来韩外国游客数量迅速增加。今年上半年，来韩外国游客同比增长21%，使得全年突破2000万的预期大幅提升。政府更进一步，计划开启外国游客3000万、4000万的新时代。然而，要扩大游客吸引力，首先必须解决住宿设施不足的问题。 ◆仅靠新建酒店无法满足需求……'一个月内可供给'的共享住宿崭露头角 根据韩国酒店业协会，首尔市内酒店客房约为6万间。旅游业界认为，要容纳每年2000万名外国游客，首尔需要约10万间酒店客房。尽管平均客房入住率已超过85%，但新供应量每年仅在1000间左右。考虑到酒店新建通常需要约5年，短期内仅靠酒店来满足不断增长的住宿需求显然困难。 相比之下，共享住宿的优势在于无需投入大规模资金，最快可在一个月内提供住宿。 调查显示，许多游客在预订住宿过程中遇到了不便。 爱彼迎对国内20至50岁人群进行的调查显示，87.5%的受访者在旅行计划时将“住宿设施的整体条件”视为最重要的考虑因素。然而，92.5%的受访者表示在预订过程中遇到了困难。由此，17.8%的受访者缩短了行程，10.2%的人则推迟或放弃了旅行。 共享住宿的用户选择理由中，第一位是“相同条件下的合理价格”（59.2%）。尤其是63.2%的50岁受访者高度评价“家人或同行者可以在同一空间内居住”。满意度也接近满分，达到了4.0分，仅次于酒店和度假村的4.2分。然而，在国内旅行中使用过共享住宿的受访者中，有77.8%指出了供应不足的问题。 ◆副业收入可与工资持平……国内首个共享住宿博览会人潮涌动 在10月9日至10日于首尔东大门设计广场（DDP）举行的国内首个共享住宿博览会'K-Stay EXPO 2026'现场人山人海。由韩国民宿业协会主办，爱彼迎赞助的此次活动，尽管在假期期间，预注册人数达到了8074人。根据爱彼迎的数据，按年龄段来看，40岁占2847人（35%），50岁2192人（27%），30岁1954人（24%），60岁以上532人（7%），20岁454人（6%）。 在现场，许多潜在创业者与房东们表示，随着外国游客的增加，他们感受到了共享住宿的繁荣。曾在银行工作，后来转为全职爱彼迎房东的李相燮表示：“首尔的外国游客非常多，外国人与本国人比例大约是8比2。”他还提到：“包括平日，平均预订率保持在80%至90%。” 在釜山经营住宿的郑贤宇则表示，因健康原因从副业转为全职房东。他说：“我深刻感受到到访釜山的外国游客大幅增加，尤其是日本游客，原本主要选择酒店，但现在有所改变。我们的住宿中，日本游客的预订量增加了约10%。” 房东们认为，普通个人通过共享住宿也能期待与工资相当的收入。李相燮表示：“市场平均水平是，如果经营两居室，通常目标是净收入150万至200万韩元。三居室则为250万至300万韩元。”他补充道：“空间的投资多少会影响收入。” 郑房东也表示：“如果是一般的外国人旅游城市民宿，净收入可达到200万至300万韩元，足以与公司员工的工资相当。” 收入的差异在于运营成本。李房东表示，个人房东的运营成本占销售额的20%至30%，大多数为15%左右的平台佣金。如果直接进行清洁和接待，人工成本就会减少，从而提高净利润率。 然而，初期投资负担比以前更大。李房东指出：“如今，很多人都在进行精装修，以三居室为例，扣除押金，平均需要2000万至3000万韩元才能达到一般质量。”他表示：“收回投资大约需要一年，但比起餐饮等其他行业要快得多，短则6个月，长则2年内可以收回。” 也有一些老年人通过共享住宿开启人生第二幕。居住在济州岛的海女金顺子房东表示，她刚刚开始做房东。她说：“我做了50多年海女，现在想通过做房东寻找退休后的另一种乐趣。”她希望：“希望旅行者能把这里当作我一辈子生活的奶奶家，轻松地住下去。” 曾在首尔做生意，现迁至济州岛的崔顺德房东是新手海女。她参与了与济州奥莱和爱彼迎社区基金共同开展的“奶奶住宿”项目，将原有住宿改为奶奶住宿。崔房东表示：“希望走在济州奥莱路上的旅行者能在我们的住宿中舒适地入住，带着‘住在海女的家’的故事回去。” ◆监管壁垒制约行业发展 然而，共享住宿行业的发展面临着高昂的监管壁垒。在博览会的讨论中，关于制度僵化的问题也引发了关注。韩国民宿业协会秘书长郑大俊表示：“由于楼间噪音、垃圾投诉、地方政府公务员的回避以及现有住宿行业的反对，允许本国人住宿或放宽实际居住要求变得困难。”他呼吁：“自2020年开始的监管沙盒试点特例至今仍局限于首尔和釜山，应该扩展到地方城市。” 