今年第一季度，首尔地区公寓及多户型住宅等住房的月租比例创下季度最高纪录。受高额全租押金、利率负担和全租房诈骗案后遗症等多重因素影响，传统全租向月租的转变速度持续加快。 韩国法院登记信息广场28日发布的数据显示，今年第一季度（1至3月），首尔地区确定租赁日期的住房租赁合同共计23.3958万件，其中月租合同为6.2899万件，占比64.6%，创下自2014年法院开始统计相关数据以来的季度最高纪录。 近年来，首尔月租化趋势加速显现。2021年，月租比例仍维持在年均40%左右，2022年和2023年分别升至53%和56%，去年更进一步突破60%，达到60.3%。按季度来看，去年第二季度首尔月租比例为59.1%，第三季度为60.3%，第四季度上升至61.2%，今年第一季度则急升至接近65%。 业内分析指出，首尔月租化速度加快，主要受2至3年前“逆全租难”现象缓解后，市场对供应不足的担忧加剧，推动全租押金持续上涨。同时，韩国银行基准利率及银行贷款利率下调进程缓慢，促使更多租客选择将部分上涨的押金转为月租支付。 韩国全租房的租期一般为2年，若房价下跌，全租押金价格也会随之跌落，无法满足房主返还前租客押金的需求。在这种情况下，房主只能按未返还押金的金额向租户缴纳高额利息，形成一种“逆全租”的怪现象。 首尔一家房屋中介负责人表示：“自去年下半年起，受商业银行家庭负债管理政策影响，全租贷款变得更加困难，尽管基准利率下调，但利率下降的效果有限，导致公寓月租房源持续增加。” 与此同时，由于全租房诈骗风险上升，多户型住宅的年轻租客对高额押金更加谨慎。此外，韩国住房城市保障公社（HUG）收紧了全租押金返还保险的加入标准，部分房东不得不将部分押金转为月租支付。随着别墅售价下跌，为了符合保险加入条件（公告价格的126%），不少房东选择下调押金并提高月租比例来调整租赁合同。 在全国范围内，今年第一季度，济州岛的月租比例最高，达80%。大田（68.5%）、蔚山（68%）、釜山（66.5%）等地的月租比例也超过了首尔。 市场专家表示，进入4月后，租赁市场进入季节性淡季，交易量有所下降。一些急于出租的房东可能会通过提高全租比例来促成租赁。然而，从中长期来看，随着租赁市场结构的变化，传统全租向月租的转变趋势预计仍将持续。 20日，从首尔南山俯瞰市区公寓的景象【图片来源 韩联社】

随着物价持续上涨，韩国首尔大学街一带的寄宿家庭需求激增，部分地区甚至出现“一房难求”的现象。在龙山区的一家寄宿家庭，三层楼全部作为寄宿用房，目前仅剩一个空房间。房东表示：“今天已经有两位客人来看房了，预计周六还会有一人前来。最近最近前来咨询的人明显增多。” 寄宿家庭曾是上世纪90年代末、无法入住学生宿舍的大学生们主要的居住选择。当时，单间公寓尚未普及，且房型多为简易房间，远不如如今现代化的一居室。然而，伴随经济低迷和物价高涨，寄宿模式正在韩国大学街悄然回归。 根据寄宿家庭信息平台Momstay的数据，今年1月至2月，寄宿家庭预订量达426件，较去年同期增长两倍以上。特别是以首尔主要大学街为中心，寄宿需求呈明显上升趋势。租客群体涵盖大学生、备考考生、外籍留学生及单身上班族等多种类型。 在高物价时代，能够按时吃饭是不少人选择寄宿家庭的主要原因之一。大学街周边寄宿费用平均在每月50万至60万韩元（约合人民币2500至3000元）之间，考虑到包含早餐与晚餐，这一价格被认为“物有所值”。此外，与需缴纳高额押金的单间公寓不同，多数寄宿房无需押金，或仅需不到200万韩元，大幅减轻了租房者的经济压力。 在龙山经营寄宿家庭15年的李知慧（音）表示：“从去年12月开始就一直满房，咨询量比去年明显增加。随着物价与月租齐涨，越来越多的人转而关注寄宿房。” 数据显示，首尔主要大学街一带的房租在过去一年间呈现双位数增长，令学生的租房负担加重。与此不同，多数寄宿家庭多年来并未上调租金。房地产平台Dabang的资料显示，以今年1月为基准，大学街一居室（专用面积33平方米以下）的平均月租为57.4万韩元，较去年同期上涨了11.6%；平均管理费为7.2万韩元，同比上涨了20%左右。 