一项调查显示，上月韩国首都圈（首尔·京畿·仁川）地区，外国人购买房产（公寓、联排及多户住宅、办公型公寓等）的数量创2年8个月以来的最低纪录。 据韩国法院登记信息广场于3日发布的数据，今年10月在首都圈完成房产所有权转移登记的外国人数量为560人，创自2023年2月（427人）以来的最低水平。 进入今年以来，首都圈范围内外国人购房数量从1月的606人增至8月的1051人，连续七个月保持增长。针对这一现象，韩国政府自8月26日起将首尔全境以及京畿道、仁川市的主要区域指定为外国人土地交易许可区，并规定外国人如非出于实际居住目的，不得购买住房。 自韩国政府发布6·27贷款管控措施后，将首都圈住房抵押贷款上限设定为6亿韩元，本地购房需求因监管加强而显著下降。然而，由于外国人不受该限制影响，持续购房行为引发社会争议。为此，政府进一步将外国人土地交易许可制度的适用范围扩大至所有住宅类不动产，包括公寓、独栋住宅、联排及多户住宅等，但办公型公寓因归类为“非住宅用途”而不在此列。 根据该制度，外籍购房者必须事先获得地方自治团体批准，并在取得许可后的四个月内入住所购住宅，同时须履行购房后连续两年实际居住的义务，意味着以投资为目的的购房行为已被明确禁止。此外，对于外国人在韩国出售房产所获资本利得，如涉及需由海外税务机构追缴税款的情况，韩国国税厅将进行信息通报并转交相关海外税务机构。政府也同步加强了对涉及外国人的住房交易的常态化监督与专项调查。受上述政策影响，首都圈外国人房产交易人数从8月的1051人下降至9月的976人，上月进一步降至560人，连续两个月呈回落态势。 具体来看，10月外国人在首尔的购房人数从9月的174人减少至133人，京畿道从540人降至288人，仁川市则由262人降至139人。建国大学房地产研究生院教授朴合洙（音）指出，首都圈实施的外国人土地交易许可制度效果已逐步显现。于对等原则在一定程度上限制外国人购置房地产，是维护韩国国内房地产市场稳定的必要举措。 从国籍分布来看，上月于首都圈购房的外国人中，中国籍购房者人数最多，为438人，其次为美国籍133人，加拿大籍33人。

政府近日公布以扩大土地交易许可区及加强高价住宅贷款监管为核心的“10·15房地产调控政策”后，市场长期担忧的“交易断崖”与“房源冻结”现象日益显现。目前，首尔全市及京畿道12个地区被进一步划定为调控对象地区、投机过热地区以及土地交易许可区等多重监管区域。至此，首尔全境已被整体纳入调控对象地区及投机过热区范围。买卖双方普遍转入观望状态，市场陷入“既难卖出、亦难购入”的僵局。 近期，政府进一步提出强化房地产持有税的税制改革方案，业界普遍预测，房地产市场交易停滞态势将加剧。同时，房地产金融监管亦全面收紧。在首都圈及调控地区内，市价低于15亿韩元（约合人民币743.5万元）的住宅，贷款抵押限额维持现行6亿韩元不变；市价介于15亿至25亿韩元的住宅，贷款上限设定为4亿韩元；而市价超过25亿韩元的住宅，贷款上限则进一步下调至2亿韩元。 首尔房地产信息广场的统计数据显示，住宅交易量在今年6月达到9440件的峰值后，受“6·27贷款调控”政策影响，7月骤降至4023件。9月在部分追涨买盘的推动下回升至8090件，而截至10月，成交量仅为3642件。考虑到仍有30天的申报宽限期，预计最终成交量将维持在4000件左右。专家分析指出，房地产市场的“交易断崖”现象在短期内难以缓解。由于贷款门槛显著提高，加之持有税强化等后续政策的不确定性持续存在，市场观望情绪日益浓厚。 韩城大学经济与房地产学教授权大中（音）指出，随着首尔全境被划入监管范围，房地产市场整体趋于僵化，再叠加贷款条件收紧，即便是真正有购房需求的消费者也转而采取观望态度，交易断层现象预计将进一步加剧。在持有税强化等政策不确定性消除之前，当前市场的低迷态势恐将持续。