关于租赁合同的不安也被提出。在现场，一位房东表示：“外国人旅游城市民宿适用住房租赁保护法。与保障10年的商业租赁保护法不同，合同期限较短，且没有权利金保护。”他补充道：“即使投入1000万至2000万韩元进行装修，如果房东拒绝续约或建筑物被出售，就会被赶走，投资金就会打水漂。我自己也经历过7次失败。” 各地方政府不同的注册标准也被指出为问题。另一位房东表示：“政府说要放宽监管，但一线区政府却更加严格。”他提到：“有些地区甚至要求与法律无关的商家同意，导致我遭遇麻烦。” 韩国民宿业协会会长蔡宝英也表示：“公寓不仅要求一条线的同意，有时还要求整个小区的同意，尽管法律上没有这样的要求，但地方政府却习惯性地要求。”她呼吁：“至少应暂时免除法律上没有的要求。” 共享住宿行业要求对相关规定进行整顿。爱彼迎韩国国家经理西佳妍在接受本报记者采访时表示：“在目标为4000万外国游客的时代，共享住宿可以成为解决住宿难题的最现实选择。”她强调：“然而，为了促进包括外国人旅游城市民宿在内的共享住宿行业发展，必须放宽监管，制定更合理的改进方案。”

租赁押金返还事故虽然已过高峰，但租赁诈骗的受害情况仍未结束。过去签订的租赁合同中，因押金未返还、受害者认定、紧急公卖、受害住房的购买及押金回收等问题，持续了数年。虽然新事故有所减少，但未能解决的租客们的时间仍在继续流逝。根据29日国土交通部等的消息，2023年6月特别法实施以来，租赁诈骗受害者支持委员会在8月新增了658名租赁诈骗受害者的认定，使得累计受害者人数首次超过4万，达到40936人。紧急公卖的协助请求累计达1225件，涉及居住、金融、法律等方面的受害者支持达77805件。这与租赁押金事故的趋势形成鲜明对比。韩国住房城市保障公社（HUG）在2024年的租赁押金返还保证事故金额达到历史最高的4兆4896亿韩元，但去年降至1兆2446亿韩元，减少了72.3%。事故数量也从同一时期的20941件减少至6677件，下降了68.1%。随着租赁诈骗和逆租赁集中时期的合同到期，保证加入标准也得到加强，新发生的保证事故已进入平稳期。然而，根据特别法认定的受害租客人数仍在每月增加，7月新增609件，8月又增加了658件。8月的新增案件中，627件为新申请或重新申请，31件经过异议申请后被迟迟认定。已发生的受害情况迟迟显现，或通过申请、调查、异议申请等程序被认定为受害者的案例仍在不断出现。事故发生与实际受害结束之间存在较长的时间差。受害情况相对集中在资产能力较弱的青年群体和非公寓租客中。累计受害者中97.6%的人租赁押金在3亿韩元以下，40岁以下的受害者占76.0%。按住房类型来看，多家庭住宅占28.5%，其次是办公楼20.9%、多户住宅18.7%、公寓13.3%。整体受害者中60.7%集中在首都圈。政府正以公共购买受害住房为中心，加快受害恢复进程。韩国土地住房公社（LH）截至8月底已购买的租赁诈骗受害住房为10718户。2024年仅有90户的购买业绩，去年下半年月均达到654户，而今年1至8月则购买了5727户，月均716户。国土部与LH已统一了事前协商和购买请求程序，并实施了分阶段处理期限的快速通道。受害住房的购买也提高了押金的回收率。国土部去年公开的LH购买后完成分红和拍卖收益计算的44户分析显示，平均押金回收率为78%。特别是后顺位租客的28户，仅通过公卖分红就能平均回收37.9%，但若包括LH的拍卖收益支持，平均回收率提高至73%。然而，尽管受害住房的购买有所增加，受害情况并不会立刻结束。被认定为受害者后，仍需经过公卖和权利关系整理、LH购买审查、分红和拍卖收益结算等程序，实际恢复押金可能需要相当长的时间。保证事故的减少与现有受害者的恢复是两个不同的问题。租客114运营委员会的金大振表示：“租赁诈骗特别法的修订以及住房租赁保护法、公认中介法的修订，确实在某些制度上有所补充，但仍然不够。许多租客仍在遭受痛苦，未来这种问题随时可能再次发生，因此需要持续关注和努力进行制度改善。”

