韩国房地产市场结构性压力持续显现。数据显示，被称为“恶性库存”的竣工后未售住宅规模时隔14年突破3万套。 韩国国土交通部31日发布的2月住房统计显示，截至上月，已竣工未售住宅共计6.6208万套，环比减少0.6%（368套）。其中，首都圈为1.7829万套，环比减少0.3%；地方为4.8379万套，环比减少0.6%。 尽管整体未售规模小幅回落，竣工后未售住宅却逆势攀升至3.1307万套，环比增加5.9%（1752套），为2012年3月（3.0438万套）以来首次重回3万套以上。该类库存中，86.3%集中于地方。 从地区分布来看，大邱以4296套居首，其次依次为庆尚南道（3629套）、庆尚北道（3174套）、釜山（3136套）、忠清南道（2574套）、京畿道（2359套）、济州（2213套）和全罗南道（1926套）。其中大邱环比增幅高达36.1%，增势尤为突出。 供应端方面，2月住房开工量为1.4795万套，环比增加30.8%。具体来看，首都圈下降15.1%，但首尔大幅增长309%；地方增长122%。共同住宅分售量为1.0924万套，环比增加38.3%，首都圈和地方均有所增长，首尔则小幅下降8.7%。与此同时，反映实际入市供应的竣工量仅为1.5064万套，环比大幅下降32.6%，其中首都圈下降51%，首尔和地方分别下降55.4%和12.4%。 交易方面，2月全国住房买卖成交量为5.7785万笔，环比减少6%，同比增加14%。租赁市场方面，全国租赁交易量为25.3423万笔，环比持平，同比下降8.9%。其中全租房交易量同比大幅下滑26%，月租房交易量则同比增长1.1%。 值得关注的是，今年1至2月累计月租房交易占比已升至68.3%，较去年同期（61.4%）上升6.9个百分点，逼近七成，折射出租赁市场结构持续向月租模式转变的深层趋势。

在房价上涨与政策调控叠加影响下，韩国首尔公寓租赁市场续约交易占比持续攀升，3月已突破50%，市场流动性明显趋弱。 韩国国土交通部23日公布数据显示，今年1至3月首尔公寓“全租+月租”合同中，续约合同占比达48.2%，较去年全年平均水平（41.2%）上升约7个百分点。其中，3月续约占比进一步升至51.8%，首次超过新签合同。 从时间走势来看，续约比例自去年10月以来持续攀升。去年10月和11月该比例分别为41.93%和39.84%，12月回升至43.22%；今年1月、2月和3月分别升至45.9%、49%和50%以上，呈现明显上升趋势。 市场分析认为，这一变化主要受多重因素驱动。首先，过去两年间首尔全租价格明显上涨，加重了租户更换住房的经济负担。其次，去年出台的“10·15”对策将首尔全域划为土地交易许可区，要求购房者必须实际居住，导致市场上可供出租的新增房源减少。此外，政府对全租贷款的严格限制，也提高了租户换房门槛，进一步促使租户选择续约。 分析认为，受此前全租诈骗事件影响，部分租户风险偏好下降，更倾向选择月租形式。同时，在全租贷款受限背景下，部分资金不足的租户被迫由全租转向“保证金+月租”的结构性租赁方式，推动整体市场向月租化转型。

