首尔强北区美亚洞的SK北汉山城市，近期吸引了3040岁实际需求者的关注。由于其在首尔较为罕见的6000万至8000万韩元的价格、优质的学区以及交通便利的优势，成为首次购房者的热门选择。 在5月26日，从首尔强北区美亚洞的乌伊新设线索泉站2号出口步行约5分钟，SK北汉山城市便映入眼帘。这个沿北汉山脚下建设的超大型公寓小区，共有54栋楼，超过5000户，内部道路宽阔，呈现出一个小型新城的景象。 小区入口的坡度不小，越往内部走坡度越陡，但即使是最里面的楼栋，步行到索泉站也只需约7分钟。平日的下午，小区内随处可见放学的学生。小区内的商铺和游乐场周围，居民们的活动频繁，展现出生活型大社区特有的活力。 SK北汉山城市于2004年入住，尽管已超过20年，但在近期的首尔公寓市场中仍被认为是最热门的小区之一。根据房地产平台Ashi的数据，从今年1月至5月，SK北汉山城市的交易量为154宗，成为首尔交易量最多的公寓。根据国土交通部的实际交易价格公开系统，1月有23宗，2月32宗，3月32宗，4月31宗，交易持续稳定。 价格也在快速上涨。根据国土部的数据，今年交易的59.98㎡的公寓价格在5900万至7200万韩元之间，而84㎡的公寓价格从6000万韩元的低端上涨至最近的8000万韩元左右。114.85㎡的公寓最高交易价也达到了8470万韩元。 市场分析认为，SK北汉山城市相对避开了去年实施的贷款限制。由于84㎡的价格在6000万至8000万韩元之间，首次购房者能够利用政策贷款进行购买。 当地一家房地产中介的工作人员表示：“最近咨询最多的年龄层是1980年代末到1990年代初出生的人，他们在首次购房后计划居住5至8年，积累资产后再转向吉音新城或王十里等附近的新建小区。” 实际需求者认为该小区的优势在于学区和交通。小区内有三角山小学和三角山中学，还有两所幼儿园和十多家托儿所。尤其是三角山中学在强北区内学业成绩优异，受到家长们的高度评价。 交通条件也相对良好。小区附近的乌伊新设线索泉站可供使用，但由于列车仅有两节车厢，通勤高峰时段的拥挤程度较高。不过，可以换乘4号线的成信女大入口站和6号线的博文站，前往光化门约需30分钟，前往江南站约需50分钟。非走廊式的楼梯结构和相对宽敞的停车空间也是实际居住者偏好的因素。 租赁市场也在升温。根据Ashi的数据，去年6月84㎡的公寓以1000万韩元的押金和145万韩元的月租成交，而本月同样面积的公寓以1000万韩元的押金和200万韩元的月租，或以3900万韩元的押金和60万韩元的月租成交。 当地中介的工作人员表示：“几乎没有租赁房源可供选择。”他补充道：“由于房源不足，小区内部坡度较大的楼栋的需求也比以前多。”他还提到：“最近59㎡的公寓成交价已达到8000万韩元。” 专家分析认为，首尔外围地区的租赁供应不足与贷款限制相结合，使得需求转向相对价格负担较轻的地区。 我们的银行房地产研究院的南赫宇表示：“强北等外围地区的租赁供应不足现象相对严重。”他指出：“如果汉江沿岸的主要地区受到投资需求的影响，那么外围地区则是由实际需求主导的市场。” 他还表示：“新婚夫妇或单身家庭在政策贷款适用的价格区间内，因此需求持续流入。”并且，“短期内可能会出现缩小与首尔主要地区价格差距的‘对齐’现象。” 然而，现场也出现了过热的担忧。一家中介的工作人员表示：“与年初相比，几个月内价格上涨了1000万至2000万韩元的房源并不少。”他补充道：“目前，市场上越来越多的需求者选择观察市场趋势，而不是盲目追逐买入。” 尽管北汉山脚下的陡坡和20多年的历史，SK北汉山城市仍然受到年轻实际需求者的青睐。由于寻找“在首尔可以贷款购买的房子”的需求集中，该小区正成为强北外围公寓市场的新标杆。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

近期房地产市场的表现让人疑惑。政府和市场部分人士称江南区房价下跌，显示出房价稳定的信号。从统计数据来看，江南3区和龙山区等高价住宅区近期确实呈现疲软趋势。根据韩国房地产院的每周统计，首尔公寓价格在4月第二周上涨0.10%，但江南3区已连续8周走弱。江南区和瑞草区分别下跌0.06%，松坡区下跌0.01%。龙山区也再次转弱。表面上看，价格高的地区开始降温。然而，称“房价已被控制”还为时过早。因为普通市民和无房实际需求者感受到的市场却在朝相反方向发展。江南区的房价调整并不意味着购房门槛降低。相反，首尔外围和非江南的中低价公寓，实际需求者可负担的房价反而更加坚挺。同一时期，江北区上涨0.27%，江西区上涨0.24%，东大门区和城北区分别上涨0.20%，九老区上涨0.17%。市场热度并未消失，而是转移到了其他地方。交易趋势也支持这一点。3月首尔公寓交易量为4742件，比上月减少17.7%，但15亿韩元以下公寓的交易比例上升至85.3%。最近交易量排名靠前的许多小区集中在外围地区，交易量前50名中有43个集中在外围自治区。这意味着交易并未中断，而是集中在可负担的价格区间。市场整体并未冻结，而是交易重心下移。从实际交易价格来看，这种感受更加明显。根据首尔市和韩国房地产院的分析，2月首尔公寓实际交易价格比上月上涨1.9%，同比上涨15.7%。尤其是小型公寓价格涨幅最为显著，40㎡至60㎡的小型公寓涨幅达2.95%。租赁市场也类似。2月首尔公寓租赁实际交易价格比上月上涨0.22%，东北区上涨0.85%。在江南的高价住宅放缓的同时，实际需求集中的小型和中低价、非江南地区反而更加紧张。这并非偶然。政策对高价住宅的压制并未消除需求，而是促使其转移。针对高价住宅和投资需求的监管越严格，市场就越倾向于贷款可及和实际居住的区域。无法购买江南公寓的人转而在诺园、九老、江西、城北等地区寻找选择。利率环境也助长了这一趋势。韩国银行金融货币委员会在10日将基准利率维持在年2.50%。利率并未明显下降，资金压力也未突然缓解。在这种情况下，中低价住宅相对更受欢迎。利率高、贷款门槛明确时，人们更倾向于选择“能买得起的房子”而非“好房子”。市场比想象中更冷静，需求比想象中更现实。更大的问题在于政府以何种数据作为房价稳定的依据。高价房调整容易被视为政策有效，象征意义也大。江南房价下跌的消息总是传递强烈信号。然而，普通市民的住房稳定标准并不在此。关键在于人们实际想买的房子，哪怕是贷款也能触及的房子，考虑通勤和教育条件后最终决定的房价是否稳定。在这个问题面前，谁能说房地产市场已经稳定？实际需求价格的房子上涨，租赁价格也跟着上涨，无房者的负担只会加重。如果政策真正以普通市民的住房稳定为目标，就不应仅因江南部分地区的价格调整而感到安心。专家们反复强调，控制江南房价不是首要任务，而是要增加以民间为主的供应。现在需要关注的是“谁更困难”而不是“哪里下跌”。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。