在法院拍卖市场中，优劣分明的现象愈发明显。全国公寓的成交率和成交价均有所下降，但在中低价公寓和有改建预期的项目中，成交价却持续高于评估价。 根据拍卖数据专业公司Gigi Auction发布的《2026年8月拍卖动态报告》，上个月全国公寓拍卖的进行数量为3614宗，比去年同期的2874宗增加了26%。连续六个月超过3000宗。 全国公寓的成交率为35.4%，较上月的37.3%下降了1.9个百分点。成交价率（成交价与评估价的比率）也从85.4%降至84.7%，连续三个月下降。 首尔公寓的成交率为37.1%，较上月下降1.2个百分点。成交价率从101%降至97%，时隔五个月首次低于100%。 不同项目之间的温差明显。一些大型“单身公寓”的成交价在评估价的60%至80%之间，拉低了整体平均水平。相反，中低价公寓或有改建、翻新的项目则吸引了大量竞标者。 实际上，中浪区和诺原区的公寓成交价率分别为115.2%和102.8%，均高于评估价。诺原区月溪洞现代公寓的60㎡单位吸引了10名竞标者，以8717.7万韩元成交，成交价率约为122%。 在京畿道，受欢迎地区的需求也在增加。整体公寓成交率从上月的49.1%骤降至37.7%，创下今年最低水平。相反，成交价率从86.8%上升至89.8%，上升了3个百分点，达到了2024年8月以来的最高水平。 汉南市（112.1%）、华城市东滩区（109.8%）和龙仁市水枝区（109.5%）等地的成交价率均高于评估价。 在一般交易市场中，中低价公寓的交易比例也有所上升。我们银行房地产研究实验室的韩永镇分析了国土交通部的实际交易价格公开系统，结果显示截至8月4日，报告的8月合同中，首尔9亿韩元以下公寓的比例为54.3%，比今年1月的47.1%高出7.2个百分点。8月的合同仍在报告中，因此比例可能会有所变化。 韩实验室表示：“政府继续实施严格的家庭贷款总量、住房抵押贷款和LTV下调等强有力的监管措施，加上8月的税制改革方案和两次基准利率上调。” 他进一步指出：“最终，资金筹集能力不足的人们转向了中低价住房集中地区。”并强调：“在成交结果参差不齐的情况下，不应仅凭成交率和成交价率来判断市场，而应综合考虑地区、价格区间和项目的价格走势。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

由于高利率和空置负担，商铺和公寓等商业地产市场陷入低迷。办公及商业设施的拍卖数量创下历史新高，拍卖市场的情况也反映了这一点。然而，在重建和再开发预期较高的首尔核心地区，商铺却出现了溢价现象。 根据7月14日发布的《2026年6月拍卖动态报告》，上个月全国办公及商业设施的拍卖数量达到了8268件，比前一个月的7579件增加了约9%，创下了月度历史最高水平。尤其是商铺和公寓占据了最大的比例。 尽管拍卖物件增加，但成交情况却不理想。全国办公及商业设施的成交率为20.0%，比上月下降了0.3个百分点。成交价格率为51.3%，比上月的53.2%下降了1.9个百分点。这意味着交易价格仅为评估价的一半。平均竞标者人数仅为2.8人。 商业地产市场的低迷直接反映在拍卖指标上。商铺是对自营经济、租金收益和空置率敏感的资产。在高利率和消费复苏缓慢的情况下，租金上涨的预期难以实现。公寓的投资吸引力在居住型和收益型产品之间减弱，也导致拍卖物件的增加。 地方市场的情况更加严峻。世宗市的办公及商业设施成交价格率仅为29%，江原道为38.7%，全北为42.3%，庆南为42.4%。 而首尔的情况则有所不同。首尔办公及商业设施的成交价格率为71.7%，比上月的67.9%上升了3.8个百分点。与全国平均的51.3%相比，高出20个百分点以上。这表明首尔核心地区的需求依然旺盛。 特别是整治项目的商铺表现强劲。