随着韩国首都圈被划定为房地产调控区域，住房租赁市场的结构性供需失衡持续加剧。进入今年以来，首尔公寓的全租房源数量已减少约22%，全租价格连续45周保持上涨态势。同时，随着租赁需求逐渐向首尔周边扩散，京畿道地区的全租房源短缺现象亦日益突出。市场普遍预期，当前“全租难”的局面在未来一年内仍将持续。 据韩国不动产院本月15日发布的数据，截至12月第二周（以8日为基准），首尔公寓的全租供需指数达104.7。该指数取值区间为0至200，用于反映全租市场供需相对强度，高于100即表明需求超过供给，反之则相反。数据显示，今年5月中旬前，该指数一度低于100，此后持续攀升，尤其在“10·15房地产政策”实施后，上涨趋势显著加快。 行业分析指出，这一变化主要源于首尔25个自治区及京畿道12个市区被列为房地产调控区及投机过热区域，相关政策规定购房后两年内须实际居住，且不得将该类住房用于全租，从而导致市场供给受限。 房地产平台Asil统计显示，截至当前，首尔公寓全租房源数量为2.4854万套，较今年1月初的3.1814万套减少21.9%。某房地产中介表示，在新政出台前，购买公寓后用于全租的比例曾达到30%至40%，而当前市场上符合条件的全租房源已大幅减少。 伴随房源收缩，全租价格持续攀升。韩国不动产院数据显示，12月第二周首尔公寓全租价格环比上涨0.15%，这一趋势正逐渐向京畿道蔓延。今年以来，京畿道公寓全租房源数量减少38.7%，从3.111万套降至1.9071万套；12月第二周全租价格环比上涨0.12%，创下年内最高单周涨幅。 市场普遍担忧，当前供需紧张态势或延续至明年。房地产机构R114预测，首尔公寓新增供应量预计将从今年的4.2611万套降至明年的2.9161万套，降幅达31.6%。建国大学房地产研究院教授朴合秀（音）分析指出，不仅首尔地区，京畿道的全租紧张局面亦可能持续至明年。该地区在承接首尔外溢租赁需求的同时，自身住房供给亦显不足，供需失衡态势或进一步加剧。

今年1月至11月，韩国综合股价指数（KOSPI）呈现跳跃式增长。1月2日开盘时指数为2398.94点，截至11月28日已攀升至3926.59点，累计涨幅高达63.68%。按简单算术平均计算，KOSPI今年月均涨幅约5.79%，涨势异常迅猛。 尤其值得关注的是，KOSPI于10月底首次突破4000点后持续走高，仅用四个月便从3000点强势反弹至历史新高。进入11月后，指数在3800至4000点区间反复震荡。 随着2025年即将收官，市场对明年KOSPI走势的关注度不断升温。证券业界普遍预计，在人工智能（AI）热潮推动半导体行业景气回升、全球流动性环境趋于宽松的背景下，韩国股市有望迈入“KOSPI 5000时代”。 韩联社旗下金融信息公司Infomax统计数据显示，过去一个月内，已有7家主要证券公司陆续发布研报，预测KOSPI有望在明年突破5000点大关。其中，现代汽车证券给出的目标区间最高，为3900至5500点；其后依次为大信证券（4000至5300点）、富国证券（3500至5000点）、三星证券（4000至4900点）、Daol投资证券（3740至4930点）等。 尽管近期AI泡沫论升温、美联储降息步伐放缓等因素影响，KOSPI曾从11月初的4221.87点回落至12月初的3920.37点，但研究机构普遍认为，当前调整属于短期扰动，并不改变中期上行趋势。 三星证券日前发布研报预计，明年KOSPI有望在4000至4900点区间运行，延续上涨态势。报告指出，在全球流动性环境明显宽松、企业盈利好于预期、AI乐观情绪持续的背景下,韩国股市整体估值有望进一步提升。但考虑到美联储降息周期结束时点、美国中期选举、美中贸易摩擦等多重不确定因素，明年市场仍可能出现阶段性波动。 元大证券此前已将明年KOSPI目标区间从3300至4000点上调至3800至4600点，并给出分季度预测：一季度3800至4200点，二季度3950至4350点，三季度4100至4500点，四季度4200至4600点。该机构分析认为，积极财政政策、宽松货币环境，以及AI设备投资超级周期，将共同推动市场进入“准黄金稳健期”。 大信证券研究员李庆敏指出：“目前韩国股市在全球主要市场中估值偏低，而企业盈利持续向好，具备10%至30%的上涨空间。‘KOSPI 5000时代’已进入可见范围。”

