管区域，无法跟上市场的变化。需要建立提前设定指标并及时应对的机制。 政府已预告将加强对非法行为的打击和市场监测。这是必要的措施。然而，仅靠打击是不够的。必须明确为何选择某个区域进行监管，解除监管的标准是什么，以及如何判断邻近地区的异常交易。对供应时间表的信任也至关重要。如果即使在强监管下也无法信任供应，购房者的不安将会在其他地区复苏。 动坦、奇兴和九里的“三级监管”应当是一个开始，而不是结束。仅在滞后地监管合适的区域，并在需求转移后再次进行监管，难以获得市场的信任。土地交易许可区域的指定是一种强有力的手段，越是强有力的手段，越需要精细化。政府不仅要关注监管区域内的交易萎缩，还要负责任地管理流向监管外的需求。

最近，京畿道华城市动坦区、龙仁市奇兴区和九里市的房价上涨趋势明显，这三个地区将被新增为投机过热地区和调控对象地区。 国土交通部于30日宣布，经过住宅政策审议委员会的审议和表决，将华城市动坦区、龙仁市奇兴区和九里市等三个地区新指定为投机过热地区和调控对象地区，指定效力将于7月1日起生效。 国土部认为，这些地区近期房价上涨趋势显著。华城市动坦区和龙仁市奇兴区的房价上涨受到半导体行业特殊情况的影响，以及GTX-A线路的开通等交通基础设施改善的推动。九里市则因与首尔接近的交通枢纽需求，房价持续上涨。 根据月度房屋买卖价格变动率，华城市动坦区在2月份的涨幅为0.78%，3月份为1.10%，4月份为1.13%，5月份则扩大至1.57%。龙仁市奇兴区在2月份的涨幅为1.08%，3月份为0.74%，4月份为0.85%，5月份为0.95%。九里市在2月份的涨幅为1.77%，3月份为1.18%，4月份为1.16%，5月份为1.15%，保持了较高的上涨率。 此次新增指定后，相关地区在贷款、税收、申购等方面将加强监管。购房目的的住房抵押贷款将适用无住房者和有条件处置一套住房者的LTV 40%标准，而有住房者原则上将限制住房贷款。多套住房者的购置税和资本利得税将加征，同时调控对象地区的相关规定也将得到加强。 申购的监管也将加强。在调控区域内，申购账户需注册满两年、户主资格、过去五年内的中签记录限制等一系列一优先资格要求将变得更加严格。同时，重新中签限制和转让限制也将适用。 此外，京畿道计划于7月5日起将华城市动坦区、龙仁市奇兴区和九里市指定为土地交易许可区域，土地交易许可区域将在公告日后五天生效。 此次措施使得京畿道内的投机过热地区和调控对象地区从原来的12个增加至15个。现有的京畿道调控区域包括水原市长安区、八达区、永通区，城南市修正区、中原区、分当区，安养市东安区，果川市，龙仁市水枝区，光明市，汉南市，义王市等。 国土部表示，此举旨在阻止投机性购房，保护实际需求者，并应对房地产市场的过热。同时，将对扰乱房地产市场的违法行为进行严格打击，并加强对房价上涨地区的监测。 国土部还计划为稳定房地产市场，继续推进现有的住房供应扩大方案、首都圈市中心供应计划、购置租赁数量扩大、城市型生活住宅和公寓等非公寓供应扩大计划，并通过跨政府住房供应现场困难解决支持中心持续检查现场问题。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。