随着韩国房地产市场调控持续推进，多套房业主贷款规模及其区域分布情况受到关注。 韩国国会政务委员会所属议员姜旻局办公室5日公布的资料显示，截至今年1月末，韩国多套房业主贷款余额（包括全租贷款、搬迁费贷款及新建住宅中期贷款等）为102.9万亿韩元（约合人民币4836亿元），其中约一半集中在首尔及京畿道等首都圈地区。相关贷款规模及潜在风险也成为房地产金融监管的重要观察指标。 从地区分布来看，多套房业主贷款明显集中在房地产市场较为活跃的首都圈。数据显示，首尔贷款余额为20万亿韩元，京畿道为31.9万亿韩元，两地合计达51.9万亿韩元，占整体贷款规模的50.4%。其中，首尔地区贷款规模增长较为明显。与2024年底的16.5万亿韩元相比，约一年时间内增加约21%，达到20万亿韩元。 从具体行政区来看，贷款余额主要集中在首尔核心居住区。江东区贷款余额最高，为1.9万亿韩元；其后依次为江南区1.7万亿韩元，瑞草区和城东区各为1.3万亿韩元，阳川区为1.2万亿韩元，松坡区和东大门区各为1.1万亿韩元。金融业内人士表示，在房价较高的首都圈以及首尔热门居住区，多套房业主贷款集中度普遍较高。 从贷款结构来看，公寓抵押贷款占据绝对比重。数据显示，公寓抵押贷款余额为91.9万亿韩元，占全部贷款的89.3%；非公寓类抵押贷款为11万亿韩元，占比10.7%。 在还款方式方面，多套房业主贷款以原本息分期偿还为主。分期偿还贷款规模为95.7万亿韩元，占整体的93%；到期一次性偿还贷款为7.2万亿韩元，占比约7%。 目前，韩国金融监管部门正研究针对多套房业主贷款的管理措施，包括对到期一次性偿还结构的住房抵押贷款以及住宅出租经营者贷款制定回收方案，以引导更多房源进入市场。不过，金融业界普遍认为，由于统计中包含全租贷款和搬迁费贷款等类型，真正以购房为目的、可能受到严格监管的住房抵押贷款规模预计仅为数百亿韩元，相关政策的实际影响或相对有限。 围绕相关监管措施对房地产市场的影响，目前仍存在不同观点。有分析认为，加强对多套房业主贷款的管理有助于增加市场房源，推动房价回落，并在一定程度上稳定租赁市场。但也有意见指出，若监管过严，部分房东可能通过提高租金转嫁成本，从而加重无房群体的租赁负担。姜旻局表示，考虑到多数贷款已采用分期偿还结构，相关政策仍需审慎推进，以避免对租赁市场产生负面影响。

一项调查显示，去年首尔公寓价格同比上涨13.5%，创自2021年新冠疫情期间因信贷等流动性大幅扩张推动房价飙升以来的最大年度涨幅。 首尔市政府于23日发布对去年12月首尔公寓价格动向的分析结果显示，去年12月首尔公寓实际成交价格环比上涨0.35%，同比上涨13.49%。自2021年10月达到高点后，首尔公寓实际成交价格一度回落，直至2022年12月触底，随后自2023年起呈持续回升态势。2025年的价格涨幅创自2021年以来的最高水平。从面积类型看，除大户型的成交价略有回落外，其余户型均呈上涨趋势。其中，40平方米以下超小户型涨幅最为显著，环比上涨0.94%。 在租赁市场方面，自2020年7月《住宅租赁保护法》两项修订条款正式实施以来，首尔全租房价格经历较大幅度的上涨与回调，目前重新进入上行通道。修订内容规定，承租人在原有两年租期届满时，有权要求续签一次租赁合同，房东在原则上不得拒绝。此前韩国住宅租赁合同通常以“2年+自愿续签”形式签订，而修法后则转变为“2年+2年”模式，承租人最多可保障四年居住权。该制度的根本目的在于强化承租人居住稳定性，并抑制租金过快上涨。 据统计，去年全年全租房价格上涨5.6%，不仅为2024年涨幅的倍以上，也创下近五年来的最高水平。首尔市政府分析认为，这主要受政府不断加强监管政策影响，导致全租房源供应明显减少。 此外，首尔市还公布了今年1月土地交易许可申请相关情况。今年1月土地交易许可新申请件数为6450件，环比增长33.6%，其中5262件已完成处理。1月申请价格较去年12月上涨1.8%，延续上升趋势，但涨幅较12月的2.31%有所放缓。分区域来看，江南3区及龙山区环比上涨2.78%，汉江沿线7个区上涨1.89%，涨幅位居前列；而江北地区10个区及江南地区另外4个区分别上涨1.5%和1.53%，涨幅低于首尔整体平均水平。

