银行业家庭贷款增幅连续三个月缩减，9月仅增加6000亿韩元。住房抵押贷款增速放缓，同时信用贷款等其他贷款大幅减少。相反，企业贷款因大企业资金需求扩大，增幅连续三个月加大。 根据韩国银行15日发布的《金融市场动态》，截至9月底，存款银行的家庭贷款（包括政策抵押贷款）余额为1198万9000亿韩元，比上月增加6000亿韩元。 家庭贷款增幅自7月的5万5000亿韩元降至8月的3万5000亿韩元，9月进一步缩减至6000亿韩元。 按贷款种类划分，包括租赁资金贷款在内的住房抵押贷款增加2万9000亿韩元，达到955万5000亿韩元。住房贷款的增幅也较8月（4万1000亿韩元）有所缩小。由于租赁交易放缓和入驻量减少，增幅有所下降。 韩国银行市场总括团队副组长李承燁表示：“8月房地产政策出台后，首都圈住房市场以江南三区和龙山区为中心，房价下跌，交易量减少，个别住房贷款增速逐渐放缓。” 不过，他指出：“首尔其他地区和部分京畿道地区的房价仍在上涨，因此判断未来房价走势对家庭贷款的影响仍然困难，我们将密切关注。” 信用贷款等其他贷款余额为242万6000亿韩元，减少2万3000亿韩元，降幅较8月（-6000亿韩元）显著扩大。 上个月银行的企业贷款余额增加10万7000亿韩元，达到1441万5000亿韩元，增幅连续三个月扩大。 其中，大企业贷款因银行贷款业务的加强，以及公司债偿还、设备投资等资金需求增加，增加了7万5000亿韩元。中小企业贷款因中秋节资金等流动资金需求持续，增加了3万2000亿韩元，但受到季度末不良贷款处置等影响。 上个月银行存款余额为2621万7000亿韩元，较8月（增加1000亿韩元）大幅增加29万1000亿韩元。这是由于季节性因素，活期存款增加所致。 活期存款因季度末财务比率管理需要，法人资金流入增加24万7000亿韩元，定期存款也因部分大企业存款到期，银行吸引资金的努力持续，家庭资金的存入也增加了2万1000亿韩元。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

中国政府推出了新的住房刺激政策，以应对房地产市场的低迷，但专家预测，中国房地产市场要触底仍需相当长的时间。 在29日于新加坡举行的亚洲愿景论坛上，中国宏观经济专家王丹表示，中国的房价仍在下跌，房地产市场可能会调整至2014年的水平。 王丹指出：“中国房地产市场的底部尚远”，并预计从现在到2030年，整体房价将持续下跌。然而，他并未提供将2014年价格视为合理水平的具体依据。王丹还评估了房地产低迷对中国经济的广泛影响，认为市场调整不仅影响住房投资，还会连锁反应到家庭资产价值、地方政府财政、相关产业及消费信心。 他特别指出，地方政府的财政能力下降是中国经济的最大制约因素。尽管地方政府面临的各项支出依然庞大，但由于房地产市场低迷，财政能力不足，能够进行的新投资项目也大幅减少。 尽管如此，王丹对中国经济的长期前景并不悲观。他认为，未来五年将是中国经济发展的关键时期，并预测中国将在全球供应链中继续占据重要地位。尽管面临人口减少和内需疲软的挑战，但如果长期保持研发投资和生产力提升，中国的国内生产总值（GDP）在2035年前将至少保持年均4.6%的增长率。 此外，王丹指出，目前中国的出口导向增长模式在长期内难以持续。中国在与美国的长期竞争中，未能积极采取直接刺激消费的补贴或支持政策，导致经济再平衡，即从出口和制造业主导的增长转向消费主导的增长，尚未充分实现。 与此同时，中国财政部、人民银行和国家金融监督管理总局于29日宣布了一项针对首次购房家庭的住房贷款利息支持政策。根据该政策，自10月1日起，符合条件的购房者可获得最高100万元的住房贷款，利息可享受最高5年每年1个百分点的支持。此前，中国国务院总理李强在28日主持的国务院常务会议上也宣布，将研究进一步稳定房地产市场和扩大内需的政策。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