以新村大学街为例，目前一居室月租已较去年上涨近10万韩元，达60万韩元左右。相比之下，寄宿家庭不仅仍每日提供两顿饭，而且多年未涨价，不要求高额押金，因此深受大学生欢迎。 在城北区经营寄宿家庭的金圣林（音）表示：“房租自疫情前起就未曾调整，考虑到学生的经济压力，确实难以涨价。”居住在龙山区的大学生崔智喜（音）也说道：“现在学生们越来越喜欢吃寄宿房的饭了，房东虽然每天做很多，但还是很快被吃光。” 随着线下授课和校园生活逐渐恢复，价格亲民的寄宿房迎来新一轮热潮。同时，由于对“全租房诈骗”的担忧，许多大学生开始将目光转向寄宿家庭。 房地产业相关人士指出：“寄宿家庭不仅是安身之所，更是走入陌生都市的一种心理依托。但从另一个角度看，寄宿文化的回归也反映出当前大学生居住环境的严峻现实。这并非只是潮流，更是一种无奈之选。” 在首尔冠岳区某大学街的公交车站张贴着寄宿家庭的传单【图片提供 韩联社】

韩国租房市场正加速向月租模式转变。今年前两个月，超过六成的新签订租赁交易为月租（包括有押金的月租和半全租）。其中，半全租通常需要支付较高的押金，但每月租金相对较低。 根据韩国国土交通部1日发布的《2月住宅统计》，今年1月至2月，全国新签订租赁交易中，月租比例达61.4%。自2021年的41.7%以来，这一比例逐年上升，分别为2022年的47.1%、2023年的55.2%和2024年的57.5%，今年首次突破60%，四年内增长近20个百分点。 与首都圈相比，非首都圈地区的月租比例增长更为显著。今年1月至2月，首都圈月租占比为60.2%，较去年增长3.1个百分点；非首都圈地区则达到63.5%，增幅更大，为5.4个百分点。其中，首尔的月租占比最高，为65.2%。 从住宅类型来看，公寓的月租比例虽呈缓慢上升趋势，但别墅等非公寓式住宅的月租比例则大幅增长。今年1月至2月，全国公寓月租比例为44.2%，较去年上升2个百分点，首尔为43.8%，地方为45.4%。同期，非公寓住宅的月租比例达76.3%，较去年增加5.6个百分点。 业界专家分析指出，近年来，骗取押金的租房诈骗案件频发，导致居民避险意识增强，同时地方房地产市场的低迷，这些因素共同促使租房市场转向月租模式。在房地产市场整体疲软的背景下，房价停滞促使房东调整策略以提升收益，选择减少押金或直接转为月租模式。同时，基准利率和存款利率的双重下降，进一步加深了房东对月租模式的偏好。 友利银行房地产研究室室长咸永镇（音）表示，受利率下降和租房诈骗案件的影响，一些房东降低了押金占房价的比重，以满足保证返还押金的要求，而另一些房东则直接将押金制转为月租制。他进一步指出：“若经济放缓导致利率进一步下降，韩国租房市场向月租模式转变的趋势可能会更加明显。” 首尔市内多户型住宅和联排住宅一景【图片来源 韩联社】

20日，首尔松坡区某房地产中介。【图片来源 韩联社】 韩国统计厅国家统计研究院于27日发布的《各群体人生履历比较研究》报告显示，31至35岁年龄段的住房形态正经历显著结构性变化。根据对1970至1989年间出生群体的追踪分析，全税租房比例各代际呈递减趋势，而月租与自有住房比例则同步上升，反映出随着房地产暴涨，资产差距扩大，青年群体住房选择的"两极化"特征正在深化。 报告采用五年代际划分法，系统比较了不同出生队列在30岁初期的居住形态变迁。数据显示，月租居住比例呈持续增长态势。1970至1974年出生群体在该年龄段的月租比例为17.3%，1975至1979年出生群体增至19%，1980至1984年出生群体达到20.8%，1985至1989年出生群体则进一步攀升至21.3%。随着代际更替，30岁初期群体选择月租住房作为主要居住方式的现象日益普遍。 同时，自有住房比例也保持上升趋势。1970至1974年出生群体在30岁时期住房自有率为48.1%，1975至1979年出生群体为46.6%，1980至1984年出生群体为51.1%，1985至1989年出生群体为49%，虽然数据小幅波动，但整体上稳中有升。 反之，30岁时期全税租房比例呈下降曲线。研究指出，这一现象折射出韩国青年群体在房地产价格持续上涨背景下的居住策略分化。具备经济实力的群体加速向自有住房过渡，而资金受限群体则被迫转向长期月租模式。 国家统计研究院专家表示："住房形态的代际演变是宏观经济环境、房地产政策调控与个体经济能力共同作用的结果。当前数据显示，30岁群体的居住选择正在形成明显的双轨分化，这一趋势可能对未来住房结构产生深远影响，或加剧社会不平等问题。"

