首尔与地方的购房市场温差正在加大。上个月，首尔一般供应的购房竞争率达到了平均84.8:1，而江原和忠南的竞争率仅为0.02:1。在首尔，竞争率高达数十至数百倍，而部分地方的申请人数远低于供应量。 根据14日对韩国房地产院的购房数据分析，8月份进行的一般供应购房中，首尔226户的申请总数达19154件，平均竞争率为84.8:1。京畿道的竞争率为1.3:1，大邱为0.4:1，全北为0.3:1。 在24日至27日进行的“双龙更铂金西大门”项目中，28户的供应吸引了1112件申请，平均竞争率为39.7:1。专用面积为59㎡A的2户供应中，申请数达481件，竞争率飙升至240.5:1。 “德尚新吉中央城市”因组合成员取消的31户供应吸引了8759件申请，竞争率为282.5:1。“萨米特克拉维翁”项目也有83户供应吸引了5543件申请，竞争率为66.8:1。 然而，首尔的供应量仅为226户，而新吉中央城市的申请占到了整体申请的45.7%，因此个别项目的供应规模和条件对平均竞争率产生了重大影响。 相比之下，江原302户的供应仅收到7件申请，忠南620户的供应也仅有14件申请，竞争率均为0.02:1。大邱340户的供应收到136件申请，全北290户的供应收到80件申请。 这种差异被解读为地区住房市场氛围和购房价格负担的影响。首尔的新建供应有限，而低于周边市场价格的项目又吸引了购房需求，导致了购房者的集中。相反，地方市场因现有住房市场的低迷和未售房源的积压，加上房价上涨，购房的诱因减弱。 购房不景气如果导致未售房源和合同款项回收延迟，将加大地方建筑公司的资金压力。担心未售风险的建筑公司可能会推迟销售计划或减少新项目，这可能会影响地区住房供应。 光云大学房地产法务学教授徐振亨表示：“购房的关键在于分销后价格上涨的潜力，消费者认为未来价格上涨的可能性集中在首都圈。”他指出：“如果购房需求持续集中在首尔，而地方未售房源不断积累，将导致建筑公司的经营恶化，最终也可能成为政府层面的另一种负担。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

今年上半年，购房市场的首尔集中现象愈加明显。尽管首尔的普通供应量不足4%，但全国购房者近一半集中在这里，而京畿道的平均竞争率却低于2:1。分析认为，下半年京畿外缘项目的购房风险可能会加大。 根据7月13日韩国房地产院的购房主页数据，今年上半年全国的首轮购房者人数为283,619人，其中首尔购房者为128,137人，占总数的45.2%。 供应量较少。首尔的普通供应量仅为2,016套，占全国普通供应量52,963套的3.8%。在不足4%的供应量中，几乎一半的全国购房者集中于此。首尔今年上半年首轮平均竞争率为63.56:1，接近全国平均5.36:1的12倍。 相比之下，京畿道在同一时期招募了15,626套，接收了29,335人，平均竞争率仅为1.88:1。尽管供应量比首尔多出7倍以上，但购房者人数仅为首尔的四分之一。与同为首都圈的仁川相比，仁川招募了4,436套，接收了35,978人，平均竞争率为8.11:1。 这意味着购房市场不再仅仅以首都圈和地方的简单格局运作。由于新建房源的稀缺性和适用价格上限的市场预期，购房需求集中在首尔，而京畿外缘的项目却越来越多地未能吸引购房者。 京畿外缘的弱点在于价格和地理位置的不平衡。过去，低于首尔的价格是其优势，但最近由于施工费用和土地费用的上涨，价格吸引力减弱。那些通往首尔的便利性或生活基础设施不明确的项目，其作为“首尔替代品”的名分也随之下降。 一位建筑公司相关人士表示：“京畿外缘项目因位于首都圈而对土地费用和价格预期较高，但并不会像首尔那样自动吸引购房需求。营销成本和融资成本的负担加重，但仍需面对地方市场的未达标风险。” 在地方市场，购房未达标的趋势更加明显。强忍的平均竞争率为0.30:1，釜山为0.33:1，济州为0.46:1，全南为0.58:1，均未达到1:1的首轮平均竞争率。 业内人士表示：“尽管由于霍南地区半导体集群等开发利好，一些地区的购房需求有所改善，但从整体来看，地方的平均竞争率仍处于低水平。”并指出：“首尔与部分首都圈偏好区域、地方中小城市之间的差距正在进一步扩大。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