自6月27日住房抵押贷款额度限制政策实施以来，住宅类房地产交易呈明显萎缩态势，带动7月全国房地产市场交易量与交易金额双双下滑。 房地产平台Real Estate Planet于16日发布的《2025年7月全国房地产类型交易动向报告》显示，该月全国房地产交易量为8.4437万件，交易金额为31.6081万亿韩元（约合人民币1625亿元 ），较6月（10.4415万件，52.2414万亿韩元）分别下降19.1%和39.5%。该报告数据基于韩国国土交通部的实价交易资料。 从类型来看，住宅类房地产交易量普遍下滑，其中公寓（-35.5%）、联排及多户住宅（-21.5%）、办公型公寓（-14%）、独栋住宅（-8.1%）均出现不同程度下降；非住宅类则表现良好，商铺·写字楼（28%）、工厂·仓库（21.5%）、商业·办公楼（9.1%）及土地（1.7%）均实现正增长。 交易金额方面，公寓类降幅最为显著，同比下降52.1%；工厂·仓库（-39.5%）、联排及多户住宅（-28.4%）、办公型公寓（-20.3%）、土地（-17.4%）、独栋住宅（-14.5%）、商铺·写字楼（-4.1%）以及商业·办公楼（-3.1%）亦呈现不同程度回落。 全国公寓交易量为3.436万件，较6月的5.3275万件减少35.5%；交易金额则从33.6168万亿韩元锐减至16.935万亿韩元，跌幅达52.1%。从地区来看，首都圈公寓市场回调尤为明显。首尔市公寓交易量由1.937万件骤降至3948件，降幅达63.9%；交易金额从14.5435万亿韩元降至5.604万亿韩元，下跌65.2%，为全国最高跌幅。 京畿道公寓交易量为8586件，交易金额为4.4673万亿韩元，较上月（1.7191万件，11.1235万亿韩元）分别减少50.1%和59.8%。仁川市交易量从3037件下降至1808件，降幅40.5%；交易金额则由1.2994万亿韩元降至7000亿韩元，下跌46.1%。 相比之下，商用类房地产交易量呈上升趋势。全国商铺·写字楼交易量达3760件，较6月（2938件）增长28%，增幅居各类物业之首；但其交易金额从1.5945万亿韩元微降至1.5295万亿韩元，减少4.1%。分地区来看，忠北地区商铺·写字楼交易量由52件大幅上升至275件，涨幅高达428.8%；全国共有12个市道该类交易量实现增长。交易金额方面，江原地区由173亿韩元增至635亿韩元，上升267.5%，全国共10个市道环比上涨。 Real Estate Planet分析指出，7月全国房地产市场交易量与交易金额的环比下降，主要受“6·27贷款调控”政策影响。该政策实施后，购房者资金筹措条件有所收紧，导致住宅类房地产市场的购房意愿明显降温。

KB房地产数据中心针对通过KB国民银行办理住房抵押贷款并在首尔购买公寓的家庭收入进行分析，并于26日发布的结果显示，在首尔购房的家庭平均年收入达9173万韩元（约合人民币47.8万元），创自2008年相关统计以来的最高水平。 具体而言，2021年，在首尔购置房产的家庭年收入尚处于5000万至6000万韩元区间；至2023年第四季度，该数值首次突破7000万韩元，达7813万韩元；去年第三季度进一步上升至8236万韩元，成功跨过8000万韩元门槛。今年第一季度与第二季度，该项指标连续刷新纪录，分别达8874万韩元和9173万韩元。 