首尔公寓市场中，江南地区与江北地区的价格走势出现分歧。随着西大门区和江南区公寓价格下滑，成北区和诺原区所在的江北地区价格上涨约0.5%，成为推动首尔房价上涨的主要力量。 根据韩国房地产院在9月3日发布的周度公寓价格动态（截至8月31日），首尔公寓的成交上涨率为0.22%，较前周的0.29%下降了0.07个百分点。尽管江南地区的核心区域出现下滑，但江北地区的上涨幅度明显，区域间温差显著。 江南地区购房心理“骤降”，诺原·成北区等江北地区“迅速上涨” 具体数据表明，江南三区中，江南区较前周的跌幅扩大了0.3个百分点，降至-0.41%；西大门区下降了0.18个百分点，降至-0.23%。而松坡区的上涨幅度缩小至0.01%，接近“持平区”。 与此相反，原本被视为外环的江北地区上涨势头明显。成北区以0.54%的涨幅位居首位，紧随其后的是中浪区0.52%、诺原区0.5%和江北区0.45%。 这一趋势在租赁市场上也有所体现。在此期间，首尔公寓的租金上涨了0.21%，而江南区和西大门区分别下降了-0.13%和-0.1%。相对而言，成北区和江北区分别上涨了0.38%，诺原区和道峰区也分别上涨了0.37%和0.32%。 同日发布的KB房地产“周度KB公寓市场动态”也证实了江南地区与江北地区公寓价格的差异。江南区记录了-0.04%的跌幅，连续三周下滑，而诺原区的上涨率为0.63%，道峰区也上涨了0.45%，并并列前两位。 在租赁方面，江南区的跌幅为-0.03%，连续三周下滑，而诺原区的上涨率为0.46%，超过了首尔租赁市场的平均上涨率（0.19%）。 KB房地产相关人士表示：“江南区由于在观察税制改革方案的修订过程中，买卖双方均采取观望态度，交易也变得稀少。相反，诺原区由于低价房源快速消耗，新上市的房源价格也在上涨。” 税制改革与利率上升导致江南观望，外环则“调整匹配” 江南地区疲软的背景包括针对高价住宅的税制改革及政策不确定性等因素。 政府于8月3日发布了2026年税制改革方案，涉及对综合房地产税和资本利得税体系的调整。当时包括缩小非居住一户住宅的基本扣除额及提高税负上限等内容，但在9月1日又改变立场，决定维持“现行”政策。这意味着政策基调在一个月内发生了翻转，增加了政策的不确定性。 金融环境也产生了影响。韩国银行金融货币委员会于8月27日将基准利率从2.75%上调至3.00%，增加了0.25个百分点。尽管政府于8月13日扩大了家庭贷款的总量供应能力，但由于决定维持LTV和DSR等核心监管措施，高价住宅的资金筹措负担依然较重。 相对而言，中低价区域由于较低的购入价格和实际需求支撑了价格。由于价格负担和房源紧张，无房者的实际需求者们将目光转向了相对资金筹措困难较小的江北地区。 金仁满金仁满房地产研究所所长表示：“近期税制改革和贷款监管的影响下，江南地区迅速出现了希望实现利润的房源增多，而在首尔外环则正在进行购房的调整匹配。”他预测：“未来一段时间，江北及首尔外环的购房热潮将持续。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓价格再次上涨。然而，江南三区的涨幅有限，而江北和西南地区的上涨趋势则十分明显。随着税制改革的实施，越来越多的高价房屋持有者需要考虑持有、出售和赠与的利弊，这可能导致江南地区的观望态势持续。 根据韩国房地产院在8月6日发布的《2026年8月第一周全国周公寓价格动态》报告，截至8月3日，首尔公寓的交易价格较上周上涨了0.26%。这一涨幅较上周的0.25%有所扩大。全国范围内上涨了0.09%，首都圈上涨了0.17%，地方上涨了0.01%。 