李在明总统近日对首尔房地产市场作出“平稳化过程”的判断，房地产专家则认为这是由于政策导致的暂时性需求转移。专家指出，为了实现市场稳定，必须同时扩大供应和改善地区居住环境。 李总统在18日的记者会上表示：“最近，包括江南在内的地区房价下跌，而外围地区则在上涨，似乎正在进行一种平稳化工作。” 他指出，房价上涨的根本原因是首都圈的集中，以及自2022年以来由于审批和开工减少导致的供应缩减。政府计划通过土地开发、重建和城市整治等方式迅速增加供应，并扩大对供应领域的金融支持。 专家们认为，近期江南地区的价格调整和外围地区的上涨不应被视为长期的价格平稳化。光云大学房地产法务学教授徐振亨表示：“从今天的总统记者会来看，房地产市场的认知似乎没有发生重大变化，预计当前的政策基调将继续保持。” 他进一步指出：“现在出现的现象是由于低收入群体的需求转移所致，不能简单视为平稳化过程。由于各地区的地理位置和居住环境不同，试图将房地产价格本身进行平稳化并不合适。” KB国民银行房地产首席专家金孝善表示：“平稳化可能意味着高价趋向平均水平，反之，低价也可能上涨，但今年中低价地区的涨幅明显更大。” 关于这种趋势在放宽监管后是否会持续，分析认为仍然不确定。金专家指出：“当监管结束时，价格可能会再次上涨，完全的平稳化需要在监管实施期间实现居住环境的均质化。”他补充道：“政策性平稳化是有限的，因此需要缩小首尔内部地区的居住环境差距。” 汉城大学经济与房地产学教授权大中表示：“为了防止价格上涨，必须增加供应，而不是仅靠监管。”他解释说，首都圈因工作机会等原因必然吸引人们聚集。 对于政府提出的扩大供应和金融支持的解决方案，也有补充意见。金专家指出：“如果放宽供应者的金融支持，可能会导致不具备商业可行性的项目也获得贷款的副作用，因此在放宽供应者贷款时，需要专业且仔细地评估项目的可行性。” 徐教授认为，同时推进需求抑制和供应扩大的做法存在局限性。他指出：“住房供应最终需要有需求作为支撑，抑制需求的同时扩大供应是困难的。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔住宅成交价格的上涨趋势持续，但地区间的温差愈发明显。江南和瑞草区房价下跌，而成北和诺原区的上涨率接近2%，显示出首尔房价的上涨主要由强北区和外郊地区主导。 根据韩国房地产院于15日发布的《8月全国住宅价格动态调查》，上个月首尔住宅综合成交价格较上月上涨0.97%。这一涨幅远高于全国（0.32%）和首都圈（0.63%），但较上月（0.35%）的涨幅有所放缓。 在首尔内部，各地区的走势截然不同。强北区的成北区上涨1.83%，成为25个自治区中涨幅最高的地区。诺原区（1.77%）主要受开发预期的推动，西大门区（1.64%）则主要集中在南嘉座和洪济洞。中浪区（1.53%）也在新内和面貌洞的住宅小区中上涨。 相反，江南区在以压缩洞中大型住宅和大治洞为中心下跌0.18%，瑞草区也在以潼园和盘浦洞为主的主要小区中下跌0.01%。在江南区，相对价格负担较低的观岳区（1.15%）、江西区（1.10%）和九老区（1.07%）则维持在1%的上涨幅度。 截至今年8月，首尔的累计住宅成交价格上涨率已达到6.68%。按住宅类型划分，公寓上涨1.05%，高于整体住宅的上涨率，而联排住宅和独栋住宅分别上涨0.93%和0.42%。 在地方方面，全北上涨0.23%，成为涨幅最高的地区，主要集中在全州德津和完山区的大型住宅小区。蔚山（0.20%）主要集中在南北区的主要小区，忠北（0.17%）则在清州兴德区和忠州市，大田（0.09%）则集中在西区上涨。 在租赁市场，首尔的上涨趋势也十分明显。上个月，首尔住宅综合租赁价格上涨0.83%，高于全国（0.35%）和首都圈（0.63%）的涨幅。 尤其是在成交价格大幅上涨的强北区，租金也出现了较高的涨幅。诺原区在以上溪和中溪洞的交通枢纽为中心上涨1.58%，成为首尔中涨幅最高的地区。成北区（1.38%）、西大门区（1.16%）、强北区（1.13%）和道峰区（1.06%）的涨幅也均高于首尔平均水平。 韩国房地产院相关人士表示：“首尔及首都圈的上涨趋势仍在持续，居住偏好的地区需求稳定，但部分地区正在进行价格调整。”他补充道：“尽管部分房源出现下调交易，但在需求旺盛的大型住宅小区、交通枢纽和中小型住宅中，仍然签订了上涨的合同。” 他还表示：“在租赁市场，租客需求持续的学区和大型住宅小区等居住条件良好的地区，价格也出现了上涨。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

