政府通过‘8·13政策’将首都圈的住房供应目标提升至每年29.4万套，但根据近期的开工数据和民间项目的环境分析，认为实现这一目标需要额外的金融和税收支持。 韩国建设产业研究院在30日发布的《8·13政策的主要内容与评估》报告中指出，虽然8·13政策的供应扩展方向是积极的，但需要补充政策工具之间的协调性。 政府在8·13政策中提出，在原有的9·7政策基础上，计划到2030年再增加12万套+α，目标是在任期内总共供应147万套+α。按年均计算，首都圈需要供应约29.4万套。额外供应量包括公共土地5.7万套+α、城市供应扩展0.5万套+α、民间金融、税收支持及监管放宽5.9万套+α等。 然而，近期的供应数据表明，实现目标并不容易。今年上半年，首都圈住房开工量为6.5万套，仅占9·7政策提出的年度目标26.9万套的24.2%。而首尔的达成率仅为19.3%。 与近期数据相比，年均29.4万套的目标显得过高。根据建研院的数据，2010年至2025年间，首都圈年开工量超过29.4万套的年份仅有2015至2017年和2019年等四年。去年，首都圈住房开工量也仅为16.7万套，达成率为56.8%。 建研院分析认为，要实现供应目标，未来五年内必须持续超过最近五年平均开工量18.1万套的1.5倍。尤其是最近五年，首都圈住房开工量的83.4%由民间承担，因此政府能否实现供应目标与民间住房项目的恢复密切相关。 在需求方面，支持措施不足也是一个问题。国内住房供应大多采用需求者资金的预售结构，如果没有有效的需求刺激政策，开发商的资金筹集能力将受到限制。 建研院还引用了德国和英国的案例。德国和英国分别提出年供应40万套和30万套的目标，但即使同时实施需求刺激政策，供应目标的达成率也仅在50%至70%之间。这表明，仅靠供应扩展政策难以实现目标。 在公共土地供应方面，单靠简化行政程序也不够。政府计划引入“最短开工模型”，将公共土地的开发周期缩短至一半，计划在3至4年内在首尔江西、南阳州城市、京畿光州站等新区域开工。 然而，从第三期新城的案例来看，从候选地公布到首次土地开发开工，仁川桂阳约需40个月，而南阳王宿和汉南桥山则分别需要54至57个月。由于补偿、迁移、拆迁等现场条件的不同，项目周期差异较大，因此需要识别并解决各个区域和地块的延迟因素，进行现场管理。 城市整治项目也面临挑战。政府决定将重建协会成立同意率从75%放宽至70%，并扩大城市公共住房综合项目。建研院认为，这些措施是积极的，但在本次政策中，影响项目可行性的核心问题如重建超额利益回收制度和协会成员地位转让限制等却被遗漏。 特别是法律上限容积率的1.3倍特例仅适用于公共整治项目，因此也引发了与民间项目的公平性问题。建议应根据项目的公共性和成果来提供激励，而不是仅仅依据实施主体是公共还是民间。 建研院研究员许允京表示：“8·13政策在任期内提出了明确的147万套+α的供应扩展方向，这一点是积极的。但如果没有有效的需求刺激政策作为支撑，供应路线图的实现可能会受到限制。” 她进一步指出：“公共土地不仅需要缩短行政程序，还需解决补偿、迁移等现场瓶颈问题；城市整治项目则需解决可行性核心问题。8·13政策的成败在于能否在一致的原则下协调相互冲突的政策和利益关系，并确保各个项目能够迅速落实。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府的住房政策重心正在迅速向首尔及首都圈倾斜。通过8·13政策，政府宣布将在首都圈新增供应超过23万套住房，并讨论利用首尔龙山公园部分土地进行住房供应。相比之下，地方市场的住房情况差异显著，但仍然停留在“解决未售出房屋”这一单一对策上，引发了质疑。 根据24日国土交通部等的消息，政府近期将新公共土地的获取、整治项目的提前开工和金融支持等措施结合起来，集中政策力量加快供应速度。 在地方，政府也在扩大对已竣工未售出房屋的收购，并实施税收和金融支持。然而，大多数措施仍在“地方未售出房屋”这一大框架下进行，市场上呼吁根据地区情况进行更细致的应对。因为未售出房屋持续积压的地区与库存减少的地区、几乎没有未售出房屋的地区情况差异显著。 截至6月底，全国已竣工未售出房屋为29,786套，其中约84%集中在地方。比如，忠南和庆北等地由于新供应与现有库存重叠，未售出房屋再次积压，形成“积压型市场”；而大邱和庆南的库存虽然仍然较多，但呈下降趋势。世宗市的未售出房屋总数仅为43套。釜山的未售出房屋总数虽然减少，但竣工后仍未售出的未售出房屋反而增加，因此仅凭库存规模难以判断市场情况。 一位房地产行业人士表示：“像釜山这样未售出房屋负担较重的地区与世宗这样未售出房屋问题不大的地区，以及根据产业和就业流入情况需求变化的地区，其对策不应相同。”他指出，“地方不应被视为一个整体，而应根据市场情况细分政策。” 专家建议应根据未售出房屋的风险程度调整支持力度。在未售出房屋增加的地区，优先提供流动性支持；而风险加大时，则提高税收支持或公共收购等应对措施的强度。 相反，如果对未售出房屋消耗的地区统一减少新许可和开工，可能在当前未售出房屋问题解决后几年内导致供应空白。 国土研究院副研究员黄官石表示：“在关注阶段，应以流动性支持为中心支持供应者；当风险加大时，则通过需求支持和未售出房屋收购等提高应对措施的强度。” 