住房城市担保公司(HUG)将为政府的住房供应扩展政策提供每年100万亿韩元的公共担保。同时，HUG还将推进由公共机构管理租赁保证金的‘租赁安心信托’项目。 HUG社长崔仁浩在国会国土交通委员会的国政审查中表示：“我们将成为全面支持国民居住安全的住房供应和居住金融公共平台。” HUG计划根据政府的住房供应政策，提供每年100万亿韩元的住房项目公共担保，以支持面临资金困难的中小建筑公司和未售出房产经营者，并加强对首都圈非公寓建筑商的建设金融支持。 崔社长指出：“我们将根据政府的住房供应政策，提供每年100万亿韩元的公共担保，并支持面临资金困难的中小建筑公司和未售出房产经营者的流动性。” HUG还将推出新的项目以恢复租赁市场的信任。HUG计划引入由公共机构管理的租赁安心信托，以保护保证金并支持稳定的租赁运营。 崔社长强调：“我们将为租客提供无忧的租赁居住环境，为房东提供稳定的租赁运营，恢复租赁市场的信任，消除交易不安。” 同时，HUG还将进行制度改进，以防止租赁纠纷。在签订租赁合同前，将引入保证金预审制度，以确认是否可以加入保证，并提升安心租赁应用程序的功能，从合同阶段开始预防租客的损失。此外，还将扩大坚固租赁住房的供应。 此外，HUG还将建立住房供应基金，以构建可持续的居住安全网，并扩大房地产数据服务，包括提供别墅的合理市场价格和低风险房源认证等。 HUG还将加强利用人工智能(AI)进行咨询和审查的工作，以提高客户服务的便利性和工作处理的效率。 在扩大住房供应的过程中，建筑商的资金筹集负担可能加重，因此HUG的担保支持是否能真正促进项目启动和供应速度的提升将是关键。 崔社长表示：“为了给国民提供更加友好和准确的帮助，我亲自前往现场与客户沟通，并将全体员工努力打造一个友好和廉洁的HUG。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

住房租赁保护法修订46年 1981年制定的住房租赁保护法经历了29次修订。从对抗力开始，逐步增加了小额保证金优先偿还权、确立日期的优先偿还权、租赁权登记命令、合同续签要求权等。方向始终如一，都是为了更牢固地将租户的债权与住房绑定，或增加租户事先确认的信息。任何一次修订都没有触及“保证金由房东保管”的前提。9月22日，住房城市保障公社（HUG）发布的租赁安心信托招募公告，首次在46年内对这一前提进行调整。 其结构如下：HUG设立租赁安心化机构，租户的保证金不再由房东保管，而是存入该机构。房东每月可获得年收益率约4%的运营收益。合同结束后，机构将直接向租户返还保证金。保证金将投资于HUG担保的住房建设项目融资（PF）业务。预计将接受15万亿韩元的存款，支持约9.3万户的供应，长期目标是将100万亿韩元的基金的公共租赁存量率从8.9%提升至20%。在9月22日的招募公告之后，计划于11月进行租金验证和合同签署，12月进行尾款存入和入住。 为何改变租赁制度的前提至关重要？ 目前的制度中，保证金仅以那一套房屋作为担保。没有多个担保，也没有保证人。而租户无法控制这一唯一担保。如果房东设定了更高的抵押，或拖欠税款，或将房屋转让，租户都无法阻止。对抗力要到第二天才会产生。如果是金融公司，会对借款人进行审查，限制担保认可比例，担保价值下降时会要求追加担保。而租户在没有任何条件下，向个人借出数亿韩元的无息贷款。即使没有诈骗，保证金被扣留的原因也是如此。租赁诈骗是这一结构的结果，而非原因。 将保证金交给房东并让房东随意使用在我们看来是常识，但对比之下却极为不寻常。德国将保证金限制为月租的三倍，要求房东将其与个人财产分开存放，利息归租户所有。不利于租户的约定无效。