房地产院表示，在市场整体观望氛围的背景下，重建项目、大型公寓和交通枢纽附近的热门公寓交易仍在继续上涨。 在首尔，江北地区的涨幅相对较大。中区上涨了0.54%，中浪区上涨了0.52%，成北区上涨了0.49%，诺原区上涨了0.46%，西大门区上涨了0.43%。这主要是由于大型公寓和中小型公寓的购房需求持续。 在江南地区，金川区上涨了0.32%，九老区和冠岳区各上涨了0.30%，永登浦区上涨了0.29%。相比之下，江南区仅上涨了0.01%，瑞草区上涨了0.02%，而松坡区的涨幅也仅为0.15%，低于首尔的平均水平。这表明，曾经主导上涨趋势的江南三区，买卖双方均未急于交易。 然而，由于此次统计的调查基准日与税制改革方案的公布时间重合，因此价格变动不应被直接视为税制改革的影响。市场普遍关注高价房屋持有者的决策将变得更加复杂，江南地区的观望态势可能会持续。 我们的银行房地产研究院的南赫宇表示：“根据税制改革方案，高价单一住房持有者需要仔细考虑持有、出售和赠与之间的选择。”他指出：“随着以江南三区为中心的持有者越来越多地推迟决策，买卖双方之间的拉锯战可能会加剧。” 他还表示：“汉江带也有不少考虑进入江南市场的需求，因此短期内将不可避免地受到江南市场的影响。”他预测，围绕持有成本和出售时机的观望氛围将持续一段时间。 京畿道的公寓价格上涨了0.16%，仁川上涨了0.03%。在京畿道，龙仁市的气兴区上涨了0.52%，成南市的分当区上涨了0.43%，光明市上涨了0.42%；而高阳的日山东区和坡州市分别下降了0.14%和0.13%。 地方方面，虽然忠北上涨了0.09%，蔚山上涨了0.08%，全北上涨了0.07%，但济州、庆北、忠南和釜山则出现了下跌。 租赁市场也保持上涨趋势。全国公寓租赁价格上涨了0.11%，首都圈上涨了0.19%，首尔上涨了0.25%。在首尔，成北区上涨了0.49%，诺原区上涨了0.42%，江北区上涨了0.33%，麻浦区上涨了0.32%。金川区、江东区和松坡区也有所上涨，但瑞草区保持不变。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓租赁市场的上涨趋势正在从江北转向江南地区。江东区本周租金上涨超过1%，引领了首尔的租金上涨，松坡区也保持强劲。与首尔接壤的京畿道光明市和华城东灿的租金大幅上涨，南部地区的租赁市场正在扩展上涨趋势。 根据KB房地产的周度公寓市场动态，6月第五周首尔公寓租金较前一周上涨0.33%，涨幅较前一周（0.32%）略有扩大。 显著的变化在于区域流动。江南地区的租金上涨率为0.37%，超过了江北地区的0.29%。仅一周前，江北地区的上涨率为0.39%，江南地区为0.27%，但一周内局势发生了逆转。 江南地区的强劲表现主要由江东区主导。江东区的租金本周上涨1.16%，成为首尔25个自治区中最高的涨幅，超过了首尔平均涨幅（0.33%）的三倍。松坡区也上涨0.45%，而观岳区（0.44%）、九老区（0.31%）、铜雀区（0.30%）等也显示出上涨趋势。 KB房地产分析认为，江东区的租金上涨是由于重建迁移需求与即将到来的暑假学区需求同时涌入，导致寻找租赁房源的需求增加。随着江东区的迁移需求与教育需求叠加，租赁市场迅速反应。 光明·东灿也在上涨……南部租赁市场强劲扩展 尤其是最近，首尔南部及其生活圈共享的京畿道主要地区的租金上涨趋势明显。 光明市的租金上涨0.96%，成为首都圈主要地区中最高的涨幅。同时期内，房价也上涨0.95%，租赁和买卖市场均显示出1%左右的上涨趋势。 