现代制铁在"K-钢铁"前哨基地的建设情况……美国首个工厂探访在美国路易斯安那州的新奥尔良，记者驾车行驶约一小时，城市的景象逐渐消失，取而代之的是两侧广袤的甘蔗田。沿着一条未铺砌的道路深入，现代制铁即将建设的"HPLS电弧炉钢铁厂"的广阔场地显露出来。 4日（当地时间），记者访问了这一尚未建成的钢铁厂，现代制铁计划投资580亿美元（约合8万亿韩元）建设该厂。尽管现在的场地还难以联想到钢铁厂的模样，但到2029年，这里的景象将完全改变。现代制铁与浦项制铁共同建设的HPLS电弧炉钢铁厂将年产270万吨钢材。HPLS是美国首个基于电弧炉的汽车钢板专用一体化钢铁厂，结合了直接还原工艺（DRP）和电弧炉（EAF），其碳排放量比传统高炉方式降低70%以上。 今年出口额在248天内突破7094亿美元，创历史新高截至5日下午1时，今年的出口额已达到7094亿美元，超过了去年的全年业绩。这一成就仅用248天便超越了去年的总出口额，主要得益于半导体的增长。 根据关税厅当天发布的数据，今年累计出口额为7094亿美元，比去年全年出口额7093亿美元多出1亿美元。实现去年业绩的时间也提前了117天。 今年的出口自1月至8月每月均创下历史同期最高纪录。尤其是在6月，月出口额首次突破1000亿美元，达到了1020亿美元。7月和8月的出口额分别为990亿美元和983亿美元。 出口增长主要由半导体推动。今年1至8月，半导体出口额为2812亿美元，比去年同期增长169.6%，占整体出口额6933亿美元的40.6%。 俄罗斯在美代表团访问乌克兰前对基辅机场进行空袭在美国代表团接连访问俄罗斯和乌克兰之际，俄罗斯对乌克兰首都基辅附近的机场进行了空袭。乌克兰方面表示，这可能是针对美国代表团访问的攻击。 5日，乌克兰总统弗拉基米尔·泽连斯基表示：“俄罗斯在夜间对基辅和博里斯皮尔机场进行了有针对性的空袭，这是一次久违的故意空袭。” 泽连斯基总统认为，俄罗斯的攻击是针对美国代表团可能在基辅或博里斯皮尔机场降落的预期，并声称此次攻击使用了伊朗制造的沙赫德无人机。 美国总统特使史蒂夫·维特科夫与特朗普总统的女婿贾里德·库什纳当天在莫斯科会见了俄罗斯总统弗拉基米尔·普京，预计将于6日前往基辅与泽连斯基总统会晤。泽连斯基总统此前表示，将确保俄罗斯领空的正常运作，以配合他们的访问。 "江南房价下跌，江北房价上涨"……外环区域推动房价上涨在首尔的公寓市场中，江南和江北的房价走势出现分化。随着瑞草区和江南区的房价下跌，成北区和诺原区等江北地区的房价上涨了约0.5%。 根据韩国房地产院在3日发布的周度公寓价格动态（截至8月31日），首尔公寓的成交价格上涨率为0.22%，较上周的0.29%下降了0.07个百分点。尽管江南核心区域出现下跌，但江北地区的上涨幅度明显。 具体数据显示，江南三区中，江南区的跌幅扩大至-0.41%，瑞草区下降至-0.23%。而松坡区的涨幅则缩小至0.01%，接近"持平"区间。 相反，江北地区的上涨趋势明显。成北区以0.54%的最高涨幅领先，紧随其后的是中浪区0.52%、诺原区0.5%和江北区0.45%。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