首尔市17日表示，随着韩屋及韩屋居住方式人气持续上升，今年将进一步发掘并供应更多公共韩屋，同时推出多样化活动与展览，提升市民参与度与文化体验感。 为保护面临拆除风险的韩屋，首尔市通过收购方式将其改造为工坊、历史文化空间、公共设施及住宅用途的“Mirinaejip”（长期全租住房）等加以活化利用。目前，全市共有35处公共韩屋投入运营。 数据显示，去年首尔公共韩屋累计访客约54万人次。市政府计划通过特色项目与节庆活动，力争今年访客规模提升至60万人次。 在活动安排方面，上半年将举办“公共韩屋夜游”，下半年推出“首尔韩屋周”。此外，还将开展岁时节气体验项目“北村都乐”、传统工艺体验讲座、小型公演等多种文化活动，强化韩屋空间的日常化与生活化属性。 春节连休期间（14日至15日），位于北村的公共韩屋——北村文化中心与洪建翊家屋举办了“竖杆（民俗装饰）展览”、袜形钥匙扣及纸制避邪饰品制作体验，以及年糕汤年糕发放等活动，吸引众多市民参与。 与此同时，首尔市正推进新韩屋村建设。2023年9月启动的建设用地公开征集共有20个地区报名，最终确定在江东区岩寺洞等5处打造新韩屋村。 ※ 本报道由人工智能（AI）系统翻译，并经《亚洲日报》编辑。

一项调查显示，去年韩国住房供应主要指标全面走弱。同时，随着“全租转月租”趋势加快，住房租赁合同中月租交易占比全年首次突破60%。此外，去年12月“恶性房源”（指竣工后长期未能售出的住宅）数量环比小幅下降。 国土交通部于30日发布的数据显示，2025年1月至12月，全国住房许可量（含非公寓）为37.98万套，同比减少12.7%。其中，首都圈为22.27万套，下降4.9%；首尔为4.16万套，降幅达19.2%；地方地区为15.71万套，同比大幅减少21.9%。 住房开工量方面，全国全年共计27.27万套，同比下降10.1%。从地区看，首尔为3.21万套，同比增加23.2%；首都圈整体为16.68万套，小幅增长2.2%；但地方地区仅10.59万套，同比骤减24.5%，区域分化明显。 全年公寓等共同住宅分售量为19.84万套，同比减少14.1%。其中，首尔分售量为1.27万套，同比大减53.3%；首都圈为11.90万套，下降8%；地方为7.94万套，减少21.9%。 全国住房竣工量同比下降17.8%，为34.24万套。首尔竣工量为5.47万套，同比增长39.7%；但首都圈整体为16.57万套，同比下降13.5%；地方为17.67万套，同比减少21.4%。 交易方面，去年12月全国住宅买卖成交量为6.29万套，环比增长2.4%。其中，首尔为8556套，环比增长13.2%；首都圈为2.9万套，增长4.9%；地方为3.38万套，增幅仅0.4%。12月全国公寓成交量为4.9万套，环比小幅下降0.3%，但首尔公寓成交量为4871套，环比增长10.8%，首都圈整体增长2.2%。全年来看，首尔公寓成交量同比大增42.6%，达到8.31万套。 租赁市场方面，去年12月全国全租与月租交易量为25.41万套，环比增长22.2%。其中，全租交易量为8.73万套，增长15.4%；月租为16.69万套，增长26.1%，增幅明显更大。按全年累计计算，月租在全部租赁合同中的占比达63%，同比上升5.4个百分点。该比例自2021年的43.5%起逐年攀升，2022年为52%，2023年为54.9%，2024年为57.6%，去年进一步扩大。 未售住房方面，截至去年12月底，全国未售住房为6.65万套，环比减少3.3%（2284套）。其中，竣工后未售住房环比减少1.8%（525套），降至2.86万套。地方地区竣工后未售住房为2.44万套，占全国总量的约85.2%。