光明是与首尔九老·金川区接壤的典型替代居住地。最近，整治项目正在积极推进，加上首尔的良好通达性，实际居住需求持续涌入。在首尔房价上涨和政策收紧的背景下，需求转向相对价格负担较低的光明，导致买卖和租赁市场同时表现强劲。 华城东灿区也呈现出类似的趋势。东灿区的租金本周上涨0.96%，而房价则急剧上涨2.27%，创下全国最高水平。 东灿因近期半导体产业投资扩张的预期、企业迁移和职住近的需求集中，成为首都圈中房价上涨最快的地区。尽管政府在指定调控区域和土地交易许可区后，购房者的信心有所回落，但实际居住需求依然坚挺。部分原本流入买卖市场的需求转向租赁市场，继续对租金上涨施加压力。 京畿道其他地区也出现了类似的趋势。九里市的租金上涨0.49%，成南分区上涨0.37%，阳州市上涨0.37%，水原八达区上涨0.36%，水原永通区上涨0.35%。租赁市场的强劲表现主要集中在通达性良好或自给自足功能强的地区。 实际居住需求推动……未来入驻量将是变数 然而，尽管首尔江北地区整体保持上涨趋势，但未能展现出江南地区的活力。江北区（0.21%）、城北区（0.43%）、恩平区（0.38%）、道峰区（0.40%）、东大门区（0.34%）等地区有所上涨，但整体上涨率低于江南地区。 市场分析认为，租赁市场重心向南部地区转移的背景是多种因素共同作用的结果。江东区的重建迁移需求、学区需求、因首尔政策导致的替代居住地需求，以及京畿南部的产业和交通利好带来的实际居住需求相互交织，刺激了首尔江南地区及周边地区的租赁市场。 专家指出，未来首尔的入驻量变化、租赁房源趋势、重建迁移时间表等将可能成为决定租赁市场走向的主要变数。 业内人士表示：“京畿南部的买卖市场和租赁市场在同一地区同时表现强劲，这一点非常重要。光明和东灿的买卖和租赁均大幅上涨，首尔江南地区的租赁上涨趋势也再次扩大。”并指出：“与单纯的投资需求相比，实际居住目的的需求在市场中起到了支撑作用，导致租赁和买卖市场共同上涨。”

江南地区、龙山和诺原一带的多个主要项目相继通过了城市规划审议。快速综合规划、公共重建和容积率放宽政策的实施，使得长期停滞的项目重新启动。首尔市于15日表示，在前一天举行的城市规划委员会和整治项目特别分委员会审议中，先后修正通过了大治线京公寓、新半浦7号、李村1区域和上溪汉新3号的重建计划。在江南地区，大治洞的线京公寓重建计划获得修正通过。位于大治站十字路口的线京公寓是1983年竣工的老旧小区，此次规划确定后，将改建为最高49层、1571户的大型住宅区。自去年8月启动快速综合规划咨询会议以来，历时约9个月，重建计划得以确定。首尔市计划在大治小学附近设置线性文化公园，打造高档住宅区，并规划开放式公共设施。同时，还包括在大治站周边建设约3万6000立方米的蓄水池，以减少该地区的洪水灾害。位于潼园洞的新半浦7号也将通过公共重建转型为大型住宅区。原有320户的老旧小区将扩展至最高49层、965户的规模，同时还将提供117户公共分配和185户公共租赁住房。新半浦7号将适用潼园站周边的容积率特例，容积率将放宽至359.97%以下。首尔市计划通过捐赠方式确保文化设施、老年人休闲福利设施和日间护理中心等，以增强区域公共性。同时，计划在小区内建设公共步行通道，以确保与半浦公寓区的通学和步行通道。在龙山，李村1区域的重建项目开始加速。李村洞203-5号一带于2006年被指定为整治预定区域，但由于缺乏项目可行性，项目延迟了近20年。首尔市通过快速综合规划，应用用地区域上调和公共贡献方案，确保了项目的可行性，并确定了最高49层、806户的重建计划。