在利率上行背景下，韩国居民购房金融负担出现阶段性回升。韩国住房金融公社日前发布数据显示，去年第四季度全国住房购房负担指数为60.9，较前一季度的59.6上升1.3个百分点，结束此前连续回落态势，出现反弹。 住房购房负担指数以中位收入家庭购买中位价格住房为基准，在设定标准贷款条件下衡量其偿还房贷本息的压力水平。当前测算假设为负债收入比（DTI）25.7%、贷款价值比（LTV）47.9%，贷款期限20年、等额本息还款。在此条件下，指数为60.9意味着家庭需将约16%的收入用于偿还住房贷款本息。 从历史走势来看，该指数曾于2022年第三季度升至89.3，创下2004年有统计以来的最高水平。此后随着利率调整及房地产市场变化，指数持续回落，并在2024年第二季度降至61.1，实现连续七个季度下降。随后虽在2024年第四季度短暂反弹至63.7，但在去年前三个季度再次下行，并于第三季度降至59.6，为近五年来首次跌破60。进入第四季度后，指数重新回升至60以上。 韩国住房金融公社表示，本轮指数回升主要受贷款利率上行影响，在房价及居民收入整体变化不大的情况下，利率上升成为推高偿债压力的主要因素。数据显示，商业银行新发放住房抵押贷款利率由第三季度的年化3.96%升至第四季度的4.23%。 从区域来看，首尔购房负担显著高于全国平均水平。去年第四季度，首尔住房购房负担指数为165.1，较前一季度上升9.9个百分点，创下自2023年第二季度以来的最高水平，升幅亦为近三年来最大。这意味着首尔家庭需将约42.4%的收入用于偿还房贷本息，购房压力明显偏高。 相比之下，全国其他地区指数虽普遍上升，但除首尔外暂无地区超过100，显示首都地区购房负担显著高于其他区域。 总体来看，在利率仍处相对高位的背景下，韩国居民住房贷款偿付压力出现回升迹象。业内普遍认为，未来购房负担走势仍将主要取决于利率变化及房地产市场表现，相关政策调整及市场波动对居民杠杆水平的影响仍需持续关注。

去年江南和汉江沿岸的房价上涨影响了今年首尔的公寓房价，导致大幅上升。高价公寓集中的地区，持有税负担也将不可避免地增加。国土交通部宣布，从1月1日开始的公寓房价评估结果将于17日开始公开。今年的房价评估结果显示，全国约1585万户的房价上涨了9.16%，而首尔的涨幅更大，达到18.67%。江南、瑞草、松坡等江南三区的涨幅平均为24%，其中江南区超过26%。汉江带的主要地区如城东、龙山、阳川、麻浦等的涨幅约为20%，尤其是城东区的涨幅达到29.04%。相比之下，首尔外围地区如道峰、江北、衿川等的涨幅仅为个位数，显示出地区间的差距。房价上涨导致税负增加，因为财产税和综合房地产税是基于房价评估的。高价公寓的持有税负担可能增加近50%。尽管如此，持有税的增加有一定限制，以防止超过前一年的特定水平。然而，教育税和农村特别税的增加可能使实际缴纳的税款更高。今年的房价评估将在本月内经过审阅后确定，并将在上半年内完成最终公告。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

