我们希望更进一步。亚洲经济调查报道团队‘发掘’由20至30岁的记者组成，他们走入现场，接触人们，记录声音。我们追踪与生活息息相关的经济、产业、政治、社会、房地产和文化等各个领域的问题。问题一直存在，但未能充分显现并传达至最后。‘发掘’将揭示那些看不见的事物，传达那些听不见的声音，我们将再次确认并执着追问。我们将代替读者走到他们无法到达的地方。 成立仅57天、注册资本仅1000万韩元的新公司Sovereign State于2014年4月被选为首尔江南区三星洞韩国建造技术人协会别馆的10年长期租户。以此合同为基础，Sovereign的代表崔某在耗尽租户的租赁保证金约100亿韩元后，因涉嫌诈骗被不拘留起诉。尽管造成了大规模损失，但协会对事件起因的初始租赁合同过程并未明确说明，留下了疑问。根据5日亚洲经济调查报道团队的综合报道，租户方面在转租诈骗民事诉讼过程中，向法院申请提交与协会的租户选定程序相关的公告、审查标准、董事会会议记录等文件。然而，法院对此申请予以驳回，导致与勾结疑云相关的关键环节——公司选定过程在审判中未能得到处理。双方对驳回的理由存在分歧。租户方面声称协会“根本没有审查程序，相关文件或会议记录也不存在”，认为存在证明的障碍。而协会相关人士则表示：“我了解到是因为与转租合同争议无关而被驳回。” 问题在于，如果租户方面的主张属实，即协会在法庭上主张“相关文件缺失”是事实，那么这与协会的章程直接冲突。根据协会章程第39条第6项，关于“重要财产的取得、处置及租赁事项”必须经过董事会决议。此外，章程第43条和第72条规定，必须将董事会会议记录等决议事项记录并保存。如果相关文件或会议记录不存在，那么协会可能跳过了章程规定的董事会决议程序，或未能履行会议记录管理的义务，难以避免批评。实际上，国家采购网站和协会官网上保留了同期发布的其他服务或别馆管理合同公告。然而，发生租赁诈骗的相关租赁公告并未被确认。协会相关人士在与调查报道团队会面时表示：“（Sovereign是）经过竞争性招标选定的。”并补充道：“当时负责人员已更换，事情较久需要确认。”他表示只知道是通过招标选定的，招标结构需要进一步调查，但未能提供具体的回答。同时，他还表示：“文件保存期限已过，可能已被销毁”，但未能确认任何支持竞争性招标的证据。因此，成立不到两个月的新公司获得大型建筑的10年租赁权的特权提供疑云愈发浓厚。这让人联想到类似的转租诈骗事件——“辉文高基金会事件”。当时，基金会方面在事先内定公司后成立法人并签订合同，后续审判中确认了董事长与公司代表之间的勾结及保证金上缴结构。合同签署时协会内部情况也引发疑问。当时，金正中协会长自2013年首次通过直选上任以来，推动别馆新建作为核心项目。在其任期内，他因涉嫌对当时的协会审计员沈某进行人事及收益项目不当干预、别馆新建利益干预等被检方控告。该事件因证据不足被不予起诉，但之后的控告仍在继续。 作为监管机构，国土交通部的审计也对协会的私下合同惯例提出了批评。在2016年的综合审计中，国土部指出，协会在2014年与首尔江南区签订建筑租赁合同时，尽管收到了来自两家公司的入驻提案，却仍然签订了私下合同。协会仅向特定公司确认了租赁意向，尽管并非私下合同的对象，却未进行竞争性招标，因而受到“注意”处分。在2021年的审计中，尽管应优先考虑一般竞争性招标，但仅以董事会决议为依据，省略了这一程序，进行了私下合同。因此，如果别馆租赁合同也没有公开招标记录，则很可能被视为不透明的私下合同。另一方面，协会方面在调查报道团队的采访开始时表示：“我们会亲自见面解释资料，并说明协会的立场”，但并未提交有意义的资料，并在相关询问中反复表示：“由于民事诉讼正在进行中，难以提供详细的回答。”此外，他们还强调：“由于Sovereign的诈骗，协会也遭受了相当大的损失，因此我们也是受害者。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