李村1区域因其连接汉江和龙山国际商务区的核心位置而备受关注。首尔市通过上调准居住区域和适用法定上限容积率500%，提高了项目的可行性，并计划同时确保176户公共租赁住房、公共支持设施和公共办公用地。特别是小区内部规划了可俯瞰汉江的空中社区和公共开放空间。李村路18街也将从原来的8米拓宽至12米，以改善步行环境。此外，还考虑了与龙山国际商务区相关的行政和支持设施需求。在诺原区上溪洞，上溪汉新3号公寓将重建为最高35层、464户的规模。首尔市应用了项目可行性修正系数2.0和容积率放宽，以提高项目的可行性。上溪汉新3号将与附近的上溪5洞重建、上溪博兰公寓重建、上溪汉新1、2号重建相结合，反映综合的城市景观规划。将确保可俯瞰水落山的通景轴线，并建设开放式步行通道，形成与周边区域连接的小区。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔公寓价格继续缓慢上涨，但不同地区表现出明显差异。根据韩国房地产院的数据，截至4月第四周，首尔公寓价格较前一周上涨0.14%，涨幅比前一周减少0.01个百分点，连续两周保持相似水平。在江南地区，各区表现不一。松坡区上涨0.13%，瑞草区在10周后转为上涨0.01%，而江南区则连续10周下跌，但跌幅缩小至0.02%。松坡区的购房需求扩散至周边地区，部分地区因多套房转让税减免即将结束而出现价格小幅上涨。相对而言，江北地区表现疲软。龙山区连续三周下跌0.03%，外围地区的涨幅也有所减少。首尔整体租赁市场也在上涨，全国租赁价格上涨0.09%，首尔上涨0.20%。松坡区租赁价格上涨0.51%，创下两年来最高涨幅。市场预计，未来政策和利率变化可能导致价格波动加剧，尤其是江南地区可能在有限范围内反复波动。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔高价公寓密集区的价格跌幅和中低价区的涨幅均有所放缓。上周松坡区转为上涨后，瑞草区也出现上涨。这是由于转让税中止导致的急售房源消耗所致。根据韩国房地产院发布的4月第四周周刊公寓价格动向，首尔周公寓交易价格上涨了0.14%。东大门、江北、芦原区等地涨幅缩小，江北地区14个区较上周上涨0.15%。东大门区公寓价格在4月第四周上涨0.21%，较上周的0.25%有所减少。江北区（0.24%→0.16%）、芦原区（0.22%→0.18%）、城北区（0.27%→0.21%）等地的涨幅也普遍放缓。龙山区是江北地区唯一下降的区，跌幅为0.03%。这是由于短期内价格急剧上涨导致房源短缺，实际需求者观望所致。江南地区11个区的公寓价格在4月第四周上涨了0.13%，缩小了与江北地区的涨幅差距。瑞草区较上周上涨0.01%，结束了自2月最后一周以来的跌势。松坡区在上周上涨0.07%后，第四周涨幅扩大至0.13%。江南区的跌幅为0.02%，较上周的-0.06%有所减少。我们银行房地产研究院的南赫宇表示：“最近从松坡区开始的多笔急售交易逐渐扩展到江南、瑞草区，导致卖价小幅上涨，部分价格走势受到影响。”他还指出：“然而，投资性质较强的江南三区（江南、瑞草、松坡区）市场心理可能会受到下半年税制改革方案、物价上涨导致的利率再上调等宏观变量的影响，短期内价格可能会在区间内保持稳定。”京畿道上涨0.06%，较上周的0.07%涨幅略有减少。光明市（0.31%）主要集中在铁山、下安洞的大型社区，九里市（0.29%）集中在仁昌、桥门洞的中小型社区，安养东安区（0.22%）则以平村、虎溪洞为主。4月第四周全国周公寓交易价格上涨0.03%。五大广域市下跌0.02%，世宗市下跌0.05%。连续两周持平的8个道在4月第四周小幅上涨0.01%。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

