随着政府承诺比民间更快推进项目并增加候选地，公共维修的局限性逐渐显现，专家指出，即使公共主导，也应优先补充基于项目性的执行设计。专家们普遍强调的核心在于“转化率”。与其关注候选地的数量，不如优先建立项目实施许可、管理处置和开工的结构。即使公共参与项目，如果居民同意、项目性、施工费用和分担金问题未得到解决，供应效果也必然受到限制。建立实际执行政策的基础也是紧迫任务。即使推动公共直接实施的扩大，如果相关组织和法律制度未得到整顿，提升项目推进速度将十分困难，同时也需要补充引导居民参与的制度性措施。法务法人调和的首席专家沈亨锡（美国IAU教授）表示：“首先需要整顿负责直接实施的组织，并完成相关法律的修订，而这些准备过程本身就需要相当长的时间。”沈委员指出：“城市公共住房综合项目仅依靠容积率激励是有限的，应该建立通过居民协商体反映居民意见的结构，例如在分配价格和施工单位选择等主要决策中，而不是像现在这样以征收为中心推进项目，这样才能顺利推进。”项目性的补充也是必要的。在最近施工费用和融资成本大幅上升的情况下，即使公共承担项目，如果收益结构不匹配，维持居民同意将变得困难。如果公共贡献和捐赠负担过重，公共维修也将像民间维修项目一样难以加快速度。住宅产业研究院住房政策研究室主任金德礼表示：“即使是LH负责，也不能在亏损的情况下继续推进项目，尽管在城市中推进公共主导的项目，但为了达到适当的收益水平，协调公共贡献或捐赠负担不应过重是非常重要的。”还有分析认为，公共供应的扩大也应与民间供应基础的恢复并行。即使公共补充部分项目，如果民间供应市场和需求市场未能正常化，市场稳定效果将大打折扣。金主任表示：“LH的供应扩大效果要显现，必须使民间供应市场和需求市场一同正常化，虽然贷款和税收管制在短期内可能会抑制需求，但从长远来看，恢复民间的供应基础是非常重要的。”还有观点认为应扩大公私合作。公共部门应负责公共性和程序的稳定性，而民间则应补充资金筹措和施工、项目管理能力，这样才能提高供应扩大的效果。宋承炫房地产研究所所长宋承炫表示：“最近，公众对公共部门的反感加剧，因此需要更强调公共与民间的合作形式，而不是单纯依赖公共部门。”他指出：“由于有评价认为公共参与会降低项目性，因此如何获得能够弥补这一点的激励是关键。”宋所长还表示：“引导民间参与的关键在于贷款支持的积极程度，以及在多大程度上灵活调整容积率以确保施工费用。”他强调：“在政策上也需要根据项目条件保持灵活性。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

下半年房地产市场因新增土地交易许可区域而开启。自7月5日起，房价上涨超过11%的京畿道华城东滩区被纳入土地交易许可区域，龙仁市的起兴区和九里市也一并受到监管。虽然有人认为及时遏制过热区域是好事，但也有人担心，这让人想起文在寅政府时期土地交易许可区域扩大的房地产政策失败的前兆。 两种观点都有其道理。短期内房价飙升的地区不能被忽视。为了防止差价投资和追涨买入，确实需要设定监管区域和土地交易许可区域。然而，监管是对上涨后采取的补救措施。虽然可以减少交易，但无法增加住房供应。李在明政府下半年的房地产政策正是从这一点出发，意义重大。 从累积指标来看，市场形势并不乐观。今年1月至5月，全国住宅竣工量比去年减少了46.7%，首尔也下降了41.6%。在租赁市场中，月租比例接近70%。市场所感受到的住房并不是批准或发布的数量，而是可以入住的房屋。入住量减少，首尔及首都圈的价格压力持续，租客的选择也越来越少。 在这种情况下，单纯依靠监管显然有限。购房待机者被迫转向租赁市场，若租赁市场供不应求，月租负担将加重。若税收、贷款和交易监管同时加大，房源将被锁定，需求则流向周边地区。