银行业正在迟缓地提高家庭贷款的门槛。KB国民银行决定将住房抵押贷款的上限从原来的6亿韩元降低至3亿韩元，随后新韩银行也开始限制抵押贷款保险的加入。NH农协银行和 하나银行也已经采取了类似的措施。减少住房贷款上限、停止贷款中介的接收、限制抵押贷款保险的加入，这些措施在银行业普遍蔓延。这是因为他们认为不能再放任家庭贷款的增长。然而，当贷款快速增加时，银行忙于竞争，等到总量管理压力增大时，突然提高门槛，这种反应显然是典型的“事后诸葛亮”。 家庭债务管理是必要的。在房价上涨预期恢复、住房贷款再次增加的情况下，银行不能袖手旁观。问题在于应对的时机和方式。银行每年都知道家庭贷款的总量目标，并且会关注市场情况。尽管如此，如果在没有充分预告或缓冲措施的情况下将上限减半并限制保险的加入，最终受害的还是借款人。如果金融机构自己在风险管理上掉以轻心，结果却在事后关闭窗口，这就难以被视为负责任的金融行为。 特别是实际需求者的不便不容小觑。对于即将到期的购房者和准备入住新公寓的人来说，贷款上限的缩减并非简单的不便。整个资金计划可能会受到影响，甚至在某些情况下可能导致合同违约和信用风险。在打击投机需求的名义下，将无房者、换房需求者和即将入住者一并置于同一门槛前，并不是精细的管理。 银行的措施时差跟进也是一个问题。一家银行首先收紧贷款，借款人就会涌向其他仍然开放的银行。然后，那家银行也会再次采取贷款限制。最终，市场上只会加剧“哪家银行何时关闭”的不安。如果为了管理家庭贷款而采取的措施导致了排队和气球效应，那就是失败的管理。 更大的问题是政府在房地产应对上仍然过度依赖贷款监管。当房价出现上涨迹象时收紧贷款，而交易冷却时又放宽贷款，这种方式已经多次暴露出局限性。在供应不足、首尔集中、租赁市场不安、税制和申购制度扭曲等结构性因素未得到解决的情况下，仅仅收紧贷款，市场只会暂时停滞。切断需求者的资金链并不能消除居住不安的根源。 如果房地产政策的目标是稳定房价，那么贷款监管应当是辅助手段。需要保护实际需求者，并抑制过度杠杆的精细标准。对于首次购房者、无房实际需求者、现有合同者和即将入住者，应当设定过渡规定和例外情况。相反，对于多套房投资需求或短期获利目的的高风险贷款则需要更严格的管理。现在这种一刀切降低上限的方式，虽然在行政上简单，但在政策上却显得迟钝。 银行也不能免于责任。家庭贷款是银行的主要收益来源。在利率上升期，银行会增加利息收益，而在房地产上升期则会扩大住房贷款业务。然而，当总量管理变得沉重时，却将突如其来的不便转嫁给实际需求者，这是不可接受的。即使提高贷款门槛，也必须提前通知、保护现有申请者，并设定合同阶段的例外标准。 家庭债务处于危险水平，必须遏制房地产市场的过热。然而，不能因为急于灭火而破坏实际需求者的资金计划，增加市场的不安。现在需要的不是更严格的贷款监管，而是更精细的政策。应首先建立对现有合同者、即将到期者和即将入住者的保护机制。在没有综合措施将供应、税制、金融和住房福利结合起来的情况下，仅仅关闭贷款窗口，难以避免另一场混乱。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

