房地产税制再变...‘单独名义 vs 共同名义’的节税效果如何？
如果即将结婚的夫妻正在考虑购买新房或出售现有房屋以换购更贵的住房，那么“名义”问题可能会成为他们的一个重要考虑因素。到目前为止，共同名义被认为是节税的主要方法。然而，随着政府最近推出房地产税制改革方案，选择共同名义还是单独名义的计算变得复杂起来。根据27日相关行业的消息，政府及执政党正在对本月初提出的房地产税制改革方案进行修订。预计将放宽对非居住一户住宅者的征税标准和长期持有税额减免。尽管最终方案尚未出台，但关于夫妻共同名义和单独名义哪种节税效果更大的关注度很高。 根据政府的原方案，公示价格在1.8亿韩元（市场价2.6亿韩元）以下的情况下，选择共同名义在基本免税和税基分散方面具有优势。特别是从2028年开始，如果夫妻共同“实际居住”，选择共同名义的普通征税将更为有利。夫妻共同持有一套住房并接受普通征税时，各自可享受9000万韩元的基本免税，总计为1.8亿韩元。虽然单户住宅者的特例（单独名义方式）基本免税额将从当前的1.2亿韩元提高到1.4亿韩元，但从免税额来看，仍然比共同名义多出400万韩元。对于非居住的共同名义者，必须比较普通征税和一户住宅方式的预期税额。根据当前的政府税制改革方案，非居住共同名义的普通征税基本免税额将从现行的1.8亿韩元减少到每人各4000万韩元，总计8000万韩元，而在首尔等调控区域，公正市场价值比率也将适用80%。非居住一户住宅方式的基本免税额为9000万韩元，公正市场价值比率为70%，从条件上看似乎更有利，但如果不享受年龄免税等优惠，普通征税的最终税负可能反而较低。如果公示价格超过1.8亿韩元，则需要考虑年龄和居住时间。从2028年起，现有的长期持有税额减免将转变为根据实际居住时间进行的减免，适用20%至50%的比例，老年人减免20%至40%可叠加，最高可享受80%的税额减免。然而，减免金额将设定600万韩元的上限。共同名义的普通征税不适用此类年龄和居住税额减免，因此如果年长或在同一住房中居住时间较长，则需要比较一户住宅方式的税负。例如，如果在调控区域内居住在一套市价为3.5亿韩元的公寓中，选择共同名义的普通征税综合房地产税预计约为112万韩元。而不适用年龄和居住税额减免的单独名义一户住宅者约为333万韩元，但如果年满60岁且居住超过5年，享受最高80%的减免后，税额可降至约67万韩元，比共同名义少约45万韩元。最终，2028年后的综合房地产税节税不仅仅取决于选择共同名义还是单独名义。如果难以享受较大的年龄和居住减免，则需要比较共同名义的1.8亿韩元基本免税和税基分散效果；如果年长或计划长期居住，则需要比较一户住宅方式的税负。然而，公正市场价值比率和非居住一户住宅者的免税额上限等主要问题仍然存在，需关注政府的进一步讨论。
2026-08-28 03:32:00
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