房地产市场难以解读，购房同样困难。政府出台的政策也同样复杂。这就是我们看待困难房地产的起点。 今天，韩国银行将基准利率从年2.50%上调至2.75%，这是三年六个月以来的首次加息。每当加息消息传出，目光便会迅速转向房价。然而，今天的决定并非仅针对房地产。6月消费者物价指数上涨至3.2%，预计今年经济增长率将大幅超过5月的预测值2.6%。此外，汇率波动、首都圈房价上涨和家庭债务增加等因素交织在一起。韩国银行在当天的货币政策方向中指出：“必须继续关注高汇率波动、首都圈房价上涨及家庭债务增加的情况。” 那么，问题就来了。这次考虑了多重目标的加息在实际的买卖市场中将如何运作？可以提前说，市场的常识与实际发生的事情之间存在相当大的差距。 加息并不会立即导致房价下跌 常识很简单。利率上升，贷款利息增加，借钱买房的人减少，房价下跌。然而，在过去的加息周期中，房价并没有立即下跌。 除了此次，加拿大银行在过去20多年中经历了四次主要政策利率的上调：2005年至2008年、2010年至2011年、2017年至2018年，以及2021年至2023年。在前三次加息期间，全国或首尔的主要房价指标在相当长的一段时间内仍保持上涨趋势。中央银行通常在经济和资产价格过热时加息。加息初期，现有的上涨动力更强，利率的冲击往往在加息幅度累积后才会明显显现。如果没有加息，房价可能会更快上涨。 加息冲击最明显的价格下跌出现在2021年至2023年初的上一个加息周期。韩国银行在2022年一年内将基准利率上调了2.25个百分点。随着加息幅度的累积，贷款条件和价格上涨预期同时被打压，全国公寓价格出现自金融危机以来的最大跌幅（根据KB房地产数据）。因此，利率并不是没有影响，而是方向与速度和累积幅度才是关键。 此次加息幅度为0.25个百分点。首尔，尤其是包括江南在内的核心地区对此类加息特别不敏感。这些地区的公寓价格已经超出了住房抵押贷款能够承受的水平，首尔的借款人借款额度与银行放贷的限制相互交织，形成了多重监管。 因此，现金或股票出售所得的自有资金比例大幅上升。根据国民力量党议员金钟阳对国土交通部资料的分析，今年1至4月，股票和债券出售所得的3.7255万亿韩元用于购房。其中65.5%（约2.4396万亿韩元）流入首尔，仅江南三区就集中约1万亿韩元。 当然，这种购买势头与利率并非完全无关。利率通过股票、债券价格、存款利息和置换需求等间接影响市场。然而，仅凭此次0.25个百分点的加息，难以逆转现有的上涨预期，因为这种影响途径较慢且较弱。 不过，市场并非没有反应。利率上升时，交易量首先减少，依赖贷款的买家和外围、中低价市场受到冲击。即使首尔核心地区的挂牌价保持不变，交易量和买家构成也可能发生变化。 此外，供应不足的问题也在加剧。2023年1至5月，首尔新公寓的竣工数量比去年同期减少了40%以上。只要对新房不足的认知依然存在，利率的制约力也必然减弱。 利息已经在上涨 并不是说利率与房价无关。根据国土研究院对韩国房地产元公寓交易价格指数的分析，基准利率的贡献度在所有时期大致为50%至60%，是最大的。然而，这并不意味着房价的半数是由利率决定的。这意味着在分析中考虑的多个因素中，利率的影响力是最强的。这种影响力也取决于加息的速度和幅度，而非单次加息。 韩国的住房贷款利率传导速度较快。市场上多为浮动利率和在一定期限后重新确定利率的混合型贷款，因此当市场利率上升时，借款人的利息负担会相对迅速地增加。与以长期固定利率贷款为主的美国相比，缓冲机制较弱。尽管压制房价的力量较慢，但增加利息的力量却较快。 市场早在几个月前就预期到了此次加息，银行债券和存款利率已先行上涨。当银行借款成本上升时，浮动利率贷款的基准利率——COFIX也随之上涨，进而推动住房抵押贷款利率上升。 实际上，6月新发放的COFIX基准利率为3.05%，时隔一年五个月首次超过3%，并且自4月以来连续三个月上涨。五大银行的固定型住房抵押贷款利率上限也已上涨至7%左右。浮动利率借款人的负担将在重新定价时进一步加重。 将负担数字化后，情况如下。根据韩国银行向国会提交的资料，住房相关贷款利率上升0.25个百分点时，所有借款人的年利息负担将增加约1.8万亿韩元。每位借款人的平均负担将从584万3000韩元增加至613万9000韩元，增加约30万韩元。 市场上有人表示：“0.25个百分点的加息有什么影响呢？”虽然房价可能暂时平静，但偿还贷款的账户已经开始变得嘈杂。 