金勇范青瓦台政策室长表示，针对首都圈房地产问题，“必须迫切寻找解决方案”。他还指出，市场资金集中于房地产是“最糟糕”的现象。问题意识是准确的。由于经常账户盈余和企业利润增加，资金流入国内，但如果这些资金没有流向生产性投资或地方产业，而是集中于首尔部分房地产，韩国经济将再次受到房价的制约。 问题在于解决方案。如果政府再次将供应作为主要措施，仅靠这一点是远远不够的。当然，供应是必要的。忽视首尔和首都圈优质住房供应，仅谈价格稳定是不现实的。然而，供应需要时间。从寻找土地、获得许可、开工到入住，可能需要数年时间。当前市场的驱动力是今天的不安和明天的期待。仅凭供应计划的发布就认为投机需求和首尔集中需求会减弱，这是过于乐观的想法。 韩国房地产问题的本质并不仅仅是住房短缺。所有机会都集中在首尔，教育、就业、文化和资产增值的路径都压缩到首尔房地产中。人们相信只有在首尔才能获胜，只有进入江南、麻浦、汉江带才能实现阶层流动，这种信念支撑着市场。如果无法打破这种信念，任何供应对策最终都可能成为价格上涨的助燃剂。 因此，解决方案必须直面需求。税制、贷款、持有成本、租赁制度和地方产业政策应当打包在一起。提高多套房和高价房持有的社会成本，同时保护实际需求者的居住稳定，但应减少将房地产视为最安全和最有利投资渠道的制度性利益。如果不改变资金为何只流向首尔房地产的原因，房价稳定只能停留在口号上。 更重要的是持续性。房地产政策在政权初期往往强硬，但临近选举时则会动摇。房价上涨时谈论供应，交易冷淡时则提到放松监管，这种短期应对在市场中植入了错误的学习。市场比政府更顽强。政府推出几个月的对策，市场则等待数年后的放松。所需的是一次性对策，而是长期信号。减少首尔集中，降低房地产预期收益的方向必须在政权和选举之间保持。 供应也应在这一原则之内。单纯追求“无条件供应”的做法是危险的。在哪里、为谁、以何种价格、与何种交通和就业规划一起供应，这些都是关键。如果首尔核心地区的供应扩大最终只是导致另一轮摇号分配和周边房价刺激，那就是政策失败。仅在首都圈外部填充数字的供应同样无法解决首尔集中问题。供应必须与需求分散相结合进行设计。 正如金室长所说，资金集中于房地产是最糟糕的现象。然而，要阻止这种最糟糕的情况，必须超越熟悉的供应处方。只要优质工作、优质学校、优质医院和优质文化基础设施仍然集中在首尔，需求就不会轻易减弱。房地产政策不仅是住房政策，同时也是产业政策、教育政策和均衡发展政策。 如果政府真的感到迫切，就必须向市场发出明确的信号。依赖于首尔房地产不败神话的投资将不再受到国家保护。供应是必要的，但必须摒弃仅靠供应解决一切的错觉。如果房地产问题意识不再停留于口头上，那么现在所需的是果断和持续性。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

【经济日报】疫情前，首尔市中心最显眼的是中国游客团。尽管萨德争端影响，这一现象并未明显减少。然而，近期旅游业发生了变化，东南亚游客迅速增加，中国游客虽有回升，但比例不如从前。此外，来自欧洲、美洲、中东等地的游客也在增加，韩国旅游市场显然进入了多样化的趋势。这种变化是积极的，因为它减少了对特定国家的依赖，分散了外部风险。游客国籍的多样化导致消费模式的变化，为旅游业的质的增长奠定了基础。然而，问题依然存在，即旅游需求的“首尔集中”现象。大多数外国游客仍停留在首都圈，这是由于交通、住宿、购物、内容等核心基础设施集中在首尔。然而，这种过度集中导致拥挤和不便，并加剧了地区间的经济差距。从国家整体旅游竞争力的角度来看，这种结构显然存在局限。现在是时候将旅游的重心分散到全国各地。尽管忠清、湖南、岭南、江原等地区拥有独特的历史、文化和自然资源，但由于缺乏系统开发和宣传，其潜力未能充分发挥。需要发掘地区故事，并以现代方式重新诠释这些内容。为此，改善交通可达性和内容差异化，以及海外宣传必须有机结合。扩展交通网络和外国人友好的导览系统是基本要求，支持地区特色的旅游内容。同时，利用数字平台和全球网络进行战略性营销，否则难以取得成效。旅游不仅是简单的消费，更是国家形象的塑造产业。依赖首尔单一枢纽的结构无法保证可持续增长。现在，游客国籍多样化的时刻，正是旅游地图也应多样化的时机。答案已经明确：旅游应超越首尔，这条道路已经开启。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。