韩大熙，京畿道军浦市市长，于近日宣布将进行大规模的组织改革，以提高民选第九届核心承诺的执行力，并应对快速变化的行政需求。 韩市长表示，此次组织改革的重点是集中行政力量于民选第九届市政的主要任务，包括城市整治、青年政策、行政创新和环境管理。 为此，韩市长已准备好相关修订案，如《军浦市行政机构及编制条例部分修订条例案》，并已进入立法预告阶段。 主要内容包括设立专门负责再开发和重建的城市整治局，以及副市长直属的青年权利室。 城市整治局将设立再开发战略科，并配置城市规划科、城市整治科、住房科和建筑科。 该局将负责原城区的再开发以及因山本新城老化而进行的整治项目和先导地区的指定，全面负责军浦的城市重组。 韩市长将城市整治职能提升为独立局级，表明其将山本新城和原城区的整治视为影响军浦未来竞争力的核心项目，集中行政力量进行推进。 青年政策同样将被强化为市政的核心支柱。 韩市长计划设立副市长直属的青年权利室，发掘青年在政策参与、住房、创业等方面的定制政策，并推动青年友好城市的指定。 这一战略旨在加强政策基础，创造一个吸引青年流入和定居的军浦，而非让青年流失的城市。 同时，组织体系的改革也将提升行政效率。 自2015年起运营的大同制将在与行政安全部协商后被废除，军浦1洞大同所负责的福利和城市环境相关工作及人员将并入本厅。 通过按功能重新整编工作，提升行政专业性和部门间的联动性，为市民提供更快速的行政服务。 在环境领域，现有的水务事业所将扩展为环境管理总部。 将气候环境、公园绿地、水务、污水及资源循环功能整合，以应对碳中和和可持续城市环境的挑战。 组织改革后，军浦市将从原有的5局3室1事业所1大同体制，变为6局1总部4室的结构，部门数量也将从50个增加到52个。 如果此次组织改革按计划实施，民选第九届军浦市政将朝着改变城市、留住青年和改革行政的方向重新调整组织重心。 在即将进行的大规模组织改革中，公务员队伍中充满了期待与紧张的气氛。 由于部门新设和工作移交，预计人事、职务和工作分配将发生变化，公务员们对此高度关注。 尤其是新设的城市整治局和青年权利室等核心组织将配置哪些人员，成为大家关注的焦点。 同时，现场也期待着能够在专门组织中集中推进需要多个部门协作的工作，如再开发、重建和山本新城整治等，从而提升政策的推动力。 韩市长将此次组织改革视为不仅仅是行政组织的调整，而是为了将民选第九届承诺转化为实际成果的执行体系的建立。 此外，韩大熙市长表示：“此次组织改革将成为组织和员工成为‘一个团队（One-Team）’，共同推动城市的变化与发展的一次契机。” 他强调：“我们将集中所有力量，确保市民能够快速、确切地感受到军浦市的变化。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读，购房同样艰难，政府推出的政策也同样复杂。’难’以’房’为’视’的思考从这里开始。 “我们将拆除你的社区，因为需要供应。” 这听起来似乎很陌生，但如果用最冷静的方式来总结目前在首尔各地发生的事情，这句话便是最贴切的描述。围挡被搭起，搬家车来来往往，曾经居住数千户的住宅区变成了空地。围挡上贴着“住房供应”的字样。然而，首先开始的并不是供应，而是消失。 今年，首尔各地的大型住宅区纷纷空置。江南区的凯浦住宅5单元（940户）、阳川区的新正4区域（1592户）、龙山区的汉南2区域（1799户）等9个住宅区约9000户正在搬迁，若加上即将搬迁的项目如上溪1、露梁津3、三益公园等，预计还会有9000多户。首尔的整体租赁市场约有3万3000户房源，而如此庞大的搬迁需求将一并涌现。 因此，周边的租金上涨，搬迁费用和替代租房的负担也在加大，影响了项目的进展。虽然这是为了供应的开始，但在现场首先看到的并不是新房，而是消失的房屋。更大的问题在于，这一切似乎已被视为理所当然的供应对策。 用一个词来形容现在的首尔状态，那就是：拆除中。 供应之前的消失 问题的根源很简单。首尔修缮老房子的方式实际上只有一种，那就是“全面拆除后高密度重建”。在首尔市中心，大规模新公寓的主要途径是整治项目。然而，这些整治项目大多是以整个社区的空置为方式进行的。 拆除工作先于建设，开工与竣工之间有几年的时间差。加快整治项目的进度，首先加快的并不是新公寓的入住，而是现有房屋的空置。 首尔市表示，通过快速综合规划2.0，到2031年将开工约31万户。项目完成后，房屋数量将增加。拆除旧房并建造更多新房是整治项目的基本结构。 这实际上是对未来2031年将拆除22万户的预告，约占首尔总住房的7%。虽然到2031年时，预计将增加约8万户，但项目完成后的数字与市民需要忍受的时间是不同的。 如果以开工数字来衡量成果，似乎供应已经到来。然而，租赁市场所感受到的顺序却不同。首尔首先面临的不是新房，而是消失的房屋。 在《住房城市金融研究》中，崔珍和晋昌河的研究分析了首尔25个自治区，结果表明，短期内的消失会推高租金，而竣工则会随着时间的推移产生稳定效果。