租赁市场动荡：首尔注册出租房源3万套面临出售
政府发布的税制改革方案后，首尔中低价公寓集中区域的注册出租经营者开始收回租赁房源并考虑出售。诺原、永登浦、城东、东大门等近期租赁房源急剧减少的中低价及实际需求区域，面临租赁市场不安加剧的风险。 根据《亚洲经济》6日对国土交通部截至6月底的注册民间出租住房原始数据的分析，首尔的4年短期民间出租、短期出租和8年长期一般民间出租、准公共出租总计为3万354套。 简单合并4年或8年的租赁义务期，预计今年下半年约有1万3500套将结束义务期。2027年约7480套，2028年约6270套也将面临义务期结束。 此次税制改革方案的核心是对注册出租公寓的转让税优惠设定出售期限并逐步取消。已结束义务期的住房需在2027年底前出售，才能享受转让税减免和长期持有特别扣除50%的现有优惠。2028年将适用转让税率的一半，扣除率也降至30%，而从2029年起，这两项优惠将全部取消。 截至2027年1月1日，正在义务出租的住房在期满后1年内出售，才能维持现有优惠。现行制度下，注册自动注销后仍可在没有出售期限的情况下享受转让税优惠，因此可以继续出租。未来，出售延迟将增加税负，因此新签的2年租赁合同可能会减少，更多房源将被腾空出售。 按地区划分，注册民间出租房源中，诺原区以3469套位居首尔之首。其次是永登浦区1877套、城东区1381套、东大门区1279套、九老区990套、城北区938套、冠岳区893套、道峰区872套、中浪区785套。 问题在于这些地区的租赁供应已经迅速减少。根据房地产大数据平台《阿实》的数据，截至当天，过去一年中，中浪区公寓的租赁房源从386套减少到76套，减少了80.4%。东大门区也从1039套减少到359套，减少了65.5%。道峰区和诺原区分别减少了64.5%和62.1%，而九老区（-59.9%）、冠岳区（-58.5%）、城东区（-48.9%）、城北区（-47.3%）、永登浦区（-41.1%）的减少趋势也十分明显。 现场也有出租经营者进行出售咨询。首尔东大门区答十里洞的莱美安威夫公寓，截至6月底注册的8年长期一般民间出租公寓有51套。其中，预计今年下半年将有30套、2027年将有13套、2028年将有8套结束义务期。 附近某房地产中介的相关人士表示：“享受税收优惠的出租经营者在义务期结束后开始考虑出售。公告发布后，有一套已实际转为出售，另一位拥有两套的经营者也在考虑处置。” 注册出租公寓的租金涨幅限制在每年5%以内，长期续签的住房租金往往低于周边市场价。另一家中介的相关人士表示：“转为出售的租赁住房通常是租金相对便宜的房源，”并指出“如果出租经营者的房源转为出售，便宜的租赁房源可能会减少。” 南赫宇我们的银行房地产研究院表示：“非居住住房持有者为了节税选择实际居住，可能导致原有租赁住房转为实际居住，从而减少租赁流通量。”并指出“在出租房源不足的地区，租赁价格波动性可能会加大。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。
2026-08-08 19:04:10