#在韩国居留的中国人陈伟持有长期居留签证F2签证。尽管他在韩国生活了近十年，韩语也说得非常流利，但申请贷款对他来说并非易事。最近，陈先生急需一笔资金，在网上搜索贷款信息时发现，由于韩国主要银行很少为外籍人员提供信用贷款业务，他难以找到合适的贷款渠道。 对于在韩国工作数年的外籍人员来说，攒下大量资金并非易事。由于生活成本上升、理财知识匮乏等多重原因，多数外籍人员面临着资金管理上的困难。为解决这些问题，全北银行和BNK庆南银行面向外籍客户分别推出了“JB外籍劳工贷款”和“K Dream外国人信用贷款”等贷款产品。此外，全北银行水原外国人金融中心正在向持有E9、E7、F2、F5和F6签证类型的外籍人员提供信用贷款“JB BRAVO KOREA LOAN”服务。其贷款金额最低100万韩元（约合人民币4990元），最高4000万韩元。 随着韩国社会多元化的发展，外籍人员逐渐成为韩国金融市场的新兴客户群体。根据韩国法务部近日发布的统计数据，长期居住（90天以上）的外籍人员已达265.0783万人，约占韩国总人口的5%，创下自2019年以来的最高纪录。 尽管如此，外籍人员在申请贷款时仍面临诸多限制。与韩国人相比，外籍人员的信用记录不足，且缺乏担保资产，这使得他们在申请贷款时往往处于不利地位。与此同时，部分银行对外籍人员的贷款审批流程更为严格，进一步增加了他们的贷款难度。 韩国主要商业银行也提供外籍人员可申请的贷款产品，如KB国民银行的“Welcome Plus全租资金贷款”、新韩银行的“SOL GLOBAL全租资金贷款”以及友利银行的“公寓贷款”等，但这些产品并非专门为外籍客户设计。更重要的是，这些产品是不动产抵押贷款产品，对于更需要信用贷款的外籍人员来说，申请门槛较高。 银行相关人士向本报记者表示：“信用贷款无需任何担保，银行仅凭个人信用决定是否放贷。但如果外国人在贷款后离境并拒绝还款，银行将承受巨大的风险。因此，银行对外籍人员的信用贷款业务持谨慎态度。” 有观点认为，外籍人员在韩国开设银行账户、办理金融理财和海外汇款等业务为银行带来了可观的收益，但多数银行仍选择将外籍客户拒之门外。专家指出，银行可以通过提高贷款利率等方式来消化风险，但这一做法并未得到广泛采纳。 由于大型金融机构贷款渠道有限，外籍人员不得不转向私人放贷者或非法贷款渠道。专门处理外国人犯罪案件的律师白秀雄（音）表示：“在韩国工作的外国人中，能够利用金融机构贷款产品的人并不多。因此，近年来利用非法私人金融的外国人受害案例不断增加，金融机构有必要考虑为这一群体提供更合适的贷款产品。” 随着外籍人员收入规模的增加，提供适合其金融需求的服务已成为提升银行盈利能力的重要途径。韩亚金融研究所研究员白钟浩（音）指出：“与普遍认为外国人主要是低收入劳动者、金融需求有限的观念不同，近年来外国劳动者的收入与韩国人相差不大，且具有多样化的金融需求。韩国金融业需要探索新的服务模式，以满足这一不断增长的客户群体。” 【图片提供 Gettyimagesbank】

韩国国土交通部在去年6月至12月期间对全国6.1万户家庭进行访问调查，并于27日公布《2023年居住实态普查结果》显示，以去年为准，在首尔买房需要不吃不喝攒13年的工资才能实现。首尔租房家庭的租金支出占每月收入的22.7%，国民亟需的住房支援政策是买房和全租所需的贷款支援。 数据显示，首尔有房家庭的房价收入比（PIR）中位数为13倍，也就是说购房需要攒13年的工资一分不花。紧随其后的是世宗市（8.7倍）、京畿道（7.4倍）、大田（7.1倍）、釜山和大邱（各6.7倍）。全国PIR为6.3倍，与前一年持平，全南地区最低，仅为3.1倍。 