英国通常要求将5周的租金存入政府批准的保护计划中，澳大利亚和新西兰则要求存入州政府机构，而美国纽约州则以信托形式持有，但不得与自有财产混合。保证金要么被限制得很小，要么不得进入房东手中，而我们两者都没有。保证金高达房屋买卖价的60%至70%，没有上限和限制。这在我们的法律体系中也是极为不寻常的。投资者存款需与自有财产分开存放或信托，退休金需存入外部，预付的殡葬费用需保留一半。民法规定，留置权人和质权人所担保的物品，未经债务人同意不得使用。法院认为租赁保证金是租户所有债务的担保，但房东却被允许自由使用全部金额。 在HUG的安心信托中，即使房东破产，债权人也只能执行房东的收益权。即使房东拖欠税款，房屋被出售或拍卖，优先抵押权有多高，租户都不会受到影响。因为保证金并不是以该房屋作为担保。不是在事故发生后偿还，而是通过防止事故发生的方式。 在9月16日HUG举办的讨论会上，社长亲自发言。与纯月租相比的月收益、即使出现空置也保障两个月的收益、免除保证加入义务、推动减免租赁所得税等，列出了房东需要计算的项目，并对如隐性合同的担忧等疑问进行了回应。笔者作为讨论者参与其中，指出这是46年来首次尝试改变将保证金交给房东的住房租赁制度的前提，具有重要意义。 首先来看即将改变的内容。租户可以查阅登记簿，审查优先担保和顺序，不必担心登记簿上未显示的欠税，也不必预测拍卖的成交价。也不再需要将确立日期和入驻报告的时间精确到天，也不必关注在居住期间所有者是否发生变化。由于保证金不再归房东所有，因此结构上也阻止了差价投资。 担忧租赁市场消失 担心房东无法使用保证金会导致租赁市场消失的担忧是多余的。租赁供应量反而可能增加。以首尔的联排和多户住宅中位数价格为例，售价为3亿韩元，租金为2亿韩元的房屋，如果将保证金设为1000万韩元的月租，房东的月收益为74万韩元，参与安心信托则为73万韩元。差距仅为1万韩元，但租金未支付的风险消失，即使出现空置，HUG也保障两个月的收益。对于设有2亿韩元优先抵押的3亿韩元房屋，现在不能以租赁方式出租。租户也不愿意。若拍卖价为2亿4000万韩元，租户能拿到的钱仅为4000万韩元。而在安心信托中，同样的房屋可以设定2亿韩元的租金。由于没有理由减少优先偿还权，房东也可以完全利用担保价值。由于优先担保的原因，原本只能以月租形式出租的房屋，可能转变为租赁房源。在月租比例已上升至68.4%的情况下，租赁转化率为6.7%，租赁贷款利率为3.97%，居住成本也随之降低。 租户方面也存在担忧。是否要放弃优先偿还权而信任机构？如果将资金投资于PF，若出现问题怎么办？首先需要准确比较对象。现在的保证金并没有安全保管。全部转给房东个人，毫无审查和监督。比较的对象不是没有风险的状态，而是当前的状态。投资对象是HUG担保的PF贷款，支付给房东的收益率设计为与投资业绩无关。 是否会有房东参与，是否会变成2016年银行界的租金托管？2016年的失败是因为房东根本没有收益。此次则有收益，对于因抵押问题难以找到租户的房东来说，收益率的意义超出了收益本身。也有人质疑这是否会从选择制变为义务制。最终应该全面推广这一制度。但这需要经过单独的立法程序，而目前阶段需要的是市场的验证。 将1058万亿韩元的租赁保证金从恶性循环转变为良性循环 从长远来看，改变的是资金的流向。进入安心信托的保证金将回归住房供应。现在这笔钱流向房东，成为差价投资和多套房产购置的种子资金，推动房价上涨，而上涨的房价又推高租金和保证金。如果这一制度完全落实并扩展到整体，将改变我国总计1058万亿韩元的租赁保证金的流向。将摆脱用于差价投资导致房价上涨的恶性循环，将保证金转化为产业资本，推动国家经济的良性循环。 为了成功落地，还需补充几点。首先是法律性质。名称为“信托”，但发言材料和新闻稿中使用“存款”一词。