未成年人房东的保证金返还率为0%…法定代理人历史公开的有效性
未成年人房东的租赁保证金返还保证的加入规模在连续两年保持在400亿韩元的水平，但保证事故的回收情况却不理想。2024年和2025年，未成年人房东相关的保证事故回收率连续两年为0%。虽然正在推进公开在未成年人名下实际主导合同和资金运作的法定代理人的历史，但其有效性仍存在争议。17日，业界消息称，国民力量的强胜奎议员等11人于前一天提出了将未成年人房东的法定代理人纳入习惯性债务不履行者公开对象的住房城市基金法部分修正案。该修正案规定，当未成年人作为房东时，法定代理人的租赁保证金返还保证的加入情况和保证事故历史，以及最近三年内的债务履行情况，需提供给承租人。此举旨在将法定代理人纳入习惯性债务不履行者的公开对象，以防止利用未成年人名义反复发生的保证事故。根据住房城市保证公社（HUG）的资料，未成年人房东的租赁保证金返还保证的加入金额从2021年的395亿韩元增加到2022年的508亿韩元，2023年为513亿韩元。之后在2024年降至425亿韩元，去年为407亿韩元，但连续两年保持在400亿韩元的水平。保证事故金额从2019年的3亿韩元增加到2024年的34亿韩元。2025年降至13亿韩元，但与2019年相比仍增加了四倍以上。回收率在2021年为32%，但在2024年和2025年连续两年为0%。在最近五年中，代位偿还金额为59亿韩元，其中约45亿韩元尚未回收。问题在于责任归属结构。根据现行法律，未成年人房东的父母等法定代理人在租赁保证金返还保证加入时并未被列为连带保证人。即使发生保证事故，HUG也难以向法定代理人主张追偿权或调查其财产，并且在习惯性债务不履行者名单中也未被列入。实际上也存在受害案例。2015年出生的10岁儿童在首尔江南区化曲洞、机场洞、杨川区新月洞、铜雀区上道洞等地购置多户住宅进行出租，未返还保证金13亿5000万韩元中的9亿韩元。在全北地区，一名8岁儿童未返还7套住房的租赁保证金9亿2100万韩元中的2亿9600万韩元。法定代理人历史的公开是为了让承租人在与未成年人房东签订合同时，能够核实保证事故历史和债务履行情况。这一措施在不阻止保证加入的情况下，为承租人提供了提前规避风险的依据。然而，仅靠信息公开是否足够也受到质疑。即使法定代理人的债务历史被公开，承租人可能无法正确核实，或者选择有限的情况下，仍然难以避免风险物件。公开对象、提供方式和告知程序需要具体设计，以提高其有效性。部分人士还提出，除了信息公开外，还应将父母等法定代理人设为连带保证人。然而，如果强制要求连带保证，法定代理人的事先同意将是必要的，可能导致承租人无法加入保证的副作用。HUG也认同加强法定代理人责任的必要性，但对强制连带保证持谨慎态度。HUG相关人士表示：“与连带保证不同，信息公开的方式不会限制承租人的保证加入，同时也能让承租人在与未成年人房东签约时，提前核实父母的债务历史，”并表示：“这将对承租人自行规避问题物件产生预防效果。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
2026-06-18 00:44:00