真正的压力在于建设方 加息所带来的压力不仅仅是购房者。建设方同样受到影响。虽然在市场上较少被提及，但其后果却是最持久的。 建设项目通常通过借贷来筹集土地费用和施工费用，即所谓的项目融资（PF）。开发公司负责推动项目，建筑公司则通过责任竣工或担保等方式参与其中。当利率上升时，借款的利息增加，项目的经济性受到影响。 此外，施工费用也在上涨。以2020年为100的建筑施工费用指数在去年5月已上涨至130的高位。金融成本与材料、人工成本同时上涨，导致经济性较低的项目无法开工。 2023年，韩国开发研究院（KDI）估计，由于高利率导致的开工减少，可能会使当年的经济增长率降低0.3个百分点，次年的经济增长率降低0.4至0.5个百分点。减少新房建设不仅仅是建筑公司的损失。 问题在于，这一切又回到了原点。支撑首尔房价的关键原因之一是新房不足。然而，当利率上升时，新房建设项目的开工也会延迟。尽管短期内会减少购房需求，但几年后可能会因供应不足而反弹。今天为了压制房价而加息，可能会成为明天稳定房价的新房减少的原因。 这种压力在地方尤为明显。截至5月底，全国未售出房屋为65239套，其中46638套位于地方。更严重的是，竣工后未售出的房屋中，29350套中有83%位于地方。 未售房屋的积压将导致开发商的现金流枯竭，施工和新开工延迟。项目延迟越久，金融成本越高，损失也越大。加息进一步加重了这一恶性循环。 利率在全国范围内统一适用，但过热的中心集中在首尔。实际上，首尔的核心地区对利率相对不敏感。冲击首先在地方和供应现场显现。 单靠利率无法控制房价 总结如下。此次加息不足以改变首尔房价的走势，但借款人的利息在增加，经济性较低的项目开工变得更加困难。 基准利率是观察物价、经济增长、汇率和金融稳定的工具。首都圈房价和家庭债务也是此次决定的原因，但单靠全国统一的利率无法解决首尔的供应不足和核心地区的集中问题。要改变价格走势，必须同时推进税制、贷款监管，尤其是针对首尔的新房供应政策。 因此，今天的加息应当如此解读。期待此次0.25个百分点的加息能控制首尔房价，或担心市场即将崩溃，都是过于急躁的。需要首先关注的应是借款人的账户和开工现场。

胡志明市的公寓市场供应快速增加，但交易恢复的步伐却显得缓慢。新开盘市场主要集中在高端和奢侈品房源，价格负担加重，而二手市场虽然部分价格有所下调，但买家仍在观望，等待进一步的价格调整。 据当地媒体VnExpress等报道，胡志明市第二季度新公寓供应已超过7150套。其中，第一市场的整体供应量超过14200套，较上一季度增长156%，同比增长约35%。 尽管供应增加，实际销售情况却未达预期。胡志明市的整体公寓销售量约为7680套，吸收率仅为39%。如果仅看胡志明市中心，销售量仅为1781套，吸收率约为31%。与上一季度相比，吸收率有所改善，因平阳地区中档公寓交易增加，整体吸收率上升了3个百分点。然而，与去年同期相比，吸收率下降了24%，交易低迷的趋势依然持续。高价分销负担重，中档公寓交易增加，价格段吸收率差距扩大 价格段交易差距愈发明显。根据元山集团的数据，单价在6000万至1亿2000万越南盾的公寓占总交易的一半以上，吸收率约为59%。而单价超过1亿2000万越南盾（约686万元）的高价公寓吸收率仅约为20%。 市场调研机构认为，高昂的分销价格和金融负担是交易放缓的主要原因。莱坊公司统计显示，胡志明市第一市场的平均分销价格为每平方米3670美元，按越南盾计算约为9500万越南盾，较去年同期上涨8%。元山集团统计的价格涨幅更大，胡志明市中心的第一市场分销价格约为每平方米1亿300万越南盾，平阳地区则为每平方米约6000万越南盾，同比上涨33%。 新供应结构与实际需求之间的差距也限制了交易的恢复。市场需求集中在合理价格的自住型产品上，但新供应的房源仍以高端和奢侈品为主。尽管开发商提供利率支持、缴款延期和折扣优惠，但降低价格负担的效果有限。 莱坊越南研究与咨询副总监孙黄认为，买家的选择标准正逐渐转向自住需求。他表示：“居住需求优先于投资需求，总价合理、法律程序明确、项目进展稳定的房源更受青睐。” 