同期，通过KB国民银行贷款所购首尔公寓的中位价格为9.7亿韩元，收入房价比（PIR）为10.6，即房屋总价约为家庭年收入的10.6倍。该指标曾在2022年第二季度攀升至14.8的高点，之后呈回落趋势，分析认为这一变化与购房家庭收入水平的持续提高有关。 首都圈其他地区购房家庭收入亦呈增长态势。同期，京畿道购房家庭的平均年收入为6174万韩元，首次突破6000万韩元；仁川地区则为5007万韩元。两地的收入房价比分别为8.8和8.5。KB房地产数据中心相关人士指出：“在贷款审核政策日趋严格的背景下，申贷对象的收入水平自然上升，同时实际收入的增长也对这一趋势产生了积极影响。” 自6月底起，政府开始实施“6·27贷款调控”政策，将首都圈住房抵押贷款上限设定为6亿韩元。预计该措施将进一步推动购房群体收入水平向上调整，而公寓价格涨幅相对收窄，收入房价比有望保持稳定或呈下降趋势。

一项调查显示，韩国房地产市场出现外籍投资者不动产购置量显著增长现象，韩国政府已着手研究制定相应调控政策以应对潜在风险。 据业界31日消息，自政府颁布“6·27房地产调控方案”以来，针对本国居民在首都圈购房的贷款额度限制在6亿韩元（约合人民币310.9万元）上限政策，有效抑制了国内购房需求然而，由于该政策未对外籍投资者设置同等限制，导致近期外籍投资者的投机性购房行为呈上升趋势，引发“逆向歧视”的争议。尤其是在韩国投资者无法在中国境内购置土地等不动产的背景下，中国投资者在韩不动产交易量持续攀升的现象，引发加强韩中“互惠原则”的呼声日益高涨。 数据显示，今年以来在韩购置公寓、别墅和商铺等不动产的外籍投资者中，中国投资者占比高达67%。据法院登记信息平台统计，今年1至4月期间，外籍投资者申请的不动产产权交易登记共计4169件。其中，中国投资者交易量达2791件（66.9%），居首位，其次是美国519件、越南136件、加拿大118件等。 从区域分布来看，中国投资者在京畿道地区的房地产交易最为活跃。该地区1863件外国人不动产交易中，中国投资者占比高达76.8%（1431件）。而在首尔江南等高端住宅区，美国投资者表现更为突出，仅今年在“江南三区”（（江南、瑞草、松坡）房地产交易件数达58件。 随着外籍投资者持韩国不动产数量持续攀升，市场对投机性需求可能引发的市场波动表示深切担忧。此前，房地产市场快速上涨时期，大量非自住需求的外籍投资者涌入市场，引发强烈争议。今年3月，一位中国籍投资者未通过韩国金融机构贷款，直接全款（119.7亿韩元）购入首尔城北区一处独栋住宅，更成为舆论关注焦点。 现行政策环境下，外籍投资者几乎不受韩国国内贷款限制政策的约束。若其通过母国金融机构获取贷款，韩国现行的贷款限制政策则形同虚设。此外，由于难以准确核查外籍投资者的家庭资产状况，针对多套住房持有者的购置税及转让所得税等调控手段亦难以有效实施。 针对这一现象，国会也提出多项限制外籍投资者购房的法案。据共同民主党议员李彦周近期提交的《房地产交易申报等相关法律》修订案，要求外籍投资者在韩购房需事先获得政府许可，并规定购置后必须住满三年以上。国民力量党议员金美爱也提出相关立法建议，要求外籍投资者在投机过热地区或调控区域购置房地产时，必须取得地方政府事前许可。 同时，国土交通部长官候选人金润德也表示，从国家利益角度出发，有必要研究并制定针对外籍投资者房地产投机行为的差别化税收政策。他指出，虽然目前外籍投资者在韩购房总量占比相对有限，但交易活动高度集中于首都圈且呈持续增长态势，因此需要建立更为完善的监管机制，对可能产生的市场扰动行为进行专项调查和评估。