首尔公寓租赁市场压力持续上升。在月租价格不断走高的同时，月租住房押金也连续6个月上涨。业内认为，全租房源不足、半月租交易增加以及新增公寓供应趋紧，正在进一步推高租户居住成本。 韩国房地产院日前公布的数据显示，今年7月首尔公寓平均月租押金达到1.9557亿韩元（约合人民币97万元），自1月以来连续6个月上涨。 全租房源不足被认为是推动月租押金上涨的重要原因之一。去年“10·15房地产对策”出台后，首尔全境被划为土地交易许可区域，购房者原则上需实际居住两年，使部分原本可能用于全租的公寓难以进入租赁市场，全租房源供应进一步趋紧。 与此同时，介于全租和纯月租之间的“半月租”，即高额押金加少量月租的租赁方式逐渐增加，也推高了月租合同的平均押金水平。 今年7月，麻浦区一套59平方米住宅以押金7.7亿韩元、月租20万韩元续约，此前该房源全租押金为8.1亿韩元。这类交易中，租户通过将部分全租押金转换为月租，降低一次性支付的押金规模，也推动半月租交易增加。 押金上涨的同时，首尔公寓月租也升至历史高位。今年7月，首尔公寓平均月租达到162万韩元，创历史新高，较去年12月的149万韩元上涨13万韩元。 部分公寓甚至出现押金和月租同时上涨。今年1月，松坡区一套84平方米住宅以押金3亿韩元、月租200万韩元签订新租约；7月，同面积住宅成交条件已升至押金6亿韩元、月租300万韩元。 业内预计，随着新增公寓供应趋紧，首尔月租及押金上涨压力短期内仍难缓解。今年首尔公寓预计新增入住约1.94万套，明年将减少14.9%至约1.65万套，2028年进一步降至约1.33万套。 友利银行房地产研究员南赫宇（音）表示，越来越多难以承担高额全租押金的租户正在转向半月租市场。如果全租房源供应未能改善，租户住房成本压力预计仍将持续。

韩国国土交通部表示，计划于明年推出的普遍型公共租赁住房要成为无房者的居住安全网，不仅需要优越的选址和居住品质，还必须设计出租户能够承受的押金和租金。 根据国土交通部的消息，普遍型公共租赁住房将在第三期新城市的交通枢纽和首尔市中心等受欢迎地区提供与民间住房水平相当的公共租赁住房，并放宽收入和资产标准，以便不同层次的无房者能够入住。 南杨州王宿S10区块、仁川桂阳AC2-1区块、汉南交山公共综合用地等地被提及为供应目标地。基本居住期限为6年，但根据出生和子女数量可延长，若子女超过3名，最长可居住20年。整体供应量的50%以上将分配给无房青年群体。 与以往主要面向低收入群体的公共租赁住房不同，普遍型公共租赁住房在入驻对象和居住品质上有所扩展，旨在容纳更广泛的无房者。 然而，具体的押金和租金计算方式尚未公布。即使放宽入驻标准，提高选址和面积，若实际居住费用过高，青年和无房者的可及性仍可能下降。 公共租赁住房的居住费用可以根据周边市场价格、住房供应成本和入驻者收入等进行设计。如果与市场价格挂钩，房价和租金较高的地区，押金和租金也会随之上涨。即使以供应成本为基准，土地和建筑成本的增加也可能导致租金上升。根据收入差异化租金虽可降低入驻者负担，但需要政府和公共机构的财政支持。 首尔住房城市开发公社(SH)的长期租赁住房与普遍型公共租赁住房的价格结构不同，但显示了在受欢迎地区公共租赁住房与市场价格挂钩时可能出现的负担。长期租赁住房的押金是基于周边2至3个小区的租赁合同金额平均值来计算的，若周边租金上涨，押金也会随之上升。 最近，SH发布的第八次长期租赁住房2（提前入住）招募公告显示，江南区清潭尔尔专用面积59㎡的押金为11亿7000万韩元，瑞草区盘浦洞的雷米安·普斯特专用84㎡的押金为13亿8840万韩元。 在上个月的第51次长期租赁住房招募公告中，1381套住房中有421套（30.5%）的押金超过了无子女家庭适用的基本总资产标准6620万韩元。押金超过10亿韩元的住房也有82套（5.9%）。即使满足资产标准，入驻仍需额外的资金。 然而，有观点认为，在提升选址和品质的同时，居住费用一律降低是有其局限性的。大韩建设政策研究院研究员李恩亨表示：“在资金和供应能力有限的情况下，提供宽敞且品质优良的住房并不容易，回收投入成本需要一定水平的租金，因此不可能一味降低供应价格。” 因此，公共部门需制定降低土地和建筑成本等供应成本的方案。 汉城大学经济房地产学系名誉教授权大中指出：“普遍型公共租赁住房是租赁而非销售住房，因此需要考虑降低居住费用的方案，确保廉价土地的供应将有助于降低租金。” 他进一步强调：“投入租赁住房的成本越高，租金负担也必然越重，公共部门制定降低土地和建筑成本等供应成本的方案同样重要。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