本月首尔全租供需指数升至163.7，创下4年4个月以来的最高水平，显示全租市场供应紧张态势持续加剧。全租供需指数以100为基准线，数值越高意味着“供应不足”的比重越大。自去年7月起，该指数已连续6个月呈现上升趋势。 据KB不动产29日发布的《月度住宅价格动向》数据，1月首尔全租供需指数环比上升3.9点，达到163.7，为2021年9月（167.7）以来的最高值。回顾走势，首尔全租供需指数在去年1月录得125.2后一度反复波动，但自“6·27对策”实施后的7月起，已连续6个月上涨。 尤其是在将首尔及京畿道12个地区纳入“三级调控”的“10·15对策”出台后，全租房源进一步减少，供需失衡状况持续扩大。分析指出，随着土地交易许可区域的指定，新购住房须履行2年实际居住义务，导致“夹带全租购房”的所谓“Gap投资”模式受限，租赁房源至少在两年内难以重新流入市场。 不动产大数据企业“阿实（Asil）”的数据显示，截至前一日，首尔公寓全租房源为2万2079套，较上月（2.3263万套）减少5.1%，较去年同期（2.9566万套）更是锐减25.4%。 在房源持续减少而需求稳定流入的情况下，首尔公寓全租价格已连续30个月上涨。KB不动产数据显示，1月首尔公寓全租价格环比上涨0.47%，延续30个月的上行走势。其中，广津区（0.88%）、江东区（0.84%）、城北区（0.83%）、松坡区（0.70%）、江南区（0.61%）等地涨幅尤为明显。业内认为，供需失衡正推高全租及月租价格压力，而下月新公寓交付量将进一步减少，租赁市场不安态势恐将持续。 直房（Zigbang）数据显示，2月全国公寓入市量预计为1.2348万套，为今年上半年最低水平，较前月（2.1136万套）减少约9000套，同比也减少6000套以上。其中，首都圈公寓计划入市量为5192套，环比减少32%。首尔仅有483套新房入市，且以小规模小区为主。 直房相关人士表示：“今年各季度公寓平均入市量约为4.3万套，明显低于去年季度均值超过6万套的水平。”他指出，“地区间供需不平衡可能导致需求向热门小区和区域集中，进而成为部分地区价格波动的重要因素。” ※ 本报道由人工智能（AI）系统翻译，并经《亚洲日报》编辑。

KB房地产日前发布的1月全国住宅价格动态数据显示，首尔公寓价格涨幅虽连续两个月收窄，但住房买卖价格预期指数却呈上扬趋势。截至本月12日，首尔公寓买卖价格环比上涨0.87%，连续20个月保持升势。首尔公寓价格曾在去年11月上涨1.72%后，于12月涨幅回落至1.06%，本月涨幅进一步放缓，连续两个月显现降温迹象。 从区域表现来看，本月首尔市冠岳区（1.56%）、铜雀区（1.23%）、江东区、松坡区、麻浦区（均为1.21%）、东大门区（1.15%）及西大门区（1.07%）等地公寓价格月涨幅均超过1%。在首尔以外的首都圈地区，京畿道与仁川市公寓价格本月分别上涨0.36%和0.04%，已分别连续8个月和3个月保持上涨。 特别是在京畿道调控区域内，城南市盆唐区（1.87%）、光明市（1.73%）、龙仁市水枝区（1.52%）、河南市（1.49%）、安养市东安区（1.42%）、城南市中院区（1.12%）以及修井区（1%）本月涨幅均超过1%。 从全国范围来看，公寓价格本月上涨0.25%，其中首都圈上涨0.47%，五大广域市（光州、大田、大邱、蔚山、釜山）上涨0.05%，其他地方（八个道）上涨0.03%。同时，公寓全租价格本月全国上涨0.32%，首都圈上涨0.41%，五大广域市上涨0.34%，其他地方上涨0.16%。 在首都圈内，公寓全租价格涨幅依次为首尔（0.47%）、京畿道（0.41%）、仁川（0.25%）；地方城市中，世宗市全租价格涨幅最高，达1.21%。若将公寓、独栋住宅、多户住宅及联排住宅等全部住宅类型合并计算，全国住宅买卖价格和全租价格本月分别上涨0.19%和0.24%。 此外，本月全国住宅买卖价格预期指数与全租价格预期指数分别为107.5和115.9，环比分别上升1.9点和0.5点，显示出市场整体仍维持看涨预期。首尔本月住宅买卖价格预期指数为124.7，环比（117.1）大幅上升7.6点。该指数在去年11月（107.8）曾大幅下滑16.6点，随后连续两个月回升。