为了减少公寓管理费执行过程中可能出现的腐败和不透明的合同惯例，政府决定对共同住宅管理制度进行改革。取消了居民同意后可免于外部会计审计的例外规定，并限制私下合同的适用范围。 根据国土交通部在民生物价特别管理关系部长TF会议上报告的共同住宅管理费制度改善方案，今年3月共同住宅管理费统计为每户22万4728韩元，比去年同月的22万111韩元上涨了2.1%。与上月的24万2316韩元相比，下降了7.26%。国土部认为，1月的人工成本上涨已被反映，且季节性因素也导致管理费较上月下降。 然而，政府解释说，5月以后由于气温上升，空调使用增加，电力和水的使用量也会增加，因此管理费可能会再次上涨。3月的各项费用中，一般管理费为4万903韩元，保安费为2万7181韩元，清洁费为1万8657韩元，电费为4万9001韩元。长期维修基金为2万2079韩元。 政府于3月25日至4月9日对16个市道的19个共同住宅小区进行了管理费征收和执行情况的检查。调查对象包括未遵守管理费公开规定或未公开2024会计年度会计审计结果的小区，以及在预警系统中发现多项异常迹象的小区。检查结果显示，现场指导和整改措施38件，预通知罚款19件。 主要违规案例包括未公开管理费明细或施工、服务合同书较长时间，未保存管理费账簿和凭证，管理费支出不符合项目要求，明明应进行竞争性招标却私自进行私下合同等。根据现行法律，违反公开义务和未保存会计文件、私下合同不当可处以500万韩元以下罚款。如果管理费的计算、征收和执行不符合项目要求，则可处以1000万韩元以下罚款。 政府决定首先取消居民代表会议和管理主体的会计审计例外规定。目前，义务管理的共同住宅每年必须进行会计审计，但300户以下的需获得居民过半数同意，300户以上的需获得三分之二以上居民的书面同意，方可免于当年的会计审计。政府计划删除这一规定，以防止逃避会计审计的惯例。类似的外部会计审计免除规定的废除讨论此前也在国会提出过。 与管理费腐败相关的物业管理人员的制裁也将加强。如果因故意或重大过失给居民造成财产损失或获取不当利益，计划适用比现有资格暂停更严格的资格取消处分。 刑事处罚的力度也将提高。未编制账簿或虚假编制账簿的，现行的1年以下监禁或1000万韩元以下罚款将提高至2年以下监禁或2000万韩元以下罚款。拒绝查阅或提供账簿的，现行的500万韩元以下罚款将加强为1年以下监禁或1000万韩元以下罚款。违反提供管理费明细义务的罚款也将从500万韩元以下提高至1000万韩元以下。 施工和服务合同制度也将进行调整。政府决定将私下合同的适用范围限制在自然灾害或安全事故等紧急情况，以及需要特定技术的情况。保险和商品不再列入私下合同的适用范围。已签订的清洁和保安服务合同也将根据项目执行情况等进行限制性私下合同的允许。 限制竞争性招标的条件也将加强。国土部认为，过度的参与资格限制损害了竞争性招标原则，并成为管理费上涨的因素。特别是在以技术能力为由进行限制竞争性招标时，需事先获得居民等的同意，涉及施工和服务所需的专利或新技术。国土部的资料中提到，2023年1月在京畿地区某公寓的涂装和防水工程中，通过资本金和技术能力限制，导致企业间串标，合同金额达21亿韩元的案例。 国土部计划下个月修订住房管理者及承包商的选定指南，并提出共同住宅管理法的修订案。如有必要，将对管理费的征收和执行进行进一步调查和审计，并通过地方政府启动罚款等行政处分程序。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。