如果只是简单的存款，法律性质将停留在消费寄存（民法第702条）。存入的资金所有权转移至机构，租户成为拥有返还债权的一般债权人。如果机构出现问题，租户需重新争取分配。相反，信托法第22条第1款禁止对信托财产进行强制执行和担保权执行、保全处分、欠税处分。破产隔离不是约定，而是法律赋予的效果。必须通过法律明确存款的法律性质和破产隔离问题。 房东应获得的收益也应可预测。房东的关注只有一个：何时能收到多少。收益率计算公式、最低支付水平和支付日期应在招募公告中明确。让安心信托的项目在租户搜索阶段就显现出来也很重要。如果在平台和中介系统中标注，租户会优先寻找，这样房东的参与动机就会产生。试图通过隐性合同抬高租金是这一制度最现实的风险，因此租金的验证也必须严格。公开初期事故数量也很重要。安心信托项目中没有任何一笔未返还的事实，是最有力的说服力。 一旦安心信托扎根，接下来就需要改进我们的租赁制度。如果保证金的返还由金融机构担保，优先偿还权将不再需要，确立日期、入驻报告、租赁权登记命令、返还保证保险等为保护优先偿还权而建立的机制也将不再必要。住房的所有权和使用权将完全分离。也可以扩大受托主体，促进市场竞争。允许房东指定银行和证券公司作为受托主体，但国家应监督其健全性和运营产品的范围。这样即使存款规模增大也能应对，并能调整运营对象，设计资金流向。从风险较高的租赁比例高的住房开始应用，逐步扩展到所有租赁住房，最终需要全面修订住房租赁保护法。对保证金运营收益的税收支持应成为制度设计的一部分，而不是短期激励。处理确立日期的地方行政人员也可以调动到更需要的地方，如照护等。 租赁住房问题不仅是合同问题，更是居住权问题。居住权是实现其他基本权利的基础权利。如果居住环境不安全，其他权利就无法建立。然而，在过去的46年中，我们将这一权利的实现完全寄托于个人的知识和运气。复杂的制度本身就会导致不平等。能够阅读登记簿、预测拍卖价、审查顺序的人能够规避风险，而没有能力的人则不得不承担风险。国家的责任不是让人民在复杂和危险的制度中自行应对，而是创造安全的制度。人们应能像在便利店挑选冰淇淋一样，轻松安全地找到住所。租赁安心信托正是这一切的开始。希望经过46年，终于扣上的第一颗扣子能够稳稳当当地落位。※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

住房城市保障公司(HUG)开设了一个专门中心，支持房东和租客参与租赁安心信托业务。该中心通过公共管理市场上租赁住房的租金，降低租客面临的租赁诈骗风险，并将租金运用收益支付给房东。 金义卓国土交通部第一副部长于22日在首尔汝矣岛与HUG社长崔仁浩、韩国房地产中介协会会长、韩国住宅建设协会会长及韩国金融投资协会相关人士共同出席了‘HUG租赁安心信托中心’的启动仪式，并检查了项目推进情况。 租赁安心信托业务是由公共部门以租赁形式管理市场上的租赁住房的制度。租客可以通过公共管理租金，降低租赁诈骗风险，以相对较低的居住费用居住。 对于房东，公共部门将每月支付通过管理租金获得的收益，旨在确保房东获得稳定的月收入，避免租金拖欠风险。 租金还将用于增加住房供应。公共部门计划以租金为资金来源，设立‘住房供应活化基金’，投资于HUG担保的项目融资(PF)项目。这样既能安全管理租客的租金，又能为住房项目提供资金。 金副部长强调：“租赁安心信托业务是为房东和租客提供稳定租赁环境，同时促进住房供应的良性循环商业模式。” 他还要求HUG：“请确保中心成为房东和租客都能信赖和寻求的窗口，并关注实际咨询和合同过程中出现的现场意见，分享需要完善的制度，以确保项目稳定落地。” HUG社长崔仁浩表示：“我们将基于以往积累的经验和专业性，提出租赁市场的新解决方案，确保成为国民可以信赖和选择的新型住房支持模式。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