为了满足既不是旅行也不是长期居住的人的需求，‘中间居住’市场正在扩大。从一周到数个月的短期租赁，提供家具和家电的房屋，正在吸引出差、搬家、装修和一个月居住等多种需求，逐渐形成新的租赁形式。 短期租赁的最大特点是更接近于‘生活’而非‘住宿’。通常，租赁合同的期限为一周以上、一年以下，租客可以在配备家具和家电的全功能住宅中生活。与酒店或住宿设施按天使用不同，租客可以根据自己的日程按周或按月签约，也不需要承担像一般租赁那样的大额押金或长期合同的负担。 需要在医院附近暂时居住的监护人、希望进行一个月居住的人、为工作度假而在特定地区停留的人，都可以利用短期租赁。最近，长期居住的外国职员、留学生和长期旅行者的需求也在不断扩大。 根据三三M2对租客使用目的的调查，出差和工作占38%的最大比例，其次是搬家和装修24%，旅行和休闲23%，学业和其他15%。主要需求群体包括来自地方或海外的出差人员、因搬家日期不符而需要临时住所的人、在装修期间需要腾空房屋的家庭，以及研修、实习和派遣工作者等。 短期租赁与传统住宿设施的不同之处在于它是为实际生活而设的空间。大多数酒店或一般住宿设施需要在外就餐，而短期租赁的房源大多配备厨房和洗衣机等生活必需设施。因此，短期租赁能够吸引寻找在一定时间内实际居住空间的需求。 对于房东而言，短期租赁也成为了一种新的选择。三三M2的供应者调查显示，53%的供应者有过租赁经验。没有住宿业经验的供应者占24%，而有住宿业经验的供应者占9%。这表明，非传统住宿业的普通房东也在进入短期租赁市场。 短期租赁市场未能活跃的原因之一是租赁人的不安。人们担心短期租住的租客可能会损坏房屋或设施，且中介行业也因合同期限短而认为投入的时间和精力与收益不成正比，因此未积极处理此类业务。 平台的出现正在减少这一市场的空白。三三M2通过在租客支付租金后确认入住再向房东结算，并由公司保管押金后返还的方式，提高了交易的安全性。为了减少房东对损坏和污染的担忧，三三M2还运营着‘三三关怀’服务，降低了这种不安，从而促进了短期租赁市场的增长。除了三三M2，Live Anywhere和Zaritalk等也是短期租赁平台。 然而，市场增长速度与制度基础不足之间的矛盾也引发了关注。短期租赁的法律性质可能因合同形式和使用期限的不同而有所变化，难以与一般租赁相提并论。尤其是以临时使用为目的的租赁合同可能会被排除在租赁合同申报的范围之外，实际居住但未进行户籍登记的情况也可能导致在住房租赁保护法下的保护受到限制。 在合同过程中可能发生的争议也需引起注意。月租中是否包含管理费和公用事业费、退房清洁费、中途退房的违约金、押金返还条件等都是典型的争议点。在使用短期租赁时，除了合同期限和费用外，还需仔细确认押金返还条件和设施损坏的责任范围等合同内容。此外，准确掌握市场规模的难度也是一大挑战。 相关行业人士表示：“短期租赁并不是取代现有住宿设施的市场，而是在酒店与长期租赁之间填补了长期以来未能有效吸纳的居住空白，未来有可能超越简单的细分市场，形成新的租赁形式。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩国政府正在推进一种新的住房支持项目，旨在将市场上的月租房转为押金供给。租户可以以低于月租的费用居住在押金房中，而房东则通过公共机构每月获得押金运用收益。 韩国国土交通部于8月20日宣布，作为8·13住房快速供给方案的后续措施，将利用租赁稳定机构推进“租赁安心信托项目”。 租赁安心信托是将市场上的月租房转为押金供给给租户的项目。在租赁稳定机构、房东和租户三方签订租赁合同后，租户将押金存入机构，机构将投资和运用押金，为房东提供相当于月租的运用收益。 住房城市保障公社（HUG）负责押金的存放、运用、返还以及房东和租户的招募等工作。 租户可以选择相对负担较轻的押金房，而押金由稳定机构管理，从而降低押金诈骗的风险。国土部表示，市场上的租赁转换率在5%至6%之间，而押金贷款利率在3%至4%之间，因此可以减轻租户的居住费用负担。 由于稳定机构负责押金的存放和后续返还，租户无需额外购买押金返还保证或押金贷款保证，从而减少了保证费用的负担。 房东也可以每月以月租的形式获得押金运用收益。稳定机构将基于押金等建立住房供给活化基金，通过HUG担保的PF贷款等进行运作，预计每年为房东创造4%的利息收益。 参与该项目的注册房东将免除租赁保证金返还保证的加入义务，从而减轻保证费用的负担。此外，政府还将推动对房东收入的税收支持。 计划还包括，租住在首尔等管制区域的房东可以获得住房养老金。