首尔公寓租赁市场两年内租赁房源减少22%…实住为中心的税制改革或加速租金化
最近三个月，首尔公寓的租赁房源增加了近30%，但与两年前相比，租赁房源减少了20%以上。虽然整体租赁房源有所恢复，但长期来看，租赁房源减少、月租比例上升的趋势愈发明显。对此，若实施提高非居住住房税负、鼓励实住和出售的税制改革，可能会加速租金化的担忧随之而来。 根据房地产大数据平台Ashi的数据，截至8月4日，首尔公寓的租赁房源为38,356套，较4月21日的29,754套增加了28.9%。 然而，房源构成发生了变化。租赁房源为20,803套，占总数的54.2%；月租房源为17,553套，占45.8%。与2024年同期的租赁房源26,599套相比，减少了21.8%。去年，租赁房源也仅为22,865套，减少趋势持续。 相对而言，月租房源从2024年的14,547套增加到今年的17,553套，增幅为20.7%。在整个租赁房源中，月租的比例也从35.4%上升至45.8%，增加了10.4个百分点。尽管最近租赁房源有所增加，但租赁供应的恢复仍然不容乐观。 在租赁供应不足的情况下，价格上涨的趋势也在持续。根据KB房地产的数据，7月首尔公寓的租赁价格较上月上涨了1.34%。虽然涨幅较6月的1.43%有所减小，但在需求旺盛的地区，价格仍在上涨。首尔公寓的租赁供需指数为126.2，超过了买卖供需指数的112.6。该指数超过100意味着租赁需求超过供应。 目前的租赁房源减少并不能完全归因于最近的税制改革。更可能是由于入驻量减少、投资意愿下降、租赁市场结构变化以及房东偏好月租的累积结果。然而，政府2026年的税制改革方案旨在增加实住优惠，提高非居住及出租目的住房的负担，这可能会影响未来房东的选择。 该改革方案将实住一户家庭的综合房地产税基本扣除额从现行的1.2亿韩元提高至1.4亿韩元，而不居住的单户家庭的扣除额则降低至9000万韩元。多户家庭在9000万韩元的基本扣除中，仅能统一扣除4000万韩元，其余5000万韩元将根据实际居住住房所占比例进行适用。如果没有任何住房居住，基本扣除额将减少至4000万韩元。 持有三套以上住房和调控区域住房持有者的公平市场价值比例也将从现行的60%逐步提高至2027年的70%和2028年的80%。一户一住宅的家庭不在此列。长期持有特别扣除的资本利得税将改为以居住时间为中心的长期居住所得扣除，并在2028年引入20亿韩元和2029年起引入10亿韩元的限制。 政府希望通过加强实住优惠和给予多户家庭资本利得税减免的过渡期，促使出租目的住房进入买卖市场。然而，房东的选择不一定会导致出售。若非居住状态下的税负加重，房东可能会选择出售或直接入驻，若继续持有则可能将增加的成本转嫁到租金上。 若房东直接入驻，该住房将退出租赁市场。然而，是否将现有居住住房重新投入租赁市场，将影响整体租赁供应。随着持有税等每年需现金支付的负担增加，房东可能更倾向于选择月租而非租赁。南赫宇，我们银行房地产研究院表示：“在合同到期后，愿意从新合同中收取月租的房东可能会增加。” 即使出售增加，也不一定对租赁市场产生积极影响。如果无住房的实际需求者购买了出租住房，该住房将退出租赁市场。若贷款限制导致租户转变为买家的可能性受限，可能会出现租赁需求仍在而供应减少的情况。 朴勋，首尔市立大学税务学教授对此表示：“市场不仅受税制影响，还与供应、利率、贷款限制和经济状况相互关联。”即使提高税制上的出售诱因，如果没有为租户转变为买家提供的金融条件和替代租赁住房的供应，租赁市场的不稳定性可能会持续。 注册租赁住房相关优惠的减少也是一个变量。政府计划逐步取消适用于调控区域的长期和短期注册购入租赁公寓的资本利得税减免和长期持有特别扣除。现行优惠将维持至2027年底，之后在2028年减少，并在2029年完全取消。 由于适用对象仅限于调控区域的一部分注册购入租赁公寓，因此不应夸大其对整体租赁市场的影响。然而，若非居住住房的税收加强与注册租赁优惠的减少相结合，可能会降低私人房东的长期持有诱因，并增加通过租金回收增加成本的可能性。 最终，必须在引导现有租赁住房出售的同时，提供吸收增加的租赁需求的民间和公共租赁住房供应渠道。如果新供应不足，尽管买卖房源增加，租赁市场的供需失衡可能会加剧。 徐振亨，光云大学房地产法务学教授表示：“必须有人购买住房并进行出租，才能实现租赁供应。”他指出：“在没有激发租赁住房供应的需求和商业性情况下，期待供应的扩大是困难的。” 政府的税制改革方案还包括将月租税额扣除的金额上限从每年1000万韩元提高至1200万韩元，并从2027年起对青年实施17%的扣除率，无论总收入水平如何。每月支付100万韩元租金的总收入为5000万韩元的青年，其扣除额将从170万韩元增加至204万韩元。 然而，月租税额扣除是对已支付租金的一部分进行事后返还的制度，难以视为阻止租赁房源减少或转向月租的供应对策。扣除对象也仅限于无住房的劳动者和诚信经营者等，可能导致某些租户因收入或合同条件而无法享受优惠。 李昌武，汉阳大学城市工程系教授指出：“对租赁市场不稳定的根本对策几乎没有提出，这是最大的遗憾。”他强调：“如果私人房东的成本和收益性恶化，租赁住房供应将减少，或者增加的负担将通过租金转嫁给租户。”
2026-08-06 01:12:10