韩国政府正在推进一种新的住房支持项目，旨在将市场上的月租房转为押金供给。租户可以以低于月租的费用居住在押金房中，而房东则通过公共机构每月获得押金运用收益。 韩国国土交通部于8月20日宣布，作为8·13住房快速供给方案的后续措施，将利用租赁稳定机构推进“租赁安心信托项目”。 租赁安心信托是将市场上的月租房转为押金供给给租户的项目。在租赁稳定机构、房东和租户三方签订租赁合同后，租户将押金存入机构，机构将投资和运用押金，为房东提供相当于月租的运用收益。 住房城市保障公社（HUG）负责押金的存放、运用、返还以及房东和租户的招募等工作。 租户可以选择相对负担较轻的押金房，而押金由稳定机构管理，从而降低押金诈骗的风险。国土部表示，市场上的租赁转换率在5%至6%之间，而押金贷款利率在3%至4%之间，因此可以减轻租户的居住费用负担。 由于稳定机构负责押金的存放和后续返还，租户无需额外购买押金返还保证或押金贷款保证，从而减少了保证费用的负担。 房东也可以每月以月租的形式获得押金运用收益。稳定机构将基于押金等建立住房供给活化基金，通过HUG担保的PF贷款等进行运作，预计每年为房东创造4%的利息收益。 参与该项目的注册房东将免除租赁保证金返还保证的加入义务，从而减轻保证费用的负担。此外，政府还将推动对房东收入的税收支持。 计划还包括，租住在首尔等管制区域的房东可以获得住房养老金。在这种情况下，除了通过租赁安心信托获得的月租收入外，还可以领取住房养老金。 政府计划通过不限制住房类型的方式，面向一般房东和租户进行租赁安心信托的公开招募。初步将以市场价20亿韩元以下的住房为目标进行实施，并对押金规模是否过高及是否存在违规建筑等进行基本验证。 项目参与方式有两种：一种是房东先申请参与，稳定机构协助招募租户；另一种是房东与租户事先协商押金水平后共同申请参与。 部分LH购置租赁住房也将通过稳定机构进行试点供给。国土部计划今年试点供给500套住房，以降低无房青年的居住负担。 具体的项目程序、协议内容和月租收益率等将在9月底的项目公告中公开。希望参与项目的房东和租户可以通过HUG官网和全国各地的分支机构进行申请。申请接收将从10月开始，三方协议的签署和合同金的存放将逐步进行，预计年末开始支持入住。 此次项目被解读为在租赁诈骗后，月租化加速的背景下，旨在同时缓解对押金的避讳和月租的负担。然而，实际吸引参与的关键在于确保运用收益率和押金返还的稳定性。 国土部第一副部长金义卓表示：“未来通过租赁稳定机构，租户可以放下押金返还的风险，房东也可以减轻月租逾期的负担，从而安心签订租赁合同。” 他还表示：“如果此次租赁安心信托项目取得成效并进一步深化，租户将不仅能享受到押金居住的效果，房东也能获得月租收益的效果，还将考虑多种合同方式以促进租赁市场的健康发展。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府于8月13日发布了住房快速供应方案。该方案旨在缩短公共土地及重建、再开发的项目程序，并引入股份积累型公共分配、普惠型公共租赁、20年长期民间租赁、青年普惠型租赁等新型居住模式。同时，针对结婚后政策贷款受限的“结婚惩罚”问题也将进行缓解。 根据国土交通部发布的“8·13政策”，公共土地的候选地从公告到开工的时间将从现行的平均68个月缩短至37个月。地块指定时间从12个月缩短至4个月，地块规划时间从24个月缩短至13个月，补偿和搬迁等用地保障阶段的时间从44个月缩短至24个月。根据项目情况，公告后21至34个月内开工的特化模型也将适用。 重建和再开发的监管也将放宽。