新世界集团旗下大型超市易买得（E-Mart）与新世界百货自去年全面拆分后，业绩走势呈现明显分化。据流通业界11日消息，今年以来，易买得未能迎来外界预期的反弹。消费持续低迷、大型超市客流下降，加之线上买菜市场竞争加剧，多重因素叠加削弱了整体销售动能。 除仓储型卖场Traders之外，门店竞争力下滑，线上商城SSG.com盈利压力加剧，运营成本不断攀升，被业内视为拖累业绩的主要原因。尽管分家后开始独立运营，但组织结构重组推进仍显不足。易买得内部亦出现应尽快整顿低效门店、重塑线上线下整合战略的呼声。 相较之下，新世界百货今年延续强劲增长。奢侈品、珠宝及海外时装等高端品类表现亮眼，带动整体业绩刷新历史高点。疫情时期形成的高端消费惯性叠加高收入群体稳健支出，使百货部门各季度收益持续维持在高位。 与此同时，公司通过强化江南店与釜山Centum City店等核心门店的吸客能力、扩大海外品牌引入力度、扩充VIP专属服务等措施，进一步拉大了与主要竞争对手之间的差距。 业界分析指出，分家后两家公司的业绩差距反而更加明显。易买得在整体消费低迷与价格竞争加剧的环境中首当其冲，而新世界百货则得益于高端消费的逆势扩张。由于两者客层与商业模式差异显著，业绩两极化态势在短期内恐难收敛。 一位流通业界相关人士表示，高端消费市场仍在扩张，而大型超市却面临结构性瓶颈。分家虽为双方打开了各自的战略空间，但从当前市场来看，百货业态显然更占上风。 专家认为，未来走势的关键在于战略执行力度。对易买得而言，当务之急是强化线上竞争力并加快门店结构改革。能否提高SSG.com运营效率、加快门店改装投入、扩大自有品牌（PB）商品比重，将直接影响体制改善速度，并决定其能否扭转当前颓势。

根据韩国时尚电商平台W Concept10日公布的数据，11月1日至12月7日期间，冬季商品整体销售额同比增长20%。其中，外套和针织衫等服装品类增长21%，鞋履上涨10%，围巾、帽子等配饰则增长22%。另一平台29CM的数据显示，羽绒服交易额同比激增122%，本季人气单品皮草外套的销售更较去年同期增长逾四倍。 冬季消费回暖已在各类服饰领域全面显现。户外、男女装、运动装、高尔夫服饰及运动休闲品牌均因气温提前下探而迎来增长。 LF集团旗下品牌在今年冬季整体表现尤为亮眼。其纽约当代品牌吉尔-斯图尔特（Jill Stuart）11月至12月初男装外套销量同比增长约40%，女装外套增长90%，皮毛类产品更飙升140%。同期，ALLEGRI轻羽绒销量增长157%，短款羽绒增长48%；男装品牌MAESTRO外套销量增长36%，高端系列ALBERO的皮革、皮草及羽绒单品也同步走俏。随着寒意加深，DAKS的中量与厚重羽绒需求快速上扬，分别同比增长48%和40%。 冬季配饰需求亦同步走高。DAKS围巾销量同比增长15%；HAZZYS围巾类产品增长45%，厚针织围巾尤为热销。同一时期，手套在提前备货和基础羊毛款畅销带动下，整体销量提升20%。 此外，运动休闲品牌andar凭借冬季羽绒与外套系列表现亮眼，11月1日至12月5日期间销量同比大增106%。 随着寒潮进一步加剧，业界正关注冬季销售能否保持上行态势，并带动第四季度业绩回暖。业内人士表示，冬季商品单价和利润率普遍较高，一旦需求稳步提升，将对全年收官表现产生直接影响。 LF集团相关负责人表示：“随着真正的寒潮来临并叠加岁末消费，冬季时尚需求正全面走高。消费者比以往更加重视材质、功能性和设计等综合因素，从轻羽绒到高端羽绒、皮革外套、防寒配饰等多类产品均呈现均衡增长。”