尤其是2000户以上的大规模消失，其租金上涨幅度远大于小规模整治项目。消失与竣工都被统称为“供应”，但市场接受的时间表和强度却不同。 消失的不是房子，而是社区 更大的问题是人。一个公寓小区的拆除，不仅是建筑的消失，更是几十年积累的社区的解体。在重建与改建的预期收益的压力下，有人不得不离开居住多年的社区，迁往其他地方，有时甚至是首尔之外。那里承载着他们的回忆、日常生活、人际关系和生活节奏。几年后房价的上涨可能会给部分人带来安慰，但房价并不能弥补失去社区的时间。 几年后即使新公寓建成，并不是所有人都能回到原来的地方。有调查显示，整治项目后原住民的再安置率低于30%。根据标准和调查范围，数字可能会有所不同，但方向是一致的。旧房变成新房，但居住在那里的人的生活圈却在很大程度上发生了变化。从建筑的角度看，这是更新，但从社区的角度看，却是解体。 最终，租赁市场的冲击与社区的解体并不是两个独立的问题。一个只知道全面拆除的城市同时制造了这两个问题。房屋一次性空置，租赁市场首先受到冲击；人们被一次性分散，社区随后消失。因此，首尔整治项目的问题不应仅仅是供应量，而应是方式的问题。 摆脱重建成功神话 重建长期以来被视为修缮旧房的工作，而不是增值的过程。在某些地区，确实如此。老旧小区变成了新的品牌公寓，房价翻了几倍，给业主带来了巨大的资产增值，这在首尔并不陌生。这种成功的经验非常强烈。 问题在于，这种记忆并不适用于所有老旧小区。如今的重建与改建并不像以前那么简单。施工费用上涨，融资成本加重，分担费用的负担加大。审批与业主之间的冲突、普通销售的风险也不容小觑。除了少数地段优势明显的小区，“拆了就能赚钱”的公式不再自动成立。 然而，许多讨论仍然回归到重建与改建上。人们固执地认为，只有建得更高、卖得更贵，才能修复城市。从资产增值的角度来看，其他选择显得微不足道、令人沮丧且缓慢。 首尔所需的并不是否定产权，而是将期望收益的幻想与城市政策分开。并非所有老旧社区都能变成江南重建，也并非所有业主都能获得数亿的收益。 那么，问题就应当转变。不是问还能赚多少，而是如何减少拆除、延长使用寿命。项目性价比高的地方可以进行重建与改建，这是最快、最可靠的供应方式。然而，对于性价比低的地方，没必要将其束缚在同一个梦想中。对于这些地方，首先要问的是全面拆除是否真的可行，居民是否能承担分担费用。 实际上，从来没有没有出路。缺乏的不是道路，而是相信只有一个答案的想象力。 要让选择多样化，必须平整运动场 第一条道路是改建。然而，目前的改建反而在萎缩。重建的监管放宽，项目性价比增强，但改建却被繁琐的审批程序、少量的普通销售量和竣工后的资产价值差距所阻碍。被评估为新公寓与被评估为修缮公寓之间的差距也很大。因此，曾经推动改建的小区也转向“干脆重建”。 原因显而易见。如果只有重建能增加项目性价比，而其他方式则承担着成本和风险，业主自然会选择更有利可图的道路。因此，改建或循环整治也需要金融支持、审批简化、容积率调整等措施。不能仅仅让重建成为快速和有利的道路，然后说“还有其他选择”。必须平整运动场，才能产生选择。 当然，改建并非万能。保留框架进行修缮，供应效果有限，结构安全性审查等负担也很重。然而，它仍然具有意义。松坡成志公寓是全国首个竖向增建改建竣工的案例，从298户增加到327户。这证明了无需全面拆除所有老旧小区也能进行修缮。 如果改建是减少拆除的道路，那么循环整治的原则是让人们回归。并非所有小区都能进行改建。如果必须拆除，接下来的问题应是，谁将留在何处，何时能回归。 永登浦的平房村开发在这一点上值得借鉴。虽然根据城市整治法很难明确为循环整治方式，但将平房居民先迁移到临时住所，待公共住房完工后再重新安置的先迁移再安置的原则是明确的。虽然很难直接将这一原则应用于一般重建与改建，但问题应当转变。不是问多快拆除，而是问将人们迁往何处。不是问几年后能增加多少，而是问在这几年中，谁能坚持下来。 首尔市最近发布的搬迁REITs也是这种思考的延续。之前的对策如搬迁贷款，主要集中在放贷以加快搬迁和提前拆除，而搬迁REITs则更接近于接纳一次性搬离的人，以防止租赁市场受到冲击。方向是正确的。然而，如果在房屋短缺的情况下仅仅放贷，那么搬迁并不会变得容易，反而会加重租赁市场的需求。 拆除并不是罪过。老旧城市需要修缮，某些房屋必须拆除才能重生。然而，如果首尔所想到的答案始终只有全面拆除，那问题就不同了。项目性价比高的地方应当进行适当的重建，而不具备条件的地方则应采取其他方式进行修缮。 围挡上写着“供应”。然而，在这之中，首先消失的是房屋，首先动摇的是租赁市场，首先分散的是社区。你的社区也不例外。要谈论31万户的供应，首先必须展示出能够承受22万户消失的房屋。这就是供应速度与居住对策之间的界限。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。