银行业的住房抵押贷款逾期余额增长速度超过了贷款的增加速度。前北银行在部分新分配住房的集体贷款中出现了大额逾期，使得住房贷款逾期率在半年内增长了五倍。近期，为了防止新建公寓的入住延迟，集体及尾款贷款的供应被扩大，因此有必要加强对各项目的风险管理。 根据8日国会金融委员会成员朴成勋从金融监督院获得的《国内银行住房抵押贷款健康状况》报告显示，国内银行的住房抵押贷款余额从2022年底的644.3万亿韩元增加到今年6月底的779.2万亿韩元，增长了21%。 同一时期，逾期一个月以上的住房抵押贷款余额从1万亿韩元增加到2.2万亿韩元，增长了120%。简单计算的逾期率也从约0.16%上升到0.28%，上升了0.12个百分点。在贷款余额增长21%的同时，逾期余额却增加了2.2倍。 在各银行中，前北银行的逾期率上升尤为明显。前北银行的住房抵押贷款逾期余额从去年年底的526亿韩元增加到今年6月底的3281亿韩元，半年内增长了6.2倍。同一时期，逾期率从0.19%上升到0.95%，增长了五倍，成为国内银行中最高。 金融监督院对此表示，前北银行的逾期率上升是因为“今年部分新分配住房的集体贷款中出现了大额逾期，导致逾期余额急剧增加”。然而，具体的项目数量、位置、贷款类型及逾期原因并未披露。是否为暂时的入住或再融资延迟，还是购房者的偿还能力恶化导致的实际不良贷款，尚未得到确认。 集体贷款是金融公司与特定分配项目签订协议后，向多个购房者集中提供中期款或尾款等贷款。虽然对借款人的资格和偿还能力进行了审查，但由于同一项目的贷款集中，一旦项目出现问题，逾期可能会迅速增加。 前北银行的案例是否属于特定项目的暂时现象，还是与地方分配市场的低迷相关的不良信号，目前尚难以判断。由于具体项目和逾期原因未公开，且缺乏与其他银行的集体贷款逾期现状的比较数据。 不过，鉴于政府为了防止新建公寓入住延迟而要求银行业扩大集体及尾款贷款的供应，因此有必要对各项目的风险进行共同检查。贷款供应的扩大并不一定意味着不良贷款的增加，但必须充分考虑分配率、入住率、周边房价及抵押价值、购房者的偿还能力等因素。 朴成勋议员表示：“住房抵押贷款自2022年底以来增长了约20%，而逾期余额却翻了一番以上，这表明家庭的债务偿还能力未能跟上贷款的增长速度，这是一个警告信号。金融监管机构应当提前检查脆弱借款人和集体贷款的不良风险。”

下半年家庭贷款总额30万亿韩元的金融机构分配协商基本完成。由于相当一部分资金将分配给集体贷款和政策贷款，预计用于一般住房抵押贷款和信用贷款的金额在6万亿至8万亿韩元之间。 根据30日的金融机构消息，金融监管机构与金融公司根据8·13房地产综合对策，基本完成了对今年家庭贷款总量管理能力的行业和用途分配协商。经过金融公司之间的具体目标协调，金额将很快最终确定。 此次新增的30万亿韩元中，预计可用于一般住房抵押贷款和信用贷款的能力在6万亿至8万亿韩元之间，占整体新增总量的20%至27%左右。其余部分将分配给集体贷款和政策性金融等政策性供应领域。 一般住房抵押贷款和信用贷款预计将获得银行业最大的分配。因为在分配新增能力时，会考虑银行、互助金融、保险、储蓄银行和消费金融公司等各行业的家庭贷款处理规模和比例。五大银行（KB国民、信韩、 하나、我们、NH农协）的合计目标预计将从每年约4万3400亿韩元增加到6万9800亿韩元，增加约2万6400亿韩元。 然而，考虑到此前累积的家庭贷款增加额，即使此次目标上调，新增能力也预计仅会小幅增加。截至27日，五大银行的家庭贷款余额（不包括政策性贷款）为651万6377亿韩元，比去年年底（644万9700亿韩元）增加了6万6677亿韩元。新的增加目标的余量仅约为3000亿韩元。 