首尔市力推的汉江“水上巴士”项目自今年9月正式投入运营以来，在短短两个月内便因安全、定位及财政效率等问题被推上舆论的风口浪尖。这一被市长吴世勋寄予厚望、称为“汉江文艺复兴”象征的项目，正面临着现实环境的严峻考验。 ▲理想与现实差距：对标伦敦泰晤士河 吴世勋于2023年首次宣布引入汉江水上巴士，当年3月，吴世勋率团访问英国伦敦，并乘坐泰晤士河的“河滨巴士”（River Bus）后开始考虑引进韩国。然而，汉江水上巴士从诞生之初就面临着与借鉴模版泰晤士河截然不同的环境。 核心差距体现在公共交通衔接上，泰晤士河的码头大多紧邻住宅商业区，与地铁、公交站无缝连接，乘客步行即可抵达。威斯敏斯特（Westminster）站、堤岸（Embankmen）站等主要码头均建有公共交通换乘设施。反观汉江沿岸码头，与周边社区存在距离，换乘公共交通极为不便，严重削弱了作为“通勤交通工具”的实用性。 早在2007年，首尔市情开发研究院（现首尔研究院）就在《汉江水上交通开发方案》报告中指出，受限于码头可及性与换乘体系不完善，汉江水上交通系统短期内难以成为市民上下班通勤的替代方案，建议采取长期分阶段引入策略。然而，从吴世勋宣布将引入汉江巴士到正式通航仅用时两年，前期规划与论证时间明显不足。 ▲自然条件制约：季节性与通勤效率瓶颈 汉江的自然条件也制约了水上巴士的实际运行，汉江水量的季节性波动幅度远高于泰晤士河，泰晤士河的最大水量约为最小水量的8倍，而汉江的这一比例则超过100倍。受降雨及上游八堂大坝泄洪量影响，汉江巴士每年因水位超过安全标准而停航的日子可能多达20天。今年9月17日汉江巴士开通仪式当天，首尔突降暴雨，本计划试乘的吴世勋不得已取消日程。相比之下，泰晤士河因恶劣天气中断航行的情形年均仅1至2天。 此外，航速缓慢是另一大硬伤。乘坐汉江巴士从麻谷至蚕室需耗时约1小时47分钟，而搭乘地铁9号线相似路段仅需约43分钟。面对效率质疑，吴世勋曾反问“交通必须追求速度快吗？”，转而强调汉江水上巴士项目旨在为所有市民“提供享受汉江的机会”，这明显与引进项目缓解市民通勤不便的初衷背道而驰。 ▲安全隐忧不断：事故频发与信息透明度争议 即便抛开定位争议，汉江巴士的安全记录也难以让人放心。自5月试运行以来，已发生多次船体底部接触事故。上月15日晚，汉江巴士在蚕室码头附近偏离航道，导致82名乘客被困浅水区超过1小时。 吴世勋在出席听证会时将这起事故归结于人为原因，但坚称在正式运航前已进行充分准备，但这一说法显然难以令人信服。此后更被曝出试运行期间的三起事故未及时公开，引发公众信任危机。 反观泰晤士河，从1997年投入运营以来一直执行严格的安全管理标准。除了2016年时曾与一艘管理下游水质环境的作业船发生刮擦外，无一起重大事故记录。 ▲定位模糊转向 从“通勤工具”到“观光项目” 民调或许更能反映市民对于这一项目的态度，今年4月，首尔环境联合在网上对852名居住于首尔、仁川、京畿道的首都圈市民进行调查，结果显示高达62.5%的受访者认为汉江巴士运营目的为“休闲娱乐”，仅11%的受访者将其视为通勤交通工具。 尽管争议不断，吴世勋市长仍在议会表态请求给予6个月时间以验证运营成效，并承认“存在人为失误”、“进程未如预期”，但强调未来市民将享受到与投资相匹配的价值。 除了汉江水上巴士外，首尔市还在推进以“伦敦眼”（London Eye）为模版的“首尔摩天轮”（Seoul Ring）。该项目选址麻浦区上岩洞世界杯公园内的天空公园，计划于2027年12月竣工。工程投入资金约4000亿韩元（约合人民币20亿元），将吸引民间投资进行建设。这一项目同样来自于吴世勋2023年出访英国乘坐“伦敦眼”时所获取的灵感。 汉江水上巴士当前面临的困境揭示了一个深层问题：公共项目若在前期忽视严谨的环境评估、科学的定位规划与充分的公众沟通，即便承载着美好的城市发展愿景，也难免在复杂的现实冲击下偏离航线。如何让公共决策更接地气、更重实效，避免让“政绩工程”在落地后演变为需要持续补救的“负担”，是城市治理者需要持续面对的课题。