这就是缺乏供应的监管在长时间内无法奏效的原因。 值得庆幸的是，李成勋新任LH社长上任。LH是为青年、新婚夫妇和无房者提供公共住房供应的核心执行机构。虽然需要购买租赁房，但仅通过收购已建成的房屋无法根本解决供应不足的问题。李在明总统要求的LH直接实施也应展现其能力。第三期新城、公共用地、城市综合项目、公共整治和闲置土地的利用都应真正纳入日程。LH必须打通供应的渠道，才能让住房流向真正需要的地方。 租赁市场正在减少，月租化进程加快。如果在租赁市场中只剩下不稳定的月租，那就不是市场变化，而是负担的转嫁。应为租客准备替代方案，以免他们在寻找租赁房时遭受痛苦。应附加保障以消除诈骗担忧，确保长期居住，并设定合理的租金条件。 非公寓的供应也应从这一标准来看待。仅仅等待公寓的供应时间太长。别墅、办公楼和城市型生活住宅是快速增加城市内居住选择的手段。然而，在经历租赁诈骗后，市场信任崩溃，仅仅增加房源的方式是危险的。无论速度多么重要，居住的底线都不应妥协。 政府已预告将进行税制改革。这将是房地产政策色彩明显的时刻。提高高价住房和投机性持有的负担是必要的。然而，若对实际需求者和低价住房施加同样强度的压力，市场的两极化只会加剧。应围绕高价、多住房和非居住持有进行精细化的持有税强化，同时降低交易税，以打开房源流动的通道。只有能够出售和搬迁住房，价格调整才有可能。 李在明总统一直强调保护实际需求者。这些实际需求者并不是统计中的平均家庭，而是被监管阻碍无法找到住房、在租赁市场排队、因月租负担而削减生活费用的人们。青年、新婚夫妇、社会新鲜人、无房者和居住脆弱群体不应再因住房而受苦。必须展现出变化，让缺乏供应的监管在下半年无法奏效。房地产政策现在应以入住为标准，而非口号，以居住成本为评判依据，而非名义。

韩国土地住房公社（LH）的领导空缺在8个月后终于得到填补。随着总统府秘书官出身的领导上任，LH将负责执行政府的核心住房供应政策，这意味着此前停滞不前的公共住房供应和组织改革工作将迎来新的进展。 LH于3日宣布，李成勋被任命为第七任新社长，任期至2029年7月，共计三年。 李成勋，1973年出生，来自忠清北道清州。他毕业于忠清高中和高丽大学土木环境工程专业，并完成了首尔大学行政大学院的硕士课程。1996年通过技术高考进入公职，曾在国土交通部担任房地产开发政策科长、物流政策科长、区域政策科长、技术政策科长及政策规划官等职务。此外，他还曾担任2050碳中和绿色增长委员会气候政策局局长，最近在总统府担任国土交通秘书官，是一位重要的官员。特别是在2021年，他被派往京畿道担任建设局长，积累了地方行政的经验。 自去年10月前社长李汉俊被解职以来，LH一直处于代理领导状态，持续了约8个月。近期，社长任命议案在政府审议中接连被排除，导致“大代理（代理的代理）”体制持续，政策执行力下降的担忧加剧。 随着领导空缺的解决，预计未来将对首都圈住房市场的稳定和LH内部的创新施加强有力的推动。 当前最紧迫的任务是“扩大公共住房供应”。政府正在推进的第三期新城项目、新公共用地实施、公共销售及租赁住房供应等，若没有LH的明确决策，将难以加快进展。李成勋作为直接参与现政府房地产政策蓝图的领导上任，预计将增强现场执行力。 政府层面正在推进的“LH组织改革”也将正式启动。目前，政府正在考虑将LH的庞大职能分为住房供应与开发组织以及债务与资产管理组织的强有力的创新方案。由于这是一次可能引发内部抵抗的大规模组织重组，基于其作为青瓦台秘书官的政治分量和在国土部政策规划官期间锻炼出的规划能力，普遍预期他将顺利完成结构调整工作。

