随着首尔公寓价格连续两周上涨幅度减缓，各地区之间的温差愈加明显。由于税制和贷款限制等因素，江南三区普遍下滑，而相对价格负担较低的江北地区则吸引了实际需求，房价持续上涨。 江南三区普遍下滑……江北和道峰上涨0.4% 11日，韩国房地产院发布的9月第一周（截至9月7日）公寓价格动态显示，首尔公寓成交价格较上周上涨0.20%。这一涨幅较上周的0.22%下降了0.02个百分点，连续两周上涨幅度缩小。 在首尔，江北区以美亚和番洞的小型公寓为中心上涨0.46%，成为最高涨幅地区。道峰区和西大门区分别上涨0.43%和0.42%，江北地区的强势表现十分明显。 尽管贷款条件不佳，交易量有所减缓，但由于买卖和租赁房源不足，卖方报价并未大幅下跌。尤其是在交通便利的区域，15亿韩元以下的公寓集中，价格相对可及，实际需求持续涌入。 相反，江南区下滑0.35%，西大门区下滑0.30%，自上月税制改革方案发布以来，已连续五周下滑。上周上涨0.01%的松坡区本周也下滑0.02%，转为下跌。 长期持有减税率的降低和长期居住所得减免限额的设立等以实际居住为重点的税制改革，似乎加大了高价住宅的出售压力。尤其是在居住条件相对较差、实际居住不便的重建公寓中，价格调整尤为明显。 松坡区的下滑转变也被解读为江南地区价格调整扩散的过程。江南和西大门汉江带的局部价格调整正在向其他地区蔓延，试图转向江南和西大门的松坡区房主降低部分卖方报价，从而影响价格下跌。 在租赁市场中，江南区与其他地区之间的差异也显现出来。江南区和西大门区的租金分别下滑0.03%和0.21%，而首尔其他地区则普遍上涨。诺原区上涨0.38%为最高，随后是中浪区0.37%和西大门区0.32%。 需求向10亿韩元以下的外环转移……‘轮动’现象将持续 首尔房价的地区差异预计将持续。主要汉江带由于高价水平、税制负担和贷款限制等因素，买入势头减弱，而相对价格负担较低的首尔外环和京畿非限制区域的需求可能会增加。 在汉江带，因再开发而获得新建公寓的原业主等，因担忧未来的持有税和资本利得税负担，部分房源有所增加。各金融机构的贷款限制依然存在，试图从中低价区域转向高价区域的需求也受到限制。 我们的银行房地产研究院的南赫宇表示：“贷款总量管理扩大3%和住房贷款收入资格放宽等政策将对2030年代的无房者实施宽松的金融政策。”他还表示：“10亿韩元以下的首尔外环和京畿非限制区域将继续推动首尔房价上涨的‘轮动现象’。” 随着秋季搬家季的临近，租赁市场的房源不足将加重租户的居住成本负担。尤其是在实际需求集中的首尔外环，房价、租金和月租金都有可能同步上涨。 汉城大学经济房地产学系的权大中教授指出：“需求在增加，但住房供应不足，价格必然面临上涨压力。”他表示：“政府加强了对1户1住宅非居住住房和土地交易许可区域的实际居住要求，导致租赁供应更加不足，月租金也持续上涨，租户在今年秋季可能面临相当大的困难。” 他还补充道：“税收加强的可能性被提及，税负转嫁到租金的现象也在影响。”他认为：“租赁价格可能会从今年秋季持续上涨至明年上半年。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓市场中，江南地区与江北地区的价格走势出现分歧。随着西大门区和江南区公寓价格下滑，成北区和诺原区所在的江北地区价格上涨约0.5%，成为推动首尔房价上涨的主要力量。 根据韩国房地产院在9月3日发布的周度公寓价格动态（截至8月31日），首尔公寓的成交上涨率为0.22%，较前周的0.29%下降了0.07个百分点。尽管江南地区的核心区域出现下滑，但江北地区的上涨幅度明显，区域间温差显著。 江南地区购房心理“骤降”，诺原·成北区等江北地区“迅速上涨” 具体数据表明，江南三区中，江南区较前周的跌幅扩大了0.3个百分点，降至-0.41%；西大门区下降了0.18个百分点，降至-0.23%。而松坡区的上涨幅度缩小至0.01%，接近“持平区”。 与此相反，原本被视为外环的江北地区上涨势头明显。成北区以0.54%的涨幅位居首位，紧随其后的是中浪区0.52%、诺原区0.5%和江北区0.45%。 这一趋势在租赁市场上也有所体现。在此期间，首尔公寓的租金上涨了0.21%，而江南区和西大门区分别下降了-0.13%和-0.1%。相对而言，成北区和江北区分别上涨了0.38%，诺原区和道峰区也分别上涨了0.37%和0.32%。 同日发布的KB房地产“周度KB公寓市场动态”也证实了江南地区与江北地区公寓价格的差异。江南区记录了-0.04%的跌幅，连续三周下滑，而诺原区的上涨率为0.63%，道峰区也上涨了0.45%，并并列前两位。 在租赁方面，江南区的跌幅为-0.03%，连续三周下滑，而诺原区的上涨率为0.46%，超过了首尔租赁市场的平均上涨率（0.19%）。 