今年韩国圣诞季的玩具货架上，被“看不见”的商品大面积占据。拆封前无法确认内容物的盲盒，再度成为MZ世代（1980年初至2000年出生）消费者的偏爱。业内人士指出，在愈发强调体验价值的消费结构中，“惊喜（surprise）”与“愉悦（delight）”正被重新估值，而这种不可预期性正成为企业吸引年轻客群的重要机制。 盲盒的结构由“公开系列”与“隐藏角色”组成。为了抽中限定款或集齐全套，消费者往往反复购买，在“期待—落差—满足”的循环中不断投入。市场调研机构Circana分析指出，盲盒的核心并非促使消费者买一个，而是让他们买十个、甚至三十个。在进口玩具关税上调、整体价格走高的背景下，单价多维持在1.5万韩元（约合人民币72元）以下的盲盒反而更具价格优势，作为小额礼物的适配性也随之提升，带动销量稳步增长。 值得注意的是，盲盒市场的扩张与单一知识产权（IP）的热度并非同步变化。整体需求仍在扩大，但支撑早期爆发的代表性IP正回归常态。 韩国盲盒市场的迅速扩张，与泡泡玛特（POP MART）旗下代表性IP“LABUBU”的爆红密不可分。LABUBU是一款兔耳造型的毛绒角色，产品涵盖手办、毛绒玩偶、钥匙扣等多种形式，并以盲盒方式销售。今年7月，“LABUBU”在Naver DataLab上的搜索指数达到峰值100点，但截至11月4日已降至4点，四个月内骤减96%。 韩国转售平台KREAM的交易走势也反映出市场热度的快速降温。今年4月发行的“LABUBU钥匙扣”原价2.1万韩元，6月一度被炒至109.9万韩元，但截至11月已跌至约13万韩元，跌幅高达88%。 业内普遍认为，热度回落的主因是需求疲劳与稀有度下降。全球市场研究机构Dashu Consulting指出，盲盒的重复购买机制容易让消费者逐渐产生心理压力，而随着供给扩大、限定款不再稀缺，持续购买的动力也有所减弱。 与此同时，今年正式进入韩国市场的“Jellycat”也在“萌系玩偶”细分领域提供了新的选择。由于两者的主要消费群体高度重叠，Jellycat的快速扩张被视为分流盲盒热度的因素之一，并推动韩国玩具及周边市场的竞争格局出现变化。 围绕“LABUBU”审美疲劳的讨论持续发酵之际，泡泡玛特强调其IP布局正从单一爆款向多元结构加速转型。泡泡玛特韩国相关负责人表示：“LABUBU依然是最强IP，但Molly、Dimo、Skull Panda等多条IP正在同步成长。”从近期宣传物料到门店陈列，单一IP的占比已明显下降，显示出公司在韩国市场加速推进“多IP均衡化”策略。 企业的外部合作也在同步扩大。上月28日，泡泡玛特与女团IVE所属唱片公司Starship Entertainment签署合作意向书（LOI），计划推出结合艺人IP与角色IP的联名企划，包括限定周边、互动活动与内容制作等，以强化其在韩国本土粉丝经济中的存在感。 回顾LABUBU的爆红阶段，MZ世代消费者曾在SNS上大量分享开箱内容，形成二次传播并带动购买转化。然而随着热度消退，消费行为正逐渐回归理性，盲盒市场进入“收藏价值”与“体验价值”并行的阶段。业内也观察到，“盲盒思维”正从玩具延伸至生活方式领域，美妆、香氛、潮流周边等更高价的产品也开始引入盲盒机制。 在内容供给饱和、低价竞争加剧的市场环境中，企业正借助“不可预期性”打造体验差异化，并通过社交媒体实现快速扩散。尽管LABUBU的爆发式热度或已越过峰值，但“神秘消费”在年轻群体中仍保持稳定吸引力，短期内难以消退。