有观点指出，解决未售出房屋问题只是处理已积压住房库存的对策，并不能创造地区住房需求。在人口流失的情况下，仅增加税收减免或住房收购难以形成持续需求。 韩国金融研究院高级研究员申庸相表示：“地方房地产市场的活跃，最终将通过培育地区中心城市，扩展交通网络、医院、教育等基础设施，以及发展特色产业创造就业机会，成为根本解决方案。” 还有人对公共部门统一承担已竣工未售出房屋的方式表示谨慎。如果未售出房屋的解决依赖于公共收购而没有建筑商的价格调整或项目性改善，可能会削弱市场功能。 经济正义实践市民联盟土地住房委员会主席赵正勋表示：“如果公共部门承担未售出房屋，价格降低以消化库存的市场功能将难以正常运作。”他建议，“政府应在确定收购量后，考虑从企业提出的价格中选择较低价格进行逆向拍卖。”※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。

政府于8月13日发布了住房快速供应方案。该方案旨在缩短公共土地及重建、再开发的项目程序，并引入股份积累型公共分配、普惠型公共租赁、20年长期民间租赁、青年普惠型租赁等新型居住模式。同时，针对结婚后政策贷款受限的“结婚惩罚”问题也将进行缓解。 根据国土交通部发布的“8·13政策”，公共土地的候选地从公告到开工的时间将从现行的平均68个月缩短至37个月。地块指定时间从12个月缩短至4个月，地块规划时间从24个月缩短至13个月，补偿和搬迁等用地保障阶段的时间从44个月缩短至24个月。根据项目情况，公告后21至34个月内开工的特化模型也将适用。 重建和再开发的监管也将放宽。重建协会成立的同意率将从现行的土地所有者75%降至70%，公共重建和再开发项目实施者的指定同意率将从67%降至60%。如果只有一家施工单位参与一般竞争招标，将缩短重新招标程序和投标书提交期限。 ◆ 以低收入群体为中心的公共租赁住房新设‘普惠型’ 租赁住房体系的变化更加显著。政府将新设“普惠型公共租赁住房”，与现有公共租赁住房分开。 现行公共租赁住房的收入限制为中位数收入的150%以下，并以低收入群体为中心的供应配额，而普惠型将扩大入驻对象。整体供应量的50%以上将提供给无房青年，其余则提供给无房一般人群。 选址将集中在第三期新城的交通枢纽和首尔市中心等热门地区。户型将从以两居室为主改为三居室，装修材料也将提升至民间住房水平。基本居住期限为6年，但每次生育可延长，若有3名以上未成年子女，最长可居住20年。针对首都圈的监管区域，若出现民间分配的“捡漏”房源，LH等机构将优先收购并供应为普惠型公共租赁住房。 在民间方面，将新设20年以上的长期租赁模式。鉴于现有公共支持民间租赁缺乏长期支持的金融结构，政府将引入HUG担保的“租赁住房担保长期抵押贷款”。这一结构将提供最长34年的长期金融支持，包括建设期和租赁运营期。 对于20年租赁，基金出资上限将从总项目费用的11%提高至14%，基金贷款上限将从1200万元提高至2000万元。贷款利率将低于10年租赁的2.6%至3.4%，设定为2.0%至2.8%。首次租金将设定为市场价的95%。 针对青年群体，还将新设“普惠型租赁”。现有的青年租赁在首都圈的单人支持上限为1200万元，按照优先级和评分选定对象，而新类型的上限将提高至2400万元，并采用抽签方式供应。现有的青年租赁将继续保留，同时增加新的类型。 ◆ 仅需支付25%的房价即可入住…公共分配15%为股份型和收益分享型 公共分配的方式也将发生变化。政府计划将公共分配量的约15%以股份积累型或收益分享型的方式供应。 股份积累型不需要一开始就支付全部房价。政府提供的示例是，最初只需支付分配价的25%，之后每5年增加20%的股份，20至30年内获得所有权。收益分享型则是从住房基金以低利率支持购房资金，未来住房产生的收益由基金和购房者共享。收益分享型将支持最高70%的低利贷款。 针对因结婚而无法获得政策贷款的问题也将进行调整。目前的迪迪姆道、扶持、安居贷款等是以夫妻合并收入进行贷款资格审查，但未来只要夫妻中有一人符合一般收入标准即可申请贷款。例如，年收入5000万元和7000万元的夫妻，现行合并收入12000万元将不符合迪迪姆贷款的条件，但改善后将以5000万元收入者为标准进行审查。 租赁安全保障措施也将增加。青年租赁保证金返还保证的支持对象将从现行年收入5000万元、保证金3000万元以下扩大至年收入约6500万元、保证金首都圈7000万元、非首都圈5000万元以下。支持金额也将从最高40万元提高至50万元。 新设的“租赁安心信托”也将推出。租户不直接将保证金交给房东，而是交给具有公共性质的租赁稳定机构，由该机构运用保证金产生的收益以月租形式支付给房东。租户将获得保证金保护，房东则在没有逾期风险的情况下获得约4%至5%的月租收益，这是政府的构想。预计将于9月开始招募房东，并计划在年底前推进入住，同时试点供应500套LH收购租赁房。 非公寓建筑的建筑限制也将放宽。多户住宅和合租住宅的建筑面积限制将从660㎡扩大至1000㎡以下，多户住宅的层数将从3层扩大至4层。同时，日照限制也将放宽，通常4至5层的建筑将允许采用垂直而非斜线的方式建造。政府预计，仅通过放宽层数限制，就能在相同面积下增加约33%的户数。 ※ 本报道经人工智能（AI）系统翻译与编辑。