首尔麻浦区多花洞重建公寓小区内的商铺和江东区千户洞江东站周边的整治促进区内的商铺，成交价格均为评估价的1.5倍。光津区的5件小型公寓也均以接近100%的评估价成交。 未来，拍卖市场中各地区商铺的温差可能会进一步加大。特别是在交通枢纽、整治项目和大型社区周边的商铺，可能会吸引更多的选择性需求。 然而，整治项目的商铺需要考虑到协会章程、商铺会员地位、分配权的认可、营业补偿和权利关系等因素。如果重建和再开发项目延迟，或商铺布局和分配条件发生不利变化，预期的开发收益可能会减少。 业内人士表示：“办公及商业设施拍卖数量创下历史新高，意味着无法继续持有的资产正在进入市场。”同时指出：“首尔整治区的商铺因开发预期和后续需求而受到不同的评估。” 他还补充道：“商铺拍卖的收益性因地段和权利关系而异，不能仅因成交价格高于评估价就盲目跟进，而应综合考虑整治项目的进展阶段、商铺会员地位及未来租赁需求。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府将因半导体产业利好而房价急剧上涨的京畿道华城东滩区、龙仁市器兴区和九里市指定为土地交易许可区域，这些地区的拍卖市场成为了一个变数。虽然一般交易市场因许可程序和实际居住要求等因素，交易门槛提高，但在拍卖市场上，已经出现了超出评估价的成交和激烈的竞标竞争，预计未来需求可能会进一步增加。根据7月13日的数据显示，京畿道华城市东滩区的公寓拍卖成交率从4月的95.01%上升至5月的98.03%，6月更是达到了107.02%。成交率是指实际成交金额与评估价的比率。在此期间，平均竞标人数也从6.20人增加到7.56人，再到10.45人，竞争愈发激烈。个别标的物的高价成交案例也不断出现。上个月进行的华城市东滩区清溪洞“东滩站乐天城阿尔巴特罗斯”102㎡的拍卖吸引了18名竞标者，最终以约120%的评估价，即10亿9599万韩元成交。在土地交易许可规定实施前的本月3日，华城东滩区长池洞“湖边半岛优博拉艾维公园”104㎡的成交价也高于评估价6500万韩元，达到了7140万韩元。京畿道九里市的情况也类似。6月，九里市的公寓平均拍卖成交率达到了103.72%，成交率也达到了100%。九里市土坪洞的SK·新日公寓经过14名竞标者的竞争，最终以评估价的104%成交。龙仁市器兴区上佳洞的“金华村住宅公寓”60㎡也吸引了13名竞标者，成交价达到了评估价的117%。政府于5日将东滩区、龙仁市器兴区和九里市等地指定为土地交易许可区域。由于半导体产业园区的建设和交通利好的影响，房价在短时间内急剧上涨，因此采取了措施以阻止投机性交易。根据土地交易许可的规定，购买一定规模以上的住宅时，必须满足实际居住等许可要求，因此一般交易市场的投资需求预计将受到一定限制。然而，拍卖作为民事执行法下的程序，获得的标的物不受土地交易许可的限制。因此，拍卖可能成为一种相对较低的进入门槛的替代购买渠道。随着成交率和竞标人数的上升，若部分一般交易市场的需求转向拍卖市场，竞争可能会更加激烈。半导体带地区的房价强势依旧。根据韩国房地产院发布的7月第一周公寓价格动态，华城东滩的公寓成交价格较上周上涨了1.29%。虽然涨幅有所减小，但周度仍保持在1%的上涨幅度。专家认为，土地交易许可制度虽然能抑制投机需求，但基于产业园区和交通利好的实际需求在短期内难以减弱。像东滩、器兴和九里这样对工作和居住接近的地区，部分需求可能会转向拍卖市场。姜恩贤 法律事务所名都拍卖研究所所长表示：“拍卖在法律上不需要单独获得土地交易许可，因此相对一般交易而言，进入门槛较低。东滩因三星电子的投资预期等原因，市场情绪已经高涨。如果土地交易许可实施后，一般交易受到限制，部分投资和实际需求可能会转向拍卖市场。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。