中国中央经济工作会议召开在即，韩国股市中的“中学蚂蚁”（投资中国股票的个人投资者）大举买入中国半导体及人工智能（AI）价值链相关股票。随着多家半导体龙头企业计划于明年初上市，相关板块的关注度预计将在一段时间内持续升温。 根据韩国存管结算院旗下证券信息平台SEIBro上月5日至本月4日的统计数据，韩国投资者在中国A股市场净买入金额最高的股票为寒武纪科技（Cambricon），净买入金额达 715 万美元。 被称为“中国版英伟达”的寒武纪，在中国政府推动减少对英伟达产品依赖的背景下，替代需求不断提升。公司近期宣布明年将把 AI 芯片产量扩大三倍以上，进一步拉动市场预期。 此外，韩国投资者净买入前十的股票中，科技股占据多数，包括北方华创、深圳英维克科技、盛美半导体材料、富士康工业互联网等。 技术类ETF同样受到追捧，在中国香港市场，韩国投资者集中买入科技主题ETF，包括Global X中国半导体ETF、CSOP恒生科技指数ETF等。 中国正以五年规划为框架，加速推进半导体与AI等战略产业的发展。随着年底政策会议密集召开，市场对经济刺激信号的期待升温，吸引外部投资者布局相关行业。 中央经济工作会议将在政治局会议之后召开，将为明年中国经济政策定调，包括货币、财政与房地产政策方向，以及“十五五”规划的初步框架，市场普遍期待此次会议成为政策动能的起点。

一项调查显示，在年末临近之际，受高汇率、多重内外风险交织以及经济前景不明朗等多重因素叠加影响，韩国500强企业中仍有近六成尚未制定明年投资计划，部分企业甚至完全未作相关安排。 韩国经济人协会（以下简称韩经协）针对销售额排名前500强企业开展关于明年投资计划调查，并于8日公布的结果显示，59.1%的受访企业表示尚未制定明年投资计划（43.6%）或完全没有投资计划（15.5%），已完成投资计划制定的企业仅占40.9%。 在尚未制定投资计划的企业中（43.6%），主要原因包括组织架构调整、人事变动等内部因素（37.5%）；需优先评估内外风险影响（25%）；以及明年国内外经济形势不确定（18.8%）。在已制定投资计划的企业中（40.9%），53.4%表示明年投资规模将与今年持平；33.3%计划缩减投资；仅13.3%的企业计划扩大投资。决定减少投资或无投资计划的企业，将明年国内外经济预期悲观（26.9%）、高汇率与原材料价格上涨风险（19.4%）以及内需市场萎缩（17.2%）列为主要考虑因素。 然而，也有部分企业计划增加投资，理由主要包括抢占未来产业先机、提升竞争力（38.9%），以及更新与改善老旧生产设备（22.2%）等。在人工智能（AI）投资方面，36.4%的受访企业表示已制定相关计划（12.7%）或正在审议中（23.7%）。 企业开展AI投资的主要目标涵盖提升生产与运营效率（流程自动化、物流优化、AI代理应用等），占55.1%；推动经营决策智能化（数据分析、需求预测、风险管理等），占15.3%；以及促进产品与服务创新（新产品开发与品质提升），占12.7%。 在涉及明年投资的主要风险中，企业最为担忧贸易保护主义蔓延与关税壁垒上升、供应链不稳定加剧（23.7%）、中美等主要经济体增长放缓（22.5%），以及高汇率风险（15.2%）。在国内投资环境方面，企业反映的主要障碍包括税负及其他费用负担沉重（21.7%）；劳动力市场监管严格且缺乏弹性（17.1%）；以及用地与投资审批等相关法规限制（14.4%）等。