在这种情况下，除了通过租赁安心信托获得的月租收入外，还可以领取住房养老金。 政府计划通过不限制住房类型的方式，面向一般房东和租户进行租赁安心信托的公开招募。初步将以市场价20亿韩元以下的住房为目标进行实施，并对押金规模是否过高及是否存在违规建筑等进行基本验证。 项目参与方式有两种：一种是房东先申请参与，稳定机构协助招募租户；另一种是房东与租户事先协商押金水平后共同申请参与。 部分LH购置租赁住房也将通过稳定机构进行试点供给。国土部计划今年试点供给500套住房，以降低无房青年的居住负担。 具体的项目程序、协议内容和月租收益率等将在9月底的项目公告中公开。希望参与项目的房东和租户可以通过HUG官网和全国各地的分支机构进行申请。申请接收将从10月开始，三方协议的签署和合同金的存放将逐步进行，预计年末开始支持入住。 此次项目被解读为在租赁诈骗后，月租化加速的背景下，旨在同时缓解对押金的避讳和月租的负担。然而，实际吸引参与的关键在于确保运用收益率和押金返还的稳定性。 国土部第一副部长金义卓表示：“未来通过租赁稳定机构，租户可以放下押金返还的风险，房东也可以减轻月租逾期的负担，从而安心签订租赁合同。” 他还表示：“如果此次租赁安心信托项目取得成效并进一步深化，租户将不仅能享受到押金居住的效果，房东也能获得月租收益的效果，还将考虑多种合同方式以促进租赁市场的健康发展。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

我们希望更进一步。亚洲经济调查报道团队‘发力’由20至30岁的记者们走进现场，见人、记录声音开始。我们追踪与生活息息相关的所有领域，无论是经济、产业、政治、社会、房地产还是文化。问题一直存在，但往往未能充分显现，未能传达至最后。‘发力’将揭示那些不为人知的事物，传递那些未被听见的声音，我们将再次确认并执着追问。我们将代替读者走到他们无法触及的地方。 韩国建筑技术人协会（协会）名下的办公室转租合同使得租户面临1亿韩元的押金损失风险。整个建筑的租赁公司索伯林状态将押金过度投入电动车充电业务，导致法人债务高达300亿韩元。由于租金逾期合同被解除，损失完全由租户承担，但一审法院并未承认协会的赔偿责任。租户们表示“被公立机构性质的协会招牌所欺骗”，因此提出了上诉。 首尔中央地方法院在去年11月对25名索伯林住户提起的损害赔偿诉讼中，作出了部分胜诉的判决。法院支持了对索伯林状态法人的所有请求，并对崔某和柳某的请求也大部分予以接受，除了部分延迟损害金利率。就判决而言，租户们似乎有机会收回押金。然而，实际上受害者几乎不可能收回押金，因为索伯林方面没有偿还能力。 受害者们还对建筑的业主和第一租赁人——韩国建筑技术人协会追究法律责任。理由是协会已为索伯林办理了租赁权设定登记，并且明知各个房间内有租户实际居住，却放任管理和监督。受害者方面认为，协会本应充分意识到索伯林的资金困境和租金逾期的风险信号，但却未采取任何措施，导致租户误以为索伯林的资金状况正常。 受害者们还提出了预备请求，要求协会向租户支付20亿韩元的押金，以防协会的直接赔偿责任被否定。受害者们希望能够代位行使索伯林应向协会返还的押金债权，按损失比例进行分配。 然而，一审法院驳回了受害者的请求。法院认为，虽然租赁合同中有“转租押金不得超过租赁押金的80%”的条款，但这仅是为了保护协会自身的权利和利益，并不意味着协会有义务管理和监督转租押金的总额。协会只需确认索伯林提交的材料即可，无需调查这些内容是否与实际房源情况相符。 此外，法院也未接受受害者方面关于协会知晓或应知索伯林欺诈行为的主张。虽然协会要求索伯林提供转租合同的现状资料，但索伯林提交了伪造的合同，导致实际押金规模无法确认。法院认为，仅凭合同上中介人印章缺失或租户个人信息删除等情况，协会难以预见到文件伪造的可能性。 法院根据中介的过失程度对损害赔偿责任进行了差别适用。对在中介过程中告知转租合同相关情况的中介，承担20%的赔偿责任；而对未告知转租事实或没有证据证明展示了与协会的合同书的中介，则承担30%至40%的赔偿责任。 法院还明确了与这些中介签订公约和保险合同的韩国公信中介协会和首尔保证保险的责任范围。法院并未直接追究这些机构的损害赔偿责任，而是要求各中介在其所投保的限额内，代为支付相应的损害赔偿债务。法院认为，这些协会和保证保险公司的支付义务与索伯林的转租押金返还债务、索伯林相关人员及中介的损害赔偿债务共同构成连带关系。