空置商铺转型为个人仓库，南性勋的解决方案
随着商铺和知识产业中心等商业房地产的空置现象持续加长，利用空置空间进行新用途的趋势逐渐显现。自助储存作为一种个人物品存放方式，基于居住成本上升和单人家庭增加的需求，成为商业房地产的新用途。 南性勋爱姆盒子代表在最近接受《亚洲经济》采访时表示：“自助储存不受地理位置或商业区的限制，因此可以进入空置较多的地方，成为解决空置问题的一个方案。” 南代表开始自助储存业务的原因出乎意料地简单。在大学毕业时，他将自己的行李寄放在朋友家，后来接到朋友的电话要求尽快取回行李。这让他想到，如果有一个可以暂时存放行李的空间，对于单人家庭或大学生来说是很有必要的。 他之前也曾在风险投资、初创企业、购物中心和平台等多个领域积累经验。然而，他意识到在线平台业务如果没有外部投资，很难实现自我盈利和成长。因此，他在寻找线上线下结合的业务时接触到了海外的自助储存市场。 南代表表示：“在美国和日本，这已经是一个成熟的行业，但当时韩国并没有建立起完善的市场。”因此，他决定创业。 爱姆盒子的名称源于早期的商业模式。当时是以箱子为单位接收客户的行李进行存放。2015年，他在首尔松坡区三田洞的一个地下空间开设了第一家存储所。利用相对低廉的租金，确保了空间后，客户通过快递寄来的行李被存放在架子上。 初期的主要客户是单人家庭和大学生。那些在搬家前需要暂时寄存行李的人，或需要腾出宿舍的大学生，可以通过快递将行李寄送过来，存放后再送回他们希望的地方。在经营过程中，南代表感受到了一些局限性，于是租用了位于京畿道外缘的小型物流仓库，并利用集装箱等方式扩展业务。然而，创业后的7到8年间，直到2022年，业务一直处于停滞状态。 意外的突破来自房地产市场。自助储存是一个设备投资和租金等初期成本较高的行业，因此在快速扩展网点方面存在局限性。在此期间，他注意到了商业房地产的空置问题。 南代表构思了一种模式，即由拥有空置的房东承担设施费用，爱姆盒子负责运营空间并分享收益。随后，他通过博客直接向拥有空置的房东宣传“开设自助储存网点”，并意外地迅速达成了第一份合同。 这样开设的第一家网点是仁川论峴点。当时，自助储存的概念尚不为人知，合同者的家人曾前来要求解除合同。南代表表示：“人们对自助储存这一业务并不熟悉，但现在市场氛围已经完全改变。” 目前，爱姆盒子在全国运营着280个网点。南代表特别强调，自助储存的特性使其相较于一般商业设施，受地理位置和商业区的依赖程度相对较低。 南代表预测，未来商业房地产的空置问题将更加严重。因为在开发过程中供应的商业设施和知识产业中心仍然留在市场上，而填补这些空置的租赁需求正在减少。 相反，他认为支撑自助储存需求的环境正在扩大，尤其是居住成本上升和居住空间缩小是关键因素。 南代表解释道：“以前搬到更大的房子是很自然的，但现在由于居住成本的负担，搬到大房子变得困难。虽然需要减少物品，但又不能全部丢弃，因此产生了对个人仓库的需求。” 盈利能力也是爱姆盒子强调的部分。南代表表示，在没有外部投资的情况下，依靠自有资金运营业务，年均收益率接近30%。 爱姆盒子的商业模式侧重于降低设施投资成本。通过使用门锁和出入门的二维码系统，减少了完全自动化所需的大规模设施投资。而一些竞争对手则在应用开发和无人化系统建设上进行了大规模投资，导致成本负担加重，南代表如是说。 爱姆盒子在新网点开业后，目标是在6到12个月内获得相当的市场份额，1到2年后达到稳定的市场份额。南代表解释道，当附近空间的市场份额超过80%时，会根据需求开设新的网点。 然而，随着自助储存市场的增长，竞争加剧是不可避免的挑战。如果在优越的地理位置上竞争对手集中，可能会导致各个网点的盈利能力下降。 在制度层面上，未来消防相关的法规可能会对业务扩展产生变数。不过，爱姆盒子的存储所目前的火灾风险低于一般餐厅或住宅设施，因为其使用的火源和电力较少，并配备了热和烟雾探测器。 爱姆盒子计划到今年底前实现400个网点，并在2029年前扩展至全国1000个网点。通过这一目标，预计实现1000亿韩元的销售额和300亿韩元的年利润，并长期推动通过基金等方式进行资产收购。 南代表表示：“自助储存业务不仅仅是将空置空间转变为仓库，而是连接不断变化的居住环境和商业房地产市场。空置问题和居住空间不足这两个变化同时出现，市场未来将会更加扩大。”
2026-09-02 00:56:00