二手市场价格下调但买家仍在观望，贷款负担主导价格调整 在二手市场，价格调整已率先出现。媒体调查显示，胡志明市二手公寓的成交价格较年初下降了5%至10%。急于出售的房主和贷款负担较重的投资者主导了价格下调。在这种情况下，一些急售房源的挂牌价比原价低出10%以上。然而，价格下调的房源并未立即成交，买家因考虑到进一步下跌的可能性而推迟了购房决定。 DKRA咨询公司也表示，第二季度胡志明市二手公寓价格较上一季度平均下降了3%至6%。东部和北部地区下降约2%至6%，西部和南部地区下降4%至6%，中心地区下降3%至5%。房地产平台“房东山”的价格数据显示，胡志明市多个小区的二手房挂牌价较年初下降了3%至7%。 价格下调的压力在承受金融负担的投资者中尤为明显。越南房地产市场研究评估机构分析，市场上涨期以高贷款比例购房的投资者在面临本金和利息偿还压力时，降低预期收益或承受损失而选择出售的情况时有发生。原本期待短期收益的投资者也在市场上涨势头减弱时选择出售房源。 未来市场可能会根据价格段和地理位置出现更大的分化。莱坊预计到2027年底，胡志明市将新增约7万6000套房源，其中31740套将在胡志明市中心供应。 与此同时，网友们对市场的看法各不相同。一些网友认为，交易放缓并不意味着市场下跌，买家变得更加谨慎和选择性。某位网友表示：“土地成本、材料成本、人工成本和基础设施投资成本在最近几年大幅上涨，因此房价很难回到几年前的水平。” 然而，也有观点指出，目前的公寓价格对大多数收入水平来说过高。另一位网友表示：“高价格、严格的信贷条件和高利率让实际购房者和投资者都感到犹豫，流动性下降是不可避免的结果。” 此外，具备良好地理位置和商品性的项目仍将保持需求。网友们认为，拥有主要交通网络、地铁线路和生活基础设施的城市型项目或低层住宅产品在长期价值方面将受到关注。尤其是开发商的声誉、施工进度、预计交付能力和入住后的运营质量被认为是市场重组期间维持交易的关键标准。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓及租金上涨趋势愈加明显，而地方市场则持续下滑，住房市场的两极分化现象愈发严重。 根据韩国房地产院于15日发布的《2026年5月全国住宅价格动态调查》，全国住宅交易价格较上月上涨0.21%。其中，首都圈上涨0.46%，首尔上涨0.90%，而地方则下降0.02%，显示出区域间的温差明显。 首尔房价的上涨主要集中在重建项目、交通便利区域及大型社区等受欢迎的地区。首尔住宅交易价格的上涨幅度从4月的0.55%扩大至5月的0.90%。 按自治区来看，成北区以1.36%的涨幅位居首位，随后是松坡区（1.19%）、广津区（1.18%）、城东区（1.07%）、西大门区（1.06%）和诺原区（1.05%），均在1%左右的涨幅。 相对而言，地方市场仍然处于低迷状态。光州下跌0.52%，济州下跌0.17%，五大广域市整体下降0.09%。只有蔚山（上涨0.33%）和全北（上涨0.21%）等少数地区出现上涨。 租赁市场同样以首尔和首都圈的强势表现为主。全国租金上涨0.35%，首都圈上涨0.61%，首尔上涨0.91%。特别是首尔的租金上涨幅度已与交易价格的上涨幅度相当。房地产院表示，优质居住条件的区域，如大型社区和交通便利的地方，租赁需求持续增加。 在首尔租赁市场中，松坡区以1.62%的涨幅创下最高纪录，随后是城东区（1.44%）、诺原区（1.40%）、成北区（1.30%）和道峰区（1.13%）。 月租金的上涨趋势也在继续。全国月租金上涨0.35%，首尔上涨0.81%。在首尔，松坡区（1.30%）、诺原区（1.40%）、城东区（1.27%）等地的月租需求集中。 韩国房地产院表示：“首尔及首都圈对新建及重建项目的需求集中，尽管部分地区出现观望态势，但整体趋势仍为上涨。”同时指出，“租赁市场也因交通便利和新建项目的租赁需求增加而持续出现上涨交易。” 业界分析认为，随着首尔房价和租赁市场的双双上涨，首都圈与地方、新建与旧房之间的两极分化现象在短期内可能会持续。特别是首尔的交易价格上涨率（0.90%）与租金上涨率（0.91%）接近，显示出实际需求仍在持续流入。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