因此，受害者可以在整体损失范围内，向索伯林、中介以及公信中介协会、保证保险公司等要求赔偿。 亚洲经济调查报道团队就此次判决向承担损害赔偿责任的机构询问了未来的应对方针和措施。韩国公信中介协会表示，关于赔偿责任和未来的应对方针，“目前上诉正在进行中，待上诉结果确定后，将根据法院判决最终确定损害赔偿规模”，并表示“判决确定后，申请人提交公积金支付申请文件后，可以获得公积金，未来的应对也将根据上诉结果进行”。关于责任被认定的中介的处理问题，协会补充道：“根据章程，资格和注册被取消的会员将失去对协会的所有权利”。 去年11月，韩国公信中介协会的一位负责人曾表示“与中介相关的诉讼层出不穷，无法准确掌握该事件”，但目前似乎已开始了解情况并应对上诉程序。 首尔保证保险（SGI）表示：“由于个别合同条件不同，属于金融交易信息，现阶段难以具体说明”，但表示“如果接到保险金索赔，将综合确认保险事故发生的情况及事实，并根据相关法律法规和内部程序进行处理”。 与此同时，针对被认定有不法行为的公信中介的行政处分情况，强南区房地产科也收到了信息公开请求，但区政府决定不公开。强南区房地产科以书面形式回复称：“这是当事人之间民事诉讼进行中的事项”，并表示“如果公开与正在进行的审判相关的信息，可能会对审判的审理或结果产生不当影响”。同时也提到，这属于法人和团体的经营和商业秘密，公开可能会严重损害其合法利益。 此次事件也引发了对转租合同法律和制度限制的关注。根据《住房租赁保护法》，转租人无法直接对原房主行使权利。即使完成了入驻登记和确定日期，优先偿还权仅在转租人的权利范围内有效，且申请租赁权登记的资格也不存在。针对租赁诈骗受害者的特别法也以确定日期、租赁权登记、租赁权设定等与房东的直接合同为前提，导致转租人常常被排除在救济对象之外。结果是，即使在拍卖等紧急情况下，转租人也没有任何制度性保障来收回押金。 法院花了两年时间才承认索伯林的责任。然而，判决书确认的事实是，胜诉并不意味着损失的恢复。面对利用转租这一制度性漏洞的威胁，受害者在法院和现行法律中都无法获得实质性的救济。造成1亿韩元损失的结构性空白至今仍未得到弥补。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

我们希望更进一步。阿朱经济调查报道团队‘发力’由20至30岁的记者们走入现场，接触人们，记录声音开始。我们追踪与生活息息相关的经济、产业、政治、社会、房地产和文化等各个领域的问题，这些问题一直存在，但并未充分暴露，未能传达至最后。‘发力’将揭示那些不为人知的事物，传递那些未被听见的声音，我们将再次确认并执着追问。我们将代替读者走到他们无法触及的地方。 成立仅两个月的初创公司索伯林州通过不透明的程序与韩国建筑技术人协会签订了租赁合同。随后，该公司挪用了租户的押金约100亿韩元，并用这笔钱开展其他业务，最终耗尽了押金。 上个月24日，仁川松岛丽池中央大厦停车场的电动车充电器已不翼而飞。索伯林EPS曾宣传的国内最大规模电动车充电站‘梅加瓦特’的地点，所有包括快速充电器在内的60个充电设施已被全部拆除，停车场一角仅剩下一张皱巴巴的开业横幅。停车场的一侧正在进行电气设备的拆除工作。 索伯林州的代表崔某也是索伯林EPS的代表。2022年10月，他在此地举行了梅加瓦特的开业仪式，并豪言“将在全国主要节点扩展大型充电站网络”。 索伯林州与索伯林EPS名义不同，但实际上是一体的。两家公司的登记簿上，代表董事崔某和审计员李某的名字均被共同列出。负责与租户签订合同的索伯林州董事尤某，实际上是索伯林EPS的登记董事。他曾向崔某借款9500万韩元，并获得了索伯林EPS的3%股份。 从租户处汇入索伯林州账户的押金约100亿韩元中，相当一部分通过崔某的个人账户或直接转入索伯林EPS账户。流失的押金被推测用于松岛房地产的购买等。索伯林EPS于2022年夏季以3689万韩元的价格购买了丽池中央大厦内的停车场和洗车场。所有权转移登记完成当天，该房地产整体被设定了最高债权额为27600万韩元的共同担保权，而债务人并非法人，而是崔某个人。 在索伯林EPS强行扩展业务的同时，公司的债务迅速增加。一位了解公司情况的相关人士表示：“当时公司的总债务已超过300亿韩元”，“是用租户的押金和外部投资资金来偿还债务的结构。”在每月需向协会支付最多9500万韩元的租金的情况下，这种结构难以维持。