尽管首尔公寓市场持续上涨，但价格波动逐渐减弱。部分地区因房源增加出现价格调整，涨幅在最近几周明显缩小。根据韩国房地产院3月9日发布的数据显示，首尔公寓价格较前一周上涨0.08%，但涨幅比前一周减少0.01个百分点。自2月初以来，首尔房价涨幅已连续六周缩小。市场分析认为，出售房源增加和买家心理减弱使得涨势趋缓。韩国房地产院指出，部分小区出现降价房源，导致交易价格调整。同时，重建项目和生活条件良好的地区仍有上涨交易，显示出地区间的不同趋势。江南区主要地区持续疲软，江南3区和龙山区连续三周下跌。受多套房转让税重新实施和持有税改革讨论影响，出售活动增加。江东区也转为下跌，公寓价格下降0.01%，为去年2月以来首次下跌。中低价房较多的地区涨势相对保持。中区和城北区分别上涨0.27%，西大门区和江西区涨幅约0.25%。京畿地区涨势持续，公寓价格上涨0.10%。水原灵通区、河南市和安养东安区涨幅较高。非调控地区如九里市和华城东滩也表现出较强涨势。仁川公寓价格上涨0.01%，首都圈整体上涨0.08%。非首都圈涨势有所放缓，五大广域市转为持平，世宗市下降0.01%。全国公寓价格涨幅为0.04%，与前一周持平。租赁市场则呈现不同走势，全国公寓租金上涨0.09%。首尔租金上涨0.12%，比前一周扩大0.04个百分点。受欢迎的地铁站附近和大型小区租赁需求持续，广津区和城北区分别上涨0.25%和0.24%。京畿和仁川租金分别上涨0.13%和0.08%，首都圈整体租金上涨0.12%。非首都圈租金涨势也在继续，五大广域市上涨0.08%，世宗上涨0.13%。在房价涨势放缓的情况下，租金相对坚挺的“房价疲软·租金强势”结构预计将持续。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔房地产市场在多套房转让所得税减免即将结束前，房源增加和价格调整迹象明显。然而，这一变化是否改善了无房者的市场准入条件，仍存在分歧。 根据房地产平台‘아실’的数据，截至25日，首尔公寓房源超过7万套，较上月增长约25%。多套房持有者因税负考虑开始出售，房源不仅在江南地区增加，非江南地区也有增长。 房源增加的同时，价格走势也发生变化。韩国房地产院数据显示，2月第三周首尔公寓价格仍在上涨，但涨幅为今年最低，江南三区和龙山区两年来首次下跌。一些小区的报价下调了数亿韩元。 然而，价格调整并未大幅推动交易增加，因调整幅度有限且无房者购房时仍面临制度性限制。在贷款限制下，购买价值约15亿韩元的首尔公寓，按40%的贷款价值比率（LTV）计算，最高可贷款6亿韩元。 尽管房源增加和价格调整，无房者仍面临资金筹措压力。通过租赁购买的方式也有诸多限制，即使购买租金为6亿韩元的房源，后续贷款补足资金也不易。 尽管制度障碍依旧，无房者购房意愿不低。根据住房金融公司的调查，55.5%的无房家庭有购房意愿，但他们偏好的房价平均为4亿6210万韩元，与当前首尔公寓价格差距显著。 租赁市场加剧了无房者的负担。截至23日，首尔公寓租赁房源为18683套，较上月减少约15.7%。房东为出售而收回租赁或转为月租，导致租赁短缺加剧。房源减少使租赁价格指数继续上涨，月租转换比例快速上升，选择减少使无房者居住不安加剧。 此外，供应条件恶化，入住房源减少已成事实。根据房地产R114数据，今年首尔公寓预计入住房源约27600套，较去年减少26%以上。供应不足可能同时推高买卖和租赁价格。 尽管房源增加和价格调整，但对无房者而言，环境仍不友好。金融和交易限制、租赁不安、供应减少交织，使得市场准入门槛依旧高。分析认为，多套房房源带来的市场变化转化为实际交易仍需时间。 房地产业内人士表示，“在转让税减免结束前，多套房房源可能会继续增加，但价格调整幅度有限，购房条件未有大变化，是否能转化为交易仍需观察。”

自韩国总统李在明上台以来，已连续推出三轮房地产调控政策，并持续加大监管力度，但首尔房价上涨态势仍未能得到有效遏制。 近日，政府先后发布多项针对性措施，包括将首都圈住房抵押贷款上限设定为6亿韩元（约合人民币290.7万元）的“6·27对策”，计划在2030年前在首都圈新增135万套住房供应的“9·7对策”，以及将首尔全域与京畿道十二个地区指定为投机过热区并加强监管的“10·15对策”。政策从住房供应与贷款监管两方面同步收紧，市场整体交易规模出现显著萎缩，但在江南、瑞草、松坡等核心地段的部分高端住宅小区，仍持续出现高价位成交案例。 公寓成交量通常被视为房价的先行指标，成交量上升往往预示价格走高，下降则被视为市场回调。然而在本轮密集调控背景下，尽管交易量明显收缩，房价整体上涨趋势并未发生根本性扭转。行业分析指出，长期积累的住房供应短缺问题导致供需失衡持续加剧，而政府侧重于抑制需求的政策导向，进一步强化了居民“持有核心区域优质房产”的资产配置理念，从而推高核心地段住宅价格。 尽管政府提出“9·7对策”，但首尔江南区、麻浦区、龙山区等高需求地段，并未被列为重点供应地区。住房供应多集中于首都圈外围地区，且从规划到实际建成预计需四至五年时间，短期内难以对稳定房价产生实质效果。此外，文在寅政府执政期间共推出二十八轮房地产政策，首尔房价仍累计上涨约25%。由于存在此类政策效果不彰的先例，当前政府频繁出台调控措施反而在一定程度上强化了市场对房价持续上涨的预期。 数据显示，截至19日，“10·15对策”实施一个月以来，首尔地区公寓出售量降至6.2504万套，环比7.1656万套下降12.8%。上月16至31日期间，首尔公寓成交量仅为1640件，相当于上月同期（5262件）的约三分之一。 尽管首尔整体房价涨幅有所放缓，松坡区、城东区、龙山区与瑞草区等不分区域的价格涨幅反而呈扩大趋势。据韩国房地产院发布的数据，截至11月第二周（10日），首尔公寓平均售价环比上升0.17%。在“10·15对策”出台前，周均涨幅为0.54%，目前则收窄至0.19%。然而城东区涨幅从0.29%升至0.37%，龙山区从0.23%升至0.31%，松坡区从0.43%升至0.47%，瑞草区亦从0.16%升至0.20%，上述区域均在政策实施后三周内出现价格回升态势。 韩国房地产院指出，目前市场整体进入观望阶段，买方咨询量下降，交易活跃度较低，但部分热门区域成交量仍保持增长，带动首尔整体住宅价格小幅上行。由于住房供需结构性矛盾短期内难以缓解，房价上涨压力仍将持续。