今年韩国年度出口有望首次突破7000亿美元大关，但除半导体外的出口却呈现负增长。半导体产业进入“超级景气周期”，抵消美国关税压力造成的钢铁、石油化学、二次电池等主要产业萎缩，导致“出口错觉”现象出现。 据韩国产业通商部7日消息，今年1至11月累计出口额为6402亿美元，同比增加2.9%，为2022年（6287亿美元）后时隔三年的同期最高纪录。李在明政府成立以后，不确定性得到缓解，出口连续六个月保持增长，形成上半年低迷、下半年走强的“前低后高”走势。 如果这一趋势延续至12月，韩国年度出口首次突破7000亿美元几乎板上钉钉。即使保守估计按照去年12月同等水平（613亿美元）计算，年度出口也能轻松跨越7000亿美元。 韩国今年出口能够一路冲刺至历史最高水平，最大动力来自人工智能（AI）热潮下的半导体产业。今年1至11月，半导体累计出口额已达1526亿美元，提前锁定年度历史最高纪录，超过去年全年1419亿美元的既有纪录。 如果剥离半导体数据，整体情况则截然不同。今年1至11月除半导体外的出口为4876亿美元，同比下降1.5%。在主要15大出口品类中，除半导体（19.8%）、汽车（2%）、船舶（28.6%）、生物健康（7%）、计算机（0.4%）外，其余10项全部负增长。 一般机械（-8.9%）、石油制品（-11.1%）、石油化学（-11.7%）、钢铁（-8.8%）、汽车零部件（-6.3%）、无线通信设备（-1.6%）、显示面板（-10.3%）、纺织（-8.1%）、家电（-9.4%）、二次电池（-11.8%）等均表现低迷。 随着韩国出口对半导体的依赖逐渐增强，有分析指出，一旦半导体景气转入下行周期，对整体经济的冲击会十分巨大。今年11月半导体在总出口中的占比为28.3%，为今年以来最高。在2002至2010年，这一占比平均仅约10%，而今年除2月外持续保持在20%以上。 产业通商部贸易投资室长姜感灿（音）表示，出口对半导体的依赖度高是事实，但剔除半导体后也仅下降1.5%，可谓防守成绩不差。年初美国关税导致对钢铁、汽车、石油化学等行业担忧甚多，但实际表现好于预期，船舶和生物产业也成为支撑力量。 展望明年，在钢铁、石油化学、二次电池依旧面临压力的情况下，半导体产业有望继续保持“一枝独秀”趋势，韩国出口的“半导体集中现象”恐会进一步加剧。姜感灿表示，预计半导体价格在明年继续维持一定水平，AI服务器与数据中心的需求依旧旺盛，供应端的扩产也有限，因此明年半导体出口形势不会太差。

一项调查显示，全球主要投资银行近日一致上调对韩国明年消费者物价涨幅的预测值。在韩元兑美元汇率持续处于高位的背景下，市场对通胀压力加大的忧虑进一步升温。 韩国国际金融中心于4日发布的统计资料显示，以11月底为基准，八家主要投资银行对韩国明年消费者物价涨幅的平均预测值为1.9%，较10月底的预测值1.8%上调0.1个百分点。 在过去一个月内，多家金融机构陆续调整预测。其中，巴克莱与高盛均将预测值由1.8%上调至1.9%；花旗从1.7%调升至1.8%；野村由1.9%上调至2.1%；摩根大通则从1.3%调高至1.4%。美国银行维持此前1.8%的预测不变，汇丰与瑞银分别保持2%和1.9%的预期。 同时，上述机构对韩国今年全年消费者物价涨幅的预测也出现普遍上调，从10月底的2%整体调升至2.1%。具体来看，巴克莱、花旗、摩根大通、野村和瑞银五家机构均将预测值从2%上调至2.1%；高盛则由1.9%调高至2%。美国银行维持1.9%的预测，汇丰则保持2.2%的预期。分析认为，此次预测调整主要反映出内需逐步复苏带来的需求上升，以及高汇率推高进口商品价格所带来的通胀压力。 通常情况下，汇率走高会带动石油产品及进口农水产品价格上升，并在一定传导周期后影响加工食品与餐饮服务价格。韩国银行（央行）在日前发布的经济展望报告中，也将今明两年的通胀率预测分别从2%和1.9%上调至2.1%。 央行行长李昌镛（音）在当天记者会上表示，当前较高的汇率水平可能带来物价上行风险，这一情况值得关注。他强调，有必要持续观察汇率居高不下对未来物价走势的潜在影响。韩国统计厅近日公布的数据显示，11月消费者物价指数同比上涨2.4%。该指标自今年8月（1.7%）、9月（2.1%）、10月（2.4%）以来已连续三个月呈上升态势。