首尔高价公寓密集区的价格跌幅和中低价区的涨幅均有所放缓。上周松坡区转为上涨后，瑞草区也出现上涨。这是由于转让税中止导致的急售房源消耗。根据韩国房地产院4月第四周的周刊公寓价格动向，首尔周均公寓价格上涨0.14%。东大门、江北、芦原区等地区涨幅缩小，江北地区14个区较上周上涨0.15%。东大门区公寓价格在4月第四周上涨0.21%，较上周的0.25%涨幅缩小。江北区（0.24%→0.16%）、芦原区（0.22%→0.18%）、城北区（0.27%→0.21%）等地涨幅均放缓。龙山区是江北地区唯一下降的区，跌幅为0.03%。由于短期内价格快速上涨，市场供应减少，实际需求者观望。江南地区11个区的公寓价格在4月第四周上涨0.13%，缩小了与江北地区的涨幅差距。瑞草区较上周上涨0.01%，结束了自2月最后一周以来的跌势。松坡区继上周上涨0.07%后，本周涨幅扩大至0.13%。江南区的跌幅为0.02%，较上周的-0.06%有所缩小。我们银行房地产研究员南赫宇表示：“最近从松坡区开始的多笔急售交易逐渐扩展到江南和瑞草区，导致卖价小幅上涨，部分价格走势反映了这一变化。”他还指出：“但由于江南三区（江南、瑞草、松坡区）市场心理受到下半年税制改革、物价上涨导致的利率再上调等宏观因素的影响，短期内价格可能会在一个区间内保持稳定。”京畿道上涨0.06%，较上周的0.07%涨幅略有缩小。光明市（0.31%）以铁山、下安洞的大型社区为主，九里市（0.29%）以仁昌、桥门洞的中小型规模为主，安养东安区（0.22%）以平村、虎溪洞为主上涨。4月第四周全国周均公寓价格上涨0.03%。五大广域市下跌0.02%，世宗市下跌0.05%。连续两周持平的8个道在4月第四周小幅上涨0.01%。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

随着转让所得税加重的豁免期即将结束，首尔公寓市场出现了明显的两极分化。汉江带和外围地区的房源被快速消化，而江南地区则陷入交易停滞。根据房地产大数据平台的统计，截至28日，首尔的公寓挂牌量为72699套，比3月第三周的80080套减少了9.22%。外围和中等价位地区的房源减少尤为明显。中浪区减少16.9%，芦原和江北区各减少13.4%，九老区减少12.9%，铜雀区减少11.5%，城东区减少11.1%。这主要是由于新婚夫妇和首次购房者集中购买6亿至10亿韩元的房源。相反，江南地区由于土地交易许可区的限制、贷款限制和居住义务等因素，交易几乎停滞。根据国土交通部和大数据平台的数据，3月汉江带7个区的房源吸收率为36.9%，而江南、瑞草、松坡和龙山等4个核心区仅为16.6%。从各区来看，阳川区的房源吸收率为54.4%，而瑞草区仅为7.3%。这种市场分化主要源于价格和政策的差异。汉江带的中位价格为10亿至13亿韩元，受贷款限制影响较小，而江南地区的价格在30亿至40亿韩元之间，只有少数资金充裕的买家能够进入市场。虽然江南地区交易不活跃，但价格并未大幅下跌，部分地区甚至出现小幅反弹。城市与经济公司代表宋承贤表示，政府应根据各地区的供需条件采取差异化政策，外围地区需要增加供应，而江南地区则需要缓解交易瓶颈。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。