随着新建公寓房源供应规模持续缩减，加之全租贷款在内的房地产调控政策趋严，租赁市场中“全租转月租”的结构性转变呈明显加速态势，租户负担进一步加重。 据房地产信息平台R114于12日发布的数据显示，截至本月16日，今年全国范围内预计新增公寓房源为21.0387万套，较2025年的27.8088万套下降24.3%。从首都圈来看，首尔市今年新增公寓供应量为2.9161万套，同比（4.2611万套）减少1.3450万套，减幅达31.6%；仁川市新增1.5161万套，同比下降24.5%；京畿道新增6.7578万套，降幅为8.9%。 “10·15房地产政策”影响，市场出租房源供应趋紧，同时全租贷款利息偿还部分也被纳入总负债本息偿还比率（DSR）监管范畴。在此背景下，已持有其他贷款或收入水平较低的租户在筹措额外全租资金方面面临更大压力。全租房源的持续减少促使租赁市场结构逐渐向房东倾斜，进一步加剧租户负担。韩国不动产院发布的统计数据显示，截至上月29日，首尔公寓全租供需指数达104.4，显示出需求明显高于供给。 据国土交通部实价公开系统统计，去年首尔公寓全租与月租的续约合同共计9.848万件，其中由全租转为月租的续约合同为5187件，占5.26%，创近五年来的最高纪录。在当前供给方占据优势的市场环境下，为维持租赁关系，租户往往不得不接受房东更倾向的月租模式。从实际交易情况看，国土交通部11月发布的住房统计数据显示，去年1至11月，全国住宅租赁交易中月租占比达62.7%；其中公寓月租交易占比达47.9%，接近总量的一半。 随着“全租转月租”趋势加速，租户的月租支出压力亦持续攀升。KB房地产发布的月度住宅价格动向显示，去年12月首尔公寓月租价格指数上升至131.2，创开始相关统计以来的历史新高。该指数自2025年1月的120.9持续上涨至同年12月的131.2，全年累计增幅达10.3个百分点。 韩国不动产院数据显示，首尔公寓平均月租金额由去年1月的134.3万韩元（约合人民币6402元）上涨至12月的147.6万韩元，一年内增幅超过10万韩元。友利银行房地产研究员南赫宇（音）指出，今年首都圈正面临公寓新增供应量显著不足的局面。在贷款政策收紧、利率居高不下以及税负压力共同叠加的背景下，租赁市场中月租模式占据主导的趋势预计仍将持续。

KB房地产于29日发布的12月韩国住房价格走势统计数据显示，以本月15日为基准，首尔公寓买卖价格环比上涨1.06%，平均成交价格首次突破15亿韩元（约合人民币732.8万元），中位数价格亦超过11亿韩元，实现连续19个月上涨。尽管本月涨幅环比（1.72%）有所收窄，但单月涨幅仍保持在1%以上，整体价格走势依然坚挺。 从区域分布来看，松坡区、龙山区、瑞草区及中区的涨幅均超过2%，分别为2.65%、2.37%、2.04%和2.03%。此外，永登浦区（1.59%）、江南区（1.41%）、铜雀区（1.24%）、广津区（1.21%）、城东区（1.18%）的涨幅也均超过1%。 首尔公寓平均成交价格自今年7月（14.572亿韩元）首次突破14亿韩元后持续上行，本月达15.81亿韩元，首度站上15亿韩元关口。同时，首尔公寓中位成交价格亦攀升至11.556亿韩元，创历史新高。首尔公寓中位价曾在2021年6月首次突破10亿韩元后，走势趋弱并长期徘徊于9亿韩元区间，直至今年3月。进入4月后，中位价格重返10亿韩元以上，并在随后的8个月内保持上行态势，并于本月突破11亿韩元。 在首都圈其他地区，京畿道和仁川市公寓价格本月分别上涨0.38%和0.03%，连续7个月和2个月保持上涨态势。全国范围内，公寓买卖价格整体上涨0.32%，其中首都圈上涨0.53%，五大广域市（光州、大田、大邱、蔚山、釜山）上涨0.12%，其余八个道上涨0.09%。在全租价格方面，全国整体上涨0.42%，首都圈上涨0.5%，五大广域市上涨0.4%，其他地方上涨0.28%。 具体来看，首都圈内全租价格涨幅依次为首尔0.64%、京畿道0.51%、仁川0.14%。地方城市中，世宗市公寓全租价格显著上扬，涨幅达3%。整体而言，本月全国住房买卖价格与全租价格分别上涨0.29%和0.33%。 此外，全国住房买卖价格展望指数与全租价格展望指数分别为105.6和115.4，环比分别上升1.5个百分点和0.5个百分点，反映出市场对未来价格走势仍保持上涨预期。首尔住房买卖价格展望指数本月为117.1，环比（107.8）大幅上升9.3个百分点。该指数在上月下跌16.6个百分点后，仅隔一个月即实现显著反弹，显示出当前市场对房价继续上涨的预期已高于今年9月116.4的水平。