在中央银行制定货币政策时，需要考虑金融脆弱性。尤其是在降息等金融环境放松时，金融脆弱性会加大，因此应将其纳入货币政策决策中。 国际货币基金组织（IMF）金融顾问兼货币资本市场局局长托比亚斯·阿德里安在6月1日上午于首尔中区韩国银行举行的“2026 BOK国际会议”上表示：“传统的货币政策仅关注物价和产出缺口的稳定，而将金融稳定视为宏观审慎政策的专属。” 阿德里安局长指出：“金融系统杠杆的扩大和金融中介机构风险偏好的变化可能会放大资产价格和经济波动，而仅靠宏观审慎政策难以完全阻止这种放大效应。” 此前，全球金融危机是由美国房地产市场的脆弱性通过结构化金融产品和金融机构的高杠杆扩散至整个金融系统引发的。当时，金融机构过度投资于以住房抵押贷款为基础的结构化金融产品，导致杠杆大幅增加，风险在金融系统中广泛积累。 在低利率的金融环境中，风险资产投资增加，杠杆不断累积，但当时的货币政策未能充分反映这些金融脆弱性的积累。最终，房价下跌导致衍生品价值急剧下滑，处于高杠杆状态的雷曼兄弟等主要投资银行相继出现问题，信贷紧缩蔓延至全球。 阿德里安局长认为，金融环境放松时，金融中介机构的杠杆会扩大，短期内经济可能改善，但同时未来发生极端经济衰退的风险也在增加。他表示：“中央银行的利率调整会影响金融机构的融资成本和风险承担水平，这通过金融机构的贷款和投资规模变化传导至消费和生产等实体经济。” 他还强调了所谓的“增长风险（Growth-at-Risk）”概念。阿德里安局长指出：“当金融环境放松时，国内生产总值（GDP）增长的上行风险几乎不变，而下行风险则大幅波动。在好的时期，脆弱性不断积累，最终以低增长和高波动性来解决。”这意味着在金融环境放松的时期，未来经济衰退的风险悄然增加。 关于最佳货币政策的性质，他表示：“审慎政策可以缓解尾部风险，但并不能消除金融机构杠杆的经济周期适应性。他补充道，将金融脆弱性纳入货币政策不仅是出于金融稳定的责任，也是为了实现通货膨胀目标所需。” 当天现场也有人提问，考虑到近期KOSPI指数突破8500点，若实际应用最佳货币政策准则，中央银行是否可能被视为打破市场泡沫。阿德里安局长回应道：“市场可能会将其视为泡沫消除的信号，但这并不是政策的本质。减少因金融脆弱性积累导致的长期经济衰退和波动性扩大风险才是关键。”

李在明政府自上任以来，便向市场释放了明确的股市复苏信号。市场的升温需要资金和交易。随着公司法修订、金融投资税取消及退休金预期的叠加，股市吸引了大量流动资金，交易活动也随之活跃起来。 然而，房地产市场却呈现出截然相反的局面。政府发出了结束“通过房地产赚钱时代”的信号，同时减少了市场的资金和流动性。与过去单靠税收调控市场不同，政府选择通过限制贷款流动性和提高转让税、土地交易许可来遏制交易。 将股票视为房地产的替代资产的构想也在这一背景下形成。在这一狭窄的目标下，部分措施取得了一定成效。强势股的投机交易显著减少，急售房源增多，甚至一度导致江南地区房价下跌。尤其是，政府不再单纯依赖税收，而是通过金融和供应的手段进行调控，这一转变值得肯定。就像在股市中，限制过热股票的交易，暂时制止了短期的急剧上涨。由此，两大市场的走势截然相反。 KOSPI指数达到8000点，江南地区却面临“交易绝壁” 如果说KOSPI指数由三星电子和SK海力士这两只大盘股引领，那么在房地产市场中，江南三区则扮演着类似的角色。在同一年内，股市的领头羊在交易量上不断攀升，而江南三区却呈现出相反的趋势。由于贷款限制，买家的资金链受到阻碍，而由于转让税的增加，卖家的出售动机减弱，同时土地交易许可也限制了投资需求的进入。与一年前相比，首尔公寓的挂牌量减少了约25%，江南地区的急售房源在被消化后，挂牌价格开始坚挺。 在股票市场中，江南并不是交易停滞的股票，而是流通量枯竭的强势股。