自2023年4月起，需向协会支付的租金开始逾期。根据一审判决书，崔某在那时已知资金流动性已枯竭。尽管如此，他仍通过索伯林州与新租户签订转租合同，继续收取押金。 在逾期五个月的情况下，2023年9月21日，协会向索伯林州发送了合同解除的内容证明，并于次日向居民发出了退租的公文。此后，崔某向调查机构和债权人声称：“如果出售松岛资产，可以全额偿还押金。”然而，由于亲属方面的停车场保全等债权债务纠纷，出售计划最终破裂，这一承诺未能兑现。最终，索伯林EPS于2025年11月被宣告破产，租户的押金约100亿韩元实际上已无法追回。 首尔中央检察院刑事8部（部长金周炫）于今年4月以诈骗及伪造公文、使用伪造公文的罪名对代表崔某进行了不拘留起诉，对董事尤某以诈骗罪起诉，对审计员李某以伪造公文、使用伪造公文的罪名起诉。检察机关掌握的受害者有28名，受害金额为100亿3000万韩元，伪造的转租合同多达23份。崔某在调查过程中因表示有偿还意愿而维持不拘留身份。然而，承担债务后，即使处置资产，偿还押金的结构本就不可能。 尽管在民事诉讼一审中胜诉，租户们要收回押金的道路依然渺茫。唯一可能获得资金的索伯林EPS正在进行破产程序，实际上已进入清算阶段。相关房地产和其他资产已被转入强制拍卖，清算结束后，租户的份额因优先债权人的存在而难以期待。 阿朱经济调查报道团队多次联系崔某以了解其立场，但崔某始终未作回应。尤某在通话中否认了与财务或管理的关系，并表示与伪造公文毫无关系。李某在通话中表示将稍后联系，但之后未再回复。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

歌手兼演员李胜基的1.05亿韩元押金返还问题引起了广泛关注。随着租赁合同到期临近，房东车家元因涉嫌诈骗被拘留。 车家元于3日因涉嫌违反特定经济犯罪加重处罚法被拘留。他被指控在利用所属艺人的知识产权进行商业提案时，从公司诺莫斯那里收取了242亿韩元的预付款，但未实际履行相关业务。车家元方面否认了这一指控。 此次拘留事件与李胜基的租赁合同并无直接关系。房东被拘留并不意味着其返还押金的义务消失，或其财产会自动被扣押。 李胜基在2024年与车家元夫妇签订了位于首尔龙山区汉南洞的一处别墅的租赁合同，押金为1.05亿韩元。李胜基方面表示，最初要求的押金高于预期，车家元承诺承担贷款和利息负担，但未能履行承诺。 车家元方面则反驳称，押金是经过评估后确定的，李胜基在知晓合同程序的情况下同意了相关内容。由于双方的主张存在分歧，目前无法断定该合同是否构成租赁诈骗。 据悉，李胜基已完成了为保护押金而进行的租赁权设置登记。根据房地产登记簿的报道，李胜基在2024年8月为该住房设置了1.05亿韩元的租赁权。 租赁权是一种登记的物权，与通过迁入登记和确定日期保护的普通租赁权不同。合同结束后，如果押金返还延迟，租赁权人可以对该房地产申请拍卖。 然而，设置租赁权并不意味着押金的全额一定得到保障。实际回收金额将根据租赁权的登记顺序、优先抵押权、税收债权和房屋的拍卖价格等因素而有所不同。由于最新的登记簿上权利关系尚未确认，因此目前尚无法确定李胜基是否能够全额收回1.05亿韩元。 未单独设置租赁权的普通租客应采取不同的应对方式。首先，安全的方式是通过短信或内容证明等留存证据的方式，传达合同结束的意向和押金返还的要求。 如果租赁结束后仍未收到押金，租客不应在未完成租赁权登记的情况下搬离或迁入登记。如果搬家不可避免，应向管辖法院申请租赁权登记命令，并在确认租赁权实际登记在登记簿后再搬家，以保持原有的对抗力和优先受偿权。 如果房东有处置财产的风险，可以考虑对房地产或存款进行保全。如果返还义务和金额没有重大争议，可以申请支付命令，若房东提出异议，则进入民事诉讼程序。 如果房屋被拍卖，租客还需确认自己的权利形式和分配要求期限。一般情况下，确定日期的租客原则上应在规定期限内进行权利申报和分配要求。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

