韩国将限制非居住一户住宅的租赁贷款，或加速租赁市场萎缩
在首尔公寓租赁市场中，月租比例已超过一半，租赁房源也在迅速减少。业界预测，如果对非居住一户住宅的租赁贷款实施更严格的监管，租赁市场的萎缩趋势将会加快。政府虽然表示要阻止杠杆投资等行为，但在租赁供应已经减少的情况下，进一步的监管可能会加剧市场的不安。据业界消息，李在明总统在前一天的记者会上表示：“租赁在韩国是一种特殊的民间金融形式”，“租赁贷款的增加是房价上涨的主要原因。”他还强调：“必须阻止用他人资金进行投机。”总统在公开场合直接将租赁贷款问题指认为房价上涨的原因，这使得加强监管的讨论可能加速。金融监管机构也已开始审查相关监管措施。金融委员会在今年4月发布的《2026年家庭贷款管理方案》中表示，将在未来推出针对投机目的的非居住一户住宅的贷款监管措施。上个月21日，金融委员会主席李亿权提到“房地产与金融的脱钩”时表示：“我们仍在审查针对投机目的的非居住一户住宅贷款监管方案。”金融监管机构还在4月底对首都圈及监管区域内的有房者所获得的保证金租赁贷款进行了调查。市场上也有预测，政府的税制改革方案可能会与租赁贷款的总债务偿还比率（DSR）相结合，推出更严格的监管措施。目前，根据去年的10·15政策，只有在首都圈及监管区域内的有房者申请租赁贷款时，贷款利息才会被纳入DSR计算。如果加强租赁贷款监管，可能会有效阻止投机需求的资金流入金融领域。金融委员会的调查显示，在首都圈的监管区域内，拥有公寓的非居住一户住宅贷款者从银行获得的租赁贷款规模约为9.2万亿韩元，数量约为5.9万件。政府认为，若不阻止利用租赁保证金进行的购房结构，难以提高贷款监管的有效性。李恩亨，韩国建设政策研究院研究员表示：“租赁资金贷款本是为了在低利率时期支持弱势群体的居住需求而设立的制度，但不知何时开始适用对象和范围过于扩大。”他指出：“但如何同时处理供应扩大和需求抑制的问题仍需思考。”问题在于租赁市场已经在快速萎缩。根据国土交通部的统计，从今年1月至5月，首尔公寓的新租赁合同中，月租占比达54.2%。而去年同期的月租占比为45.9%。在一年内，首尔公寓新租赁市场的月租占比上升了8个百分点以上。租赁房源的减少趋势也在持续。房地产大数据公司Ashi的数据显示，截至当天，首尔公寓的租赁房源为18574件，比一年前的25240件减少了26%以上。如果对非居住一户住宅等实施租赁贷款监管，月租转变的速度可能会加快。租赁的减少是房东和租户选择变化的结果。由于高利率和保证事故的担忧，租户对保证金较大的租赁感到负担，而房东则考虑到贷款监管和税负，倾向于选择月租或半租的趋势愈发明显。政府和金融监管机构已经在去年9·7政策中将非居住一户住宅的租赁贷款限额缩减至2亿韩元。如果实施进一步的监管，虽然持有租赁房产的投资需求可能会减少，但同时也可能导致租赁供应减少和月租负担增加的情况。崔京浩，居住中立性研究所所长表示：“租赁是基于杠杆投资收益，即价格上涨的前提下的系统，价格稳定后自然会减少。”他同时指出：“如果不是因为价格稳定，而是因为强行推动一户一住宅政策而被迫减少，租户的损失将会更大。”他强调：“要想人为减少租赁，必须通过供应资金转向低价月租，缓解居住成本负担的预防性措施应当先行。”
2026-06-10 01:03:00