重建协会成立的同意率将从现行的土地所有者75%降至70%，公共重建和再开发项目实施者的指定同意率将从67%降至60%。如果只有一家施工单位参与一般竞争招标，将缩短重新招标程序和投标书提交期限。 ◆ 以低收入群体为中心的公共租赁住房新设‘普惠型’ 租赁住房体系的变化更加显著。政府将新设“普惠型公共租赁住房”，与现有公共租赁住房分开。 现行公共租赁住房的收入限制为中位数收入的150%以下，并以低收入群体为中心的供应配额，而普惠型将扩大入驻对象。整体供应量的50%以上将提供给无房青年，其余则提供给无房一般人群。 选址将集中在第三期新城的交通枢纽和首尔市中心等热门地区。户型将从以两居室为主改为三居室，装修材料也将提升至民间住房水平。基本居住期限为6年，但每次生育可延长，若有3名以上未成年子女，最长可居住20年。针对首都圈的监管区域，若出现民间分配的“捡漏”房源，LH等机构将优先收购并供应为普惠型公共租赁住房。 在民间方面，将新设20年以上的长期租赁模式。鉴于现有公共支持民间租赁缺乏长期支持的金融结构，政府将引入HUG担保的“租赁住房担保长期抵押贷款”。这一结构将提供最长34年的长期金融支持，包括建设期和租赁运营期。 对于20年租赁，基金出资上限将从总项目费用的11%提高至14%，基金贷款上限将从1200万元提高至2000万元。贷款利率将低于10年租赁的2.6%至3.4%，设定为2.0%至2.8%。首次租金将设定为市场价的95%。 针对青年群体，还将新设“普惠型租赁”。现有的青年租赁在首都圈的单人支持上限为1200万元，按照优先级和评分选定对象，而新类型的上限将提高至2400万元，并采用抽签方式供应。现有的青年租赁将继续保留，同时增加新的类型。 ◆ 仅需支付25%的房价即可入住…公共分配15%为股份型和收益分享型 公共分配的方式也将发生变化。政府计划将公共分配量的约15%以股份积累型或收益分享型的方式供应。 股份积累型不需要一开始就支付全部房价。政府提供的示例是，最初只需支付分配价的25%，之后每5年增加20%的股份，20至30年内获得所有权。收益分享型则是从住房基金以低利率支持购房资金，未来住房产生的收益由基金和购房者共享。收益分享型将支持最高70%的低利贷款。 针对因结婚而无法获得政策贷款的问题也将进行调整。目前的迪迪姆道、扶持、安居贷款等是以夫妻合并收入进行贷款资格审查，但未来只要夫妻中有一人符合一般收入标准即可申请贷款。例如，年收入5000万元和7000万元的夫妻，现行合并收入12000万元将不符合迪迪姆贷款的条件，但改善后将以5000万元收入者为标准进行审查。 租赁安全保障措施也将增加。青年租赁保证金返还保证的支持对象将从现行年收入5000万元、保证金3000万元以下扩大至年收入约6500万元、保证金首都圈7000万元、非首都圈5000万元以下。支持金额也将从最高40万元提高至50万元。 新设的“租赁安心信托”也将推出。租户不直接将保证金交给房东，而是交给具有公共性质的租赁稳定机构，由该机构运用保证金产生的收益以月租形式支付给房东。租户将获得保证金保护，房东则在没有逾期风险的情况下获得约4%至5%的月租收益，这是政府的构想。预计将于9月开始招募房东，并计划在年底前推进入住，同时试点供应500套LH收购租赁房。 非公寓建筑的建筑限制也将放宽。多户住宅和合租住宅的建筑面积限制将从660㎡扩大至1000㎡以下，多户住宅的层数将从3层扩大至4层。同时，日照限制也将放宽，通常4至5层的建筑将允许采用垂直而非斜线的方式建造。政府预计，仅通过放宽层数限制，就能在相同面积下增加约33%的户数。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。