随着项目融资(PF)紧缩和施工成本上涨，首都圈物流中心市场的新开发变得困难，现有优质资产的投资吸引力正在上升。新开发成本高于现有物流中心的交易价格，加之供应减少，全球大型投资者积极购买首都圈的物流中心。

根据房地产综合服务公司新永资产于25日发布的《首都圈物流中心市场动态与展望报告》，首都圈物流中心市场因新开发的可行性大幅下降，已进入结构性供应短缺阶段。

目前，首都圈A级常温物流中心的实际开发成本已上升至每3.3㎡800万至1000万元。而现有A级物流中心的实际交易价格则在每3.3㎡500万至1000万元之间，低于新开发成本20%至30%。进入拍卖市场的劣质资产价格已降至每3.3㎡450万至550万元，仅为开发成本的50%至60%。

新永资产分析认为，这种价格差异将限制现有资产价格的进一步下跌。由于购买已竣工资产的价格低于新建物流中心的成本，现有优质资产的相对投资吸引力增强。

尤其是新供应的减少正在改变投资者的动向。由于利率和杠杆负担，追求短期分红的资金保持观望，而能够进行长期运营的国内机构和战略投资者以及全球大型资金则在寻找购买机会。

租赁市场也受到供应减少的影响。新物流中心供应减少，优质资产的租赁需求集中，免租期正在缩短。每年以2%至3%上涨的租金和与消费者物价指数(CPI)挂钩的合同逐渐普及，优质资产的净营业收入(NOI)和现金流稳定性得到了改善。

因此，物流中心的投资策略也出现了分化。一方面是以低于开发成本的价格购买拥有优质租户和长期租赁合同的A级物流中心的“核心(Core)”投资，另一方面是以低价收购进入拍卖市场的劣质资产，然后通过改变租赁结构或用途来提升价值的“增值(Value-Add)”策略。

在区域方面，新永资产分析认为，在西部和西北部地区，选择性购买拥有最后一公里位置的优质物流中心的策略有效，而在东南和南部地区，则可以利用正常交易价格与拍卖价格之间的差距进行投资。

新永资产投资顾问部主任晋源昌表示：“现在在首都圈物流中心，购买现有资产比新建更具优势。在新供应受限的情况下，已竣工的优质资产的稀缺性将逐渐提高。”