建设成本的飙升正在动摇韩国住房供应的长期模式。今年3月，建筑工程成本指数达到134.42，连续7个月创下历史新高。以2020年为基准，六年来上涨超过30%。这一现象是由于材料成本和人工费用的双重上涨所致。问题不仅仅是简单的成本上升，公共住房供应的基本计算方式也受到影响。 目前，改建项目的现场已经难以承受。重建和再开发的合作社成员需要承担的额外费用在部分项目中已飙升至数亿韩元。在项目盈利性较低的地区，分担费用甚至超过了现有房价，出现了“分担费用逆转”的担忧。即使是在盈利性较好的江南地区，重建项目也因找不到能够承担施工费用的承包商而延误。随着施工成本的上升，供应速度减缓，延迟的供应又进一步刺激了房价的不稳定，形成了恶性循环。 政府设定的价格标准也未能跟上现实。今年3月，政府规定的基本建筑成本仅上涨了2.12%。在实际施工成本急剧上升的情况下，公共价格几乎没有变化。设定的价格与市场现实之间的差距越大，愿意按照该价格进行建设的承包商就越少。试图通过压低价格来稳定供应的政策，反而导致了供应的萎缩，这是一种悖论。 更为严重的是，这种冲击不仅仅影响建筑公司的收益。建设成本的负担会导致房价和租金上涨，而项目延误则会导致供应减少。供应减少将再次加大市场的不稳定。最终，建设成本的负担大部分将转嫁给无房者和年轻人，成本上升的压力将扩展到整个市场的居住负担上。 与此同时，公共部门正在朝着与私营部门分担供应负担的方向发展。LH决定今年通过民间参与的方式推进大量公共住房供应。这可能是为了加快供应速度和减轻财政负担的现实选择。然而，私营部门的运作是以盈利为前提的。如果公共性没有通过合同和管理得到充分保障，公共住房的负担最终将不可避免地转嫁给无房的低收入群体和年轻人。 更令人担忧的是，尽管建设成本处于历史最高水平，建筑现场却显得萎缩。由于建设成本的负担，项目停滞不前，供应减少。供应不足的担忧再次加剧了市场的不稳定。特别是公共住房一直以来为年轻人、新婚夫妇和无房低收入者提供了市场的最后安全网。如果因为成本上升而使公共部门退缩，最先受到影响的将是弱势群体的居住稳定。 解决方案并不在于回避现实。应承认建设成本的上升，但对未经验证的增额要求应通过公共审查进行筛选。公共部门设定的建筑成本标准也需要根据现实进行调整。即使与私营部门合作，公共性也应更加严格地管理。同时，还应为难以承担分担费用的合作社成员和租户提供出口和支持机制。 建设成本的飙升是无法避免的现实。然而，成本上升并不意味着公共部门可以放弃供应责任。仅仅通过压低价格来增加供应的政策，或将负担转嫁给私营部门而期待公共性的做法，都难以持久。如果公共住房的原则受到动摇，最先受到影响的将是低收入者的居住稳定。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

为加快公共住房供应，韩国土地住宅公社（LH）与住房城市保障公社（HUG）签署了合作协议。此举旨在通过金融支持来加速住房供应，降低项目资金负担。根据协议，双方将合作加快住房供应项目的金融支持，提供定制化金融服务，并通过协商机制支持快速决策。LH将负责公共用地开发、新建租赁和城市更新项目，HUG则提供担保和金融支持，以提高项目稳定性。通过减少初期资金压力，预计将加快项目启动和供应进度。此外，双方计划开发新金融产品，以支持利用老旧设施和闲置土地的住房供应项目，并鼓励民间参与。协议签署后，双方将建立执行体系，定期检查项目进展，快速解决现场问题，并改进政策。赵景淑表示，双方合作将提升公共住房项目的推进能力和金融支持功能，提高供应速度和稳定性。崔仁浩则强调，通过加强金融支持和项目合作，将为城市内住房供应提供重要基础，积极贡献于居民的居住稳定。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。