从地区来看，首都地区PIR为8.5倍，较前一年（9.3倍）下降。其中，首尔从15.2倍降至13倍，京畿道从8.9倍降至7.4倍，仁川从7.7倍降至6.1倍。此外，广域市从6.8倍降至6.3倍，其他道从4.3倍降至3.7倍。PIR整体下降的原因在于全国房价在调查期间下跌。 租金方面，去年全国租房家庭的租金收入比（RIR）中位数为15.8%，较前一年（16%）下降0.2个百分点，也就是说全国范围内租房家庭把每月收入的平均15.8%用于支付租金。首都地区RIR最高，为20.3%，较前一年（18.3%）增加2个百分点。广域市为15.3%，增加0.3个百分点，其他道为13%，与前一年持平。 从具体地区来看，首尔RIR为22.7%，租金负担最重。其后依次是釜山（16.9%）、京畿道（16.7%）、仁川（16.5%）。租金收入比最低的地区是忠北和庆南，均为11.7%。 此外，全国住房拥有率为60.7%，较前一年（61.3%）下降0.6个百分点。从地区来看，道地区拥有率最高（68.6%），广域市为62.3%，首都圈最低，仅为55.1%。与前一年相比，道地区从69.1%降至68.6%，广域市从62.8%降至62.3%，首都圈从55.8%降至55.1%。 居住在自有住房的家庭比例（自有占有率）为57.4%，较前一年下降0.1个百分点。去年住房占有形式中，自有住房占比57.4%，租赁住房占比38.8%。从独立成为户主到购置人生第一套房产的平均耗时为7.7年，较前一年（7.4年）延长4个月。 在居住时长方面，去年家庭在现有住房的平均居住时间为8年，较前一年增加0.1年。其中，自有住房的平均居住时间为11.1年，租赁住房为3.4年。居住时间在两年以内的家庭比例为32.2%，较前一年下降1.5个百分点。 关于房产持有意识的调查显示，87.3%的受访者认为应该拥有自己的房产，较前一年减少2.3个百分点。同时，40.6%的家庭表示需要居住支援项目，较前一年增加3个百分点。其中，最需要的支援项目是“购房资金贷款支持”（35.6%），“全租资金贷款支持”（24.6%）、“月租补助资金支持”（11%）以及“长期公共租赁住房供应”（10.7%）紧随其后。 从家庭类型来看，青年家庭中有81.1%租房居住，68.4%居住在非公寓住房；新婚家庭中46.4%拥有自有住房，其中73.9%居住在公寓；高龄家庭中，75.7%住在自有住房内，主要为公寓（45.4%）和独栋住宅（40.8%）。 【图片来源 韩联社】

一项调查显示，受全租房诈骗频发及贷款利率上调等多重因素影响，首尔与京畿地区的联排住宅（多户型）租赁市场中，月租比重首次突破了50%。 国土交通部于16日发布的租房交易分析报告显示，今年首尔地区全月租交易量共达12.7111万件，其中，月租交易件数达6.8116万件，占全体的53.6%，创国土交通部自2011年首次公开全月租交易统计数据以来的最高值。该数据较2020年的29.5%，激增24个百分点。自2022年开始，随着全租诈骗案件的激增，月租比重增加至39.5%，去年进一步攀升至48.1%后，今年突破50%大关。大韩住宅租赁人协会会长成昌烨（音）表示：“当前贷款政策的收紧与利率的大幅上扬，直接导致了全租房交易量的急剧下降，反之，月租交易则呈持续增长的态势。” 京畿道地区的情况亦呈现出相似趋势，京畿道地区全月租交易量共达6.3520万件，其中，月租达3.276万件，占全体的51.6%。较2020年的30.6%，增长逾20个百分点。 由于韩国全租遇冷月租升温，月租价格呈上扬趋势。韩国房地产院发布的数据显示，以今年10月为基准，首尔地区的联排住宅月租综合价格指数达到了102，京畿道地区则为101.9，两地均创下了历史新高。 以水原市大学街周边的住宅为例，2021年保证金平均为500万韩元（约合人民币2.5万元），月租为45万韩元；而今，在保证金保持不变的情况下，月租价格已上涨至60万韩元。住宅租赁行业相关人士分析认为：“以往，全租房更受青睐，但近年来，全租诈骗事件的频发以及持续高企的贷款利率，使得全租房市场持续降温，转而推动了月租市场的快速发展。”