卖家因税收而受限，买家则因贷款和土地交易许可而受阻，导致成交量大幅减少。然而，在流通量枯竭的市场中，即使是少量交易，挂牌价格也不容易下跌。正因如此，在5月急售房源被消化后，江南地区的市场再次出现回暖。然而，成交量不足的反弹难以被视为趋势的转变。 仅凭首尔的平均涨幅无法全面反映市场的真实情况。江南地区在被压制的情况下，未出现大规模的抛售，反而是部分房主选择撤回挂牌，进行观望。随着转让税的减免即将结束，急售房源首先被消化，结束后流通量减少，挂牌价格再次上扬。 最终，江南三区在反复的监管中，依然是需求不易被削弱的优质资产。这次的交易绝壁更像是外部不利因素导致的调整期，而非基本面遭到破坏。尽管江南的交易量减少，但市场的需求并未消失。 房地产与股票的不同之处在于需求依然存在 房地产市场与股票市场的区别在于，股票在流动性和交易减少时，过热现象会迅速降温。然而，房地产市场仍然存在“想要购买”的实际需求。在流通量枯竭的江南，失去去处的流动性转向了监管之外的市场。当江南这一强势股受到交易限制时，资金并没有消失，而是流向了监管较松的其他股票。 最先受到资金流入的区域是华城东滩。由于在10·15政策中未被列为监管区域，这里相对宽松的实际居住义务、税收和贷款限制吸引了大量买家，东滩新城公寓第一季度的交易量较去年同期激增112%。然而，这并非仅仅是单纯的投机主题股。由于半导体产业的前景、GTX-A线路的开通预期以及1.5%的公司内部贷款等流动性因素，这一轮资金流入更接近于具有基本面的循环交易。现场人士表示，三星电子和SK海力士等半导体企业员工的需求和公司内部贷款能力支撑了东滩的购房热潮。 然而，从江南转移的需求并非全部流向东滩等非监管区域。一部分需求选择推迟购房，留在首尔的租赁市场。在购房需求滞留于租赁市场的同时，实际居住义务和租赁物业的交易转变导致租赁房源减少。首尔公寓的租赁价格在5月第二周上涨了0.28%，创下2015年11月以来约10年6个月的最高涨幅，而租赁房源在三个月内减少了23.5%。 关注供应与交易，而非价格 那么，我们应该关注什么呢？前面提到的交易绝壁反映了当前市场的体力，而供应则是下一个周期的体力。正如股票投资者关注指数之外的交易量和供需，房地产市场也应关注交易和供应，而非单纯的价格。然而，供应正在减少。今年首尔公寓的入住量预计仅为往年的一半，约为2万套，而第一季度的住房许可从14966套骤降至5632套，同比减少62%。 住房许可并非立即入住，而是显示未来3至5年的供应能力的领先指标。今年的入住不足与住房许可的急剧减少重叠，意味着当前的租赁危机与未来的供应缺口将共同加剧。以供应为导向的政策是正确的，但问题在于速度。尽管承诺到2030年在首都圈提供135万套住房，但市场能够感知到的供应仍需时间。 流动性并未在所有地方扩散。正如大型成长股与冷门股的分化，核心区域、产业带和地方边缘市场呈现出不同的走势。全国住房五分位比率在去年底达到了历史最高的12.8倍。此外，利率负担依然存在。在股票市场中，利率是折现率，而在房地产市场中，利率则是月供。若在供应不足的情况下放松监管或改变利率和贷款条件，积压的购房需求可能会再次推高挂牌价格。 房地产应以房地产的视角看待 房地产并非股票。交易减少并不意味着需求消失，价格被压制也不代表居住成本降低。购房受阻的需求一部分转向非监管区域，另一部分则留在租赁市场。当租赁市场受限时，需求又会转向月租市场。供应并非立即增加的商品，住房许可、开工、竣工和入住之间存在数年的时间差。如果股票的视角关注流动性和交易量，那么房地产的视角则应关注留下的人和时间。 政府在抑制江南的投机交易方面取得了一定成效。然而，价格的稳定趋势并未持久。江南地区的挂牌价格在坚挺后反弹，部分需求转向东滩，部分则留在租赁市场，推高了居住成本。政府未能充分预见下一轮供应缺口何时以及将由谁承担。房地产政策不应仅仅停留在压制市场以争取时间的阶段。如果在股票市场上争取了时间，那么在房地产市场上就应在这段时间内建造人们居住的房屋。 股票是为企业提供资金的市场，而房地产最终是人们居住的地方。