KB房地产相关人士表示：“江南区由于在观察税制改革方案的修订过程中，买卖双方均采取观望态度，交易也变得稀少。相反，诺原区由于低价房源快速消耗，新上市的房源价格也在上涨。” 税制改革与利率上升导致江南观望，外环则“调整匹配” 江南地区疲软的背景包括针对高价住宅的税制改革及政策不确定性等因素。 政府于8月3日发布了2026年税制改革方案，涉及对综合房地产税和资本利得税体系的调整。当时包括缩小非居住一户住宅的基本扣除额及提高税负上限等内容，但在9月1日又改变立场，决定维持“现行”政策。这意味着政策基调在一个月内发生了翻转，增加了政策的不确定性。 金融环境也产生了影响。韩国银行金融货币委员会于8月27日将基准利率从2.75%上调至3.00%，增加了0.25个百分点。尽管政府于8月13日扩大了家庭贷款的总量供应能力，但由于决定维持LTV和DSR等核心监管措施，高价住宅的资金筹措负担依然较重。 相对而言，中低价区域由于较低的购入价格和实际需求支撑了价格。由于价格负担和房源紧张，无房者的实际需求者们将目光转向了相对资金筹措困难较小的江北地区。 金仁满金仁满房地产研究所所长表示：“近期税制改革和贷款监管的影响下，江南地区迅速出现了希望实现利润的房源增多，而在首尔外环则正在进行购房的调整匹配。”他预测：“未来一段时间，江北及首尔外环的购房热潮将持续。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓土地交易许可申请数量连续三个月下降，较四月的高点减少了47.5%。在江南三区和龙山区之外，江北和西南地区的实际需求仍在持续。 首尔市于14日公布，七月公寓土地交易许可的新申请数量为4681件。 根据首尔市的数据，七月的申请数量较今年四月的8911件下降了47.5%。与上月的5304件相比，也减少了11.7%。土地交易许可申请数量自四月的8911件达到顶峰后，五月为6021件，六月为5304件，七月为4681件，连续三个月呈下降趋势。 七月的日均申请数量为212.8件，较六月的252.6件下降15.8%，创下今年以来的最低水平。自土地交易许可制度实施以来，截至今年七月底，累计申请数量为53314件，其中51698件（97.3%）已处理。 首尔市分析认为，随着多套住房者的资本利得税加征豁免即将结束，四至五月的“最后交易”集中在此后，市场出现了房源锁定和在8·3税制改革方案公布前，买卖双方的观望情绪交织的结果。 按区域划分，所有地区的土地交易许可申请数量均有所减少。特别是江南三区和龙山区，从六月的691件减少至七月的542件，下降幅度达到21.6%，是最大的减少幅度。整体申请中所占比例也从13.0%降至11.6%，下降了1.4个百分点。 汉江带的七个区从1168件减少至1033件，下降11.6%；江北地区的十个区从2450件减少至2185件，下降10.8%；西南地区的四个区从995件减少至921件，下降7.4%。 不过，江北地区在整体申请中所占比例从46.2%上升至46.7%。西南地区也从18.8%上升至19.7%。汉江带的比例从22.0%微增至22.1%，而江南三区和龙山区则从13.0%降至11.6%。 首尔市认为，在高价住宅集中于江南三区和龙山区的地区，贷款限制和税制改革公布前的观望情绪相对明显。相比之下，江北和西南地区则以可利用政策贷款的600万韩元左右的公寓和中小型住房为中心，继续吸引无房家庭和新婚夫妇等实际需求。由于前租房源不足，部分租赁需求转向了买卖市场，这也产生了影响。 有租户的住房的实际居住义务豁免申请数量也有所减少。七月申请数量为211件，占所有土地交易许可申请的4.5%。较六月的276件下降23.6%，在整体申请中所占比例也从5.2%降至4.5%。 按区域划分，江北地区以96件最多，汉江带53件，江南三区和龙山区以及西南地区各为31件。 首尔市目前认为，政府在土地交易许可区域内推进的临时实际居住义务豁免对象扩大政策对房地产市场的影响不大。 随着申请数量的减少，申请价格的上涨趋势也有所减缓。七月首尔整体土地交易许可申请价格较上月上涨1.41%。与六月的2.67%上涨率相比，涨幅大幅减少。 按区域划分，江南三区和龙山区仅上涨0.38%，汉江带上涨0.63%。而江北地区上涨1.78%，西南地区上涨2.29%，继续保持相对较高的上涨趋势。 首尔市分析认为，随着资本利得税加征豁免结束后，暂时的交易影响大部分消除，普通买卖交易稳定进行，贷款限制下的实际需求主导交易，导致首尔整体价格上涨趋势减缓。 特别是江北和西南地区，以中低价公寓为主的实际需求购房热潮持续，记录了高于江南地区的上涨率。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。