与住房供应直接相关的移居费、中期款和尾款贷款等集体贷款，将作为各公司总量监管中的政策保留部分进行管理，预计将占新增部分的相当大一部分。即使今年的年度目标已超出，金融公司仍可处理集体贷款。实际上，五大主要银行将“D.H.房排”尾款贷款的限额从最初的5000亿韩元扩大到1万5500亿韩元，增加了约三倍。今年顺增幅为0%的新村金融等互助金融机构也预计将很快恢复集体贷款的处理。 针对中低信用者的中高利率贷款，其在总量管理中的比例也将扩大。银行将从原来的30%提高到70%获得认可，而第二金融领域则完全排除在外。这是为了确保资金能够供应给政策上需要的借款人，与一般家庭贷款区分开来进行管理。 预计从10月开始的青年特例租赁贷款担保的增加部分也将包含在政策保留部分中。监管机构计划将青年特例租赁贷款担保的支持对象扩大到39岁，并支持新婚和有子女家庭的担保金额达到3亿韩元。 金融监管机构将集中监测8至9月实际处理的集体贷款现状，密切关注现场情况。监管机构认为，在新获得的贷款能力范围内，家庭贷款管理将是充足的。因此，今年家庭债务总量增加率3%的目标调整可能性不大。

金融监管机构加强家庭债务管理的影响正在蔓延至集体贷款市场。随着银行减少通过贷款咨询公司处理集体贷款，并加强对新项目的审查，预计在下半年即将分配和入住的首尔江南地区高端住宅的资金筹集压力将进一步加大。 29日金融界消息，IBK企业银行决定从8月开始逐步停止通过贷款咨询公司处理集体贷款。其他银行也在考虑根据家庭贷款总量管理的要求，限制新集体贷款的处理或加强审查。虽然集体贷款并不会全面停止，但银行减少了招募竞争并开始进行贷款总量管理，这意味着借款人的贷款门槛将提高。 互助金融机构也出现了类似的动向。金融委员会计划不久后召集一些集体贷款增长明显的互助金融公司，审查家庭贷款现状。如果曾经作为商业银行替代方案的互助金融也提高了贷款门槛，实际需求者的选择将进一步减少。 市场普遍认为，即将分配的首尔江南地区大型公寓将受到直接影响。代表性的项目是位于首尔瑞草区的反浦住宅区1单元1·2·4区的重建项目“反浦迪艾奇经典”（半迪克）。该项目总计5007户，是一个超大型项目，因此需要数万亿韩元的集体贷款。 该项目计划于9月分配，尽管具体的中期贷款时间表尚未确定，但在当前情况下，预计很难找到处理集体贷款的金融机构。尤其是作为后分配项目，从分配到入住的时间仅约一年，银行可能不会轻易参与中期贷款。 分配项目能否找到处理中期贷款的金融机构至关重要，而即将入住的项目则以尾款贷款的额度和处理窗口为关键变量。集体贷款市场的萎缩将使得申请者和即将入住者的资金计划变得更加紧凑。 不过，这些项目的贷款并不会全面停止。银行将为了减少过度的招募竞争，仅停止通过贷款咨询公司接收申请，继续通过营业网点处理个别贷款。然而，由于贷款管理政策的加强，借款人必须亲自到银行申请贷款，因此资金筹集的压力不可避免地会加大。 计划于8月入住的“反浦莱美安树仁”（半莱特）和计划于9月入住的“迪艾奇方背”等项目，根据招募公告日期的不同，面临不同的命运。招募公告日期为2025年10月31日的半莱特将适用10·15政策，受到住房价格区间贷款额度的限制。因此，预计59平方米的专用面积最大只能获得4亿韩元的尾款贷款，而84平方米的专用面积最大只能获得2亿韩元的尾款贷款。 相反，迪艾奇方背的招募公告日期为2024年8月，不受10·15政策的最大2亿韩元额度限制。如果是无住房者且为原分配者，最多可以获得分配价的50%贷款。KB国民银行、信贷银行和韩亚银行等参与了中期贷款，并预计将处理尾款贷款。 业内人士表示：“在政府监管导致贷款额度减少的情况下，如果金融机构的集体贷款供应也萎缩，实际需求者的资金筹集压力可能会比预期更大，尤其是在江南地区等高分配价的项目中，可能会出现需要额外筹集数亿韩元现金的情况。”