刚开始工作不久的28岁年轻人尹某最近开设了养老金储蓄基金账户。他每月定期存入一定金额，以购买国内上市的交易所交易基金（ETF）。他认为，通过ETF进行长期投资，同时在年末结算时享受税收抵免，十分吸引人。 尹某表示：“虽然工资不高，但我认为从社会新人的阶段开始，稳步积累资产是更好的选择。虽然在普通账户中也可以购买ETF，但养老金储蓄可以享受税收优惠，因此自然而然地选择了它。” 20至30岁年轻人对养老金储蓄的看法正在发生变化。他们不再将其视为几十年后的退休产品，而是越来越多地将其作为可以同时享受年末结算税收抵免和ETF长期投资的“节税投资账户”。 根据金融委员会和金融监督院在18日发布的《2025年我国养老金储蓄投资白皮书》，截至去年底，20至30岁年龄段的参保人数达229万1000人，比上年增长了13.8%。这一增幅是40至50岁年龄段增幅6.6%的两倍多。20岁以下的参保人数也达到了13万5000人，增长了53.4%。 投资型产品的转移也十分明显。在此期间，养老金储蓄基金的累计资金从40万7000亿韩元增加到61万3000亿韩元，增长了50.7%。随着年轻人可以轻松通过手机开设账户并定期小额购买ETF，年轻人的参保和资金向投资型产品的转移同时出现。 吸引2030世代的最直接因素是税收抵免。养老金储蓄和个人型退休金（IRP）等养老金账户每年合计最多可缴纳1800万韩元。养老金储蓄最多可享受600万韩元的税收抵免，若再利用IRP，抵免的缴纳金额可增加到900万韩元。 对于总工资在5500万韩元以下的员工，适用地方所得税在内的抵免率为16.5%；超过此金额则为13.2%。如果总工资在5500万韩元以下的职工向养老金储蓄缴纳600万韩元，则最多可获得99万韩元的抵免；若与IRP合计缴纳900万韩元，则最多可获得148万5000韩元的抵免。实际的退税金额可能因已缴纳的税款和其他抵免项目而有所不同。 将征税时间推迟也是一大优势。在养老金储蓄账户中，即使买卖基金或ETF获得收益，也不需要立即缴税。税款将在提前取款或在55岁后以养老金形式领取时征收。将税款和年末结算退回的抵免金额再次投资，可以在长期内提高复利效果。 养老金储蓄基金受欢迎的原因还在于收益率。投资白皮书显示，去年养老金储蓄的整体收益率为10.6%。普通基金的收益率为31.3%，ETF的收益率为27.4%。基金和ETF合并的投资型产品收益率为29.3%，远高于养老金储蓄信托的4.0%和养老金储蓄保险的0.8%。 然而，这些数据是去年股市强劲时的表现。与存款不同，基金和ETF的本金并不保证，市场下跌时可能会遭受损失。自去年第四季度起，收益率的计算标准发生了变化，产品的公告标准也不同，因此简单比较存在局限性。 养老金储蓄账户可投资的产品种类也变得更加多样化。根据Toss证券的数据，其养老金储蓄账户中可交易的国内上市ETF总共有1046个。从追踪国内外主要指数的产品，到投资于高股息股票、债券、黄金、人工智能（AI）、半导体等的产品，选择范围广泛。 年轻人还可以选择在每月工资日定期自动转账购买ETF，而不是一次性投入大笔资金。通过分散购买时机，初期以小额开始，随着收入的增加逐步提高缴纳金额，这种方式与社会新人的投资方式非常契合。 然而，养老金储蓄和退休金的投资监管不同，投资者需注意。养老金储蓄基金没有单独的风险资产限额，但IRP和确定缴费型（DC）退休金的投资比例仅限于整体资产的70%。利用被归类为安全资产的债券混合型ETF，可以将实际股票比例提高到85%，但这属于退休金的策略，而非养老金储蓄。 证券公司也纷纷加入针对20至30岁年轻人的养老金储蓄服务竞争。Toss证券在24日推出了首个节税产品养老金储蓄账户。该账户提供税收抵免进度和2026年预计节税金额的个人报告，并与国内ETF查询、股票收集、自动转账功能相结合。账户的开设、运营和管理均可通过移动应用程序处理，提高了可及性。 由于税收优惠较大，需注意的事项也不少。养老金储蓄账户是以长期投资为前提设计的账户。一般来说，加入后5年过去并在55岁后才能以养老金形式领取。如果为了生活费、结婚资金、购房等非养老金目的提取资金，已享受税收抵免的缴纳金额和运营收益将被征收16.5%的其他所得税。 如果账户被注销，可能需要返还大部分已享受的税收优惠。然而，未享受税收抵免的缴纳本金并不全部征税。 专家建议，初期不要试图填满税收抵免的上限。需要大笔资金用于结婚、租房押金、购房等的年轻人，应先确保生活费和应急资金，然后以长期维持的金额开始投资。 业内人士表示：“尽管税收抵免优惠很大，但不应将生活资金过度投入养老金账户。每月应自动转账可承受的金额，随着收入的增加逐步提高缴纳金额，这才是现实的做法。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。